Parter
A
(advokat Michael von Kauffmann)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Anne Øvlisen)
Afsagt af landsdommerne
Knud Knudsen, Kaspar Linkis og Annelise Lykke Sørensen (kst)
Under denne sag, der er anlagt den 3. februar 2004, har sagsøgeren, A, nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, principalt at udlodning fra H1 A/S til sagsøgeren i indkomståret 2000 udgør 65.722 kr., subsidiært at udlodning udgør et af landsretten nærmere fastsat beløb mindre end 301.972 kr.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har principalt påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2000 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.
Sagsfremstilling
Landsskatteretten afsagde den 5. november 2003 følgende kendelse i sagen:
"...
Klagen skyldes, at klageren er anset for at have modtaget maskeret udlodning ved køb af 50 % af en ejendom til underpris.
Landsskatterettens afgørelse
Aktieindkomst
Skatteankenævnet har ansat maskeret udlodning ved køb af 50 % af ejendommen ... til 426.972 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.
Underpris 416.072 kr. med tillæg af omkostninger 10.900 kr.
Landsskatteretten nedsætter maskeret udlodning til 301.972 kr.
Møde mv.
Klageren og hendes repræsentant har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler (forhandling).
Sagens oplysninger
Klageren er hovedaktionær i H1 Holding ApS, hvis datterselskab H1 A/S den 15. september 1996 erhvervede 50 % af en tom grund på adressen .... Klagerens daværende samlever, B, erhvervede de øvrige 50 %. Klageren og B blev gift i 1999. H1 A/S og B foranledigede opført en ejendom på grunden, som klageren og B flyttede ind i den 1. juli 1997.
Ejendommen er opført i mursten med tegltag, og opvarmes med naturgas. Grundarealet udgør 1.297 m2 Det bebyggede areal udgør 143 m2 og en udnyttet tagetage udgør 122 m2, hvorefter beboelsesarealet udgør 265 m2. Derudover er der en carport på 40 m2. Ejendommen er beliggende ud til ..., på strandsiden tæt ved ....
Ifølge H1 A/S, regnskab for indkomståret 2000 udgjorde anskaffelsesudgifterne på 50 % af ejendommen 1.807.937 kr.
Ifølge Bs formueopgørelser ultimo 1997 og 1998 udgjorde 50 % af anskaffelsessummen henholdsvis 1.661.594 kr. og 1.767.662 kr.
Ved skøde af 21. marts 2000 har klageren erhvervet 50 % af ejendommen fra H1 A/S med overtagelsesdato den 1. april 2000. Skødet er baseret på en aftale om overdragelse af 1. januar 2000. Det fremgår af begge aftaler, at sælgeren betaler stempel- og tinglysningsafgift, samt at købesummen er aftalt til 1.338.750 kr., svarende til 50 % af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 minus 15 %
Af overdragelsesaftalen fremgår blandt andet:
"Prisen er aftalt til kr. 1.338.750,00 som udredes ved overtagelse af lån i Realkredit Danmark pr. 31/12 1999 opgjort til kr. 2.206.220,46 heraf 50 % svarende til kr. 1.103.110,23.
Restgælden til Realkredit Danmark reguleres med den nye restgæld pr. 1 /4 2000 i forbindelse med udfærdigelse af skødet og den kontante udbetaling bliver reguleret herefter. Restbeløbet betales kontant."
Det fremgår af skødet, at købesummen er berigtiget således:
Kreditforeningslånet, Realkredit Danmark 2009 4 % Serie 21 D, er optaget ultimo 1997 til nominelt 2.669.000 kr. I forbindelse med låneoptagelsen vurderede kreditforeningen ejendommen til 3.127.000 kr. Revisor har oplyst, at lånet blev afregnet til kurs 93,75 eller 2.502.000 kr.
Børskursen på det pågældende kreditforeningslån var den 31. december 1999 94,80.
