Parter
A
(Advokat Jens Petri)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten Birgitte Kjærulff Vognsen)
Afsagt af byretsdommerne
Hans Esdahl, Marianne Sonne og Tina van Steen Pedersen
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag drejer sig om, hvorvidt grundværdien og ejendomsværdien for årene 1999 til 2003 for ejendommen ..., beliggende ... er fastsat for højt under hensyn til, at der på ejendommen er tinglyst en deklaration om byggelinjer.
Sagen blev anlagt den 3. november 2006, og den blev ved Vestre Landsrets kendelse af 8. februar 2007 i medfør af lov om ændring af retsplejeloven mv. § 105, stk. 8, henvist til behandling ved byretten, der er sagsøgerens hjemting.
Sagen er behandlet sammen med sag BS 4-361/2007, der angår en naboejendom.
Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at ejendomsvurderingen for årene 1999 til 2003 for ejendommen ..., matr. ..., nedsættes til maksimalt kr. 1.200.000 og grundværdien til kr. 184.000 svarende til ansættelsen ved vurdering pr. 1. januar 1997.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har principalt påstået frifindelse.
Sagsøgte har subsidiært påstået ansættelsen af ejendoms- og grundværdien ved vurderingerne pr. 1. januar 1999 til 2002 incl. og pr. 1. oktober 2003 vedrørende ejendommen hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.
Oplysningerne i sagen
Der blev den 31. januar 1977 tinglyst sålydende deklaration på ejendommen:
"Deklaration om byggelinier
I medfør af § 34 og § 35 i lovbekendtgørelse nr. 423 af 11. september 1972, bekendtgørelse af lov om offentlige veje, har amtsrådet pålagt byggelinier langs den af amtsrådets bestyrede landevej ..., fra et punkt ca. 200 m nord for ... og til landevej ..., samt for forskellige adgangsveje langs den pågældende vejstrækning.
Byggeliniernes beliggenhed, for § 34 byggelinier uden eventuelt højde- og passagetillæg og for § 35 byggelinier med sådanne tillæg, er vist på vedhæftede situationsrids.
Såfremt en bebyggelse ikke opføres med sin jordlinie i fremtidig vejhøjde, må den ikke uden vejbestyrelsens samtykke opføres i byggelinien, men skal rykkes så meget længere tilbage, som svarer til 2 gange højdeforskellen foruden den fornødne bredde til passage foran bygningen, mindst 1 m.
Nærmere oplysning om byggeliniernes beliggenhed og retsvirkninger kan fås ved henvendelse til Teknisk Forvaltning.
Foranstående begæres tinglyst servitutstiftende for så vidt angår følgende ejendomme, der berøres af byggeliniepålægget:
Matr.nr. ....
Matr. nr. ...
Påtaleberettiget er vejbestyrelsen for landevej ... p.t. amtsrådet.
..."
Ved Landsskatterettens kendelse af 9. januar 2001 blev den vurdering, der var blevet ansat pr. 1. januar 1998 af Skyldrådet stadfæstet, således at grundværdien blev fastsat til 202.800 kr.
Ved Vestre Landsrets dom af 5. oktober 2004, blev Skatteministeriet, der havde taget bekræftende til genmæle over for sagsøgerens påstand, tilpligtet at nedsætte grundværdien til grundværdien pr. 1. januar 1997.
Det er under den aktuelle sag oplyst, at dette skyldtes, at skattemyndighederne i forbindelse med afgørelsen havde henvist til et forkert bygningsreglement.
Landsskatteretten stadfæstede ved kendelse af 29. august 2006 vurderingsankenævnets ansættelser af ejendomsværdien og grundværdien vedrørende år 1999-2003.
I Landsskatterettens kendelse af 29. august 2006 er blandt andet anført
"...
Klagen vedrører ejendomsværdien og grundværdien.
Ejendommen er ved vurderingen pr. 1/1 1999 - 2002 inkl. og 1/10 2003 af Vurderingsankenævnet ansat til:
| |
Ejendomsværdi |
Grundværdi |
| |
|
1999 |
1.400.000 kr. |
200.400 kr. |
|
2000 |
1.450.000 kr. |
200.400 kr. |
|
2001 |
1.550.000 kr. |
200.400 kr. |
|
2002 |
1.550.000 kr. |
200.400 kr. |
|
2003 |
1.500.000 kr. |
200.400 kr. |
...
