Parter
H1
(Advokat Jørgen Thomsen)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Asger Hinsch)
Afsagt af byretsdommer
Kim Rasmussen
Sagens baggrund og parternes påstande
Under denne sag, der er anlagt den 21. oktober 2014, og som vedrører spørgsmålet, om der er grundlag for at tilside grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2010 for tre udvalgte ejendomme i en udstykning, har sagsøger, H1, endeligt nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet ansættelse af grundværdierne pr. 1. oktober 2010 for ejendommene ...11, Y1-adresse, Y2-by, ...12, Y3-adresse, Y2-by, og ...13, Y4-adresse, Y2-by.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært hjemvisning.
Oplysningerne i sagen
H1 udstykkede i 2007-2008 fra en landbrugsejendom 79 parcelhusgrunde, der varierer i størrelse fra 900 til 1.101 m2. Efter fremkomst af vurderingen pr. 1. oktober 2010 påklagede H1 vurderingen af de 79 grunde til Vurderingsankenævnet, der den 28. september 2012 traf enslydende afgørelser i de 79 sager, og som godkendte SKATs ejendomsvurdering. I nærværende sag er udvalgt tre grunde til prøvelse, Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse (alle Y2-by.), der af SKAT og Vurderingsankenævnet blev vurderet til:
Y1-adresse (1.101 m2): 446.700 kr.
Y3-adresse (900 m2): 399.500 kr.
Y4-adresse (982 m2): 418.800 kr.
Afgørelserne blev indbragt for Landsskatteretten, der i enslydende kendelser af 22. juli 2014 (korrigeret den 28. august 2014 med hensyn til nr. Y1-adresse) anførte:
"...
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens 13, stk. 1.
Ifølge lovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Grundværdiniveauet er fastsat af SKAT på grundlag af oplysninger fra statens salgs-og vurderingsregister om de seneste års salg inden vurderingen, oplysninger fra planregisteret om områdets retlige anvendelsesmuligheder samt ejendommens beliggenhed.
De omhandlede 3 grunde Y4-adresse, Y3-adresse og Y1-adresse er beliggende i grundværdiområde ...14, hvor grundværdien er ansat ud fra en byggeretsværdi på 188.000 kr. og arealværdi på 235 kr./m2.
Repræsentanten har henvist til 2 erklæringer fra ejendomsmæglere om salgspriser for grunde i området.
Det er fast praksis, at sådanne ensidigt indhentede erklæringer ikke tillægges afgørende betydning for ansættelsen.
Repræsentanten har endvidere henvist til, at udbudspriserne for grundene i Y19 ved en salgskampagne i september 2010 blev nedsat med 80.000 kr. Denne nedsættelse var kun i 14 dage jf. det indsendte materiale og dermed ikke en varig nedsættelse.
For så vidt angår henvisningen til vurderingsniveauet for grundene i Y5, som er beliggende på den anden side af Y6, bemærkes, at Landsskatteretten alene påkender konkrete afgørelser, og således danner sig et selvstændigt skøn over grundværdien og ejendomsværdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes ejendomme, hvis ansættelse retten ikke har haft indflydelse på, er vurderet.
Det henhører under SKAT og ikke Landsskatteretten at sikre, at vurdering af fast ejendom sker på behørig og ensartet måde over hele landet.
Der har i det omhandlede grundområde ...14 været 3 salg af grunde få måneder før vurderingstidspunktet. Grundene er solgt for henholdsvis 399.000 kr., 399.000 kr. og 400.000 kr. Priserne ligger tæt på vurderingsniveauet.
De 3 salg af ubebyggede grunde i grundværdiområdet i månederne op til vurderingen giver dermed et godt udgangspunkt for grundenes værdi i handel og vandel.
Landsskatteretten finder på baggrund af disse 3 salg og under hensyn vurderingsniveauet i sammenlignelige områder i vurderingskredsen, at grundværdien for grundværdiområdet kan ansættes på grundlag af en byggeretsværdi på 160.000 kr. en arealværdi på 200 kr./ m2.
Grundværdien ansættes herefter til:
..."
Værdierne blev herefter fastsat til:
Y1-adresse: 380.200 kr.
Y3-adresse: 340.000 kr.
Y4-adresse: 356.400 kr.
Af www.ois.dk fremgår, at der i 2010 er registreret følgende salg af grunde i Y12:
|
nr.
|
dato skøde:
|
m2:
|
pris kr.:
|
|
Y9 adresse
|
13/12
|
996
|
399.000
|
|
Y10
|
6/12
|
987
|
400.000
|
|
Y11
|
6/12
|
1.001
|
399.000
|
I september 2010 gennemførte H1 en kampagne, hvor der i en periode på 14 dage blev ydet 80.000 kr. i rabat ved et grundkøb. I november 2010 gennemførtes via en ejendomsmægler endnu en kampagne, der kørte indtil 31. december 2010, hvorefter der blandt andet blev givet 20 % rabat.