Den offentlige vurdering af ejendommen har været følgende:
Vurderingsmyndigheden har i efteråret 1999 besigtiget tilfældigt udvalgte ejendomme i vurderingskredsen, herunder ..., med det formål at efterprøve rigtigheden af vurderingssystemets forslag af ejendomsværdier. Der blev ved besigtigelsen ikke foretaget en egentlig sagsbehandling.
Klageren har i forbindelse med købet anmodet Home v. KH om en prisfastsættelse af ejendommen. KH har ved brev af 10. december 1999 meddelt klageren, at prisen er anslået til 3.295.000 kr. kontant.
Skatteankenævnets afgørelse
Klageren er anset at have modtaget maskeret udlodning på 426.972 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.
Overdragelser af fast ejendom mellem en hovedaktionær og det af denne beherskede selskab skal ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt. Handelsværdien skal fastsættes på tidspunktet for aftalens indgåelse.
Ved opgørelsen af købesummens kontantværdi skal den overtagne kreditforeningsgæld på nominelt 1.073.497,80 kr. kursfastsættes til børskursen på aftaletidspunktet, jf. TS-cirkulære nr. 32 af 19. november 1998 pkt. 4. Cirkulæret finder anvendelse ved kontantomregning af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven, hvorefter opgørelsen af sælgerens afståelsessum, som svarer til klagerens anskaffelsessum, er omfattet af retningslinierne i cirkulæret.
Børskursen på lånets modsvarende obligationer udgjorde på aftaletidspunktet 94,80. Da klageren ikke har godtgjort, at de afholdte omkostninger ved gældsovertagelsen har oversteget den af Realkredit Danmark oplyste generelle udgift på 1.000 kr., er skatteankenævnet enig i, at den kontantomregnede anskaffelsessum udgør 1.283.928 kr. som opgjort af skatteforvaltningen.
Det fremgår af ligningsvejledningen 2000, at man i en lang række tilfælde kan gå ud fra, at ejendommens handelsværdi ikke vil afvige væsentligt fra den senest foreliggende ejendomsvurdering, men på grund af usikkerheden, der er forbundet med værdiansættelsen, vil man i ligningspraksis normalt kunne lægge overdragelsesprisen til grund, hvis denne ligger inden for +/- 15 % af den seneste kontante ejendomsværdi med årsreguleringer.
Ligningsmyndigheden er imidlertid ikke bundet af de omtalte 15 %, idet ejendomsværdien kun er et udgangspunkt for vurderingen af den aftalte pris, da en række forhold kan medføre, at den seneste kontantejendomsværdi ikke er egnet som udgangspunkt for beregning af ejendommens handelsværdi i en overdragelsessituation. Bestemmelsen er allerede i ligningsvejledningen 1987 modificeret, idet ordet "normalt" blev indføjet for dette år og fremefter. Det fremgår tillige af oplysninger i Østre Landsrets afgørelse, gengivet i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1994.295, at den ovenstående procentregel også før 1987 er antaget at kunne fraviges, når den måtte give åbenbart urimelige resultater, og at indføjelsen af ordet "normalt" i ligningsvejledningen 1987 således blot er en tydeliggørelse af allerede gældende praksis.
Der foreligger således ikke en ubetinget ret for interesseforbundne parter til at overdrage ejendomme til den seneste offentliggjorte ejendomsværdi +/15%.
Ankenævnet finder, at da den kontantomregnede anskaffelsessum på 1.283.928 kr. afviger mere end 15 % fra 50 % af ejendomsværdien pr. 1. januar 1999, er skattemyndigheden allerede af den grund berettiget til at foretage en konkret vurdering af handelsværdien.
Den faktisk anvendte købesum på 1.338.750 kr., kontantomregnet til 1.283.928 kr., der er fastsat på grundlag af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 reduceret med 15 %, kan ikke antages at være et passende udtryk for handelsværdien på aftaletidspunktet, som ifølge den foreliggende dokumentation er pr. 1. januar 2000.
