Klagesagen drejer sig om
Hjemvisning af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018, da der er fremkommet nye oplysninger, der ikke var til stede på vurderingstidspunktet.

Subsidiært at ejendommens omberegnede grundværdi skal arve prisniveau og specifikationer fra den ejendom, den er udstykket fra.

Der er klaget over
Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Adresse	Adresse Y1 39, By Y1
Ejendomsnummer	[…]
Benyttelseskode	Ubebygget areal (Ikke landbrugsareal), forskelsværdi max. 10%
Matrikel	[…]

Særlige oplysninger om ejendommen

• Klagerens ejendom er beliggende i By Y1, der er en by 15 kilometer nordvest for By Y2. Byen har egen station, og Motorvej […] er beliggende 3 kilometer øst for byen.
• Klagerens ejendom har et vurderet areal på 1.063 m², og var på vurderingstidspunktet omfattet af lokalplan nr. [X-1], med ikrafttrædelse den 27/6-2017. Ejendommen er omfattet af lokalplanens delområde I, som kun må anvendes til helårsbeboelse i form af åben-lav boligbebyggelse. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager og bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må højst udgøre 30%. Ingen grund må udstykkes med en mindre grundstørrelse end 900 m².
• Vurderingen pr. 1. oktober 2018 er foretaget i 2012 prisniveau.
• Ejendommen blev den 13. februar 2018 udstykket fra matrikelnr. […], […], der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. […] er i 2017 vurderet som et ubebygget landbrugsareal med en kvadratmeterpris på 300 kr. pr. m² for 49.474 m². 86.392 m² af ejendommen er vurderet efter en hektarpris og et vejareal på 1.281 m² sat til 0 kr. Ejendommen er vurderet som et ubebygget landbrugslod, og har intet fradrag for forbedringer. Ejendommen udgør samlet en størrelse på 137.147 m². Ejendommen er ved vurderingen i 2017 omfattet af samme lokalplan som klagerens ejendom, men omfatter flere delområder.
• For ejendommen […] er den aktuelle grundværdi for 2017 lavere end den fremskrevne grundværdi fra 2016.
• Klagerens ejendom er i 2018 beliggende i grundværdiområde […]. Grundværdiområdet eksisterer i 2017, og har plantypen A "Boligområde med Parcelhuse" og vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Områdeprisen er fastsat til 1.050 kr.
• […] er i 2017 omfattet af grundværdiområde […] By Y1. Området har plantype P "øvrige områder i Landzone", og vurderes efter hektarprincippet.
• Ifølge Finans Danmark blev parcel- og rækkehuse i By Y1 solgt gennemsnitligt for 14.992 kroner pr. m² i 4. kvartal 2012. I 4. kvartal 2017 blev de solgt for 14.289 kroner pr. m².

Øvrige oplysninger
Klageren har til sagen fremlagt følgende bilag:

Interne retningslinjer fra Vurderingsstyrelsen vedrørende yderligere ansættelser efter VUL § 33 stk. 16-18, på baggrund af styresignal SKM2017.388.SKAT af 19. juni 2018.

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen til Skatteankestyrelsen i forbindelse med sagsnummer 18-0004711 af 9. december 2020.

Udtalelse fra X Kommune af 27. oktober 2022. Kommunen vurderer, at ejendommen ikke er færdigbyggemodnet pr. 1. oktober 2018.

Dronefoto af ejendommen.

Afgørelser fra Vurderingsstyrelsen, der hos Vurderingsstyrelsen har følgende sagsnummer:

• Sagsnr. 19-0882533
• Sagsnr. 17-1945120
• Sagsnr. 20-1222986
• Sagsnr. 20-1223712
• Sagsnr. 20-1222167

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Omberegnet grundværdi

978.100 kr.

Byggeretspris		1 stk. × 525 kr.		558.075 kr.
Kvadratmeterpris		1.063 m2 × 525 kr.		420.000 kr.
Omberegnet grundværdi i alt				978.075 kr.
Omberegnet grundværdi, afrundet				978.100 kr.
Basisår				2017

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen

"Sådan har vi forstået klagen
Klager gør gældende, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes med en kvadratmeterpris svarende til udstykningsejendommen.

Disse oplysninger har vi brugt i sagen

Ejendommen er nyopstået pr. 1. oktober 2018, og de efterfølgende vurderinger er en videreførelse af denne vurdering.

Ejendommen ligger i et naturskønt område i By Y1 med nyplantet skov og kun 15 minutters kørsel til By Y2. Grunden henlå som ubebygget med græsbevoksning på vurderingstidspunktet pr. 1/10-2018. Grunden er hverken fredet, forurenet eller omfattet af beskyttelseslinjer.

Den ubebyggede grund, der består af matrikel […] har et areal på 1.063 m² og er vurderet til 978.100 kr. pr. 1/10-2018. Den omberegnede grundværdi er ligeledes ansat til 978.100 kr.

Ejendommen var på vurderingstidspunktet omfattet af lokalplan nr. [X-1], med ikrafttrædelse den 27/6-2017.

Ejendommen er omfattet af lokalplanens delområde I, som kun må anvendes til helårsbeboelse i form af åben-lav boligbebyggelse. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager og bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må højst udgøre 30%. Ingen grund må udstykkes med en mindre grundstørrelse end 900 m².

Grunden, Adresse Y1 39, er udstykket fra ejendommen […] pr. 13/2-2018, som har basisår 2017. Arealet, som på udstykningsejendommen, var omfattet af lokalplan nr. [X-1] blev vurderet med en råjordspris på 300 kr., idet jorden ikke var byggemodnet på vurderingstidspunktet pr. 1/10-2018. Den anvendte råjordspris på 300 kr. skønnes at være passende for udstykningsejendommen.

Klager har overtaget ejendommene Adresse Y1 37 og 39 i 2019 til 3.650.000 kr. Grundene er på henholdsvis 1063 m² og 1076 m², hvilket giver en kvadratmeterpris på 1.688 kr. Grundværdien og den omberegnede grundværdi udgør henholdsvis 978.100 kr. og 984.900 kr. og er således tilsammen vurderet 1.687.000 kr. under handelsprisen.
Det fremgår af X Kommunes hjemmeside, at ved salg er kommunens byggegrunde altid byggemodnet og afsat i marken. Ved kontakt til X Kommune blev det bekræftet, at den påklagede ejendom var byggemodnet ved udstykning.

Byggemodningen må således anses for at være foretaget i forbindelse med det forhold, der har udløst omberegningen.

Vi har undersøgt salg af ubebyggede grunde på Adresse Y2. Grundene er handlet til en gennemsnitlig handelspris på 1.771.122 kr., hvor den gennemsnitlige grundværdi udgør 948.362 kr.

Der er samtidig udsøgt salg af ubebyggede grunde i VK […] i perioden den 2/10-2016 - 1/10-2018. Der er handlet 104 ubebyggede grunde til en gennemsnitlig handelspris på 1.345.724 kr. Den gennemsnitlige grundværdi udgør 759.476 kr. for disse ejendomme.

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen.

Værdien af udstykning, byggemodning og tilslutningsafgifter skal medtages for en stk. 18 ejendom, uanset om der er ændret anvendelse.

Grundværdien og den omberegnede grundværdi skal således fastlægges på baggrund af de faktiske forhold på vurderingstidspunktet, hvor omberegningen foretages.

Der er derfor ved den omberegnede grundværdi anvendt princip, prisniveau og specifikation for sammenlignelige grunde i lokalområdet.

Ejendommen er oprettet i grundværdiområde […], hvor områdeprisen i 2017 og 2018 udgjorde 1.050 kr. Der er således ansat et korrekt prisniveau for grundværdien og den omberegnede grundværdi.

Grundværdien og den omberegnede grundværdi skal ansættes og behandles i aktuelt prisniveau. Da klager har overtaget ejendommen til 1.825.000 kr., indikerer det således, at den fastsatte grundværdi og den omberegnede grundværdi ikke er for højt ansat."

Vurderingsstyrelsen har supplerende udtalt 2. juni 2022

"Vi har tidligere fremsendt en udtalelse den 1. november 2021, om muligheden for at ændre den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 af ejendommen på Adresse Y1 39, By Y1 med ejendomsnummer […].

I har den 16. maj 2022 bedt os om at komme med en supplerende udtalelse.

I har bedt os en gennemgang af, hvordan vi vil efterprøve og fastsætte den omberegnede grundværdi i forbindelse med den fremrykkede klageadgang, når der ikke er fastsat nye vurderingsniveauer siden 2012, samt eventuelle bilag, der anvendes hertil.

I nævner også, at det fremgår af ejendomsvurderingslovens §§ 89 og 89a, at ejendomme nu skal behandles i aktuelt niveau.

Som det fremgår i tidligere udtalelse, er udstykningsejendommen vurderet med en råjordspris på 300 kr., idet jorden ikke var byggemodnet på vurderingstidspunktet. Hvorfor råjordsprisen på 300 kr. skønnes at være passende for udstykningsejendommen.

Det fremgår af X Kommunes hjemmeside, at ved salg er kommunens byggegrunde altid byggemodnet og afsat i marken. Ved kontakt til X Kommune blev det bekræftet, at den påklagede ejendom var byggemodnet ved udstykning.

Byggemodningen må således anses for at være foretaget i forbindelse med det forhold, der har udløst omberegningen.

Da grunden tidligere var vurderet med en råjordspris på 300 kr. for ikke byggemodnet jord, betyder det at ejendommen har ændret anvendelse idet der formentlig er sket byggemodning i forbindelse med udstykningen.

Den omberegnede grundværdi er ansat med basisår 2017 fra den udstykkende ejendom og er beregnet efter byggeretsværdiprincippet for det areal der må bebygges med åben-lave boliger.

Ejendommen er købt ved købsaftale af den 21. maj 2019 og ved endelig skøde af den 4. september 2019. Ejendommen er købt sammen med Adresse Y1 37 til 3.650.000 kr. Grundene er på henholdsvis 1.063 m² og 1.076 m², hvilket giver en kvadratmeterpris på 1.688 kr. Grundværdien og den omberegnede grundværdi udgør henholdsvis 978.100 kr. og 984.900 kr. og er således tilsammen vurderet 1.687.000 kr. under handelsprisen.

Der sker ingen prøvelse af niveauet for 2017, idet det værende praksis er at finde sammenlignelige grundsalg, eller finde sammenlignelige grundværdiområder, hvor der har været salg.

