åben Vis afgørelser, domme, kendelser og meddelelser mv. til "C.1 Grundværdibegrebet" udsendt efter offentliggørelsen af denne version af vejledningen.

Ejendomsskat Den lov, der i daglig tale kaldes Ejendomsskatteloven, hedder i dag mere korrekt Lov om kommunal ejendomsskat, og hører under Indenrigs- og Sundhedsministeriet og administreres af kommunerne. Det betyder, at SKAT foretager vurderingerne, mens kommunerene foretager beregning og opkrævning af ejendomsskat, herunder fastsættelse af grundskatteloftet.

Kommunerenes praksis for beregning af grundskatteloft vedrørende ejendomme, der har fået ændret fradrag i grundværdien for grundforbedringer, har været gennemgået af Indenrigs- og Sundhedsministeriet og Skatteministeriet. Gennemgangen har vist, at praksis ikke er i overensstemmelse med ejendomsskatteloven, og der er derfor initiativer i gang for at rette op på uoverensstemelsen. Se svar på spørgsmål 335 til Skatteudvalget. 

Værdien i handel og vandel Udgangspunktet for ansættelse af grundværdien er værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6. Hvorledes grundværdiansættelsen nærmere skal foretages fremgår af kapitel C i VUL, hvor § 13 er hovedreglen. Dette er senest fastslået ved Vestre Landsrets dom SKM2011.776.VLR. I dommen fastslås det ligeledes, at det ikke kan kræves, at ansættelsen alene sker efter et af de i afsnit C.2 nævnte principper, hvis ansættelse efter sådant princip bringer den ansatte grundværdi under handelsværdien. Dommen viser også, at man ikke ukritisk kan forlade sig på resultatet af et foretaget syn og skøn, hvis dette ikke specifikt tager sigte på grundens handelsværdi.  For landbrugsejendomme og ejendomme, som sidestilles hermed, skal grundværdiansættelsen imidlertid ske efter reglerne i VUL § 14, stk. 1-5, hvorved forudsættes, at jorden hører til en middelstor bondegård i middelgod kultur, se C.2.4. For skovbrugsejendomme ansættes grundværdien efter et formaliseret skøn til en af Skatterådet (tidligere Ligningsrådet) fastsat procent af skovens normalværdi, jf. VUL § 15, se C.2.5.    

I VUL § 16 uddybes, hvorledes grundværdien ansættes for ejendomme, der ikke er omfattet af reglerne i §§ 14 og 15. Grundværdien ansættes herefter til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. I bemærkningerne til ejendomsskyldloven af 1915, forudsattes det, at vurderingsrådene ved grundværdiansættelsen skulle "fastsætte, hvad en forstandig køber må antages at kunne give for jorden".

Efter 1. januar 2011 vil der være moms på salg af byggegrunde når:

  • sælger er afgiftspligtig i momslovens forstand eller
  • private sælger mere end 3 byggegrunde (de anses i så fald for at udøve økonomisk virksomhed, og bliver dermed afgiftspligtige).

Grundværdiansættelser der foretages efter Vurderingslovens bestemmelser fastsættes inkl. moms, når grunden er handlet med moms og uden moms, hvis den er handlet uden. 

xVed SKM2012.653.BR er det fastslået, at såfremt der er givet et generelt nedslag i ejendomsværdien, ikke findes lovregler, der forpligter vurderingsmyndighederne til at foretage en opdeling af dette nedslag på hhv. grundværdi og bygningsværdi.x 

Værdien i ubebygget standVed grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. VUL § 13, stk. 1.

Ved ansættelsen af grundværdien udøves der et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand, dvs. at grundværdien skal ansættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser. 

Det forudsættes i det hele taget, at grunden ikke er tilført værdier, som må henregnes til den såkaldte forskelsværdi, C.4. Ud over bygningerne drejer det sig om værdien af visse anlægsarbejder som pilotering og pladsbelægning samt om hegn og beplantning.

For bebyggede ejendommes vedkommende er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Er grunden ikke bebygget, er grundværdien og ejendomsværdien normalt den samme.

Ved ansættelsen af grundværdien medtages hele det areal, der hører til den vurderingspligtige ejendom, se A.4.1. Ved bedømmelsen af arealets størrelse vil told- og skatteforvaltningen i almindelighed kunne støtte sig på ejendommens registrering i matriklen. Omfatter ejendommen et umatrikuleret areal, medtages også dette areal ved grundværdiansættelsen.   