Møde mv.
Landsskatteretten har den 15. august 2006 besigtiget ejendommen, hvorunder sagen er forhandlet med klageren og dennes repræsentant.
Sagens oplysninger
Ejendommen omfatter et grundareal på 1.220 m2 bebygget med et i 1963 med om/tilbygning i 1976 opført enfamiliehus med et bebygget areal på 163 m2, udnyttet tagetage 80 m2 og fuld kælder. Endvidere er der garage med et med et bebygget areal på 56 m2
Ejendommen er beliggende i byzone i et område, der ifølge kommuneplanens rammebestemmelser er udlagt til beboelse i form af parcelhusbebyggelse. I forbindelse med regionplanen for amtet 1997-2000, hvori indgår projektet G1, et vejprojekt med en tidshorisont ud over 20 år, er der på ejendommen tinglyst deklaration om byggelinie, der efter det oplyste omfatter ca. 443 m2 af grundens areal.
Ved kendelse af 9. januar 2001 stadfæstede Landsskatteretten skyldrådets grundværdiansættelse ved vurderingen pr. 1. januar 1998 til 202 840 kr
Klageren indbragte afgørelsen for Vestre landsret med påstand om nedsættelse af grundværdien svarende til grundværdien pr. 1. januar 1997.
Til støtte for påstanden henviste klageren til, at den tinglyste vejdeklaration ifølge opmåling omfatter 443 m2 af grundens areal, således at hele forhaven og et hjørne af bygningen er berørt af deklarationen. Endvidere henviste klageren til, at ejendommen er beliggende i yderzone af et industrikvarter ud til en stærkt trafikeret vej og med en grå fabriksbygning som nærmeste nabo til den ene side.
Der blev udmeldt syn og skøn, hvorefter Ministeriet tog bekræftende til genmæle, og efter Vestre Landsrets dom af 5. oktober 2004 blev grundværdien pr. 1. januar 1998 nedsat til 184.400 kr. svarende til grundværdien pr. 1. januar 1997, der var ansat med følgende specifikation:
|
1 byggeretsværdi |
800 m2 á 100 kr. |
80.000 kr. |
|
Arealværdi |
1000 m2 á 100 kr. |
100.000 kr. |
| |
220 m2 á 20 kr. |
4.400 kr. |
| |
|
184.400 kr. |
Ejendomsværdien på 1.200.000 kr. blev ikke ændret.
Vurderingsankenævnets afgørelse
Grundværdien for 1999-2003 er som konsekvens af Vestre Landsrets dom for alle årene nedsat til 200.400 kr.
Grundværdiansættelsen er med udgangspunkt i en normalgrund på 800 m2 og en områdepris på 240 kr. pr. m2 specificeret således:
|
1 byggeretsværdi |
800 m2 á 120 kr. |
96.000 kr. |
|
Arealværdi |
800 m2 á 120 kr. |
96.000 kr. |
| |
420 m2 á 20 kr. |
8.400 kr. |
| |
|
200.400 kr. |
"På baggrund af de i sagen foreliggende oplysninger skønner nævnet, at Vestre Landsrets dom ikke begrænser Vurderingsmyndighedens adgang til at foretage ændringer, som er en følge af stigning af prisniveauerne i grundværdiområde nr. ...."
Ankenævnet stadfæster derfor vurderingsmyndighedens ændring af grundværdien i overensstemmelse med den afsagte dom.
Vurderingsmyndigheden, ToldSkat, har begrundet ansættelsen således
"Vurderingsmyndigheden har ved konsekvensændringen af grundværdien for omhandlede vurderingsår valgt at zonedele grundværdiberegningen ved 800 m2 til fuld arealværdi (50% af gældende områdepris) svarende til en normalgrund og en reduceret sats på 20 kr./m2 for restarealet på 420 m2 for samtlige år.