Vi har undersøgt salg af ubebyggede grunde på Adresse Y2. Grundene er handlet til en gennemsnitlig handelspris på 1.771.122 kr., hvor den gennemsnitlige grundværdi udgør 948.362 kr.

Der er samtidig udsøgt salg af ubebyggede grunde i VK […] i perioden den 2/10-2016 - 1/10-2018. Der er handlet 104 ubebyggede grunde til en gennemsnitlig handelspris på 1.345.724 kr. Den gennemsnitlige grundværdi udgør 759.476 kr. for disse ejendomme.

Vi har lagt vægt på, at ejendommen er nyopstået, idet den er udstykket som en selvstændig ejendom den 13. februar 2018 og vurderet første gang den 1. oktober 2018. Der er ved vurderingen ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2017 fra den udstykkende ejendom.

Det er vores opfattelse, at det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi for en ny ejendom skal ansættes under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold, og skal værdiansættes på det niveau (basisår), som den udstykkede ejendom har, samt at styresignal SKM2017.388.SKAT ikke omfatter nyopståede ejendomme.

Landsskatteretten har i afgørelse af 6. december 2021, SKM2022.254.LSR, truffet afgørelse om, at den landskatteretspraksis, der ligger til grund for styresignal SKM2017.388.SKAT og styresignalets ordlyd, ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom.

Der er ved den påklagede vurdering ikke tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller tale om at en fejl rettes ved en senere omberegning af en ejendoms vurdering, idet den påklagede vurdering pr. 1. oktober 2018 er ejendommens første vurdering.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [X-1], med ikrafttrædelse den 27/6-2017. Ejendommen er beliggende i delområde I, som kun må anvendes til helårsbeboelse i form af åben-lav boligbebyggelse. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager og bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må højst udgøre 30%. Ingen grund må udstykkes med en mindre grundstørrelse end 900 m².

Det er herefter vores opfattelse at den omberegnede grundværdi ansat til en værdi i 2017-nivaeu på 1.050 kr., ikke er ansat for højt, når der henses til ejendommens egen salgspris, samt salg i området."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at den omberegnede grundværdi skal nedsættes til 318.900 kr.

Til støtte for påstanden er bl.a. anført:

"3. Vores opfattelse

Nærværende ejendom har første vurdering i 2018. Der skal som følge heraf foretages en omberegning af grundværdien. Den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, har følgende ordlyd:

"Stk. 18. Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi." 

Det følger af ovenstående bestemmelse, at den nyudstykkede ejendom skal "arve" basisår og vurderingsniveau fra den udstykkende ejendom.

Nærværende ejendom er i 2018 udstykket fra matr. […] (ejd. nr. […]). Udstykningsejendommen ses at have basisår i 2017, hvor vurderingsejendommen har ændret vurderingsprincip, således at 49.474 m2 er vurderet efter kvadratmeterprincippet med en pris på 300 kr., mens det resterende areal er vurderet efter hektarprincippet.

Det følger af styresignalet SKM2017.388.SKAT, som senere er indarbejdet i Den juridiske vejledning, at det alene er den hændelse, der har udløst omberegningen, der må ændres i den omberegnede grundværdi.

Det er følgelig vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 skal foretages med de samme specifikationer som udstykningsejendommen, dvs. med basisår 2017 og en kvadratmeterpris på 300 kr. Vi skal henvise til, at lokalplanen er trådt i kraft den 27. juni 2017 og dermed var gældende i basisåret, hvor udstykningsejendommen har modtaget en omvurdering.

Det er dermed vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 skal nedsættes som vist i tabellen nedenfor.

Omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2018 (2017)	1.063 m2 * 300 kr.	318.900 kr.
I alt, afrundet		318.900 kr.

"

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"1. Ad omberegning af grundværdien i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18

Skatteankestyrelsen har i deres forslag til afgørelse valgt at stadfæste Vurderingsstyrelsens ansættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for ovennævnte ejendom.

Som begrundelse herfor gør Skatteankestyrelsen gældende, at den omberegnede grundværdi for nye ejendomme skal ansættes i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Yderligere gør Skatteankestyrelsen gældende, at det følger af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi for nye ejendomme skal ansættes i det niveau, som gælder for vurderinger for den ejendom, de er udstykket fra, men med hensyntagen til de gældende anvendelses- og planforhold for den nye ejendom på omberegningstidspunktet.

Da den udstykkede ejendom i basisåret 2017 er vurderet med benyttelseskoden "ubebygget landbrugslod", finder Skatteankestyrelsen, at niveauet i basisåret skal findes ved vurderinger af andre ejendomme udnyttet til åben-lav parcelhuse.

Vi skal fortsat fastholde, at den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom skal fastsættes i henhold til specifikationerne anvendt ved den udstykkede ejendom.

Dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18 har følgende ordlyd:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi." (Vores understregning)

Der er tale om en ejendom, som er udstykket fra en ejendom med eksisterende vurderinger, og som var omfattet af pligten til at betale grundskyld.

Det er derfor vores opfattelse, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal ske på baggrund af vurderingsniveauet for den udstykkede ejendom i basisåret, såfremt den udstykkede ejendom og den nye ejendom har samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Vi er enige med Skatteankestyrelsen i, at basisåret for nærværende ejendom er 2017, hvorfor vi finder, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes efter specifikationerne for vurderingen pr. 1. oktober 2017 for den udstykkede ejendom, hvilket tillige fremgår direkte af bestemmelsen i stk. 18.

Som tidligere bemærket i vores klage er både nærværende ejendom og den udstykkede ejendom omfattet af lokalplan nr. [X-1], som trådte i kraft den 27. juni 2017. På udstykningstidspunktet var begge ejendomme således omfattet af samme planforhold og havde dermed samme anvendelsesmuligheder.

Det skal ligeledes bemærkes, at grundværdien for den udstykkede ejendom pr. 1. oktober 2016 var vurderet med en hektarpris på 72.800 kr. for 135.866 m², men modtager i 2017 en omvurdering pr. 1. oktober 2017, hvor grundværdien vurderes med et grundareal på 49.474 m² til 300 kr. pr. m², og med et grundareal på 86.392 til en hektarpris på 72.800 kr.

Det er derfor vores opfattelse, at der ved omvurderingen pr. 1. oktober 2017 er taget hensyn til den værdistigning, som ikrafttrædelsen af lokalplan nr. [X-1] har medført, da ejendommen (den udstykkede ejendom) ikke længere vurderes med hektarpris men nu med både en hektarpris for et mindre areal end tidligere og en kvadratmeterpris.

Vi skal på baggrund heraf gøre gældende, at den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom skal fastsættes efter specifikationerne for en udstykkede ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2017, da dette udgør vurderingsniveauet i basisåret for nærværende ejendom, og at der er taget hensyn til de gældende anvendelses- og planforhold, da der er tale om samme lokalplan.

Vi er derfor ikke enige med Skatteankestyrelsen i, at den omberegnede grundværdi skal opgøres ud fra vurderingsniveauet for omkringliggende ejendomme udlagt til åben-lav parcelhusbebyggelse. Det er vores opfattelse, at der alene skal henses til omkringliggende ejendomme i stedet for den udstykkende ejendom i følgende situationer:

1. Hvis den udstykkede ejendom ikke har samme anvendelses- eller planforhold, som den nye ejendom, eller

2. Hvis den udstykkede ejendom har været undtaget fra vurdering eller ikke fået udarbejdet en vurdering, jf. dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt.

Vi finder ikke, at nærværende tilfælde falder ind under de to ovenstående situationer, jf. ovenstående bemærkninger.

Vi skal yderligere henvise til bemærkningerne til lovforslaget ved indførelsen af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16 - 18, jf. LFF 2002-10-23 nr. 39, hvor følgende blev udtalt:

"Stk. 18 finder anvendelse for nye ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld. Nye ejendomme er ejendomme, der udskilles fra ejendomme, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Nye ejendomme er også ejendomme, der hidtil har været undtaget fra vurdering efter vurderingslovens § 7, stk. 1, eller hvor vurdering er undladt efter vurderingslovens § 7, stk. 2. Ejendomme, der har været omfattet af pligten til at betale grundskyld, men som efter bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelovs §§ 7 og 8 har været helt eller delvist fritaget for at betale grundskyld, anses ikke som nye ejendomme. Det vil sige, at der af hensyn til loftet over grundskylden vil skulle foretages en yderligere vurdering i de samme tilfælde som de, der er omfattet af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7.

Princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndigheden i forbindelse med den almindelige vurdering eller en omvurdering af den nye ejendom skal foretage en yderligere ansættelse af grundværdien af den nye ejendom.

Denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi. Det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været anvendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom." (Vores understregning).

Lovgiver har med indsættelsen af bestemmelserne således angivet, hvordan den omberegnede grundværdi for nye ejendomme skal foretages, hvis der er tale om ejendomme, der er udstykket fra ejendomme der var pligtig til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom).

Forholdene omkring den nye ejendom skal således foretages ud fra en betragtning af, hvis der var tale om en omberegning i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16 (arealændring) eller § 33, stk. 17 (ændret anvendelse eller planforhold).

Det fremgår af retspraksis, at byggemodning af en grund ikke udgør en ændret anvendelse af en ejendom, og dermed ikke kan medføre en omberegning af grundværdien, jf. SKM2017.382.LSR.

Landsskatteretten udtaler følgende i afgørelsen:

"Retten har herved lagt vægt på, at selve bebyggelsen og den deraf ændrede benyttelseskode ikke er en ændret anvendelse i vurderingslovens § 33, stk. 17' forstand, da det ikke medfører en ændring i beregningsgrundlaget for grundskylden, hvilket er en forudsætning for, at der skal ske en omberegning af grundværdien. I denne forbindelse kan der henvises til lovforslagets bemærkninger (LFF 2002-10-23 nr. 39), hvoraf det bl.a. fremgår, at selve ændringen i grundens forhold giver anledning til en ny skatteberegning. Yderligere er det rettens opfattelse, at byggemodning af en grund heller ikke er en ændret anvendelse i vurderingslovens § 33, stk. 17' forstand, da der er tale om en ubebygget grund både før og efter den eventuelle byggemodning." (Vores understregning).