Det er oplyst, at den senest solgte grund i udstykningen er handlet i juli 2010.
Ejendommene blev ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 vurderet således:
Y1-adresse: 285.200 kr.
Y3-adresse: 255.000 kr.
Y4-adresse: 267.300 kr.
Grundarealerne er pt. til salg for:
Y1-adresse: 555.000 kr.
Y3-adresse: 585.000 kr.
Y4-adresse: 495.000 kr.
Det er oplyst, at disse udbudspriser, bortset fra én ejendom (nr. Y16-adresse), er identisk med udbudspriserne i 2010.
Ejendomsmægler og valuar, MDE, PM, er i sagen udmeldt som skønsmand og har i erklæring af 19. juli 2015 udtalt:
"... På Skønstemaets spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi for de enkelte grunde i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende godanvendelse ved overdragelse pr. 1. oktober 2010. Svarende til værdien i handel og vandel.
Besvarelsen ønskes foretaget uden hensyntagen til den offentlige vurdering men under hensyntagen til den foretagne byggemodning.
Er min vurdering og skøn af ejendommenes grundværdier pr. 1/10-2010 som følger:
Y1-adresse, Y7, Y2-by. 1.101 kvm kr.274.000,-
Y3-adresse, Y7, Y2-by. 900 kvm kr. 246.000,-
Y4-adresse, Y7, Y2-by. 982 kvm kr. 257.000,-
På Skønstemaets spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse hvilke forhold og hvilket materiale, der er indgået ved besvarelsen af spørgsmål 1, samt hvilken vægt disse forhold og dette materiale er tillagt.
Kan jeg oplyse følgende:
Det fremsendte materiale, jævnfør mail fra Advokatfirmaet R1, er gennemgået, og har sammen med mine 31 års erfaring med ejendomshandel på Y8, nøje lokalkendskab, salg af helårsgrunde i Y2-by. området generelt, i perioden omkring 1. oktober 2010, og under iagttagelse af nærværende grundes beliggenhed i Y7, som må betragtes som lidt mindre attraktiv, end f.eks helårsgrundene i Y5 i Y2-by, samt finanskrisens på tidspunktet tiltagende og væsentlige negative indflydelse på prisniveauet for ejendomme, i vort yderområde, og måske specielt for helårsgrunde til nyopførelser, som kræver væsentlige lånemuligheder, været tillagt forholdsmæssige værdier, og er benyttet til at fremkomme med mit skøn over grundværdierne, og som er foretaget efter mit bedste skøn."
I en supplerende erklæring af 16. oktober 2015 er anført:
"... På Skønstemaets spørgsmål 3:
Spørgsmål 2,2 afsnit i skønstema af 19. april 2015 ses ikke besvaret ved skønserklæring af 17. juli 2015.
Skønsmanden bedes derfor oplyse, om de ved besvarelsen af spørgsmål 1 ansatte værdier er baseret på salg af andre ejendomme, og i givet fald hvilket.
I den forbindelse bedes skønsmanden endvidere oplyse, om der ved besvarelsen af spørgsmål 1 er taget højde for salgene af henholdsvis Y9-adresse, Y10-adresse, og Y11-adresse i 2010.
De anførte værdier ved min besvarelse på spørgsmål 1 er ud fra mit bedste skøn pr. den 1. oktober 2010, og ikke ud fra egne konkrete salg af lignende ejendomme / grunde i området på tidspunktet, da vi ikke havde sådanne handler.
Men derimod med afsæt i de i sommeren 2010 registrerede handler og handelspriser for grundene beliggende på Y9-adresse, Y10-adresse & Y11-adresse, Y7, jævnfør nedenstående afsnit, sammenholdt med tilsvarende registrerede handler og handelspriser for de, efter min vurdering, væsentligt mere attraktive helårsgrunde beliggende i Y5 i Y2-by.
Min vurdering er endvidere under iagttagelse af den fortsatte meget negative udvikling i de faktiske handelspriser på boligmarkedet i vort område gennem finanskrisen, og således også gennem 2010, hvor måske netop markedet for helårsgrunde & nybyggeri blev ramt ekstra hårdt heraf, og da krav til finansiering af såvel grundkøb samt opførelse af ny villa, ofte i størrelsesordenen kr. 2.000.000,- eller mere, var blevet skærpet yderligere.
Omkring grundsalg generelt og hermed også ovennævnte salg på Y12 i sommeren 2010 bemærkes, at det ofte i forbindelse med salg af helårsgrunde, starter med en reservation af en bestemt grund på aftalte vilkår, herunder også pris, og hvor et endeligt salg afgrunden og dato for registrering som sådan først sker, når hele processen omkring nybyggeriet, og ikke mindst finansieringen, er tilbudt endeligt til køber.