Når der samtidig henses til den af realkreditinstituttet foretagne vurdering ved låneoptagelsen ultimo 1997, den af klageren indhentede ejendomsmæglervurdering i december 1999, finder ankenævnet, at den skønsmæssigt ansatte handelsværdi på 1.700.000 kr., der svarer til 50 % af ejendomsværdien pr. 1. januar 2000, er et realistisk udtryk for den aktuelle handelsværdi på aftaletidspunktet.
Endvidere er det ankenævnets opfattelse, at stempelomkostninger i forbindelse med køb af en ejendom normalt afholdes af køberen, og at det alene i særlige situationer må antages, at købsomkostninger refunderes/betales af sælgeren.
Det er ankenævnets vurdering, at klageren i kraft af sin status som hovedaktionær i moderselskabet har haft en bestemmende indflydelse på overdragelsesvilkårene ved datterselskabets salg af ejendommen, hvorfor de af selskabet afholdte stempelomkostninger på 10.900 kr. må anses som maskeret udlodning, der er skattepligtig i henhold til ligningslovens § 16 A. Udlodningen består af:
Klagerens påstand og argumenter
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at den maskerede udlodning nedsættes til 35.722 kr.
Repræsentanten har anerkendt, at overdragelsessummen forhøjes med stempelomkostninger betalt af sælgeren på 10.900 kr. samt med 54.822 kr. som følge af kontantomregning af kreditforeningsgæld.
Den bindende aftale om overdragelse af ejendommen blev indgået den 1. januar 2000 til en overdragelsessum svarende til den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering på aftaletidspunktet, som var den 1. januar 1999 og udgjorde 3.150.000 kr. eller 1.575.000 kr. for 50 % af ejendommen, med fradrag af 15 % eller 1.338.750 kr. kontant. Uanset kontantomregningen i skødet, er der altså aftalt en kontant overdragelsessum på 1.338.750 kr.
Overdragelsessummen blev fastsat efter daværende ligningspraksis (formodningsreglen) vedrørende handler inden den 1. april 2000 mellem interesseforbundne parter, som gik ud på, at skatteyderen eller myndighederne skulle godtgøre, hvis prisen (inden for +/15 % af den kendte ejendomsværdi) ikke var udtryk for handelsværdien. Dette indebar, at såfremt prisen på 1.338.750 kr. kunne ændres, skulle det godtgøres, at handelsværdien lå uden for +/- 15 % af den kendte ejendomsværdi, dvs. være mindre end 1.338.750 kr. eller større end 1.811.250 kr.
Skatteankenævnet har skønsmæssigt ansat handelsværdien til 1.700.000 kr. kontant og har således ikke kunne godtgøre, at overdragelsessummen på 1.338.750 kr. kontant ikke er prisen for ejendommen. Der henvises til afgørelserne offentliggjort i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1994.295, 1996.473, 1996.426 og 1987.440 samt skatteministerens redegørelse offentliggjort i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1990.196.
Ligningsmyndighedens fortolkning af "normalt" er, at procentreglen kan fraviges, når den måtte give en åbenbart urimeligt resultat. Ligningsmyndigheden har herefter fastsat handelsværdien til 50 % af den på aftaletidspunktet ukendte ejendomsvurdering pr. 1. januar 2000 eller 1.700.000 kr.
Af ligningsvejledningen 2000 fremgår, at "en række forhold kan medføre, at den seneste kontantejendomsværdi ikke er egnet som udgangspunkt for beregningen af ejendommens handelsværdi i en overdragelsessituation. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis den årsregulerede kontantværdi må antages at være fejlbehæftet, eller der af andre årsager er grund til at antage at handelsværdien afviger herfra."
Skatteankenævnets fortolkning af "normalt" er ikke korrekt. Som det fremgår af ligningsvejledningen, er det kun, når der er forhold, som indikerer, at ejendomsvurderingen er opgjort forkert eller er fejlbehæftet, således at den ikke er udtryk for handelsværdien på overdragelsestidspunktet, at skattemyndighederne kan fastsætte prisen skønsmæssigt.
