Indhold

Dette afsnit handler om reglerne om fradrag for forbedringer i grundværdien, som gælder før 1. januar 2013. Disse regler fremgår af det nu ophævede afsnit D i vurderingsloven,  jf. LBK nr. 740 af 3. september 2002.

Afsnittet indeholder:

• Betingelser
• Foranstaltninger, der ikke er fradragsberettigede grundforbedringer
• Hvornår og hvilke grundværdiforbedringer gives der fradrag for
• Værdiforøgelse
• Afholdte udgifter
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser og SKAT-meddelelser med videre.

Betingelser

Reglerne kan kun anvendes i forbindelse med ansættelser, der foretages efter overgangsreglerne i § 3, stk. 2-9, i lov nr. 925 af 18. september 2012, som har ophævet bestemmelserne om fradrag for grundforbedringer pr. 1. januar 2013. Se afsnit H.A.3.3.1

Fradraget skal medføre en forøgelse af grundværdien

Under visse betingelser skal SKAT ved vurderingen give fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller ejers arbejde. Se VUL § 17, som den fremgår af LBK nr. 740 af 3. september 2002. Fradraget må ikke overstige de faktiske udgifter til forbedringen, som ejeren har afholdt.

Fradraget er en selvstændig ansættelse

Fradrag i grundværdien for forbedringer er en selvstændig ansættelse, der foretages i forbindelse med den almindelige ejendomsvurdering eller en årsomvurdering, som kan påklages i sædvanlig instansfølge.

Fradraget gives kun i grundværdien.

Der gives kun fradrag efter VUL § 17 og § 18, stk. 1, når forbedringen medfører en stigning i grundværdien i ubebygget stand. Se VUL § 13, stk. 1. Der kan derfor ikke gives fradrag for forbedringer på bygningerne eller andre bestanddele vedrørende forskelsværdier.

Definition af grundværdiforbedringer

Der skal være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi af grunden. En omprioritering af ejendommen er ikke en grundforbedring i denne sammenhæng. Heller ikke dispositioner, hvorved en rettighed tilføres ejendommen eller en byrde fjernes, er en grundforbedring.

Foranstaltninger, der ikke er fradragsberettigede grundforbedringer

Lokalplan

Landsskatteretten har afgjort, at en lokalplan er en immateriel foranstaltning, som er tæt knyttet til byggeriet. Den vil derfor ikke virke værdiforøgende for grunden. Se SKM2010.419.LSR.

Jordbundsundersøgelser

I en dom fra Højesteret betragtede retten ikke en jordbundsundersøgelse, der viste, at der ikke var behov for ekstrafundering, som en grundforbedring efter VUL § 17. Se SKM2012.350.HR. Højesteret begrundede afgørelsen med, at jordbundsundersøgelsen ikke havde ændret grundens beskaffenhed eller ført til en  ændring af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi.

Det kunne ikke føre til et andet resultat, at udgifter til ekstrafundering, herunder til jordbundsundersøgelse, efter administrativ praksis tages i betragtning ved ansættelsen af grundens værdi efter VUL § 13.

Vejanlæg- og forsyningsanlæg på selve grunden

Fradrag for vej- og forsyningsanlæg gives som hovedregel kun for udgifter til anlæg uden for ejendommen. Udgifter til anlæg på selve grunden samt til pladsbelægning mv. anses for at være en del af byggeomkostningerne, fx i et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter. Se dog nedenfor i afsnittet "Hvornår gives der fradrag" om større ejendomme udlagt til tæt/lav bebyggelse.

Parkeringspladser

Højesteret har i en dom afgjort, at der ikke er fradragsret efter VUL § 17 for udgifter til etablering af parkeringspladser til brug for det byggeri, der opføres på grunden.  Det gjaldt også i det foreliggende tilfælde, som angik parkeringspladser, der var samlet i klynger til betjening af en større andelsboligforening. Parkeringspladserne kunne ikke anses for en del af et hovedanlæg, og der var ikke tale om en grundværdiforøgende afholdelse af udgifter af samme karakter som sædvanlige byggemodnende foranstaltninger, der klargør en grund til bebyggelse. Se SKM2013.369.HR.  

Pilotering/ekstrafundering

Pilotering og ekstrafundering betragtes som hørende til bebyggelsen, der er eller påtænkes bygget. Der gives derfor ikke fradrag.

Forsyningsledninger til vand, gas, el og fjernvarme betales løbende

Anlæg af forsyningsledninger til vand, gas, el og fjernvarme uden for grunden dækkes ofte - navnlig ved offentlige værker - gennem betaling for de leverede enheder/forbrug. Anlæggene kan i disse tilfælde ikke betragtes som fradragsberettigede grundforbedringer.

Stikledninger

Udgifter til stikledninger betragtes altid som en del af byggeomkostningerne og giver ikke grundlag for fradrag.

Såning/beplantning

Såning og beplantning berettiger ikke til fradrag. Se desuden SKM2013.833.HR, hvor Højesteret på baggrund af indhentet syn og skøn lagde til grund, at jordarbejder med henblik på anlæg af grønne områder ikke havde medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand.  Der kunne derfor ikke gives fradrag efter VUL § 17.

Belysning mv.

Der gives ikke fradrag for belysning, afmærkning og vejskilte.