En proces som grundet ovennævnte godt kunne tage langt tid, hvilket i hvert fald er blevet bekræftet af en af køberne af grundene på Y12, som arbejdede i over 1 år hermed, og som i denne periode nåede at ændre sit valg af ønsket grund i udstykningen hele 2 gange.
Med udsigten til at få opfyldt ønsket om et nyt hus, efter en lang proces, og hvor grundens aftalte pris var medfinansieret, var det måske derfor ikke så afgørende for netop denne køber, og sikkert ej heller for andre grundkøbere, om grundens faktiske værdi, set i lyset af det markant faldende boligmarkedet, måske reelt burde have været lavere.
På Skønstemaets spørgsmål 4:
Skønsmandens bedes besvare spørgsmål 1 igen, såfremt det supplerende skønstema eller andre forhold giver anledning hertil.
Mit svar på spørgsmål 1, er på baggrund af ovennævnte og efter mit skøn, uændret, idet det hertil endvidere bemærkes at der ikke er registreret solgte byggegrunde i udstykningen på Y-12 i Y7 siden da."
Endelig har skønsmanden i erklæring af 11. april 2016 anført:
"... På Skønstemaets spørgsmål 5:
Med henvisning til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 bedes skønsmanden oplyse, hvilke registrerede handler og handelspriser i Y5 i Y2-by der henvises til i skønsmandens supplerende skønserklæring af 16. oktober 2015, side 1, sidste afsnit.
Der henvises bl.a. til salget af den, efter mit skøn, væsentligt mere attraktivt beliggende grund i Y5, på Y13-adresse, Y2-b, som blev registreret solgt d. 12 / 9 2010, til en kontantpris på kr. 422.025,-, hvilket til orientering var ca. kr. 200.000,- højere end den offentlige grundværdi pr. 1. oktober 2010.
Dette set i forhold til f.eks., salget af grundene på Y9-adresse & Y11-adresse, Y7, Y2-by, som begge blev handlet i løbet af 2010 til kontant kr. 399.000,-, hvilket til orientering var ca. kr. 24.000,- lavere end de offentlige grundværdier pr. 1. oktober 2010.
På Skønstemaets spørgsmål 6:
Derudover bedes skønsmanden oplyse, hvilken køber af grundene på Y12 som skønsmanden har været i kontakt med, jf. supplerende skønserklæring af 16. oktober 2015, side 2, 3. afsnit."
På baggrund af det stillede spørgsmål har jeg kontaktet, den i mit svar beskrevne grundejer fra området, som dog ønskede at forblive anonym, hvilket jeg meddelte denne, at jeg naturligvis vil respektere.
Retten og parterne kan derfor om ønsket se bort fra det ovennævnte afsnit i den supplerende skønserklæring af 16. oktober 2015."
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
Forklaringer
Der er under sagen sket afhjemling af syns og skønsmand PM og afgivet partsforklaring af IP.
Skønsmand PM har vedstået de afgivne erklæringer og supplerende forklaret blandt andet, at han er statsautoriseret ejendomsmægler og valuar. Han startede med at sælge huse i 1984. Det er primært boliger, sommerhuse og grunde han har solgt, men han har ikke solgt ejendomme i Y12 eller i Y5. Grundlaget for prissætningen i hans erklæring er de handler, der foregik i 2010 i Y5. Folk vil hellere bo i Y5 end i Y12. Det har været udviklingen. Prisniveauet er lavere, og nok også et pænt stykke lavere, i Y12 end i Y5. Det vil nok være sværere at komme af med et hus i Y7 end i Y5.
Dertil kommer, at det er en helt ny udstykning. I 2010 er der efter hans oplysninger solgt 6-7 grunde i Y5. På grund af finanskrisen falder priserne i hele perioden fra 2008 til 2012. Der kan være individuelle grunde til, at nogle valgte at købe for udbudsprisen i 2010 i Y12.
Vurderingen af Y12 baserer sig på salget af Y14-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse, Y17-adresse og Y13-adresse i Y5. Han er ikke helt sikker på, at Y17-adresse var en normal overdragelse. De tre grunde, der er solgt i Y12, indgår også i hans vurdering.
Han har ikke haft en udstykning til salg i hans virksomhed.
Når hans vurdering ligger så langt under de faktiske handelspriser i Y12, er det fordi, der ikke siden er solgt grunde på grund af finanskrisen.
I Y5 er der måske 300-400 grunde, men de er udbudt over flere år.
Det er svært at prissætte værdien af en grund i et nyudstykket område. Han vurderer, at det er mere attraktivt at købe en grund i Y5 end i Y12. Han har kun været i kontakt med én grundejer i Y12.