Den kendte ejendomsvurdering på aftaletidspunktet på 1.575.000 kr. var ikke fejlbehæftet. Ejendommen, som er nyopført ultimo 1997, er vurderet pr. 1. januar 1998 af vurderingsrådet efter reglerne om nyopførte ejendomme til 1.525.000 kr., hvilket er ca. 30 % højere end naboejendommene, herunder også ejendomme med en bedre beliggenhed tættere på kysten og ikke som klagerens ejendom med beliggenhed direkte ud til den trafikerede .... Realkredit Danmarks vurdering af ejendommen i forbindelse med optagelse af realkreditlån ultimo 1997 på 1.563.500 kr. afveg ikke væsentligt fra ejendomsvurderingen. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 på 1.575.000 kr. er udtryk for almindelig prisregulering. I efteråret 1999 blev ejendommen besigtiget af 4 medlemmer af vurderingsrådet. Besigtigelsen gav ikke anledning til bemærkninger til vurderingen pr. 1. januar 1999. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2000 på 1.700.000 kr. er udtryk for almindelig prisregulering og afviger ikke væsentligt fra ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 (7,9 % højere). Ejendomsmæglervurdering af den 10. december 1999 til en udbudspris på 1.647.500 kr. afviger ikke væsentligt fra ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 (4,6 % højere). Der er således ingen forhold, som begrunder, at den kendte ejendomsvurdering pr. 1. januar 1999 ikke kunne anvendes som udgangspunkt for beregning af handelsværdien på aftaletidspunktet den 1. januar 2000.
Skatteankenævnet har henvist til Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1994.295. Sagen omhandler en forhøjelse, hvor ligningskommissionen har værdiansat handelsværdien af en ejendom til 1.300.000 kr., svarende til en senere offentlig vurdering i forhold til tidspunktet for overdragelsen. Forhøjelsen udgjorde 300.000 kr. og ligningskommissionen har derved kunne påvise en væsentlig afvigelse på 30 % i handelsprisen. Landsskatterettens begrundelse for at give ligningskommissionen medhold i forhøjelsen var følgende:
"Da det nævnte beløb udgør mere end 15 % over den faktiske overdragelsessum, findes det af klagerens revisor anførte ikke til hinder for den påklagede forhøjelse."
Skatteankenævnets fortolkning af dommen er ikke korrekt, idet dommen, i lighed med de øvrige henviste domme, bekræfter, at skattemyndigheden skal kunne påvise en væsentlig ændret pris, hvis overdragelsessummen ikke er udtryk for handelsværdien. Det fremgår ligeledes af afgørelsen, at fortolkningen af "væsentlig ændret pris" er, at værdiansættelsen skal være på mere end +/- 15 % af den kendte ejendomsvurdering.
Skatteankenævnets begrundelser for den skønsmæssigt ansatte handelsværdi på 1.700.000 kr., svarende til ejendomsværdien pr. 1. januar 2000, er således ikke i overensstemmelse med den gældende retspraksis, idet skatteankenævnet ikke har kunnet påvise fejl i ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 samt ikke har kunnet påvise en væsentlig ændret pris, der er på mere end +/- 15 % af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999.
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Det fremgår hverken af overdragelsesaftalen af 1. januar 2000 eller af skødet af 21. marts 2000, at købesummen skulle reguleres for kursansættelse af gælden. Den aftalte købesum på 1.338.750 kr. må derfor anses for den nominelle overdragelsessum.
Da børskursen af det pågældende realkreditlån på overdragelsestidspunktet var 94,80, kan skatteankenævnets kontantomregning tiltrædes. Kontantværdien af kreditforeningslånet ansættes derfor til 3.127.000 kr., hvorefter den kontante overdragelsessum for 50 % af ejendommen udgør 1.283.928 kr.
Ved den senest offentliggjorte ejendomsvurdering (af 1. januar 1999) blev hele ejendommen vurderet til 3.150.000 kr. 50 % heraf er 1.575.000 kr. Ejendomsvurderingen minus 15 % er herefter 1.338.750 kr.