Ved lov nr. 292 af 15. maj 2002 blev der indsat en ny § 16 B i VUL, der er en undtagelse fra hovedreglen i VUL § 13, stk. 1, om at grunden skal vurderes i ubebygget stand. Der er her tale om en særregel for grundværdiansættelsen af ejendomme (parcel- og sommerhuse), hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i relation til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning. Bestemmelsen sikrer, at ejere af sådanne ejendomme bedre kan acceptere grundværdiansættelsen, da det kunne være svært at forstå, at en ejendom var ansat med 2 byggeretter, selvom der ikke kunne gives tilladelse til udstykning. Ændringen medfører, at en del af de ejendomme der hidtil har været ansat med 2 byggeretter, vil få dette antal reduceret til 1 og i konsekvens heraf få nedsat grundværdien. Tilsvarende vil ejendomme med 3 eller flere byggeretter have mulighed for at få  antallet reduceret med én. For at opnå en reduktion af antallet af byggeretter, skal det være beboelsesarealers placering der forhindrer en udstykning. For at undgå spekulation i opførelse af nye bygninger eller udvidelse af eksisterende bygninger, der ville umuliggøre en udstykning, er det bygningens placering den 1. januar 2002, der er afgørende for, om der skal knyttes 1 eller 2 byggeretter til grunden. § 16 B har virkning fra vurderingsåret 2003.

Grundforbedringer Det fremgår direkte af VUL § 13, stk. 1, at værdien af grundforbedringer skal medtages ved grundværdiansættelsen. Bestemmelsen af, hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er således ikke muligt udtømmende at angive, hvilke foranstaltninger, der omfattes af begrebet. Der skal dog være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget grundens almindelige omsætningsværdi. Både forbedringer, der sker for ejernes egen regning, og forbedringer, som bekostes af det offentlige, skal medtages. Om fradrag i grundværdien for forbedringer se C.3.

BeskaffenhedGrundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed.Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen eller har grunden en uhensigtsmæssig form tages der hensyn hertil ved værdiansættelse. Om "koteletgrunde" se C.2.1.2.

Om forurenede ejendomme se C.2.3.

BeliggenhedenBeliggenheden er den vigtigste prisdannende enkeltfaktor. Opdelingen af landet i såkaldte grundværdiområder afspejler dette forhold, se C.2. Såvel beliggenheden i videre geografisk sammenhæng som ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til trafikårer og anden bebyggelse må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen. I områder, der er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, spiller naturgivne attraktioner en ganske særlig rolle.

Økonomisk god anvendelseVed ansættelsen af grundværdien skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse af grunden, jf. VUL § 13, stk. 1, og § 16. Der skal ikke tages hensyn til, om den aktuelle anvendelse af grunden er hensigtsmæssig. Der skal derfor ikke tages hensyn til sådanne begrænsninger i grundens udnyttelsesmuligheder, som skyldes placeringen af den eksisterende bebyggelse, jf. dog VUL § 16 B.

Selv om ejendommen kan udstykkes, skal der ansættes en værdi af grunden under ét. Ved ansættelsen tages det ikke i betragtning, at ejendomsværdien eventuelt kan falde ved en udstykning. Derimod tages der i grundværdiansættelsen højde for udstykningsomkostninger.

For landbrugsjords vedkommende ses der bort fra jordens aktuelle driftstilstand, når grundværdien skal ansættes. Derimod tillægges driftstilstanden betydning for ejendomsværdien. 

Rettigheder og byrderVed ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. VUL § 13, stk. 2, herunder til den fysiske planlægning i medfør af planlovgivningen, se A.5.1-A.5.3. Dette princip er senest knæsat i SKM2002.675.ØLR. Nogle  Københavns Havn A/S tilhørende ejendomme var i kommuneplanen udlagt til henholdsvis blandet erhverv, industri, boliger og serviceerhverv. Grundværdien var ved vurderingen pr. 1. januar 1992 ansat under hensyn hertil og uden hensyntagen til, at ejendommene i henhold til lejekontrakter, der i forskelligt omfang indeholdt vilkår for uopsigelighed, blev anvendt til havnerelateret virksomhed. Københavns Havn A/S fik ikke medhold i, at der ved grundværdiansættelsen skulle tages hensyn til ejendommens faktiske anvendelse. Ansættelsen indebar hertil hverken et brud på et lighedsprincip eller en ubegrundet ændring af praksis i forhold til tidligere ansættelser.

I SKM2004.467.HR, der drejede sig om et forskningscenter drevet som selvejende institution, slog Højesteret fast, at en rådighedsbegrænsning i form af  et lovbestemt forbud mod salg af grundarealet ikke havde karakter af en offentligretlig byrde, der efter VUL § 13, stk. 2, skulle indgå i bedømmelsen af grundværdien. Tilsvarende gjaldt en bestemmelse om, hvad der skulle ske med formuen, hvis institutionen nedlægges. 

I dom af 27. november 1974 fra Højesteret vedrørende det fredede Odd Fellow Palæ, jf. UfR 1975, side 59, er det fastslået, at der ved ansættelsen af grundværdien i ubebygget stand skulle ses bort, at bygningerne på ejendommen var fredet. På baggrund af den nævnte højesteretsdom har Landsskatteretten i SKM2004.420.LSR endvidere fundet, at grundværdiansættelsen for en ejendom er upåvirket af, at ejendommens bygninger er omfattet af en bevaringsplan, der bevirker, at der på grunden ikke kan opføres det antal etagemeter, som er tilladt ifølge den gældende lokalplan.

Der skal endvidere  tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom, jf. VUL § 13, stk. 3, se A.5.4.