IP har forklaret blandt andet, at han er godsforvalter for H1. Det har han været i 22 år. Man besluttede at lave udstykningen, fordi der var en livlig aktivitet for salg af grunde frem til 2006. Y12 grænser op til en ældre udstykning. I en anden udstykning, Y18, blev der også solgt mange grunde. I maj 2006 traf de beslutningen og herefter gik der nogle år, før de kunne sælge. I juni 2007 var lokalplanen færdig. Herefter skulle der laves en licitation og entreprisen med at byggemodne gik frem til november 2008. I løbet af processen laver de de første salgsfremstød. Det var i eftersommeren 2007. I den forbindelse fik de solgt et par grunde. I 2008 solgt de også et par grunde. Salgsarbejdet har været i gang hele tiden. I starten solgte de selv via en konsulent. De troede, at grundene ville sælge sig selv. De iværksatte forskellige kampagner med prisnedsættelser. De prøvede også at tiltrække typehusfirmaer. De gav endda et firma en grund gratis og der blev bygget et hus. Hvis det blev solgt inden en bestemt frist, skulle firmaet købe endnu en grund. Der blev holdt åbent hus mange gange. Huset blev solgt efter fristen, således at typehusfirmaet ikke skulle købe en grund mere. H1 opførte to prøvehuse, hvor det ene er solgt i 2016. Det endte med, at de fik dækket deres omkostninger, men de fik ikke noget for grunden.
De tog initiativ til nogle kampagner i marts 2010, der resulterede i tre salg. I september lavede de en ny kampagne. De havde den politik, at de generelt ikke ville sætte prisen ned for grundene, men i stedet lave nogle tilbud, der varede i en periode. De fik ikke solgt grunde, hverken i september og heller ikke i forbindelse med endnu en kampagne i november 2010. Her kunne man spare momsen, idet der på dette tidspunkt skete ændringer i momsreglerne for salg af grunde. De havde på det tidspunkt modtaget nogle henvendelser fra lokale ejendomsmæglere og de besluttede derfor, at lade R2 ved ID forsøge at sælge grundene. ID mente, at de skulle sætte priserne ned til under 300.000 kr. Det ville de ikke, fordi hvis man vil have et nyt hus i Y7, så vil et nedslag på ca. 150.000 kr. for en grund ikke betyde noget. R2 har stadig grundene til salg. De sidste par somre har de fokuseret på at sælge prøvehusene og de har her i sommers solgt et prøvehus.
De havde drøftet den mulighed med SKAT, at lade nogle at grundene gå tilbage til landzone. Det ville koste dem 700-800.000 kr. om året i løbende omkostninger, hvis vurderingen for 2010 ville være gældende. SKAT afslog at lade dem tilbageføre nogen af grundene. Heldigvis afspejlede vurderingen for 2012 bedre markedsprisen, og nu betales der ca. 170.000 kr. i samlet skat for de resterende grunde.
Det var uhyre vanskeligt at sælge grunde i 2010. Priserne for de tre grunde, der blev solgt i 2010, blev der enighed om i maj-juni 2010.
Der er stadig et prøvehus til salg. Det er sat markant ned. Hvis de sælger til denne pris, vil det betyde, at de ikke vil få noget for grunden.
Parternes synspunkter
H1 har gjort gældende, at der er enighed om, at sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne af de i sagen omhandlede ejendomme pr. 1. oktober 2010, jf. Vurderingslovens § 13, jf. § 6.
Der er tillige enighed mellem parterne om definitionen af grundværdien, som angivet i Vurderingslovens § 13.
Der er herudover enighed om, at det er principperne for vurdering som angivet i Vurderingslovens §§ 6, 13 og 16, der finder anvendelse.
H1 har ved klagernes behandling for Vurderingsnævnet og Landskatteretten været enig i, at ejendomsværdien/ grundværdien af de 3 grunde pr. 1. oktober 2010 skal ansættes på grundlag af værdien i handel og vandel (kontante markedsværdi på vurderingstidspunktet). "Det vil sige den værdi, som en fornuftig køber må antages at ville købe ejendommen for:"
Det fremgår af begrundelsen for Vurderingsankenævnets og Landsskatterettens afgørelse, at ejendomsværdien skal ansættes på grundlag af værdien i handel og vandel. Heri er H1 enig.
Af 4. afsnit i Vurderingsankenævnets afgørelse fremgår:
"...
værdien i handel og vandel. Det vil sige den værdi, som en fornuftig køber må antages at ville købe ejendommen for." Det er H1 også enig i.
..."
Det fremgår også, at vurderingen skal afspejle den skønnede handelspris på vurderingstidspunktet, altså et skøn over, hvad ejendommen ville kunne sælges for på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2010 (og ikke på et senere eller tidligere tidspunkt, hvis priserne har været faldende/stigende).
Af det i kursiv anførte fremgår, at det er den pris, en fornuftig køber vil købe ejendommen for, der som udgangspunkt er ejendomsværdi/grundværdiejendommens værdi i handel og vandel.,
Udbudsprisen er ikke markedsprisen/handelsværdien.