Hvornår og hvilke grundforbedringsudgifter gives der fradrag for

Hvornår gives der fradrag

Efter SKATs praksis gives fradrag for vej- og forsyningsanlæg mv. i fx et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter som hovedregel kun for udgifter til anlæg uden for grunden. Udgifter til anlæg samt til pladsbelægning mv. på selve grunden anses derimod for at være en del af byggeomkostningerne. Der gives fx fradragsret for kloak frem til skel, men ikke fra skel til hus.

Efter praksis gælder der en undtagelse fra denne hovedregel for større ejendomme, der er udlagt til fx tæt, lav bebyggelse med andelsboliger. For sådanne ejendomme kan der gives fradrag for udgifter til hovedanlæg, der betjener en større del af ejendommen. Baggrunden for dette er, at der alternativt ved en udstykning til fx traditionel rækkehusbebyggelse ville være fradragsret for udgifter til fællesanlæg, som befinder sig uden for de enkelte udstykkede ejendommes skel. Der kan efter praksis gives fradrag for hovedanlæg på linje med den adgang til at give fradrag for foranstaltninger uden for grunden, som øger værdien af grunde i traditionelle parcel- eller rækkehuskvarterer.

Det betyder, at der kan gives fradrag for et hovedanlæg bestående af fx en hovedforsyningsledning, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, mens stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger ikke udgør et hovedanlæg. Udgifter vedrørende fx veje eller hovedstier, der tjener adgangen til grunden, kan også være fradragsberettigede, mens stikveje eller stier, der betjener de enkelte bygninger eller boliger, ikke kan føre til fradrag.

Højesteret fandt, at den beskrevne praksis har hjemmel i loven, i en dom, der konkret vedrørte etablering af parkeringspladser. Se SKM2013.369.HR.

 Kloakering og etablering af vand-, gas-, varme- og elforsyning

Udgifter til kloakering og etablering af vand-, gas-, varme- og elforsyning kan berettige til fradrag for forbedringer ud fra de netop beskrevne regler. Det gælder også den del af udgifterne til landinspektør, projektering og tilsyn, som vedrører kloak, vand og el. Se SKM2010.419.LSR.

Vejanlæg omfattet af grundforbedring

Udgiften til vejanlæg anses som en byggemodning og kan medføre fradrag i grundværdien ud fra de ovenfor beskrevne regler. Se SKM2014.547.BR (anket), hvor det ikke fandtes dokumenteret, at udgifter til eksterne veje var indeholdt i købesummen.

Eksempler på behandlingen af anlæg uden for og inde på grunden

Landsskatteretten afgjorde, at udgifter til etablering af ekstern vej kan berettige til fradrag for forbedringer. Om der i det konkrete tilfælde kan gives fradrag for forbedringer inde på grunden afhænger af lokalplanernes udformning og udstykningens størrelse. Ved indrømmelse af fradrag for forbedringer for interne forsyningsanlæg skal man være opmærksom på, at fradrag kun gives for selve hovedanlægget. Se SKM2010.271.LSR.

Eksterne stier havde ikke medført en stigning i grundværdien. Der blev lagt vægt på, at der var andre adgangsveje til området. Se SKM2013.422.BR. Dommen er stadfæstet ved SKM2014.434.ØLR.

En sag for Østre Landsret vedrørte nogle nærmere specificerede stier. Stierne kunne betragtes som et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning. Der blev derfor givet fradrag for anlæg af stierne. Se SKM2011.790.ØLR.

I SKM2013.879.HR tiltrådte Højesteret, at der ikke var givet fradrag for udgifterne til stianlægget på grunden.  Ingen af stierne, heller ikke en sti, der løber parallelt med vejen, kunne anses for en del af et hovedanlæg, der øger grundens værdi i ubebygget stand.

Byretten afgjorde, at en kørebane ikke kunne karakteriseres som et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen, og at kørebanen udgjorde en integreret del af parkeringsanlægget. Det tillagdes ikke nogen betydning i sagen, at der var adgang til parkeringspladser for gående færdsel ad det interne stisystem. Retten afgjorde derfor, at der ikke kunne gives fradrag i grundværdien for kørebanen. Se SKM2013.166.BR samt ligeledes SKM2013.536.ØLR.

I sin dom SKM2014.574.HR om et drænanlæg henviste Højesteret til, at anlægget blev udført i forbindelse med byggeriet, og at det nøje fulgte husmurene og kanten af parkeringspladserne/haveanlægget. I lyset heraf og på baggrund af et syn og skøn, navnlig skønsmandens besvarelse om muligheden for at genanvende anlægget ved ny bebyggelse, lagde Højesteret til grund, at drænanlægget ikke havde medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Der kunne derfor ikke gives fradrag.

I en byretsdom fik sagsøgeren ikke medhold i, at sagsøgeren var berettiget til yderligere fradrag for det interne kloaksystem, da de pågældende kloakforsyningsledninger ikke udgjorde et fradragsberettiget hovedanlæg. Retten lagde vægt på, at ledningerne nøje fulgte bebyggelsens forløb. Retten fandt heller ikke, at interne varmeforsyningsledninger udgjorde et fradragsberettiget hovedanlæg. Retten lagde vægt på, at der var tale om et selvstændigt varmeforsyningsanlæg, der var dimensioneret til det konkrete byggeri. De varmeforsyningsledninger, som sagen handlede om, rakte fra varmeforsyningsanlægget og ud til de enkelte bygninger og måtte anses for anlagt til betjening af de enkelte bygninger. Se SKM2013.760.BR. Dommen er anket. 