Da den kontantomregnede overdragelsessum udgør mindre end ejendomsvurderingen minus 15 %, er skattemyndighederne berettigede til at korrigere ejendomsværdien. Som udtryk for handelsværdien kan normalt anvendes den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering.
Da ejendommen blev overdraget forud for bekendtgørelsen af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2000 ansættes handelsværdien for 50 % af ejendommen derfor til 1.575.000 kr.
Den påklagede ansættelse nedsættes derfor med 125.000 kr. til 301.972 kr.
..."
Følgende fremgår under punkt 4 i et referat fra et bestyrelsesmøde den 28. oktober 1999 i H1 A/S:
"4.1. Evt. salg af halvpart af ... til A
...
Revisor har oplyst, at der er en fast skattepraksis ved overdragelse af fast ejendom til/fra hovedaktionær som er, at den kontante overdragelsessum skal ligge mellem +/- 15% af den seneste kendte ejendomsvurdering. Dette forudsætter dog, at der ikke kan påvises en væsentligt større eller mindre kontant værdi af ejendommen som ligger uden for den nævnte grænse.
Den kontante ejendomsvurdering på ... udgør 3.150.000 kr., hvilket vil medføre en overdragelsessum på 85% heraf eller 1.338.750 kr. for halvparten.
Det blev herefter besluttet at A indhenter en mæglervurdering på .... Såfremt mæglervurderingen ligger inden for den nævnte grænse på +/- 15% besluttes det samtidigt, at der på mødet den 1. januar 2000 indgås en bindende aftale om overdragelse af halvparten af ejendommen ... til A i overensstemmelse med den ovennævnte skattepraksis svarende til den kontante ejendomsvurdering på 3.150.000 kr. med fradrag af 15% på 472.500 kr. eller 1.338.750 kr. for halvparten. Overdragelsessummen erlægges ved at A overtager 50% af det eksisterende kreditforeningslån og resten betales kontant. A sørger for udfærdigelse af overdragelsesaftale mv.
..."
Af en telefax af 7. januar 2000 fra statsautoriseret revisor JV til A fremgår følgende:
"...
Som du kan se under S.F.1.2.3.2., skal overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og det af hende beherskede selskab overdrages til en pris, der svarer til hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt. Af Tfs 1994.478 fremgår det, at hvis handelsprisen er lavere end anskaffelsessummen, skal anskaffelsessummen anvendes, og endelig af Tfs 1996.473 at ejendomsvurderingen +/- 15% kan anvendes som overdragelsessum, såfremt handelsværdien ikke afviger væsentligt fra ejendomsvurderingen.
..."
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af A og registreret revisor LV.
A har forklaret bl.a., at hun gennem årene løbende har drøftet med selskabets revisor, LV, om hun skulle erhverve H1 A/S' halvdel af ejendommen .... LV sagde på et tidspunkt i efteråret 1999, at hun burde købe selskabets halvdel nu, da 15%-reglen formentlig ville blive afskaffet i 2000.
Hun tog herefter spørgsmålet om ejendomshandlen op med bestyrelsen. Det i referatet fra bestyrelsesmødet den 28. oktober 1999 indeholdte hidrører fra et notat, hun havde lavet på baggrund af sine samtaler med revisoren om reglerne for sådan overdragelse. Hun opfatter beslutningen, der blev truffet på bestyrelsesmødet den 28. oktober 1999, således, at hun fik bemyndigelse til at gennemføre handlen på de angivne betingelser. Hun indhentede derfor en vurdering fra den lokale Home ejendomsmægler, og da denne vurdering ikke lå væsentligt over den seneste offentlige ejendomsvurdering, lavede hun købsaftalen.