I den administrative sagsbehandling anføres det, at grunden har været og fortsat er til salg for et beløb over eller tæt på vurderingen. En sælger kan sætte prisen, som han vil. Men hvis ingen vil købe til denne pris, er det ikke prisen i handel og vandel. Det er gennem det manglende salg trods dokumenteret udbud i september 2010 med en væsentlig prisnedsættelse (bilag 4), mæglernes oplysninger om prisniveau og om, at markedet er gået i stå ("stendødt") (bilag 5 og 6), dokumenteret, at udbudsprisen ikke er markedsprisen. Der er ikke solgt en grund siden forsommeren 2010.
H1 begrundelse for ikke at sænke udbudsprisen til markedsprisen var, at det ville være tabgivende. Aktuelle markedspriser pr. 1/10 2010 ville ikke dække jordprisen før udstykningen, byggemodningsudgifter m.v. Byggemodningsudgifter alene udgjorde 200.000 kr. pr. grund.
Den omstændighed, at der er solgt 3 grunde i grundværdiområde ...14 nogle måneder før vurderingstidspunktet gør ingen ændring heri. Grundene i Y19-udstykningen blev i en salgskampagne i september 2010 (bilag 4) nedsat med 80.000 kr. pr. grund. I en tilsvarende kampagne i nov/dec 2010 (bilag 15) blev prisen sat ned med mellem 87.000 kr. og 121.000 kr.
Der var således to salgskampagner (dokumenterede udbud) i efteråret 2010 september og november/december til væsentligt reducerede udbudspriser. Det førte ikke til et eneste salg eller en eneste seriøs henvendelse overhovedet. Disse priser var altså heller ikke, hvad en fornuftig køber ville give for ejendommen altså prisen i handel og vandel.
Beliggenheden af grundene i Y5 er ud fra en hel generel betragtning bedre end grundene ved Y19, som følge af nærhed til skole, offentlige transportmidler m.v. De senere nævnte grunde i Y20 har yderligere beliggenhed direkte op til skov (uden mellemliggende befærdet vej som Y21 ved Y19).
Kommunen har ikke nedsat udbuds/salgspriserne, selvom salget er gået så godt som i stå. Der sælges kun i begrænset omfang. Det sker i øvrigt på vilkår om en tilbagesalgsret til Kommune til samme pris. Dette begrænser alt andet lige købsrisikoen. Det skulle derfor ikke i samme grad dæmpe købeinteressen i kommunens udstykning i forhold til andre udstykninger.
Der har ikke været solgt en grund i H1 udstykning siden juni/juli 2010.
Grundværdier i Y19 udstykningen (i grundværdiområde ...14) og Y5 (grundværdiområder ...15 og ...16) 1/10 2010
Grundværdierne pr. 1. oktober 2010 for grundene Y1-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse (Y19 udstykningen) var af SKAT vurderet til henholdsvis 446.700 kr. (bilag 1.1 s.2), 399.500 kr. (bilag 2.1 s.2) og 418.800 kr. (bilag 3.1 s.2). (Vurderingsområde ...14).
Grundværdierne pr. 1. oktober 2010 for grundene Y15-adresse, Y16-adresse (vurderingsområde ...15) og Y22-adresse (vurderingsområde ...16) (bilag E) var af SKAT vurderet til henholdsvis 216.100 kr., 198.900 kr. og 235.400 kr.
De bedst beliggende grunde i vurderingsområde ...16 var ejendommene Y23-adresse, Y24-adresse og Y25-adresse med grundværdier pr. 1/10 2010 på henholdsvis 263.300 kr., 270.000 kr. og 270.100 kr. (bilagene 7,8 og 9).
SKATs vurdering af grundene var sket på grundlag af meget få salg i Y5 (3) og ét salg i vurderingsområde ...14.
(De statistisk baserede vurderingsforslag kan ikke baseres på alle salg indtil oktober, men kun på salg frem til og med 2 kvartal, juni i det pågældende år (jf. Rigsrevisionens Beretning bilag 11, side 15-16, pkt. 32).
Salgene af Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse er registreret tinglyst den 6. december 2010 (bilag G+H) og 13. december 2010 (bilag F).)
Den markante forskel i grundværdierne for vurderingsområde ...14 på den ene side og vurderingsområderne ...15 og ...16 på den anden side bygger næsten alene på SKATs fejlagtige opfattelse af, at grundene i Y19-udstykningen var bedre beliggende og dermed havde en højere værdi i handel og vandel end grundene i Y5.
1/10 2012
Ved SKATs vurdering af ejendomme pr. 1. oktober 2012 blev grundværdierne af ejendommene i Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse sat til henholdsvis 285.200 kr. (2010, 446.700 kr.), 255.000 kr. (2010, 399.500 kr.) og 267.300 kr. (2010, 418.000 kr.). Grundværdierne er fastsat uden, at der er sket et eneste salg i perioden fra sommeren 2010 til oktober 2012.