Som tidligere bemærket var den udstykkede ejendom omfattet af samme planforhold som nærværende ejendom på udstykningstidspunktet, hvorfor der efter udstykningen ikke er sket en ændring i planforholdene, der ville kunne medføre en omberegning efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 17.

Da der ikke er sket en ændring i anvendelsen eller planforholdene for nærværende ejendom efter udstykningen, jf. ovenstående, finder vi, at forholdet skal behandles som om, at der var tale om en arealændring i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16, jf. LFF 2002-10-23 nr. 39.

Dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16 har følgende ordlyd:

"Stk. 16. Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres." (Vores understregning)

Det fremgår af ovennævnte bestemmelse, at den omberegnede grundværdi skal foretages under hensyntagen til grunden efter arealændringen og i niveauet for basisåret.

Den omberegnede grundværdi skal for nærværende ejendom således foretages ud fra det nye grundareal på 1.063 m² og en kvadratmeterpris på 300 kr., som udgør vurderingsniveauet i basisåret.

Vi skal på baggrund heraf fastholde, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 opgøres med basisår 2017 og til 318.900 kr.

Vi bemærker ligeledes, at der i omberegningssituationen ikke er grundlag eller hjemmel til at behandle den nye ejendom anderledes end den fortsættende ejendom, hvilket tillige understreges af det faktum, at det er vilkårligt hvilken ejendom der får status af fortsættende eller ny ejendom vurderingsmæssigt som følge af landinspektørregistreringen.

2. Ad styresignalet

SKM2017.388.SKAT Skatteankestyrelsen har yderligere gjort gældende, at Landsskatteretten i en afgørelse har udtalt, at den praksis som ligger bag styresignalet SKM2017.388.SKAT ikke kan udstrækkes til nye ejendomme. Der henvises til afgørelsen SKM2022.254.LSR.

Vi skal indledningsvist bemærke, at styresignalet SKM2017.388.SKAT er historisk og ikke længere gældende i sig selv, men at det er blevet indført i Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.5.2, hvoraf følgende fremgår:

“Generelle regler Når der indtræder en faktisk eller retlig hændelse omfattet af VUL § 33, stk. 16-18, foretages en yderligere ansættelse af grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld. Den yderligere ansættelse sker enten i forbindelse med den almindelige vurdering eller ved omvurdering efter VUL § 3 og meddeles sammen med denne. Eksempel Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må i den forbindelse ikke rettes andre fejl i vurderingen. Se SKM2017.388.SKAT."

Vi skal hertil bemærke, at det fremgår af SKM2018.348.SKTST, at Den juridiske vejledning kan karakteriseres som et cirkulære. I forvaltningsretlige sammenhænge er der ingen rekursmyndighed for cirkulære, og det er ikke muligt at efterprøve disse ved en afgørelsesmyndighed, da der ikke er tale om en afgørelse men en intern ordre.

Forholdet bør i stedet behandles efter de forvaltningsretlige regler om over-/underordnet forholdet mellem Vurderingsstyrelsen og Skatteministeriet.

Vi finder derfor ikke, at Landsskatteretten har de fornødne kompetencer til at prøve omfanget af og fortolkningen af et styresignal, da styresignalet ikke er en afgørelse, og at Landsskatteretten udgør en afgørelsesmyndighed.

Spørgsmålet bør i stedet behandles af Skatteministeriet, som er Vurderingsstyrelsens overordnede myndighed.

Vi tager forbehold for indsendelse af yderligere bemærkninger vedrørende dette forhold i vores opfølgende skrivelse efter modtagelsen af aktindsigt fra Vurderingsstyrelsen.

Endvidere henviser vi til, at styresignalet efter en ordlydsfortolkning omfatter forhold omfattet af § 33, stk. 18, da dette fremgår direkte af styresignalet.

3. Ad prisniveauet i basisåret 2017

Skatteankestyrelsen har i deres forslag til afgørelse henvist til, at nærværende ejendom er beliggende i grundværdiområde […], og at området i basisåret 2017 er registreret med en områdepris på 1.050 kr.

Grundværdiområdet er registreret til at vedrøre et boligområde for parcelhuse og vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Det er derfor Skatteankestyrelsens opfattelse, at der ved ansættelsen af områdeprisen for nærværende ejendom kan tages udgangspunkt i områdeprisen fra grundværdiområdet.

Da områdeprisen i grundværdiområdet udgør prisniveauet for 2011/2012, finder Skatteankestyrelsen at denne skal fremskrives til 2017-niveau, da det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes efter det faktiske prisniveau for basisåret 2017, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 1.

Vi skal bemærke, at den 21. september 2022 blev der indleveret en anmodning om aktindsigt til Vurderingsstyrelsen vedrørende håndteringen af prisniveauet for landets grundværdiområder ved klage over de historiske vurderinger.

Vi afventer fortsat svar på denne anmodning om aktindsigt, hvorfor der tages forbehold for indlevering af yderligere bemærkninger til dette forhold, når der er modtaget svar på aktindsigten.

Indledningsvist skal vi dog bemærke følgende vedrørende en fremskrivning af områdeprisen fra grundværdiområdet til prisniveauet for 2017.

Det fremgår af dagældende vurderingslovs § 89, stk. 3, at behandling af klager over vurderinger i stk. 1 og 2 foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Følgende fremgår til bemærkninger til lovforslaget om den nye ejendomsvurderingslov, jf. LFF 2017-05-03 nr. 211:

“Endelig foreslås det i stk. 3, at behandling af klager over de her nævnte vurderinger skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Dette er en videreførelse af den bestemmelse, der findes i § 44, stk. 6, i den gældende vurderingslov."

Dagældende vurderingslovs § 44, stk. 6 har følgende ordlyd: "Stk. 6. Behandlingen af klager over vurderinger som nævnt i stk. 1 og 3 skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret."

Ved bestemmelsen henvises der til § 44, stk. 3, som vedrører andre ejendomme, og som har følgende ordlyd

"Stk. 3. Almindelige vurderinger af andre ejendomme pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016 og pr. 1. oktober 2018 kan påklages i det tidsrum, hvor de vurderinger, der foretages pr. 1. oktober 2019, kan påklages, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3."

Følgende fremgår af lovbemærkningerne til indsættelsen af § 44, stk. 6, jf. LFF 2016-11-22 nr. 92:

“Der har været rejst tvivl om fortolkningen af de gældende regler for så vidt angår det prisniveau, der skal anvendes, hvis der klages over en videreført vurdering, når dette bliver muligt.

Det foreslås derfor præciseret, at behandlingen af klager skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.

Det fremgår af lovforslaget § 1, nr. 3, og vurderingslovens § 42, som indsat ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 og som nyaffattet ved lov nr. 1535 af 27. december 2014, at de videreførte vurderinger er almindelige vurderinger. Heri ligger, at de skal betragtes på samme måde som vurderinger foretaget på normal vis. Vurderingerne er blot foretaget på en anden måde end normalt (i form af en videreførelse af en tidligere vurdering).

Efter vurderingslovens § 2 skal ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vurderingsterminen (1. oktober i vurderingsåret) lægges til grund for de almindelige vurderinger. Den »almindelige vurdering« for ejendommen pr. 1. oktober, skal hermed - uanset hvordan den er fremkommet - i en klagesag måles op mod ejendommens værdi i handel og vandel på dette tidspunkt." (Vores understregning).

Det fremgår derfor af forarbejderne til dagældende vurderingslovs § 44, stk. 6, som efterfølgende er blevet videreført til ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, at det drejer sig om prisforholdene for de almindelige vurderinger.

Det er vores opfattelse, at der skal henses til de almindelige vurderinger, som burde være foretaget i årene 2014, 2016, 2018 og 2019 for øvrige ejendomme, men som ikke er sket grundet suspenderingen af vurderingssystemet og fastholdelsen i prisniveauet for 2012.

Der er for nærværende ejendom tale om en omvurdering og omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2018, hvorfor den ikke ville indgå som en almindelig vurdering.

Med den henvisning finder vi således ikke, at bestemmelsen omkring prisforholdene kan anses for at være gældende for ansættelse af den omberegnede grundværdi, da denne ikke ville skulle være ansat ved den almindelige vurdering. Der har trods suspenderingen og fastholdelsen af prisniveauet fortsat skulle være udarbejdet en omberegnet grundværdi, når der er sket ændringer på ejendomme, som er omfattet af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18. Endvidere er der ikke sammenhæng mellem ansættelsen af den aktuelle grundværdi i forbindelse med den almindelige ejendomsvurdering og ansættelsen af den omberegnede grundværdi, idet bestemmelserne om vurdering af grundværdien fremgår i dagældende vurderingslovs § 6 jf. 13, stk. 1 - 3, mens bestemmelserne om ansættelse af den omberegnede grundværdi fremgår af § 33, stk. 16-18.

Vurderingslovens § 33, stk. 16-18 baserer således ansættelsen af den omberegnede grundværdi (skatteloftet) på det historiske grundlag i basisåret, mens vurderingslovens § 6 jf. § 13 baserer vurderingen på værdien af grunden i ubebygget stand i aktuelt niveau.

Denne forskel i ansættelsesmetode er afgørende i relation til nærværende problemstilling. Der er ikke hjemmel i vurderingsloven til at fremskrive niveauer fra et tidligere og frem til et basisår.

At selve vurderingssystemet har været suspenderet i perioden fra 2012 og frem kan ikke komme grundejer til ulempe. Der er ikke fra Skatteministeriets side indført lovhjemmel til den beskrevne metode i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.

4. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående skal vi fortsat fastholde, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 skal opgøres med basisår 2017 og en kvadratmeterpris på 300 kr.

Det er vores opfattelse, at det både fremgår af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18 samt bemærkningerne til lovforslaget om indsættelse af grundskatteloftet, at nye ejendomme skal "arve" basisår og vurderingsniveau fra den udstykkede ejendom, når begge ejendomme er underlagt samme anvendelsesmuligheder og planforhold før og efter udstykningen.

Det fremgår af retspraksis, at byggemodning ikke udgør en ændret anvendelse i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 17, og da den seneste gældende lokalplan er fra juni 2017, er både den udstykkede og den nye ejendom omfattet af samme anvendelsesmuligheder og planforhold.

Det skal afslutningsvist bemærkes, at vi tager forbehold for at indsende yderligere bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse, når vi modtager svar på anmodningen om aktindsigt hos Vurderingsstyrelsen."