I dommen SKM2015.503.ØLR fandt Landsretten, at grundejerne ikke havde godtgjort, at et varmeforsyningsanlæg havde medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Anlægget var etableret i forbindelse med byggeriet på grunden og fulgte nøje husmurene, og der var ikke i øvrigt oplysninger til vurdering af anlæggets mulige værdiforøgende indvirkning ved ansættelsen af grundværdien, fx et syn og skøn. Den omstændighed, at Landsskatteretten ikke havde taget stilling til, om anlægget måtte antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen, kunne ikke afskære domstolene fra at tage stilling til, om denne betingelse for fradrag var opfyldt.

►

I dommen SKM2017.330.HR fandt Højesteret, at spørgsmålet om fradragsret til anlægsarbejder må afgøres efter de samme principper, uanset om der er tale om parkeringsanlæg, stianlæg, dræningsanlæg, kloakledninger eller varme- eller vandforsyningsanlæg mv. Det er således i alle tilfælde afgørende, om anlægget har medført en forbedring, der må antages at have virket værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien - det vil sige værdien af grunden i ubebygget stand.

Højesteret bemærkede videre, at anlægget kan være så tæt knyttet til bebyggelsen på ejendommen, at det kun har værdi i forbindelse med denne, jf., SKM2013.369.HR, SKM2013.833.HR, SKM2013.879.HR og SKM2014.574.HR.

Højesteret fandt herefter og af de grunde, som landsretten havde anført (SKM2016.326.ØLR og SKM2016.417.ØLR), at grundejeren ikke havde godtgjort, at de omtvistede ledninger havde medført en stigning af grundværdien i ubebygget stand, og at betingelserne for fradrag derfor ikke var opfyldt. Hermed underkendte Højesteret den praksis, der fremgår af SKM2015.89.ØLR, hvorefter der skal gives fradrag for interne anlæg, når de interne anlæg kan genanvendes i forbindelse med en udstykning.

◄

Kystsikringsanlæg

For ejendomme ved kysterne vil kystsikringsanlæg ofte være en fradragsberettiget grundforbedring.

Særligt om tilslutningsafgifter

Ofte opkræves der for anlæg af forsyningsledninger til vand, gas, el og varme et beløb i tilslutningsafgift samtidig med købet af den ubebyggede grund eller i forbindelse med bebyggelse. Vedrører tilslutningsafgiften eller en del heraf foranstaltninger, som har medført en stigning i den ubebyggede grunds værdi, gives der et fradrag i grundværdien.

I en sag om fradrag i grundværdien for tilslutningsafgift til fjernvarme afgjorde landsretten, at tilslutningsafgiften måtte anses for betaling af en konkret investering til sikring af varmeforsyningen til grunden. Der var ikke grundlag for at behandle tilslutningsafgiften anderledes end byggemodningsafgiften, som der var givet fradrag for. Fast praksis om nægtelse af fradrag for tilslutningsafgift ændrede ikke resultatet om, at der var fradrag. Landsretten anførte, at selvom tilslutningspligten retligt betragtes som en byrde, var det ikke godtgjort, at tilslutningspligten havde trykket ejendommens værdi. Se SKM2009.323.VLR.

På baggrund af oplysninger fra fjernvarmeværket om, at tilslutningsafgiften også var anvendt til betaling af udgifter, der ikke indebar en forbedring af grunden, blev sagen hjemvist til SKAT i overensstemmelse med sagsøgerens subsidiære påstand.

Byretten stadfæstede i SKM2012.553.BR landsskatterettens skøn vedrørende en reduktion af fradraget for tilslutningsbidrag til kloak. Retten anførte, at det som ubestridt og i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse kan lægges til grund, at tilslutningsbidraget til kloak efter sin karakter kan give grundlag for fradrag. Dommen er stadfæstet af Vestre Landsret. Se SKM2013.387.VLR.

Landsskatteretten havde givet et skønsmæssigt fradrag svarende til 50 pct. af det betalte tilslutningsbidrag for kloak, da det ikke af sagens oplysninger klart fremgik, hvor stor en del af tilslutningsbidraget der gik til de faktiske udgifter i forbindelse med byggemodningen. Sagen handlede om separat byggemodning af almennyttigt boligbyggeri.

Det fremgik af forsyningsselskabets vedtægter, at tilslutningsbidraget blev ansat uafhængigt af omkostningerne ved anlæggelse af det pågældende anlæg. Retten fandt derfor, at det ikke var dokumenteret fra sagsøgers side, at hele tilslutningsbidraget var gået til at finansiere byggemodningen. Selv om omkostningerne ved anlægget oversteg tilslutningsbidraget, fandt retten ikke, at der var grundlag for at fastslå, at bidraget i større omfang end skønnet af landskatteretten var gået til dækning af udgifter, der specifikt vedrørte den pågældende ejendom.

Opfyldning og planering

Opfyldning og planering af en grund kan berettige til ansættelse af fradrag for forbedringer, hvis disse tre betingelser er opfyldt:

• De foretagne arbejder skal have forøget grundens værdi
• De skal anses for nødvendige ved enhver form for udnyttelse af grunden
• Opfyldningen/planeringen må ikke være foretaget af hensyn til en speciel bebyggelsesform af en grund.