Der var tale om en nedsættelse for grundene med 36 % i forhold til 2010-vurderingen.
Ved samme vurdering blev grundene i Y5 forhøjet moderat, således at de svarede til grundværdierne i Y19-udstykningen.
I Landsskatterettens afgørelser (bilag 1.3,2.3 og 3.3) er der dog fortsat en meget stor og uforklarlig forskel på grundværdierne for H1 grunde (1.001 m2) der er på 380.200 kr., 340.000 kr. og 356.000 kr. og grundværdierne for de betydeligt større grunde (1.360 m2) i Y20 i Y5, der er på 270.000 kr. (uden omregning til kvadratmeterpris).
Betydelige forskelle på grundværdierne i to tæt geografisk beliggende grundværdiområder/ en forklaring.
H1 grunde er beliggende i grundværdiområdet ...14. Udstykningerne i Y5 er beliggende i grundværdiområderne ...15 og ...16.
En af forklaringerne på, at ejendomsværdierne er så forskellige for grundene i de to udstykninger i 2010, kan være, at grundene er beliggende i to forskellige grundværdiområder. Grundene ved Y19 er beliggende i grundværdiområde ...14. Grundene i Y5 er beliggende i grundværdiområde ...15 og ...16.
Det fremgår af Rigsrevisionens beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering august 2013, (der drejer sig om en gennemgang af ejendomsvurderingerne i 2010 og 2011), side 2, at "de såkaldte grundværdiområder kun (er) inddelt korrekt i 17 ud af 98 kommuner".
Af Rigsrevisionens beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering (2010 og 2011) afgivet i august 2013 (bilag 11, side 1, pkt. 3, side 2,1 afsnit og 5 afsnit) fremgår, "at der er problemer med selve fundamentet for ejendomsvurderingsopgaven. Det gør efter Rigsrevisionens opfattelse SKATs vurderinger usikre. For det første er de såkaldte grundværdiområder kun inddelt korrekt i 17 ud af 58 kommuner. Det betyder, at SKAT risikerer at vurdere to ens grunde forskelligt. For det andet bygger vurderingerne på oplysninger om salgspriser, som ifølge SKAT ikke er pålidelige". Det fremgår videre af beretningen (bilag 11, side 5, 2 afsnit), "at SKATs vurderinger først og fremmest bygger på inddeling i grundværdiområder og på oplysninger om salgspriser, finder Rigsrevisionen endvidere, at SKAT snarest bør afslutte det igangsatte arbejde med at genoprette grundværdiområderne og....tage initiativ til at få forbedret salgsoplysningernes kvalitet".
Af beretningen (bilag 11) side 26, pkt. 54, 55 og 56 fremgår, at SKAT´s inddeling af landet i grundværdiområder er kritisk. Det vil kræve et stort arbejde at oprette grundværdiområderne, og selv da vil vurderingerne være meget usikre.
Landsskatteretten anfører i sine afgørelser (Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og begrundelse (bilag 1.3 s.11/15, at det er Styrelsens opfattelse, at grundværdien i Y12 skal vurderes højere pr. 1. oktober 2010 end grundene i Y5.
Grundværdier og byggeretsværdi er pr. 1. oktober 2012 fastsat til samme ejendomsværdi og med en byggeretsværdi på 120.000 kr. og en kvadratmeterpris på 150 kr., i såvel H1 udstykning som i Y20 i kommunens udstykning i Y5.
Syn og skøn
Under sagen er afholdt syn og skøn ved statsaut. ejendomsmægler og valuar PM Y2-by, der i skønserklæringer af 19. juli 2015, 16. oktober 2015 og 11. april 2016 har besvaret spørgsmålene 1-6.Det fremgår heraf at syns og skønsmanden vurderer grundenes grundværdi pr. 1/10 2010 for Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse til henholdsvis 274.000 kr. (446.700 kr.), 246.000 kr. (399.500 kr.) og 257.000 kr. (418.000 kr.) (2010-vurderingen i )). Dette svarer til afvigelser på henholdsvis 39%, 38% og 39%.
Sammenfatning
På grundlag af oplysningerne om de meget betydelige forskelle i ejendomsvurderingerne for byggegrunde i de forskellige vurderingsområder i Y6 Kommune pr. 1/10 2010, den af Rigsrevisionen udtrykte væsentlige kritik af usikkerheden i vurderingerne i disse vurderingsområder, lokale ejendomsmæglernes oplysninger om priserne i Y5 i 2010 og om deres forventninger til prisniveau i Y19 på samme tidspunkt, såfremt der skulle sælges grunde, de dokumenterede udbud til væsentligt nedsatte priser omkring vurderingstidspunktet d. 1. oktober 2010 i henholdsvis september og november/december uden, at dette førte til salg, og det under sagen gennemførte syn og skøn, må det lægges til grund, at de i sagen omhandlede grundes værdi i handel og vandel afviger i så betydeligt omfang fra de grundværdier pr. 1. oktober 2010, der er fastsat af vurderingsmyndighederne, at vurderingerne af grundene må hjemvises til fornyet ansættelse af grundværdierne pr. 1. oktober 2010.