En forhøjelse af områdeprisen fra 220 til 240 kr. fra og med vurderingsåret 1999 skyldes en begrundet forhøjelse af prisniveauet for det pågældende grundværdiområde."
Ejerens påstand og argumenter
For årene 1999 - 2003 påstås ejendomsværdien nedsat til maks. 1.200.000 kr. og grundværdien til 184.400 kr., svarende til vurderingen pr. 1. januar 1997.
Til støtte herfor er fra klagerens side anført
"...
klagen omhandler den samlede ejendomsvurdering, dels specifikt størrelsen af grundværdien.
De omtvistede byggelinier har således konsekvens for ejendomsvurderingen såvel selvstændigt og direkte, da et hjørne af min klients ejendoms gavl vil skulle nedrives, som indirekte gennem byggeliniens betydning for grundværdien.
...
Herudover skal jeg præcisere, at det beror på en fejl, når ansættelsen af ejendomsværdien for de påklagede år "ikke" sker i overensstemmelse med den af Vestre Landsret afsagte dom
..."
Det er nærmere anført,
"...
såfremt byggelinierne aktualiseres, vil dette medføre, at en mindre del af min klients ejendom skulle nedrives, ligesom forhaven vil være slettet for fortovet således passere min klients ejendoms sokkel
..."
Ved Landsskatterettens besigtigelse af ejendommen, hvor byggelinien af klageren var markeret med et bånd, fremførte klageren og dennes repræsentant bl.a., at amtet ikke havde ønsket at ophæve byggelinien, der oprindeligt er etableret for evt. vejudvidelse til at aflaste .... Den gik kun ud til .... Efter at motorvejen var kommet, var vejudvidelsen ikke så realistisk, og der var p.t. planer om en vej og evt. G1 forbindelse. Imidlertid fandt amtet det berettiget at opretholde byggelinien. Ved en evt. vejudvidelse ville der komme mere trafik. Der er industriområde lige over for ejendommen, hvortil der er meget lastbiltrafik, og en nærliggende skole gav også meget trafik.
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Landsskatteretten bemærker, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelserne skal der endvidere, i medfør af § 10, stk. 1 og stk. 2 samt § 13, stk. 2 og 3, tages hensyn til de til den faste ejendom og til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter samt til private servitutter, der er pålagt en anden ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom eller et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.
Efter Vestre Landsrets dom af 5. oktober 2004 skal værdien af grunden pr. 1. januar 1998, svare til vurderingen pr. 1. januar 1997 i overensstemmelse med den af klageren nedlagte påstand. Dommen tager ikke stilling til ejendomsværdien.
Efter det oplyste finder Landsskatteretten, at byggelinien under de aktuelle forhold og efter det i øvrigt foreliggende synes at være af teoretisk karakter, og at der må antages at være taget tilstrækkeligt hensyn til byggelinien ved grundværdiansættelsen. Endvidere finder Retten ikke, at den ansatte samlede grundværdi er for høj, når henses til prisudviklingen i området.
Efter det ved besigtigelsen konstaterede om ejendommens standard og vedligeholdelsestilstand, sammenholdt med prisudviklingen i området, finder retten ej heller, at der er grundlag for at nedsætte ejendomsværdien.
De påklagede ansættelser af ejendomsværdien og grundværdien stadfæstes derfor i det hele.
..."
Der er ikke afgivet forklaringer under sagen.
Det er oplyst, at kontantprisudviklingen set på kommunegruppeniveau fra første halvår 1998 til andet halvår af 2003 har været på 32,58 %, at priserne for første halvår 2001 i vurderingskredsen, hvori den omhandlede ejendom er beliggende, har ligget 51 % over 1996-vurderingen, medens hele kommunen har ligget 55 % over. Set på kommunegruppeniveau har prisudviklingen fra 1. halvår 1996 til 1. halvår 2001 været på 50 %.
For 2. halvår 2001 fremgår det af SKATS hjemmeside, at priserne har ligget 9 % over 2001-vurderingen. I første og andet halvår af 2002 og i første halvår af 2003 har priserne ligget henholdsvis 10 og 9, samt 10 % over 2002-vurderingen, og i andet halvår af 2003 har priserne ligget 16 % over 2003-vurderingen i gennemsnit.