Støjvolde og støjhegn

Hvis jordarbejderne øger den almindelige omsætningsværdi af grunden i ubebygget stand, gives der fradrag. Hvor det i en lokalplan fx er bestemt, at der i forbindelse med bebyggelse skal ske særlige terrænarbejder mv. vedrørende friarealer på grunden, fx støjvolde, gives der også fradrag for udgifter hertil. 

Østre Landsret har desuden i sin dom SKM2015.493.ØLR fundet det godtgjort, at etableringen af et støjhegn udgjorde en forbedring i vurderingslovens forstand. Landsretten anførte bl.a., at det støjhegn, som sagen handlede om, ikke kunne sidestilles med et hegn, der etableres for at afgrænse en ejendom til naboejendommen eller lignende, og som efter administrativ praksis henregnes til forskelsværdien.

Det følger af Østre Landsrets dom, at der er fradragsret for forbedringer i grundværdien ved etablering af støjhegn (støjskærm), når hegnet er påbudt i lokalplanen med henblik på den nødvendige støjafskærmning, dvs. for at sikre friarealer såvel som boliger acceptable støjforhold. Det er en forudsætning for fradragsretten, at opførelsen af støjhegnet tjener til støjværn for hele det område, der er omfattet af lokalplanen, og ikke blot for de enkelte boliger i området. Desuden skal de almindelige betingelser for fradrag være opfyldt.

Praksis er ikke ændret for så vidt angår andre former for hegn, dvs. hegn, der tjener til at afgrænse en ejendom til naboejendommen, holde uvedkommende væk fra grunden og lignende. Tilsvarende gælder for beplantning.

Som følge af dommen har SKAT udsendt styresignal SKM2015.777.SKAT om genoptagelse, hvor der fastsættes frister for genoptagelse, reaktionsfrist og krav til den dokumentation, der skal følge med en anmodning om genoptagelse.

Værdiforøgelse

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

Råjordspris

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Ved fastsættelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Fastsættelse af råjordsprisen

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris. Ved omvurdering efter VUL § 4 er det prisforholdene pr. vurderingsterminen ved seneste forudgående almindelige vurdering, der skal lægges til grund ved udmålingen.

Praksis om prisfastsættelsen for råjordsprisen

Landsskatteretten afgjorde, at værdistigningen af et areal som følge af byggemodning skulle opgøres som forskellen mellem den samlede vurdering efter udstykning reduceret med den samlede skønnede råjordspris for arealet i uforbedret stand på vurderingstidspunktet. Sagen drejede sig om en parcelhusgrund, hvor udviklingen i råjordsprisen skønnedes at følge udviklingen i råjordsprisen i områdeprisen for grunden. Se SKM2006.787.LSR.

Landsskatteretten afgjorde i en anden sag, at der ved fastsættelsen af råjordsprisen for en parcel på 8.797 m² kunne tages udgangspunkt i den foretagne § 4 A vurdering i 1999. Den udgjorde 120 kr. pr. m². for det oprindelige område. Råjordsprisen i 2001 blev herefter skønnet til 125 kr. pr. m². Se SKM2010.616.LSR.

I SKM2013.527.BR fandt byretten, at der med rette var taget udgangspunkt i købsprisen for hovedparten af den nuværende matrikel ved fastsættelsen af råjordsprisen. Sagsøger fik ikke medhold i, at råjordsprisen skulle fastsættes på grundlag af vurderingen af den ejendom, hvorfra udstykning var sket og uden hensyntagen til den konstaterede købspris for grundarealet.

Eksempel

Et areal, der overføres fra land- til byzone, skønnes at have en værdi af 700.000 kr. umiddelbart efter overførslen. I løbet af året udføres der byggemodningsarbejder på arealet for 1.300.000 kr.

Ved den førstkommende vurdering ansættes grundværdien til 1.250.000 kr. Uden byggemodningen skønnes grundværdien uændret til 700.000 kr. pr. 1. oktober. Så byggemodningen har tilført grunden en værdi på 1.250.000 kr. minus 700.000 kr. i alt 550.000 kr. Af de afholdte byggemodningsudgifter på 1.300.000 kr. resterer der 750.000 kr. (1.300.000 kr. minus 550.000 kr.), som der ikke er fradrag for.

Fordelinger af råjordspris på hele arealet inkl. fællesarealer

Når en grund byggemodnes og udstykkes i et antal selvstændige grunde, anvendes det oprindelige areal som udgangspunkt for fordeling af råjordsværdien og den værdiforøgelse, grundværdiforbedringerne har medført. Dette sker uanset, at der evt. bliver et grundstykke til overs som fælles areal og dette fællesareal efterfølgende vurderingsmæssigt ansættes til grundværdien 0 kr.