Retsmøde

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Stadfæstelse
Vurderingsstyrelsen er - af de grunde, der er anført i forslaget til afgørelse fra Skatteankestyrelsen - enige i, at der ikke er grundlag for at ændre vurderingen pr. 1. oktober 2018.

Supplerende bemærkninger
Det er af bemærkningerne til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse á 26. september 2022 anført af repræsentanten, at byggemodning ikke udgør en ændret anvendelse af en ejendom, som dermed ikke kan medføre en omberegning af grundværdien, jf. SKM2017.382.LSR.

Vurderingsstyrelsen er enig i, at byggemodning ikke udgør en selvstændig omberegningsgrund jf. bestemmelserne i vurderingslovens § 33. Hertil skal Vurderingsstyrelsen dog bemærke, at den omberegnede grundværdi med basisår i 2017 foretages efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, da ejendommen som følge af en udstykning vurderes første gang pr. 1. oktober 2018. Da ejendommen i forbindelse med udstykningen er byggemodnet, skal der ved vurderingen, herunder fastsættelsen af den omberegnede grundværdi, tages højde for dette forhold.

Det følger af stk. 18, at nyudstykkede ejendomme skal ansættes i det niveau, der gælder for vurderinger af den ejendom, den er udstykket fra, men i henhold til de gældende anvendelses- og planforhold på omberegningstidspunktet. Vurderingsstyrelsen bemærker, at den udstykkende ejendom på udstykningstidspunktet var omfattet af flere plan og zoneforhold.

Foruden den anførte lokalplan nr. [X-1], var den udstykkende ejendom ligeledes omfattet af lokalplan nr. [X-2] med ikrafttrædelsesdato 12. december 2002 delvist aflyst af: Lokalplan nr. [X-3] vedtaget den 26. oktober 2015. Endvidere bemærkes det, at flere af ejendommens matrikler ikke er omfattet af en lokalplan.

På udstykningstidspunktet den 13. februar 2018 blev nærværende ejendom alene omfattet af lokalplan nr. [X-1] og udlagt til åben-lav-boligbebyggelse med en minimumsgrundstørrelse på 900 m². Det er derfor Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den nyudstykkede ejendom ikke har de samme anvendelses- og planforhold på omberegningstidspunktet som den ejendom, den er udstykket fra.

Vi finder på baggrund heraf, at den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom ikke er bundet af det fastsatte prisniveau for den udstykkede ejendom, da den udstykkede ejendom var omfattet af flere gældende anvendelses- og planforhold på omberegningstidspunktet.

Det gøres endvidere gældende i de fremsendte bemærkninger til sagsfremstillingen, at styresignalet SKM2017.388.SKAT er historisk og ikke længere gældende i sig selv, men at det er blevet indført i Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.5.2. at,

"Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må i den forbindelse ikke rettes andre fejl i vurderingen. Se SKM2017.388.SKAT"

Vurderingsstyrelsen bemærker, at der i forbindelse med ansættelsen af den omberegnede grundværdi ikke rettes i en tidligere fejl. Den omberegnede grundværdi med basisår 2017 fastsættes ud fra de gældende plan- og anvendelsesforhold - her henses til at ejendommen at udlagt til åben-lav boligbebyggelse og med hensyn til, at ejendommen er byggemodnet i forbindelse med udstykningen. Det er således ikke en tidligere fejl, at værdien af byggemodningen ikke tidligere har indgået i vurderingerne af den udstykkende ejendom.

Endvidere er det som anført, at den praksis, der ligger bag SKM2017.388.SKAT ikke kan udstrækkes til nyudstykninger, jf. SKM2022.254.LSR."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling:

"2. Ansættelse af grundskatteloft for nyopståede ejendomme
2.1. Dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18

Nærværende sag drejer sig om fortolkningen af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, og ansættelsen af den omberegnede grundværdi for nyopståede ejendomme.

Skatteankestyrelsen og Vurderingsstyrelsen er enige om, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for nærværende ejendom skal stadfæstes.

Skatteankestyrelsen finder, at den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom skal ansættes i det niveau, som gælder for vurderinger for den ejendom, Adresse Y1 39 er udstykket fra, men med hensyntagen til de gældende anvendelses- og planforhold for den nyopståede ejendom på omberegningstidspunktet.

Det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at der ikke kan henses til udstykningsejendommens vurderinger i basisåret, da denne er vurderet med benyttelseskoden “ubebygget landbrugslod". Skatteankestyrelsen konkluderer derfor ud fra benyttelseskoden, at ejendommene ikke har samme anvendelsesmuligheder og planforhold.

Det er derfor Skatteankestyrelsens opfattelse, at vurderingsniveauet for basisåret skal findes i vurderingerne af andre sammenlignelige ejendomme i området, som er udlagt til åben-lav boligbebyggelse.

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at Adresse Y1 39 ikke har samme anvendelsesmuligheder og planforhold, som Adresse Y3. Som begrundelse herfor gør Vurderingsstyrelsen gældende, at Adresse Y3 er omfattet af flere forskellige lokalplaner, og at flere af udstykningsejendommens matrikler ikke er omfattet af lokalplaner.

Da nærværende ejendom kun er omfattet af lokalplan [X-1], finder Vurderingsstyrelsen, at ejendommene ikke har samme anvendelsesmuligheder og planforhold, hvorfor det ikke er muligt at videreføre vurderingsniveauet henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18. Vurderingsstyrelsen lægger dermed ikke vægt på benyttelseskoden, men derimod på, at udstykningsejendommen omfatter et større område end blot lokalplan nr. [X-1].

For så vidt angår forskellen mellem de forskellige benyttelseskoder, bemærker vi, at dette er en kategorisering, som alene henfører sig til udstykningsejendommens størrelse, og dermed hverken er udtryk for udstykningsejendommens planforhold eller hvordan udstykningsejendommen skal vurderes. Det forhold, at udstykningsejendommen har benyttelseskoden “ubebygget landbrugslod", mens Adresse Y1 39 har benyttelseskoden “ubebygget areal" er dermed ikke til hinder for, at udstykningsejendommens vurderingsniveau i basisåret kan anvendes til at ansætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for Adresse Y1 39.

Det er vores opfattelse, at betingelserne i § 33, stk. 18, for at videreføre vurderingsniveauet fra Adresse Y3 til nærværende ejendom er opfyldte, og at begge ejendomme er omfattet af samme anvendelsesmuligheder og planforhold på udstykningstidspunktet. Det gør ingen forskel, at Adresse Y3 har et større grundareal og er omfattet af flere planforhold end Adresse Y1 39.

Som anført i afsnit 2.3, kan de i 2018 nyopståede ejendomme, herunder Adresse Y1 39, én til én tilbageføres til udstykningsejendommens matr.[…], som i basisåret 2017 var vurderet med en kvadratmeterpris på 300 kr.

2.2. Anvendelsen af bestemmelserne i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18

Bestemmelserne i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, blev indført ved L 2002.1047 med den formål at lægge et loft over de årlige stigninger i ejendomsskatter.

Vi har i vores bemærkninger af 26. september 2022 til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling indsat henvisninger til lovbemærkningerne til lovforslaget LFF 2002-10-23 nr. 39. Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at hensigten for regeringen var at lægge et loft over stigningen i beregningsgrundlaget, da nogle ejendomme var påvirket af væsentlige stigninger i grundværdien.

I lovbemærkningerne LFF 2002-10-23, nr. 39 er det angivet, hvordan den omberegnede grundværdi skal ansættes i de forskellige situationer efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Det fremgår af forarbejderne til stk. 18:

"Har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi. Det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været anvendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom." (Vores understregning).

Det følger direkte af lovbemærkningerne, at den omberegnede grundværdi efter stk. 18, skal foretages i det samme niveau, som ville være anvendt, hvis der havde været tale om en omberegning efter enten stk. 16 eller stk. 17, hvis ejendommen fortsat blev vurderet med den udstykkede ejendom.

Vurderingsmyndigheden skal således ansætte vurderingsniveauet efter, om der ville være tale om en omberegning som følge af en arealændring (stk. 16) eller hvis der er tale om nye planforhold (stk. 17).

Det har således aldrig været lovgivers intention, at nyopståede ejendomme (stk. 18) skulle forskelsbehandles i forhold til ejendomme, hvor omberegningen skyldes arealændring (stk. 16) eller nye planforhold (stk. 17).

Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse indebærer netop en sådan forskelsbehandling, som er i strid med forarbejderne til vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Det er derudover vores opfattelse, at den af Skatteankestyrelsen foreslåede fremgangsmåde vil være i strid med lighedsgrundsætningen.

Ved udstykning af ejendomme er det oftest tilfældigt, hvilken ejendom der bliver den nyopståede ejendom, og hvilken ejendom, der vil være den fortsættende og dermed beholder de historiske vurderinger.

Det betyder derfor også, at det er tilfældigt, hvilke ejendomme som vil få udarbejdet en omberegnet grundværdi i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16, og hvilke der vil få udarbejdet en omberegnet grundværdi efter stk. 18.

Hvis der ikke var sket udstykning af Adresse Y3 i perioden 2. oktober 2017 til 1. oktober 2018, ville der ikke været sket omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2018 for Adresse Y3.

Adresse Y1 39 har hverken andre, bedre eller mere præcise anvendelsesmuligheder som følge af udstykningen. Adresse Y1 39 skal ikke stilles ringere, blot fordi den er opstået ved udstykning og tilfældigvis ikke er den fortsættende ejendom.

Bortset fra udstykningen er der være tale om to ejendomme, som har samme planforhold og anvendelsesmuligheder før og efter udstykningen, men hvor den ene nu har første vurdering, mens den anden har en arealændring.

Skatteankestyrelsens fortolkning lægger op til en forskelsbehandling af to ejendomme med ens forhold, hvilket ikke er i overensstemmelse med lighedsgrundsætningen.

Vi skal derfor fortsat henstille til, at den omberegnede grundværdi efter stk. 18 udarbejdes i overensstemmelse med lovbemærkningerne LFF 2002-10-23 nr. 39, som blev udarbejdet i forbindelse med vedtagelsen af bestemmelserne om grundskatteloftet.

Med denne fremgangsmåde vil der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til, at ejendomme med samme forhold behandles lige, uanset om der er tale om en nyopstået ejendom eller at det er den fortsættende ejendom som vurderes.