Skatteministeriet har gjort gældende:
1. AD DEN PRINCIPALE PÅSTAND
Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at H1 ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne.
Vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien kan alene tilsidesættes, såfremt skønnet er udøvet på forkert grundlag, eller såfremt myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. eksempelvis UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR), UfR 1999.1178 H og TfS 2010.238 V (SKM2010.43.VLR). Det påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte myndighedernes skøn over grundværdien er opfyldt. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
Det gøres gældende, at grundværdierne er ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel. Grundlaget for vurderingerne er både retligt og faktisk korrekt.
Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.
Vurderingen skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen heraf beror på et skøn.
Det følger af vurderingslovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings og omlægningsmuligheder.
Det påhviler således H1 at godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. eksempelvis UfR 2009.749 H (SKM2009.23.HR) og TfS 2004.12 V (SKM2003.554.VLR). Såfremt grundværdien ikke er for høj i forhold til markedsprisen, kan vurderingen ikke tilsidesættes, jf. vurderingslovens § 6.
Derudover kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) og UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.
Landsskatteretten har ansat ejendommenes grundværdi pr. 1. oktober 2010 på grundlag af en byggeretsværdi på 160.000 kr. og en arealværdi på 200 kr. pr. m2. Landsskatteretten har således ansat grundværdien for de 3 ejendomme til henholdsvis 380.200 kr. (Y1-adresse), 340.000 kr. (Y3-adresse) og 356.400 kr. (Y4-adresse), svarende til en m2-pris på henholdsvis 345 kr., 377 kr. og 362 kr.
Grundværdiansættelserne understøttes af de tre salg af grunde i samme udstykning, Y9-adresse, Y10-adresse og Y11-adresse til henholdsvis 399.000 kr., 400.000 kr. og 399.000 kr. (bilag A, B og C) i samme grundværdiområde få måneder før vurderingstidspunktet. Det skal i den forbindelse fremhæves, at m2-prisen for disse handler udgør henholdsvis 400 kr., 405 kr. og 398 kr.
De konkrete salg i samme udstykning umiddelbart op til vurderingstidspunktet udgør et korrekt grundlag til at vise værdien i handel og vandel af grundene i udstykningen, jf. princippet i bl.a. UfR 2003.2141 H (SKM2003.318.HR) og UfR 2005.1176/2 H (SKM2005.65.HR), hvoraf det følger, at værdien af et aktiv kan fastlægges på grundlag af den salgssum, der er aftalt i en handel mellem uafhængige parter.
Endelig understøtter handelspriserne i grundværdiområde ...15 og ...16 (begge Y5) i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2011 (bilag E) ligeledes de ansatte grundværdier. Der henvises i den forbindelse bl.a. til støttebilag A vedrørende oversigt over m2-priser for de pågældende handler.
H1 har ikke godtgjort, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdierne, og at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.
1.1 Skønserklæringer
De under sagen indhentede skønserklæringer godtgør ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte de ansatte grundværdier.
Skønsmanden har anført, at handelsværdien pr. 1. oktober 2010 for Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse kan opgøres til henholdsvis 274.000 kr., 246.000 kr. og 257.000 kr., jf. besvarelsen af spørgsmål 1 i skønserklæring af 19. juli 2015. Dette svarer til en m2-pris på henholdsvis 249 kr., 273 kr. og 262 kr.
Det fremgår af skønsmandens supplerende skønserklæring af 16. oktober 2015, at skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 er ud fra bedste skøn og ikke ud fra konkrete salg af lignende ejendomme/grunde i området på tidspunktet. Skønsmanden anfører i den forbindelse, at "vi ikke havde sådanne handler".
Hertil skal det fremhæves, at der som anført, få måneder før vurderingstidspunktet den 1. oktober 2010, er solgt 3 ubebyggede grunde (Y9-adresse, Y10-adresse og Y11-adresse) i samme udstykning og grundværdiområde som de i sagen omhandlede grunde. Disse salg understøtter som anført de ansatte grundværdier. Det er utvivlsomt relevant ved ansættelserne af grundværdierne at lægge vægt på den salgssum, der er aftalt i handler mellem uafhængige parter vedrørende sammenlignelige grunde.
Skønsmandens værdiansættelser forekommer at være baseret på generelle antagelser og gisninger om købsproces mv. ved grundkøb, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3.