Ved en sag for Østre Landsret fandt Landsrettens flertal, at den værdiforøgende virkning af forbedringsarbejderne skal foretages  for udstykningen som helhed.  Det betyder, at værdiforøgelsen, der er en følge af forbedringsarbejderne, opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af det samlede tidligere råjordsareal i forbedret stand og den værdi, det samlede tidligere råjordsareal ville have været ansat til uden forbedringerne. Der blev henvist til, at der ved byggemodningen blev tilført råjordsarealet en værdistigning, som helt eller delvist genfindes i grundværdiansættelsen af de udstykkede grunde. Normalt er det kun de udstykkede grunde, der repræsenterer en selvstændig værdi, det gælder ikke fællesarealet. Det samlede råjordsareal har imidlertid været en forudsætning for byggemodningen og udstykningen. Se SKM2012.312.ØLR. Dommen er stadfæstet af Højesteret ved SKM2013.416.HR.

Eksempler på allerede bebyggede ejendomme

Landsskatteretten fastslog, at det forhold, at ejendommen tidligere havde været bebygget, og at der allerede var etableret forsyningslinjer i området, ikke udelukker, at en del af de afholdte udgifter i forbindelse med nyopførelse af bebyggelse på ejendommen kan give fradrag i grundværdien for forbedringer. Se SKM2009.696.LSR.

En anden sag vedrørte fradrag i grundværdien ved opførsel af nybyggeri på en tidligere byggemodnet grund på 2.254 m². Landsskatteretten godkendte skønsmæssigt et fradrag for tilslutningsafgift. Det kunne ikke udelukkes, at en del af de afholdte udgifter dækkede betaling for arbejder, der var nødvendige af hensyn til forsyningen til de nyopførte boligejendomme. Retten lagde vægt på en udtalelse fra de kommunale forsyningsværker og den ændrede anvendelse af ejendommen. Der havde tidligere ligget fabriksbygninger på ejendommen. Der blev ikke godkendt fradrag for udgifter til landinspektør, intern vej eller jordbundsundersøgelser. Se SKM2010.793.LSR.

Tidspunktet for, hvornår forbedringen er foretaget

Grundværdien skal svare til grundens handelsværdi i ubebygget stand inkl. grundforbedringer. Der kan derfor i mange tilfælde være grundlag for at give fradrag i grundværdien for forbedringer, som er afholdt forud for eller samtidig med købet af den ubebyggede grund. Det er dog ikke nogen betingelse, at forbedringen er foretaget forud for eller samtidig med købet af grunden.

Tidspunktet for, hvornår betalingen er foretaget

Hverken betalingstidspunkt eller opkrævningstidspunkt har betydning for fradragsretten. Se SKM2009.323.VLR.

Vedrører betalingen fx en tilslutningsafgift, og sker betalingen først i forbindelse med bebyggelse, kan der opnås fradrag for forbedringer, som medfører en stigning i grundværdien. Dette kan fx være tilfældet, hvor der opføres yderligere bebyggelse på en i forvejen bebygget grund, se afsnittet ovenfor om "allerede bebyggede ejendomme". Der skal dog ske en yderligere byggemodning fx anlæg af forsyningsledninger mv.

Afholdte udgifter

Ved afholdte udgifter forstås de faktisk afholdte udgifter. Heri medregnes værdien af ejers eget arbejde.

Bemærk

Offentlige tilskud kan ikke medregnes i de udgifter, som ejer afholder.

Landsrettens dom SKM2015.453.VLR handler om, hvorvidt sagsøgerne kunne fradrage et beløb svarende til momsen af den etableringsudgift, som en kommune oprindeligt havde afholdt, og som hævdedes overvæltet på sagsøgerne ved købet af ejendommen. Landsretten lagde til grund, at  kommunen fik refunderet momsen af udgiften til vejanlægget efter den dagældende ordning om momsudligning. Da selve vejanlægget ikke var solgt, havde kommunen ikke været forpligtet til at tilbagebetale den modtagne momsrefusion. Det blev herefter lagt til grund, at kommunen ikke havde haft udgifter til moms på vejanlægget, som var blevet overvæltet på køberne af grundene. Appellanterne havde derfor ikke krav på, at beløbet vedrørende den grundforbedring, som udgiften til vejen udgør, skulle tillægges moms.

Renter

Renter i en eventuel afdragstid og eventuelle kurstab kan ikke medregnes under forbedringsomkostningerne, der er begrænset til det beløb, som ejer har kunnet frigøre sig med ved kontant betaling. Det kan være tilfældet, når ejer vælger at afdrage et bidrag til fx vej eller kloak over en årrække.

Der må også ses bort fra renter, der løber på i tiden mellem anlæggets fuldførelse og opkrævningstidspunktet, fx hvor vejbidrag pålægges et udstykningsareal under ét, men først forfalder, efterhånden som udstykning finder sted. Her betaler de udstykkede parceller forskellige beløb, alt efter hvor lang tid der er gået mellem forbedringens udførelse og udstykningen. 

Fradragsperiode

Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år. Se VUL § 18 (jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002). For skove, der er vurderet efter VUL § 15, stk. 1-3, er perioden fastsat til 60 år.