Vi skal henvise til, at denne fremgangsmåde ligeledes har været og fortsat er udtrykt i Vurderingsstyrelsen praksis og fremgangsmåde, jf. nærmere herom nedenfor.

2.3. Ansættelsen af den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom

Matr.nr.	Areal før ændring
[…]	22.615 m²
[…]	14.461 m²
[…]	97.329 m²
[…]	2.742 m²
I alt	137.147 m²

Nærværende ejendom er opstået ved udstykning fra ejendommen beliggende Adresse Y3, By Y1 (ejd. nr. […]), jf. vedlagte registreringsmeddelelse af 13. februar 2018 (bilag 4). Før udstykningen bestod Adresse Y3 af følgende matrikler:
I forbindelse med ikrafttrædelsen af lokalplan nr. [X-1] i juni 2017, blev udstykningsejendommen omvurderet i medfør af den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, jf. vedlagte JT70 for 2017 (bilag 5). Det følger af dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, at der skal ske omvurdering:

“6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A."

I forbindelse med omvurderingen blev der ansat en omberegnet grundværdi for udstykningsejendommen pr. 1. oktober 2017. Det fremgår af JT70 for 2017, at omberegningsgrunden er “ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen", dvs. en omberegning i medfør af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 17. Omberegningen blev foretaget med basisår 2016.

Nedenfor fremgår differencen mellem grundværdien pr. 1. oktober 2016 og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2017 for udstykningsejendommen:

	2016		2017
Kvadratmeterpris	0 m²	0 kr.	49.474 m² * 300 kr.	14.842.200 kr.
Hektarpris	135.866 m² * 7,28 kr.	989.104 kr.	86.392 m² * 7,28 kr.	628.934 kr.
Vejareal	1.281 m² * 0 kr.	0 kr.	1.281 m² * 0 kr.	0 kr.
I alt	137.147 m²	989.100 kr.	137.147 m²	15.471.100 kr.

Det fremgår, at et areal på 49.474 m² blev ansat med en kvadratmeterpris på 300 kr., svarende til en samlet værdi på 14.842.200 kr. af den nye lokalplan. Vurderingsstyrelsen har i sine udtalelser i nærværende sag anerkendt, at der blev foretaget et skøn over værdien af den nye lokalplan, hvorfor det er ubestridt, at der er taget højde for den værdimæssige påvirkning af lokalplanens anvendelsesmuligheder i forbindelse med omberegningen pr. 1. oktober 2017 for udstykningsejendommen.

Ved udstykningssagen i februar 2018 blev der fra matr. […] udstykket et samlet areal på 46.741 m², svarende til 95 % af det areal, der i 2017 blev vurderet til 300 kr. i forbindelse med den nye lokalplan, jf. ovenfor. Herunder skete der udstykning af 30 parceller med et samlet grundareal på 30.221 m², samt vej- og fællesarealet (matr. […]) på 10.718 m² og matr. […], som fortsat er vurderet som en del af udstykningsejendommen - og som i øvrigt fortsat er vurderet med en kvadratmeterpris på 300 kr.

Efter udstykning af de 30 parceller, har de 30 nyopståede ejendomme alle modtaget en omberegnet grundværdi i medfør af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18. Den samlede værdi af de omberegnede grundværdier udgør for de 30 parceller 28.436.400 kr. med basisår 2017, hvortil kommer den omberegnede grundværdi for matr. […], hvis omberegnede grundværdi lyder på 2.356.900 kr. - i alt 30.793.300 kr.

Udstykningen af de 30 parceller, vej- og fællesareal og resterende 5.802 m² til matr. […], har dermed medført en stigning i den omberegnede grundværdi mellem vurderingen pr. 1. oktober 2017 og 1. oktober 2018 på 15.322.200 kr., svarende til en fordobling i forhold til den oprindeligt foretagne vurdering pr. 1. oktober 2017 for udstykningsejendommen.

Dette til trods for, at den eneste omberegningsgrund, der er indtruffet i perioden mellem 2. oktober 2017 og 1. oktober 2018, er udstykning af arealet fra Adresse Y3.

Både nærværende ejendom og Adresse Y3 var omfattet af samme planforhold på udstykningstidspunktet. Omberegningen efter stk. 18 skal derfor foretages ud fra de samme principper som i stk. 16.

Bestemmelsen om omberegning af grundværdien som følge af arealændring har følgende ordlyd, jf. dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16:

"Stk. 16. Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres." (Vores understregning)

Ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi som følge af en arealændring, skal der alene tages hensyn til det ændrede areal. Det anvendte vurderingsniveau skal fortsat være det samme niveau, som var gældende i ejendommens basisår.

For nærværende ejendom betyder det, at der ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi alene skal tages hensyn til grundarealet for den nyopståede ejendom, ligesom der alene skal tages hensyn til arealændringen for Adresse Y3. Derved opnås der den tilsigtede ligebehandling af såvel den nyopståede ejendom og den udstykkede ejendom (Adresse Y3).

Vurderingsstyrelsen er enig i, at byggemodning af en ejendom ikke udgør en ændret anvendelse, og dermed ikke kan medføre en omberegning af grundværdien, hvilket også er i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse SKM2017.382.LSR. Vi bemærker, at ejendommen alene er årsomvurderet i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7 (nyopstået ejendom), og at den omberegnede grundværdi alene er ansat med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18 (første vurdering), jf. vedlagte JT70 for 2018 for Adresse Y1 39 (bilag 6).

Vurderingsstyrelsen er således enig i, at den eneste ændring i perioden 2. oktober 2017 til 1. oktober 2018 er, at Adresse Y1 39 er nyopstået (stk. 18) og dermed har første vurdering, og at Adresse Y3 er blevet udstykket (stk. 16).

Vi finder, at spørgsmål om en eventuel byggemodning er irrelevant i omberegningssituationen, da dette ikke er et af de forhold, der er hjemmel til at medtage i den omberegnede grundværdi i vurderingslovens § 33, stk. 16-18.
Landsskatteretten har i SKM2017.382.LSR fastslået, at byggemodning ikke er en ændret anvendelse.

På baggrund heraf skal den omberegnede grundværdi ansættes efter principperne i stk. 16, da der ikke er sket andre ændringer end udstykningen i perioden 2. oktober 2017 til 1. oktober 2018.

Efter vores opfattelse vil en anden fortolkning end ovenstående være i strid med formålet med indsættelsen af reglerne om grundskatteloftet og lovbemærkningerne, som redegør for fremgangsmåden for vurderingen og ansættelsen af den omberegnede grundværdi.

3. Prisforhold i basisåret

Det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at der i ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, er hjemmel til at foretage en fremskrivning af område- og byggeretsprisen fra 2012-niveau til 2017-niveau.

Ifølge Skatteankestyrelsen medfører dette et fald på ca. 5 % fra 2012-prisniveauet i grundværdiområdet til niveauet i basisåret 2017.

Vi er ikke enige i, at der er hjemmel til at foretage en fremskrivning af vurderingsniveauet i 2017 ved at fremskrive dette niveau fra 2012 til basisåret.

Vi skal henvise til, at nærværende sag omhandler en klage over den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018. Den omberegnede grundværdi er en grundværdi ansat i basisåret, som i dette tilfælde er 2017.

I nærværende sag indebærer dette en opgørelse ud fra grundarealet multipliceret med kvadratmeterprisen på 300 kr. ud fra den udstykkede ejendoms vurderingsniveau i basisåret 2017.

Vi har i bemærkningerne til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling henvist til forarbejderne til § 44, stk. 6, jf. LFF 2016- 11-22 nr. 92, idet ordlyden af § 44, stk. 6, er videreført i den senere § 89. Det fremgår af forarbejderne, at de videreførte vurderinger er almindelige vurderinger, blot foretaget på en anden måde (ved videreførelse af prisniveauet fra 2012 for øvrige ejendomme).

Heri ligger, at der ikke er grundlag for at behandle historiske vurderingsår, som ikke er påklaget, anderledes end hvis der ikke havde været truffet beslutning om at videreføre vurderingsniveauet fra 2012, indtil det nye vurderingssystem bliver taget i brug.

Ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, eller § 89a, indeholder ikke nogen hjemmel for Landsskatteretten til at forholde sig til prisniveauet i en ejendoms basisår, jf. formuleringen om, at klagen over det pågældende vurderingsår skal behandles på grundlag af prisforholdene i vurderingsåret.

Skatteankestyrelsens holdning er, at prisniveauet fra 2017 skal betragtes som prisniveauet for 2012 og dermed fremskrives ud fra prisudviklingen i området. Dette er imidlertid i modstrid med dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, som ikke indeholder hjemmel til en fremskrivning af prisen i basisåret. Prisen i basisåret er bindende for såvel Vurderingsstyrelsen som rekursmyndigheden, uanset om en fremskrivning er til fordel eller ulempe for grundejer.

Formålet med at indføre bestemmelserne i den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, var bl.a. at sikre, at grundskylden maksimalt kan stige svarende til den årlige reguleringsprocent. Ved at åbne for en fremskrivning af prisniveauet fra 2017, fra 2012 til 2017, åbner Skatteankestyrelsen dermed op for en mulig dobbeltregulering af grundskylden, idet opkrævningsgrundlaget herved både reguleres for prisudvikling og med den årlige reguleringsprocent. Dette er i direkte modstrid med formålet bag indførslen af § 33, stk. 16-18. Det forhold, at vurderingsniveauet i 2017 reelt er en videreførelse af 2012-vurderingsniveauet, ændrer ikke herved, idet de videreførte vurderinger - jf. ovenstående - fortsat er at betragte som gyldige, faktiske vurderinger.

De videreførte vurderinger skal ikke behandles anderledes end tidligere års vurderinger.

Hvis Adresse Y3 i stedet for 2017 havde haft basisår i 2011, ville Skatteankestyrelsen ikke have været i tvivl om, at der ikke kunne ske fremskrivning af prisniveauet fra 2010 til 2011, selvom 2011 er en videreførelse af 2010-vurderingen for øvrige ejendomme. Selvom der kan være tale om en prisudvikling mellem 2010 og 2011, ville Skatteankestyrelsen ikke have hjemmel til at fremskrive prisniveauet fra 2010 til 2011.
Tilsvarende skal grundejer i nærværende sag naturligvis ikke stilles anderledes, blot fordi basisåret er 2017 (og ikke f.eks. 2011). Prisniveauet i basisåret 2017 er bindende for alle parter, hvad enten det er korrekt eller ej.

Ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, eller dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, giver ikke Landsskatteretten hjemmel til at forholde sig til prisniveauet i andre år, end det konkrete historiske vurderingsår, som påklages.
Tilsvarende giver bestemmelserne heller ikke Landsskatteretten hjemmel til at forholde sig til vurderingen af andre ejendomme end den ejendom, hvis vurdering er påklaget, hvilket er et synspunkt, som Landsskatteretten har anført i adskillige andre sager. Bestemmelserne giver heller ikke Landsskatteretten hjemmel til at forholde sig bredere til vurderingsniveauet i grundværdiområder generelt i vurderingsår, som ligger forud for det år, som er påklaget.

Pr. 1. november 2020 blev al adgang til at genoptage historiske vurderingsår afskåret for såvel Vurderingsstyrelsen som landets grundejere. Formålet med afskæringen af genoptagelsesadgangen var ifølge Skatteministeriet at "trække en streg i sandet", og dermed sikre, at grundejere havde tryghed ved ikke at blive mødt af bl.a. "gamle krav" i forbindelse med de historiske ejendomsvurderinger. Ændringen medfører også, at Vurderingsstyrelsen ikke længere vil kunne foretage en opdatering af det aktuelle prisniveau i bl.a. landets grundværdiområder. Skatteankestyrelsen foreslår imidlertid at tage stilling til vurderingsniveauet i vurderingsår, der ikke er påklaget, og dermed det aktuelle prisniveau forud for det påklagede vurderingsår, for ejendomme, som ikke er omfattet af nærværende klagesag.

Landsskatteretten har ikke hjemmel hertil, idet Landsskatteretten er bundet af samme regelsæt som Vurderingsstyrelsen ved behandling af klager over historiske vurderinger.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, at prisniveauet skal hentes fra udstykningsejendommens vurderinger i basisåret. Da der ikke er klaget over udstykningsejendommens vurderinger i basisåret, 2017, kan Landsskatteretten ikke tage stilling til prisniveauet i 2017, idet prisen fra 2017 skal lægges til grund, således som den er ansat i en i øvrigt gyldig vurdering foretaget af Vurderingsstyrelsen. Det er i den forbindelse ikke relevant, om vurderingsniveauet i 2017 kan anses for at være korrekt eller ej.

4. Rækkevidden af styresignalet SKM2017.388.SKAT

Både Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen har henvist til, at det fremgår af SKM2022.254.LSR, at styresignalet SKM2017.388.SKAT ikke vedrører omberegninger af grundværdien efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Landsskatteretten udtaler følgende i SKM2022.254.LSR:

“Retten finder, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for SKATs styresignal SKM2017.388 SKAT, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom."

Vi er ikke enige i, at Landsskatteretten kan træffe afgørelse om fortolkningen af Vurderingsstyrelsens styresignaler, da et styresignal ikke udgør en forvaltningsretlig afgørelse, hvorfor fortolkningen heraf således falder uden for Landsskatterettens kompetenceområde som uafhængig klageinstans.

4.1. Den forvaltningsretlige definition af styresignaler

Det følger af SKM2018.348.SKTST, at Skattestyrelsens styresignaler og Den juridiske vejledning i forvaltningsretlig kontekst har retlig karakter af bindende tjenestebefalinger, også kaldet cirkulærer.

Tjenestebefalinger eller cirkulærer er kategoriseret ved, at disse udstedes som en instruks i et over/underordnelsesforhold. De indgår således i et hierarkisk forhold og udgør ikke afgørelser, som kan påklages til en afgørelsesmyndighed, da der alene er tale om interne retningslinjer for myndigheden.

Det er dog muligt for borgere og virksomheder at støtte ret på Den juridiske vejledning samt vurderingsmyndighedens styresignaler, hvis disse ikke er i klar uoverensstemmelse med højere rangerede retskilder, jf. SKM2018.348.SKTST og FOB 2022-7.

Folketinget Ombudsmand udtaler følgende i FOB 2002-7:
“Det fremgår af SKM2018.348.SKTST, at styresignaler og SKM-meddelelser er bindende tjenestebefalinger, der har samme retlige status som cirkulærer. Endvidere anføres det, at det er fastslået i domspraksis, at borgere og virksomheder kan støtte ret på Den juridiske vejledning, herunder styresignaler og meddelelser fra de enkelte styrelser, i det omfang denne praksis ikke er klart i uoverensstemmelse med højererangerende retskilder."

Årsagen hertil er, at styresignaler og Den juridiske vejledning er med til at fastlægge og præcisere praksis på områder, hvor der fortsat kan være uklarheder i retspraksis eller endnu ikke være fastlagt en praksis.

Styresignalet har således til formål at hjælpe skatteyderne med at forstå deres retstilling.

4.2. Ændring af interne retningslinjer til fortolkning af praksis samt cirkulærer

Vi skal henvise til, at Vurderingsstyrelsen som offentlig myndighed er underlagt de offentligretlige regler samt uskrevne principper, der regulerer forvaltningsmyndigheder. Det betyder, at Vurderingsstyrelsen er bundet af forvaltningens interne regler i form af cirkulærer og administrativ praksis, dvs. bl.a. Den juridiske vejledning og styresignaler udstedt af Vurderingsstyrelsen selv.

Det er derfor ikke muligt for Vurderingsstyrelsen at foretage enkeltstående afvigelser, medmindre der foreligger en saglig begrundelse herfor. Vi skal hertil henvise til, at Højesteret i afgørelsen U.1965.399H slog fast, at der ikke kan ske fravigelse af tidligere praksis og vejledninger, når dette er til skade for skatteyderen.

Højesteret udtale følgende:

“Når henses hertil og til, at de af de overordnede ligningsmyndigheder i medfør af landsskatteretslovens § 3, stk. 1, årligt udfærdigede og offentliggjorte anvisninger er bindende for de lignende myndigheder og må anses for vejledende også for skatteyderne, findes Landsskatteretten ikke at have været beføjet til ved behandlingen af de indstævntes klage over ansættelsen for skatteåret 1957/58 til skade for skatteyderen at fravige de i vejledningen for dette skatteår indeholdt regler om fradragsret for udgifter af nævnte art, hvilke regler i øvrigt var i overensstemmelse med Landsskatteretten hidtidige praksis i sager angående overtrædelse af skatte- og toldlovgivningen. Som følge heraf, og idet det tiltrædes, at de indstævntes udgift til politiets revisor ikke er fradragsberettiget, vil dommen være at stadfæste." (Vores understregning)

I ovennævnte afgørelse lægger Højesteret derfor til grund, at det ikke er tilladt at fravige vejledninger og tidligere praksis i overensstemmelse hermed, når dette er til skade for skatteyderen.

Det skal således være muligt for den enkelte skatteyder at kunne regne med, at hvad der fremgår af offentliggjorte styresignaler og i Den juridiske vejledning, herunder at disse fortsat anvendes som fortolkningsbidrag og stadig lægges til grund som retningslinjer.

Det kan dog være muligt for den enkelte myndighed at foretage en praksisændring eller ændring. Sådanne ændringer skal annonceres behørigt, dvs. ved at udstede et nyt styresignal. Vi skal i den forbindelse henvise til SKM2016.551.ØLR, hvor Østre Landsret udtaler følgende om kriterierne for myndighedernes muligheder for praksisændring:

“Landsretten finder, at retspraksis på området også i 2008, hvor AS afholdt de lønudgifter, som skattemyndighederne har nægtet fradrag for, må anses for præget af en retsopfattelse, som svarer til, hvad S har anført. S findes derfor at have haft en berettiget forventning om, at den del af bankens almindelige lønudgifter, som vedrørte overtagelsen af de 5 filialer, ikke skulle opgøres særskilt og ikke ville blive nægtet fradrag.

Landsretten finder, at en så væsentlig ændring af bankens skatteretlige stilling, som skattemyndighedernes afgørelse i denne sag er udtryk for, ikke bør kunne ske uden forudgående offentligt tilgængelig klar tilkendegivelse herom. Da en sådan tilkendegivelse ikke forelå for skatteåret 2008, som denne sag vedrører, tages bankens frifindelsespåstand til følge." (Vores understregning)

Det fremgår derfor af Østre Landsrets afgørelse, at hvis der er tale om et tilfælde, hvor der i skatteåret som sagen drejede sig om, var en bestemt retsopfattelse, hvilken var den skatteyderen agerede efter, så kan der ikke ske en ændring af praksis uden en klar og offentlig tilkendegivelse herom.

Det er vores opfattelse, at der i nærværende tilfælde foreligger en klar opfattelse af praksis for ansættelsen af den omberegnede grundværdi efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, og herunder at ansættelsen af denne også var omfattet af styresignal SKM2017.388.SKAT, som efterfølgende er blevet skrevet ind i Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.5.2.

Dette er henset til, at der i styresignal SKM2017.388.SKAT er angivet følgende:

“Landsskatteretten fastslog i en kendelse af 6. maj 2015, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må ikke i den forbindelse rettes andre fejl i vurderingen. Disse andre fejl skal i givet fald rettes ved anvendelse af de almindelige genoptagelsesregler."

I Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.5.2, hvor styresignalet efterfølgende er blevet indført, fremgår ligeledes følgende:

“Generelle regler
Når der indtræder en faktisk eller retlig hændelse omfattet af VUL § 33, stk. 16-18, foretages en yderligere ansættelse af grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld. Den yderligere ansættelse sker enten i forbindelse med den almindelige vurdering eller ved omvurdering efter VUL § 3 og meddeles sammen med denne.

Eksempel
Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må i den forbindelse ikke rettes andre fejl i vurderingen. Se SKM2017.388.SKAT."

Følgende fremgår ligeledes af Vurderingsstyrelsen egne offentliggjort interne retningslinjer af 19. juni 2018, side 4, jf. bilag 7:

"Ved den yderligere ansættelse for den ny udskilte ejendom må der heller ikke ændres i basisåret for den oprindelige ejendom. Der må heller ikke rettes i et fejlagtigt prisniveau i vurderingen af den ejendom, som den nyopståede ejendom er udskilt fra. Den nye ejendom skal "arve" basisår og som udgangspunkt i grundskatteloftværdien fra den oprindelige ejendom. Der må altså ikke rettes op på fejl i vurderingen af den oprindelige ejendom, når der ansættes skatteloft for den nye ejendom. Dette gælder uagtet, at det i stk. 18-situationen er ejendommens første vurdering."