Skønserklæringen har derfor ikke betydning, jf. bl.a. UfR 2000.1071 H. Hertil kommer, at den af skønsmanden omtalte købsproces mv. ikke understøttes af bilag 18-20 med underbilag.
Skønsmanden har i supplerende skønserklæring af 11. april 2016 henvist til en handel. Handlen vedrører Y13-adresse, Y2-by, der blev solgt ved købsaftale af 12. september 2010, jf. bilag J.
Handelsprisen på 422.025 kr. for den af skønsmanden nævnte handel er en del højere end de ansatte grundværdier for Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse på henholdsvis 380.200 kr., 340.000 kr. og 356.400 kr.
Hertil kommer, at m2-prisen på 425 kr. for Y13-adresse er markant højere end de ansatte grundværdier for Y1-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse svarende til en m2-pris på henholdsvis 345 kr., 377 kr. og 362 kr.
De afgivne skønserklæringer godtgør ikke, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdierne, og at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.
1.2 Sagens øvrige bilag mv.
Det bestrides, at en salgskampagne i september (bilag 4) og november/december (bilag 15-17) måned 2010 med et 14-dages tilbud, hvor grundene blev nedsat med mellem 80.000 kr. og 121.000 kr. dokumenterer, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien. Oversigten over faktiske salgspriser (bilag 14) godtgør heller ikke, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien.
At der ikke har været salg i udstykningen siden 2010 godtgør heller ikke, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien. De bemærkes i den forbindelse, at udbudspriserne ligger langt over de ansatte grundværdier, jf. bl.a. bilag 14 og D.
De fremlagte købsaftaler mv. bilag 18-20 med underbilag, godtgør heller ikke, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien. Indholdet af eventuelle yderligere drøftelse mellem køberne og H1 er ikke dokumenteret.
Derudover bestrides det, at de ensidigt indhentede erklæringer (bilag 5 og 6) dokumenterer, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien.
De af H1 påberåbte vurderinger for 3 grunde i Y5 i 2010 og 2012 (bilag 7, 8 og 9) og vurderingerne i 2012 for de af sagen omhandlede grunde (bilag 10.1, 10.2 og 10.3) dokumenterer, hverken hver for sig eller tilsammen, at de ansatte grundværdier pr. 1. oktober 2010 ikke svarer til handelsværdien.
Rigsrevisionens Beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering fra august 2013 (bilag 11) og den fremlagte artikel af 22. august 2013 fra Berlingske Tidende (bilag 12) dokumenterer heller ikke, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien.
Samlet set har H1 ikke dokumenteret, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien, og at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.
2. AD DEN SUBSIDIÆRE PÅSTAND
I relation til den subsidiære påstand, gøres det gældende, at det følger af fast retspraksis, at det tilkommer skattemyndighederne at foretage skønnet over grundværdiansættelsen.
For det tilfælde at retten finder, at H1 har dokumenteret, at skønnet over grundværdien for en eller flere af ejendommene skal tilsidesættes, skal ansættelsen af grundværdien for den eller de pågældende ejendomme hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.
Rettens begrundelse og afgørelse
Landsskatterettens fastsættelse af grundværdien for de tre grunde på 380.200 kr. (nr. Y1-adresse), 340.000 kr. (nr. Y3-adresse) og 356.400 kr. (nr. Y4-adresse) pr. 1. oktober 2010, ligger under de udbudspriser for grundene, der er fastsat af H1 på henholdsvis 555.000 kr., 585.000 kr. og 495.000 kr. og under de priser, som tre grunde blev solgt til i Y12 i 2010 umiddelbart op til vurderingen pr. 1. oktober 2010.
Der er som følge heraf ikke grundlag for at tilsidesætte det skøn, der er udøvet af Landsskatteretten i forbindelse med fastsættelsen af grundværdien for de tre ejendomme.
Den vurdering, der er foretaget af skønsmanden af de tre grunde, kan ikke føre til et andet resultat, da vurderingen ikke har støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår. Det samme gælder oplysningerne om prisniveauet i udstykningen Y5, samt det forhold, at der ikke siden sommeren 2010 er solgt grunde i Y12. Det bemærkes herved, at det manglende salg mere må antages at skyldes et ikke eksisterende marked end priser, der ikke er på markedsvilkår.
Som følge heraf, og i øvrigt af de grunde, der er anført af Landsskatteretten, frifindes Skatteministeriet.
Efter sagens udfald skal H1 betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 50.500 kr. Beløbet udgøres af Skatteministeriets udgift til advokatbistand, der fastsættes til 45.000 kr. og udgift til syn og skøn med 5.500 kr. Der er herved lagt vægt på oplysningen om sagens værdi og at der har været gennemført syn og skøn i sagen.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Skatteministeriet frifindes for den af H1 nedlagte påstand.
H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 50.500 kr.
Beløbet forrentes efter rentelovens § 8a.