Fradragsperiodens længde regnes fra tidspunktet for fuldførelsen af forbedringsarbejdet. Det gælder også, hvis der er givet successive fradrag.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
►SKM2017.330.HR◄	►Højesteret fastlagde principperne for hvornår der skal gives fradrag for interne hovedforsyningsanlæg. Bl.a. gjorde Højesteret det klart, at det ikke var et afgørende, om anlægget kunne genanvendes i forbindelse med en udstykning.◄	►Stadfæstelse af SKM2016.326.ØLR og SKM2016.417.ØLR◄
SKM2014.574.HR	Dræningsanlæg havde ikke medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Ikke fradrag.
SKM2013.879.HR	Højesteret tiltrådte, at der ikke var givet fradrag for udgifter til stianlæg, da det ikke kunne anses for en del af et hovedanlæg. Retten tiltrådte desuden, at der ikke var ret til yderligere fradrag for etablering af hovedledning til fjernvarme.
SKM2013.833.HR	Jordarbejder til anlæg af grønne områder havde på baggrund af syn og skøn ikke medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Ikke fradrag.
SKM2013.416.HR	Værdistigningen, der er en følge af forbedringsarbejderne, skulle fordeles på det samlede råjordsareal.
SKM2013.369.HR	Ikke fradrag for udgifter til etablering af parkeringspladser til brug for byggeri på grund for større andelsboligforening.	HR fandt, at skattemyndighedernes praksis vedrørende fradrag for vej- og forsyningsanlæg mv. har hjemmel i loven.
SKM2012.350.HR	Ikke fradrag for jordbundsundersøgelse.
Landsretsdomme
►SKM2017.105.ØLR◄	► Landsskatteretten havde skønsmæssigt fastsat værdien af en ejendoms råjord. Dette skøn blev opretholdt af byretten. For Landsretten blev der udmeldt syn- og skøn. Syns- og skønsmandens vurderede, at råjorden i de relevante år havde en værdi, der var ca. 55-60 % lavere end Landsskatterettens skøn. Landsretten udtalte, at skønmandens værdiansættelser var markant lavere end Landsskatterettens, og fandt, at der, uanset at skønsmandens vurdering var behæftet med en vis usikkerhed, var grundlag for at antage, at der skulle ske nedsættelse af råjordens værdi. Landsretten hjemviste på den baggrund sagen til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden. ◄
SKM2016.584.ØLR	Landsretten fandt det ikke var godtgjort, at de i sagen omtvistede kloakledninger havde tilført grunden en værdistigning i ubebygget stand. Kloakledningerne var anlagt som en del af et internt anlæg. Efterfølgende var der sket udstykning i enkeltparceller, hvorfor hovedparten af de i sagen omtvistede ledninger var placeret udenfor grunden. Kloakledningerne var anlagt og dimensioneret i forhold til byggeriet og skønserklæringen fandt at kloakledningerne kun kunne genanvendes hvis den nøjagtig samme planløsning blev anvendt ved nybyggeri. Landsretten udtalte at det var uden betydning, om afgørelsen var truffet på etableringstidspunktet eller vurderingstidspunktet.
SKM2016.550.ØLR	Landsretten fandt, at ejendommens interne kloakforsyningsanlæg var anlagt på en måde, hvorefter det ville kunne genanvendes indenfor lokalplanens rammer. Der var på den baggrund tale om et fradragsberettiget hovedanlæg. Landsretten fandt derimod ikke, at regnvandsanlægget, der løb langs bygningerne var et hovedanlæg.	►Se modsætningsvis SKM2017.330.HR◄
SKM2016.264.ØLR	Landsretten fandt, at Landsskatterettens kendelse levet op til kravene i forvaltningslovens §§ 22 og 24 og kravene i § 17, stk. 1, i den dagældende forretningsorden for Landsskatteretten.
SKM2016.260.ØLR	Landsretten fandt, at Landsskatterettens kendelse var mangelfuldt begrundet, men at manglen efter en konkret væsentlighedsvurdering ikke kunne føre til ugyldighed. Landsretten henviste til de ledningskort og beregninger, der var tilvejebragt og anførte, at det fremgår af kortene, at langt den overvejende del af ledningsnettet nøje følger de opførte bygninger, og at der ikke var grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn.
SKM2015.503.ØLR	Landsretten fandt, at grundejerne ikke havde godtgjort, at et varmeforsyningsanlæg havde medført en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand. Den omstændighed, at Landsskatteretten ikke havde taget stilling hertil, kunne ikke afskære domstolene fra at tage stilling til, om denne betingelse for fradrag var opfyldt.
SKM2015.493.ØLR	Landsretten fandt det godtgjort, at etableringen af et støjhegn udgjorde en forbedring i vurderingslovens forstand. Støjhegnet kunne ikke sidestilles med hegn, der etableres for at afgrænse en ejendom til naboejendommen eller lign.
SKM2015.453.VLR	Landsretten tiltrådte, at appellanterne ikke havde krav på, at beløbet vedrørende den grundforbedring, som udgiften til et vejanlæg udgjorde, skulle tillægges moms. Det blev lagt til grund, at kommunen ikke havde haft udgifter til moms på vejanlægget, som var blevet overvæltet på køberne af grundene.	Se også byrettens dom SKM2014.847.BR, som landsretten henviser til i dommen