Derudover foreligger der en lang række afgørelser fra Vurderingsstyrelsen, hvor der er truffet afgørelse ud fra den praksis, at styresignalet SKM2017.388.SKAT finder anvendelse ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi efter dagældende vurderingslov § 33, stk. 18, og herunder at der ikke må ændres i tidligere fejl, som ikke er sket samtidig med udstykningen.

Vi kan til eksempel henvise til følgende afgørelser fra Vurderingsstyrelsen.

Sagsnr. 19-0882533
Sagsnr. 17-1945120
Sagsnr. 20-1222986
Sagsnr. 20-1223712
Sagsnr. 20-1222167
Afgørelserne fremlægges samlet som bilag 8.

Vurderingsstyrelsen har ligeledes i en sag ved Landsskatteretten udtalt følgende i sagsnr. 18-0004711, jf. bilag 9:

“Vurderingsstyrelsen lægger på denne baggrund og på baggrund af SKM2017.388.SKAT ved administration af reglerne i vurderingslovens § 33, stk. 16-18, til grund, at det afgørende for, om den omberegnede grundværdi af en udskilt ejendom er bundet af prisniveauet i basisåret for den omberegnede grundværdi, der var fastsat for den ejendom, som den udskilte ejendom senest har vurderet som en del af, er, om den udskilte ejendom henholdsvis for og efter udstykningen har (haft) forskellige anvendelses- hhv. udnyttelsesmuligheder. Dvs. at ansættelsen af de omberegnede værdier af ejendomme, der før og efter udstykningen havde samme anvendelsesmuligheder, er bundet af det niveau, der er lagt, ved vurderingerne af den oprindelige ejendom, og at fejl i disse tidligere vurderinger skal rettes efter reglerne om genoptagelse og revision i skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, jf. dog for så vidt angår omberegnede værdier, der er fastsat efter reglerne i vurderingslovens § 33, stk. 16-18, nu skatteforvaltningslovens § 33 b, der trådte i kraft den 1. juli 2020."

Senest kan vi henvise til, at Vurderingsstyrelsen i et nyt forslag til afgørelse fra oktober 2022 har angivet, at det ikke var tilladt at ændre i en bebyggelsesprocent i den omberegnede grundværdi for en nyopstået ejendom, da dette ville være at korrigere en tidligere fejl.

Der er således hos Vurderingsstyrelsen fortsat en opfattelse af, at styresignalet SKM2017.388.SKAT finder anvendelse på nyopståede ejendomme (stk. 18), og at der ikke må korrigeres for andre forhold i den omberegnede grundværdi for den nyopståede ejendom, end de forhold, der har udløst omberegningen, f.eks. ved at der også er vedtaget nye planforhold. I det konkrete forslag lægger Vurderingsstyrelsen derfor op til at nedsætte den omberegnede grundværdi ved at anvende de samme vurderingsspecifikationer for den nyopståede ejendom, som var gældende for den udstykkede ejendom i basisåret.

Der foreligger således en klar praksis hos Vurderingsstyrelsen, hvor man har lagt til grund, at styresignalet SKM2017.388.SKAT også finder anvendelse ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for nyopståede ejendomme og efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Da der er tale om en kendt retsopfattelse, finder vi på baggrund af Østre Landsrets afgørelse, at det ikke er muligt for Vurderingsstyrelsen at ændre deres praksis og opfattelse af styresignalet SKM2017.388.SKAT, uden at der foretages en klar tilkendegivelse herom og en offentliggørelse af dette i form af et nyt styresignal.

Der er ikke udstedt et nyt styresignal vedrørende denne praksisændring, hvorfor vi ikke finder, at det er muligt at gøre denne praksisændring gældende for igangværende sager, da det ikke har været muligt at skatteyderne at gøre sig bekendt med praksisændringen og agere herefter.

Vi bemærker i øvrigt, at Vurderingsstyrelsen heller ikke har fundet anledning til at opdatere Den juridiske vejledning 2017-2, som er den version af Den juridiske vejledning, der finder anvendelse på behandling af klager over de historiske ejendomsvurderinger.

Vurderingsstyrelsens fortolkning af SKM2017.388.SKAT har været fulgt så længe, at der gennem praksis er blevet skabt en berettiget forventning om, at tilsvarende sager vil blive behandlet efter samme forståelse.

Vi finder derfor, at Vurderingsstyrelsen ikke kan ændre sin fortolkning af SKM2017.388.SKAT uden, at der foreligger en klar offentliggjort tilkendegivelse herom. Folketingets Ombudsmand har ligeledes udtalt, at foretager myndighederne en ændring af eksisterende praksis, gælder der en særlig forpligtelse til at informere offentligheden om denne nye praksis, jf. FOB 2022-7.

En forpligtelse, som Vurderingsstyrelsen ikke har opfyldt.

4.3. Forholdet mellem Skatteankestyrelsen, Landsskatteretten og Vurderingsstyrelsen

I skatteforvaltningen fungerer Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten som et selvstændigt og uafhængigt organ med en kompetence til at afgøre klagesager fra skatteforvaltningen, herunder Vurderingsstyrelsen.
Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten indgår ikke i et administrativt hierarki med Vurderingsstyrelsen og har derfor ikke nogen beføjelser som en overordnet myndighed overfor Vurderingsstyrelsen.

I skatteforvaltningen er Skatteministeriet den overordnede myndighed for Vurderingsstyrelsen.

Ud fra et forvaltningsretligt hensyn er det vores opfattelse, at det er vigtigt at foretage en adskillelse af Vurderingsstyrelsens fortolkningspraksis og interne retningslinjer fra Landsskatterettens praksis og fortolkning af gældende ret.

Som følge heraf finder vi ikke, at Landsskatteretten har den fornødne kompetence til at prøve omfanget og fortolkningen af et styresignal udstedt af Vurderingsstyrelsen, da styresignalet ikke er en afgørelse men et cirkulære. Da Landsskatteretten alene kan prøve afgørelser fra Vurderingsstyrelsen, har Landsskatteretten ikke kompetence til at efterprøve styresignaler, da et styresignal ikke udgør en afgørelse. Det samme gælder Skatteankestyrelsen.

Som nævnt i ovenstående, kan der alene foretages ændringer i cirkulærer internt i den hierarkiske orden, dvs. mellem Skatteministeriet og Vurderingsstyrelsen.

Der er tale om to adskilte forvaltningsretlige myndigheder, med hver sin praksis. Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten kan derfor ikke tage stilling til Vurderingsstyrelsens interne retningslinjer eller cirkulærer, idet hverken Skatteankestyrelsen eller Landsskatteretten er tillagt de beføjelser, som tilkommer en overordnet myndighed, såsom ordrer, "call-ins" eller tjenestebefalinger over for Vurderingsstyrelsen.

Ved sin afgørelse af 6. december 2021 udtaler Landsskatteretten, jf. SKM2022.254.LSR, at:

"(…) Landsskatteretten fandt, at den Landsskatteretspraksis, der er grundlaget for styresignalet, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom og ansættelse af en omberegnet grundværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, i forbindelse hermed".

Landsskatteretten anvender hermed sin egen fortolkningspraksis ind i Vurderingsstyrelsens interne tjenestebefaling, ud fra den betragtning, at styresignalet er baseret på tidligere Landsskatteretspraksis.

Dette mener vi ikke, at Landsskatteretten har beføjelse til, idet sådan beføjelse alene kan finde sted i et over/underordnelsesforhold, som f.eks. gør sig gældende i de tilfælde, hvor en hierarkisk overordnet myndighed genem “call-in" aktivt ændrer en underordnet myndigheds praksis.

Styresignalet SKM2017.388.SKAT fastlægger ordret og konkret vejledning for Vurderingsstyrelsen i form af en intern tjenestebefaling. Fortolkningen af interne tjenestebefalinger mener vi derfor alene tilkommer styrelsen selv, og kan ikke anses for at være i konstant udvikling gennem Landsskatterettens fortolkningspraksis.

Vurderingsstyrelsen skal afgøre sager efter egne interne tjenestebefalinger og såfremt fortolkningen heraf skal ændres, må Vurderingsstyrelsen selv aktivt foretage en ændring, herunder udstede nyt styresignal.

Forsømmes pligten til at signalere en praksisændring, tilsidesætter man hensynet til borgernes og skatteydernes retssikkerhed, idet disse ikke længere kan støtte ret på Vurderingsstyrelsens offentliggjorte vejledninger uden samtidigt at læse Landsskatterettens uafhængige afgørelser, der i øvrigt kun sjældent offentliggøres. Vi bemærker, at Landsskatterettens afgørelse SKM2022.254.LSR ikke er indarbejdet i Den juridiske vejledning 2017-2. Vi må derfor forstå, at Vurderingsstyrelsen ikke finder, at SKM2022.254.LSR afgørelsen er principiel nok til at danne grundlag for en praksisændring.

På baggrund af styresignalets egen ordlyd, Den juridiske vejledning, interne retningslinjer fra Vurderingsstyrelsen, tidligere afgørelser og nyere forslag fra Vurderingsstyrelsen, mener vi, at der har eksisteret en klar fortolkning af SKM2017.388.SKAT’s ordlyd, der er kommet til udtryk i styrelsens praksis.

Vi mener således, at der ikke kan henses til Landsskatterettens afgørelse i SKM2022.254.LSR, idet denne ikke har kompetence til at ændre Vurderingsstyrelsens fortolkning af egen praksis og herunder Vurderingsstyrelsens styresignaler.

En enkeltstående og konkret afvigelse fra fastlagt og offentliggjort praksis, uden offentliggørelse af ny praksis eller nyt cirkulære vil være i klar modstrid med lighedsprincippet, skatteydernes berettigede forventninger og retssikkerhed.

5. Afsluttende bemærkninger

På ovenstående baggrund fastholdes det, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 skal ansættes ud fra en kvadratmeterpris på 300 kr., svarende til vurderingsniveauet i basisåret 2017 for udstykningsejendommen, Adresse Y3. Den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, kan ikke føre til andet resultat i nærværende sag.

Det gøres endvidere gældende, at det aktuelle vurderingsniveau i basisåret 2017, er bindende, uagtet at der er tale om en videreført vurdering. Der foreligger ikke hjemmel til at foretage en fremskrivning fra 2012 til 2017, eller øvrige ændringer i historiske vurderingsår, som ikke er påklaget. Den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, kan ikke føre til andet resultat i nærværende sag."