På bestyrelsesmødet blev det aftalt, at det skulle være en kontanthandel, samt at købesummen bl.a. skulle berigtiges ved overtagelse af restgælden til Realkredit Danmark. Hun var ikke opmærksom på, at der kunne være en kursdifference. Hun anså de beregninger, der skulle foretages, for ret simple, idet hun skulle tage 50 % af den opgjorte restgæld fra Realkredit Danmarks seneste opgørelse og trække fra den aftalte købesum. Resttilgodehavendet skulle herefter betales kontant.
Registreret revisor LV har forklaret bl.a., at hun som ansat i et revisionsselskab, har været revisor for H1 A/S i en årrække. Hun var sagsansvarlig for dette selskab, og det er hende, der har skrevet telefaxen af 7. januar 2000, selv om det er JV, der har underskrevet.
Hun og A havde gennem et stykke tid talt om, at A skulle erhverve H1 A/S' del af ejendommen .... I efteråret 1999 var der rygter om, at 15%-reglen ville blive afskaffet. Hun kontaktede derfor A i efteråret 1999 og spurgte, om hun ville benytte de dagældende regler. De havde flere telefonsamtaler om emnet med henblik på en forelæggelse for bestyrelsen. Der var hele tiden lagt op til, at der skulle ske en overdragelse til kontantpris. Det var på hendes anbefaling, at A indhentede en vurdering fra en ejendomsmægler. Det var en forudsætning for anvendelsen af 15%-reglen, at denne vurdering lå indenfor +/- 15% af ejendomsvurderingen. A lavede selv alt papirarbejdet.
Procedure
Sagsøgeren har gjort gældende, at handelsværdien for 50 % af ejendommen ... i henhold til mangeårig skattepraksis bør fastsættes til 50% af den på overdragelsestidspunktet senest kendte offentlige ejendomsvurdering minus 15%, svarende til 1.338.750 kr.
Sagsøgeren har til støtte herfor endvidere henvist til en Højesteretsdom gengivet i SKM2003.338.HR vedrørende beskatning af gaveansættelse. I den pågældende sag blev den aftalte overdragelsessum mellem interesseforbundne parter tilsidesat, og handelsværdien af den overdragne faste ejendom blev af skattemyndighederne fastsat til den offentlige ejendomsvurdering minus 15% i overensstemmelse med pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
Sagsøgeren bør ud fra grundlæggende lighedsbetragtninger skatteretligt behandles som andre skatteydere, som handlede fast ejendom med interesseforbunden medkontrahent i 2000, nemlig således at den faste ejendom kunne handles til en pris svarende til den offentlige vurdering minus 15%.
Den lille kursdifference, som sagsøgeren på grund af en fejl ikke har taget højde for ved angivelsen af købesummen i overdragelsesaftalen, bør ud fra en generel rimelighedsbetragtning og regelkompleksiteten omkring overtagelse af gæld og fastsættelse af værdi heraf ikke udløse en så alvorlig konsekvens, at hun bliver sat i skat af yderligere 301.992 kr. som maskeret udlodning for indkomståret 2000.
Endelig har sagsøgeren gjort gældende, at hun har handlet i god tro ud fra gældende regler, og at der ikke er grundlag for at antage, at hun har forsøgt at omgå reglerne.
Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden navnlig gjort gældende, at sagsøgeren med rette er beskattet af kr. 301.972 som maskeret udlodning.
Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og det af ham eller hende beherskede selskab skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt. Ved vurderingen af, om hovedaktionæren har modtaget en skattepligtig udlodning fra selskabet i forbindelse med overdragelsen, er det således afgørende, om ejendommen er overdraget til handelsværdien. Er dette ikke tilfældet er der det fornødne grundlag for, at ligningsmyndighederne griber korrigerende ind og ansætter den skattemæssige overdragelsessum til handelsværdien. Det er handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, som skal fastsættes.