SKM2015.406.ØLR	Landsretten udtalte bl.a., at de omstændigheder, der var nævnt i sagen, ikke entydigt pegede på, at udgiften til etablering af en del af den eksterne vej var finansieret gennem købesummen for grunden. Berettigelsen af et fradrag ikke dokumenteret.	Se også SKM2015.495.ØLR, ►SKM2017.147.BR, SKM2017.209.BR (Anket), SKM2017.247.BR (Fradrag var dokumenteret), SKM2017.252.BR , SKM2017.304.BR og SKM2017.355.BR◄
SKM2015.404.VLR	Byretten havde fundet, at selvom det ikke kunne udelukkes, at en del af det af tilslutningsbidrag, der var omtalt i skødet, kunne indeholde udgifter, der kan fradrages efter vurderingslovens § 17, var der ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens nægtelse af fradrag i grundværdien.	Se også SKM2016.240.BR, hvor Byretten kom frem til det modsatte resultat.
SKM2015.182.VLR	Ved fastsættelsen af råjordsværdien fandt landsretten det berettiget at inddrage den konstaterede salgspris for grundarealet ved skønsudøvelsen. Landsskatterettens skøn opretholdt.	Se også byrettens dom SKM2013.561.BR Se i øvrigt SKM2015.91.ØLR (sagen hjemvist)
SKM2015.89.ØLR	Fradrag for udgifter til ledninger til varmeforsyning,da disse måtte anses for hovedanlæg. Landsretten henviste bl.a. til en syns- og skønserklæring, hvorefter ledningerne efter gennemførelse af en udstykning, så hver enkelt rækkehus ville udgøre en selvstændig ejendom, ville forsyne flere ejendomme.
SKM2014.434.ØLR	Boligselskabet havde ikke godtgjort at være berettiget til fradrag for udgifter til eksterne stianlæg. Der blev lagt vægt på, at der var andre adgangsveje til området.
SKM2013.552.ØLR	Landsskatterettens skøn over, hvor stor en del af udgifterne til et internt stisystem, der kunne gives fradrag for, blev opretholdt.
SKM2013.536.ØLR	Kørebaner var integreret del af parkeringsanlægget og kunne ikke karakteriseres som hovedanlæg til betjening af ejendommen. Ikke fradrag.
SKM2013.387.VLR	Størrelsen af kloaktilslutningsbidrag var fastsat uafhængigt af omkostningerne ved anlægget. Uanset disse oversteg bidraget, var dette ikke gået i større omfang end skønnet til at dække udgifter, der specifikt vedrørte ejendommen.	Se også SKM2015.404.VLR
SKM2011.790.ØLR	Den altovervejende del af stianlæg fremstod som adgangsveje, der naturligt kunne betragtes som hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning. Fradrag.
SKM2009.323.VLR	Fradrag for tilslutningsafgift til fjernvarme. Sagen hjemvist, da afgiften også dækkede udgifter, der ikke indebar en forbedring af grunden.
Byretsdomme
►SKM2017.343.BR◄	►Retten fandt, at etablering af kantsten og heraf nødvendiggjort vejafvanding kan ikke anses at vedrøre det egentlige vejanlæg og etableringen heraf kan således ikke antages at bevirke nogen stigning i grundværdien for den omhandlede ejendom.◄
►SKM2017.122.BR◄	► Efter skønsmandens besvarelse og forklaring sammenholdt med oplysningerne om, at der på stort set hele grunden var en meget tæt bevoksning af træer og det deraf følgende omfang af trærydning på grunden, fandt retten, at handelsværdien af grunden i ubebygget stand blev forøget som følge af denne trærydning. Retten fandt, at trærydningen ikke kunne anses for blot at udgøre en integreret del af det konkrete byggeri, men derimod at være nødvendig ved enhver form for bebyggelse på grunden, og derfor havde en selvstændig værdi for den ubebyggede grund. Det kunne under disse omstændigheder ikke føre til en anden vurdering, at delvis trærydning var nødvendig for, at skatteyderen kunne opføre et sommerhus på det sted på grunden, hvor det rent faktisk blev opført. ◄
SKM2016.583.BR	Retten fandt det ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at Landsskatterettens skøn var åbenbart urimeligt. Landsskatteretten havde ansat ejendommens råjordsværdi ud fra købesummen fratrukket de af sælger oplyste byggemodningsudgifter.	Se også SKM2016.547.BR. Se modsætningsvis SKM2016.443.BR
SKM2015.359.BR	Retten konstaterede, at kloakledningerne i sagen nøje fulgte bebyggelsen på grunden, og fandt det ikke godtgjort, at ledningerne kunne anvendes ved nyt byggeri. Det for retten oplyste gav heller ikke tilstrækkelig sikkert grundlag for at fastslå, at skattemyndighederne i praksis frem til 2012 gav fradrag for anlæg, der ved en fiktiv udstykning ville betjene flere ejendomme. Ikke fradrag.	Anket
SKM2014.547.BR	Der var ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering af udgifter til anlæg af kloakledninger internt på grunden. Hvad angik spørgsmålet om fradrag for eksternt vejanlæg, så havde skatteyderen ikke godtgjort, at der i købesummen for grunden var indeholdt udgifter til ekstern vej. Ikke fradrag.	Anket