Af en under sagen indhentet skrivelse af 28. september 2007 fra kommunen fremgår følgende:
"...
Byggelinjer til G1-linjen
...
Kommunen har i forbindelse med kommunalreformen overtaget administrationen af byggelinjerne til G1-linjen jf. den tinglyste deklaration af 31. januar 1977.
Vi har netop behandlet en sag med anmodning om aflysning af byggelinjerne i forbindelse med ønske om nyt byggeri på en af de grunde, der er omfattet af byggelinjerne.
I denne ansøgning anføres, at G1 ikke længere er politisk aktuel, og der henvises i den forbindelse til VVM-undersøgelsen for en ny G1-forbindelse, hvor den gamle G1-forbindelse er fravalgt som alternativ.
Det er korrekt, at den gamle G1-forbindelse er fravalgt alternativ i forbindelse med VVM-undersøgelsen for den nye østbroforbindelse. Dette skyldes bl.a. at den gamle G1-forbindelse ikke i samme grad opfylder målsætningen for projektet, som primært er at tilgodese den regionale trafik mellem ... og den nordlige del af kommunen.
Dette betyder dog ikke, at en forbindelse i den gamle G1-forbindelse helt kan afskrives. Kommunen er for øjeblikket i gang med at udarbejde en infrastrukturplan. I forbindelse med denne er der meget fokus på en eller flere forbindelser i nærheden af G2. Kommunen ønsker derfor at opretholde arealreservationen til den gamle G1-forbindelse indtil Infrastrukturplanen er besluttet i løbet af 2008.
Byggelinjerne bortfalder pr. 1. juli 2009, med mindre Byrådet beslutter at bevare dem for yderligere op til 10 år. Dette betyder, at Byrådet senest den 1. juli 2009 skal tage stilling til spørgsmålet om bevarelse af byggelinjerne.
Hvis Infrastrukturplanen viser, at der ikke er behov for byggelinjerne, vil Byrådet muligvis tage stilling til en eventuel aflysning af byggelinjerne, når Infrastrukturplanen er vedtaget i 2008.
..."
Parternes synspunkter
Sagsøgers advokat har i påstandsdokumentet anført følgende hovedanbringendes, der er gentaget og uddybet under domsforhandlingen:
|
at |
den lyste deklaration om byggelinjer på ejendommen har et sådant omfang, at hele ejendommens forhave (1/3 af ejendommen) og et hjørne af bygningen er berørt af deklarationen, |
| |
|
at |
ejendommen er beliggende i yderzone af et industrikvarter, |
| |
|
at |
ejendommen er beliggende ud til en stærkt trafikeret vej, |
| |
|
at |
ejendommens nærmeste nabo er en stor grå fabriksbygning, og |
| |
|
at |
disse forhold har betydning for fastsættelsen af ejendomsvurderingen og grundværdien. |
Sagsøgerens advokat har endvidere anført, at ejendommen er pålagt en betydelig rådighedsindskrænkning, som ikke er kommet til udtryk i vurderingerne, selv om Vestre Landsret nedsatte grundværdien for 1998. Byggelinjen er ikke kun af teoretisk karakter, for så ville man have ophævet deklarationen. Salgsstatistikken kan ikke danne grundlag for antagelser om ejendommens værdi, for ejendommen er ikke sammenlignelig med andre ejendomme, der ikke har en byggelinje. Der er ikke taget tilstrækkeligt hensyn til byrden, og myndighederne har udøvet skønnet på et forkert grundlag.
Skattemyndighederne har kun medtaget 420 m2 til 20 kr./m2, selvom byggelinien angår et areal på 443 m2.