Det fremgår af sagen, at sagsøgeren overtog gæld for 1.073.497,80 kr., og at hun herudover skulle betale 265.252,20 kr. kontant. Baseret på kurs 94,80 udgør kursværdien af den overtagne gæld 1.017.675,90 kr., og med tillæg af den kontante udbetaling på 265.252,20 kr. samt 1.000,00 kr. i omkostninger til realkreditinstituttet kan den kontantomregnede overdragelsessum opgøres til i alt 1.283.928 kr.
Landsskatteretten har med rette ansat handelsværdien for halvparten i den omhandlede ejendom til 1.575.000 kr. svarende til halvdelen af den forud for overdragelsen senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering.
Da den kontantomregnede overdragelsessum på 1.283.928 kr. er lavere end den senest offentliggjorte ejendomsvurdering minus 15 %, i alt 1.338.750 kr., har skattemyndighederne været berettigede til at korrigere den aftalte overdragelsessum til handelsværdien.
Med en ansat handelsværdi på 1.575.000 kr. er der i forhold til den kontantomregnede overdragelsessum på 1.283.928 kr. tale om en maskeret udlodning på 291.072 kr., hvortil kommer de af selskabet betalte stempelomkostninger på 10.900 kr., i alt 301.972 kr., som er skattepligtig aktieindkomst for sagsøgeren, jf. ligningslovens § 16 A sammenholdt med personskattelovens § 4 a.
Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at den af sagsøgeren påberåbte højesteretsdom vedrørende en gaveansættelse er uden relevans for nærværende sag vedrørende en handel mellem et selskab og dets hovedaktionær.
Landsskatterettens afgørelse i denne sag er ikke i strid med grundlæggende lighedsbetragtninger, idet der ved fastsættelsen af den skattemæssige handelspris er taget udgangspunkt i den senest kendte offentlige ejendomsvurdering uden fradrag af 15%. Sagsøgte har herved henvist til ligningsvejledningen for 2000, afsnit S.F.2.3.2, hvori det er anført, at "Hvor kontantprisen ligger uden for +/- 15% af den seneste kontantejendomsværdi med årereguleringer, sker der ikke kun beskatning i det omfang kontantprisen ligger uden for 15% grænsen men af hele forskelsbeløbet", jf. bl.a. TfS 1996,426 Ø.
Sagsøgte har i øvrigt gjort gældende, at det forhold, at sagsøgeren måtte have været i god tro, er uden betydning for sagens afgørelse.
Med hensyn til sagsøgerens subsidiære påstand har sagsøgte anført, at skatteskøn ikke udøves af domstolene, men af ligningsmyndighederne. I det omfang landsretten måtte finde grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over handelsværdien, skal der udøves et nyt skøn. Derfor er sagsøgtes subsidiære påstand om hjemvisning den rette, hvis en ny skønsmæssig ansættelse måtte vise sig fornøden.
Landsrettens begrundelse og resultat
Den aftalte overdragelsessum for halvdelen af den omhandlede ejendom var lavere end den værdi, som i skatteadministrativ praksis vedrørende ejendomshandler mellem en hovedaktionær og det af ham eller hende beherskede selskab normalt uden dokumentation accepteres som udtryk for handelsværdien.
Denne praksis er ikke i strid med ligningsloven.
Skattemyndighederne har derfor været berettiget til i skatteretlig henseende i forhold til sagsøgeren at tilsidesætte den aftalte overdragelsessum og foretage et skøn over handelsværdien af ejendommen med henblik på at fastlægge størrelsen af en skattepligtig udlodning fra selskabet til hovedaktionæren.
Det foretagne skøn over handelsværdien, der svarer til den forud for overdragelsen senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering, kan ikke anses for forkert eller for at føre til et for sagsøgeren åbenbart urimeligt resultat.
Herefter, og da det af sagsøgeren anførte om ligheds- og rimelighedsbetragtninger samt sagsøgerens gode tro ikke kan føre til andet resultat, tages sagsøgtes frifindelsespåskud til følge.
T h i k e n d e s f o r r e t
Skatteministeriet frifindes.
A skal inden 14 dage i sagsomkostninger betale 18.000 kr. til Skatteministeriet.