SKM2014.530.BR	Der var ikke tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte den konkrete vurdering, som Landsskatteretten havde foretaget. Ikke yderligere fradrag.	Anket. Se også SKM2015.67.BR, SKM2015.86.BR (anket), SKM2015.136.BR (anket), SKM2015.154.BR (anket), og SKM2015.300.BR (anket)
SKM2014.394.BR	Råjordsprisen ansat til beløb svarende til vurderingen pr. 1. januar 1999, hvor grunden blev vurderet som ubebygget areal. Sagsøger havde ikke påvist, at der indgik byggemodning i vurderingen pr. denne dato.	Se også SKM2015.409.BR , SKM2015.428.BR og SKM2015.442.BR
SKM2013.845.BR	Retten fandt, at de i sagen omhandlede vejstykker kunne karakteriseres som hovedanlæg, da begge gav adgang til en flerhed af boliger, som i tilfælde af udstykning ville have ligget på hver sin grund. Fradrag.
SKM2013.829.BR	Godtgjort, at udgiften til kloakforsyningsanlæg var bekostet af sagsøger. Fradrag.	Se også SKM2016.164.BR, SKM2017.15.BR (vedrørende intern vej) og ►SKM2017.404.BR (vedrørende intern varmforsyning)◄
SKM2013.819.BR	De omtvistede ledninger til kloakforsyning kunne karakteriseres som hovedledninger, da de ville kunne betjene flere ejendomme på tilsvarende vis som de ledninger, sagsøger havde fået fradrag for ved den administrative behandling af sagen. Yderligere fradrag.
SKM2013.791.BR	Da der efter lokalplanen kun var tilladt randbebyggelse på grunden, og denne bebyggelse lå ud til offentlig vej, var det ikke godtgjort, at en ledning til varmeforsyning, som var ført tværs over grunden, ville øge værdien af grunden, hvis denne blev udstykket. Ikke fradrag.	Se også SKM2015.249.BR (anket)
SKM2013.774.BR	Ikke yderligere fradrag for internt vejanlæg, idet retten lagde vægt på bl.a. grundens størrelse. Heller ikke yderligere fradrag for udgifter til intern kloakforsyning eller landinspektør.	Se også SKM2013.806.BR (anket), SKM2013.840.BR, SKM2014.547.BR (anket), SKM2014.180.BR  SKM2014.370.BR, og SKM2015.298.BR
SKM2013.760.BR	Ikke yderligere fradrag for det interne kloaksystem, da ledningerne, der nøje fulgte bebyggelsens forløb, ikke udgjorde et hovedanlæg. Tilsvarende gjaldt for et internt varmeforsyningsanlæg, der var dimensioneret til det konkrete byggeri.	Anket Se også SKM2013.844.BR , SKM2013.867.BR (anket), SKM2013.911.BR (anket), SKM2014.299.BR (anket), SKM2014.359.BR (anket),  SKM2014.364.BR (anket), SKM2014.540.BR,  SKM2015.68.BR (anket), SKM2015.110.BR, SKM2015.112.BR (anket), SKM2015.115.BR (anket), SKM2015.116.BR (anket), SKM2015.117.BR (anket), SKM2015.147.BR (anket), SKM2015.149.BR (anket), SKM2015.150.BR (anket), SKM2015.162.BR (anket), SKM2015.163.BR (anket), SKM2015.164.BR (anket), SKM2015.165.BR (anket, delvist hjemvist), SKM2015.237.BR (overvejende fradrag, anket), SKM2015.242.BR (anket), SKM2015.250.BR (anket), SKM2015.264.BR, SKM2015.311.BR (anket), SKM2015.351.BR (anket), SKM2015.546.BR (anket), og SKM2015.742.BR
SKM2013.680.BR	Sagsøgeren havde ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at sagsøgeren havde afholdt udgifter til ekstern vej. Ikke fradrag.	Se også SKM2013.786.BR (kloakforsyning), SKM2013.520.BR (kloak- og vandforsyning) (anket),  SKM2014.105.BR,  SKM2014.235.BR (fradrag) og ►SKM2017.140.BR (fradrag)◄
SKM2013.527.BR	Der var med rette taget udgangspunkt i købsprisen for grundareal i forbindelse med udstykning ved fastsættelse af råjordsprisen.	Se også SKM2015.351.BR (anket) og SKM2015.539.BR (Stadfæstede ved SKM2016.334.ØLR)
SKM2013.166.BR	Kørebane kunne ikke karakteriseres som hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen og udgjorde en integreret del af parkeringsanlægget. Ikke fradrag.
Landsskatteretskendelser
SKM2016.54.LSR	Landsskatteretten fandt ikke, at klageren opfyldte de skærpede dokumentationskrav for at opnå fradrag for forbedringer i grundværdien.
SKM2010.793.LSR	Ikke fradrag for udgifter til landinspektør, jordbundsundersøgelse og intern vej.
SKM2010.616.LSR	Ved fastsættelse af råjordspris kunne der tages udgangspunkt i vurdering foretaget efter VUL § 4 A (nu ophævet) for det oprindelige område.
SKM2010.419.LSR	Udarbejdelse af lokalplan er en immateriel foranstaltning tæt knyttet til byggeriet. Ikke fradrag. Heller ikke godkendt fradrag for terrænregulering eller yderligere fradrag for udgifter til landinspektør. Derimod skønsmæssigt fradrag for udgifter til projektering og tilsyn, kloak- og vandforsyning og tilslutningsafgifter til vand og el.	Blev anket vedr. stianlæg, se SKM2011.790.ØLR
SKM2009.696.LSR	Ejendomme, der tidligere har været bebygget. Udelukker ikke fradrag for forbedringer for visse af de afholdte udgifter.
SKM2006.787.LSR	Opgørelse af værdistigning.