Sagsøgtes advokat har i påstandsdokumentet anført følgende hovedanbringendes, der er gentaget og uddybet under domsforhandlingen:
|
at |
betingelserne for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over ejendommens og grundens værdi ikke er opfyldt, |
| |
|
at |
det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis myndighederne er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter, |
| |
|
at |
det følger af sædvanlige principper og retspraksis, at bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler sagsøgeren, |
| |
|
at |
det ikke er godtgjort, at skønnet er udøvet på et fejlagtigt grundlag, idet vurderingen er foretaget i overensstemmelse med bestemmelserne i vurderingslovens §§ 3, 6, 9, 10 og 13. |
Hvad angår den tinglyste byggelinje gøres det nærmere gældende,
|
at |
det er uden betydning for grundværdien, om en aktualisering af vejprojektet vil medføre en nedrivning af den konkrete ejendom, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvoraf fremgår, at grundværdien udgør grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, |
| |
|
at |
den tinglyste byggelinje ikke begrænser udnyttelsesmuligheden af grunden i ubebygget stand, hvorved bemærkes, at det af byggelinien omfattede areal i henhold til bygningsreglementet ikke medregnes ved beregningen af det etageareal, der kan opføres i henhold til den tilladte bebyggelsesprocent, jf. BR-S98, bilag A, punkt 2.2.1, og punkt 2.2.2, |
| |
|
at |
der er tale om en meget lang tidshorisont for eventuel etablering af vejprojektet, og at risikoen for, at vejprojektet vil blive etableret i øvrigt er meget beskeden, jf. bilag I, og |
| |
|
at |
der således i det hele taget er taget tilstrækkeligt hensyn til byggelinjen ved grundværdiansættelsen. |
Det gøres endvidere gældende,
|
at |
vurderingen ikke - som hævdet af sagsøgeren - er i strid med Vestre Landsrets dom af 5. oktober 2004, bilag 3. Dommen tager alene stilling til grundværdiansættelsen pr. 1. januar 1998 og medfører ikke, at senere vurderinger skal ansættes med et beløb, der svarer til 1997-vurderingen, som påstået af sagsøgeren. Ejendommen og grundens værdi skal i henhold til vurderingsloven ansættes til værdien på vurderingstidspunktet. |
Det gøres herudover gældende,
|
at |
Landsskatteretten, der har besigtiget ejendommen, har været bekendt med de forhold vedrørende ejendommen i øvrigt, som sagsøgeren påberåber sig, og at det ikke er godtgjort, at disse forhold påvirker handelsværdien ud over, hvad der er taget hensyn til ved ansættelsen, |
| |
|
at |
det ikke er godtgjort, at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter, idet det ikke ved oplysning om salg af sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet er godtgjort, at grundens og ejendommens værdi er lavere end den ansatte, men at såvel det forhold, at salgspriserne i kommunen har ligget over vurderingen, som den stedfundne prisudvikling, jf. sagens bilag D, E og F, er omstændigheder, der klart peger på, at de omtvistede vurderinger ikke er for høje. |
Det forhold, at der er en mindre fejl med hensyn til arealfastsættelsen, har ingen betydning overhovedet, jf. afgørelsen i U 99.1178 H.
Rettens begrundelse og afgørelse
Det bemærkes indledningsvist, at Vestre Landsrets dom af 5. oktober 2004 alene tager stilling til grundværdiansættelserne pr. 1. januar 1998, og medfører ikke, at senere vurderinger skal ansættes med et beløb, der svarer til 1997-vurderingen.
Retten finder efter de foreliggende oplysninger ikke bevist, at grundværdien og ejendomsværdien for ejendommen, ... pr. 1. oktober 2003 er fastsat for højt.
Det forhold at der er for så vidt angår 23 m2 er sket en ansættelse til 120 kr./ m2 i stedet for 20 kr /m2 hvilket giver en difference på 2.300 kr.- kan ikke i sig selv føre til en antagelse om, at grundværdien og ejendomsværdien er ansat for højt, idet bemærkes, at værdifastsættelsen er sket efter besigtigelse af ejendommen.
Det findes heller ikke godtgjort, at skattemyndighedernes værdifastsættelser er sket på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ansættelsen er gået ud over det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.
Retten tager herefter sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
Med hensyn til sagsomkostningerne bemærkes, at sagsøgte har haft udgift til materialesamling til brug for de to sager med i alt 1.035 kr. ekskl. moms.
T h i k e n d e s f o r r e t
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes for den af sagsøgeren, A, nedlagte påstand.
Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 9.000 kr. til sagsøgte, Skatteministeriet.
Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.