Klageren har fremsat yderligere bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling d. 31. oktober 2022, hvor påstanden ændres til hjemvisning:

"2. Ad byggemodning

Vurderingsstyrelsen har i deres udtalelse af 27. oktober 2021 gjort gældende, at nærværende ejendom var byggemodnet pr. 1. oktober 2018.

Følgende fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"Det fremgår af X Kommunes hjemmeside, at ved salg er kommunens byggegrunde altid byggemodnet og afsat i marken. Ved kontakt til X Kommune blev det bekræftet, at den påklagede ejendom var byggemodnet ved udstykning. Byggemodningen må således anses for at være foretaget i forbindelse med det forhold, der har udløst omberegningen." 

Vi har efterfølgende anmodet om aktindsigt hos Vurderingsstyrelsen i korrespondancen mellem Vurderingsstyrelsen og X Kommune.

Vurderingsstyrelsen har den 30. september 2022 truffet afgørelse i vores anmodning om aktindsigt, hvoraf det fremgår, at Vurderingsstyrelsen ikke kan imødekomme vores anmodning.

Som begrundelse herfor gør Vurderingsstyrelsen gældende, at det ikke har været muligt at identificere korrespondance mellem X Kommune og Vurderingsstyrelsen på sagen, jf. skrivelse af 30. september 2022 (bilag 10).

Vi har efterfølgende taget kontakt til X Kommune med henblik på en nærmere afklaring omkring byggemodningen af nærværende ejendom.

X Kommune har i en mail af 27. oktober 2022 angivet følgende, jf. bilag 11:
"Vi har fundet vedhæftede dronefoto frem, som er taget den 25. september 2018. Ud fra billedet at dømme, er det Xs Kommunes vurdering, at Adresse Y1 ikke vil kunne betegnes som byggemodnet pr. 1. oktober 2018."

Det omtalte dronefoto fremlægges som bilag 12, som ligeledes er indsat nedenfor.

(billede udeladt)

Til sammenligning kan der henvises til nedenstående udsnit fra Danmarks Arealinformation, ortofoto 2018, hvoraf nærværende ejendom er markeret med gult rids

(billede udeladt)

X Kommune har således bekræftet, at nærværende ejendom pr. 1. oktober 2018 ikke var byggemodnet, hvorfor vi skal indstille til, at der vurderingen pr. 1. oktober 2018 er foretaget på baggrund af forkerte forudsætninger, da der er tillagt værdi af byggemodningen i vurderingen uden, at der er foretaget byggemodning.

Baseret på det fremlagte dronefoto fra X Kommune er vi ligeledes enige i, at Adresse Y1 39 ikke var byggemodnet pr. 1. oktober 2018, da der ikke fremgår noget anlægsarbejde på dronefotoet.

Det er som følge heraf vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsen har lagt nogle forkerte omstændigheder til grund ved ansættelsen af vurderingen pr. 1. oktober 2018, og at der er tale om forhold, som har en vigtig betydning for ansættelsen af vurderingen.

På baggrund heraf finder vi, at der er kommet væsentlige nye oplysninger i sagen, som kan begrunde, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Vi skal ligeledes henvise til, at der skal ses bort fra de bemærkninger, som Vurderingsstyrelsen har gjort gældende vedrørende byggemodningen, da der som bekræftet af X Kommune ikke var sket byggemodning pr. 1. oktober 2018.

Det er herunder ikke muligt for Vurderingsstyrelsen at inddrage værdien af byggemodningen og betydningen heraf ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018.

Som følge af den manglende byggemodning må det hermed lægges til grund, at Adresse Y1 39 også udgør råjord som den udstykkende ejendom, hvilket efter vores opfattelse yderligere underbygger, at der ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal anvendes samme vurderingsniveau som ved den udstykkende ejendom i basisåret."

Indlæg under retsmødet

Repræsentanten henviste til sine seneste indsendte bemærkninger af 31. oktober 2022, og fastholdt, at sagen skulle hjemvises på grund af fejl i Vurderingsstyrelsens ansættelse, da der i forbindelse med omberegningen var lagt vægt på, at ejendommen var byggemodnet, hvilket ikke var tilfældet.

Repræsentanten anførte endvidere, at hvis Landsskatteretten realitetsbehandlede ansættelsen, skulle ejendommens omberegnede grundværdi arve prisniveau og basisår fra ejendommen den blev udstykket fra, hvilket ville give en ansættelse på 318.900 kr.

Vurderingsstyrelsen fastholdt sine tidligere anbringender, og fastholdt derfor en stadfæstelse. Vurderingsstyrelsen erkendte, at det var en fejl, at der var lagt vægt på, at ejendommen var byggemodnet på omberegningstidspunktet. Hvis fejlen ikke var begået, vil det ikke føre til en ændret indstilling, da klagerens ejendom havde en mere specifik anvendelse end den ejendom den var udstykket fra. Klagerens ejendom skulle derfor ikke uanset fejlen ansættes med udgangspunkt i den udstykkende ejendom.

Vurderingsstyrelsen tilsluttede sig, at der kunne ske indeksering fra 2012 til basisårets niveau, der i denne sag er 2017.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Retsgrundlaget
Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer)
§ 89 stk. 1. Skatteforvaltningen udsender meddelelse om almindelige vurderinger og omvurderinger, der er foretaget fra den 1. oktober 2013 og indtil denne lovs ikrafttræden eller efter §§ 87 og 88, af ejendomme, der efter reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, vurderes i lige år som ejerboliger, senest samtidig med meddelelse efter stk. 8. Klage over vurderinger som nævnt i 1. pkt. skal være modtaget i skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra datering af meddelelsen efter stk. 8. Vurderinger omfattet af 1. pkt., der er påklaget eller under genoptagelse på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 8, kan påklages, i 3 måneder efter at klage- eller genoptagelsessagen er endeligt afsluttet. Klagesager vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt., der på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 8 er verserende ved skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten, kan i 3 måneder fra afgørelsen af klagesagen uanset skatteforvaltningslovens § 4 a, stk. 2, § 6, stk. 1, og § 11, stk. 1, påklages igen til fornyet behandling ved skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten for ansættelse af prisforholdene i aktuelt niveau, jf. dog 5. pkt. 4. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis afgørelsen i en afgjort klagesag vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt. er indbragt for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49 eller den verserende klagesag vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt. indbringes for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49. Tilsvarende gælder for genoptagelsessager, der på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 8 er verserende ved told- og skatteforvaltningen, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a. 6. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis afgørelsen i den verserende genoptagelsessag påklages til skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten efter skatteforvaltningslovens §§ 4 a, 6 eller 11 eller indbringes for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49. Ved klage efter 4. og 6. pkt. kan der alene klages over selve prisforholdene.

(…)

Stk. 3, 1. pkt. Behandling af klager over vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.

§ 89 a
Stk. 1. Vurderinger omfattet af § 89, stk. 1 og 2, der er foretaget af ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020 som ejerboliger, kan uanset § 89, stk. 1 og 2, påklages til skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra dateringen af meddelelsen efter 2. pkt., jf. dog stk. 2-4. Der udsendes særskilt meddelelse om klageadgang og igangsættelse af klagefristen efter 1. pkt.

Vurderingsloven (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer)

§ 33 Stk. 18. Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi

Afgørelse

Hjemvisning
Klageren har nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen med henvisning til, at der er fremkommet nye oplysninger, som ikke forelå på vurderingstidspunktet. Retten finder ikke grundlag for at hjemvise sagen til Vurderingsstyrelsen som følge af fremlæggelse af nye oplysninger i form af mail af 27. oktober 2022 fra X Kommune vedrørende byggemodning, samt dronefoto.

Retten foretager i stedet en realitetsbehandling af sagen.  

Omberegning af grundværdi pr. 1. oktober 2018
Landsskatteretten behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. § 89, stk. 3, 1. pkt. Retten finder, at den omberegnede grundværdi i medfør af EVL § 89 stk. 3, skal ansættes i basisårets vurderingsniveau.

Landsskatteretten bemærker indledningsvist, at klageren har henvist til lovforarbejder for dagældende EVL § 44 stk. 6. Bemærkningerne vedrører fastsættelse af den almindelige vurderings niveau, og kan således ikke inddrages i forbindelse med ansættelsen af den omberegnede grundværdi, der skal ansættes i et andet niveau end den almindelige vurdering.

Klageren har til sagens oplysning fremlagt interne retningslinjer vedrørende omberegning af grundværdi og fem afgørelser fra Vurderingsstyrelsen, hvor den omberegnede grundværdi er behandlet. Landsskatteretten bemærker, at retten ikke er bundet af Vurderingsstyrelsens interne retningslinjer. Afgørelserne fra Vurderingsstyrelsen kan heller ikke tillægges vægt ved afgørelsen af den omberegnede grundværdi for klagerens ejendom.

Ejendommen blev den 13. februar 2018 udstykket fra matrikelnr. […], […]. Der skal således foretages en omberegning jf. VUL § 33 stk. 18 ved vurderingen 1. oktober 2018.

Landsskatteretten bemærker, at Vurderingsstyrelsen ved den påklagede vurdering har ansat den omberegnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet med basisår 2017, en byggeret og en områdepris på 1.050 kr.

Klagerens ejendom er udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer […], der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi er 2017. Retten finder derfor, at den omberegnede grundværdi skal ansættes med 2017 som basisår, og ejendommen skal således ansættes i niveauet for vurderinger af en tilsvarende ejendom som klagerens i 2017 jf. VUL § 33 stk. 18, 2. pkt.

[Den omberegnede grundværdi] er ansat efter byggeretsværdiprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre en boligenhed (byggeretten), og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen (arealværdien). Ejendommen er ifølge lokalplan udlagt til åben-lav boligbebyggelse med en minimumsgrundstørrelse på 900 m². Byggeretsværdiprincippet kan derfor anvendes ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi.

Ejendommen udgør et areal på 1.063 m². Retten finder derfor, at der ved ansættelsen kan tages udgangspunkt i én byggeret.

Klageren har anført, at ejendommen som følge af SKM2017.388.SKAT skal foretages med de samme specifikationer og prisniveau som udstykningsejendommen.

Det følger af VUL § 33 stk. 18, at den nyudstykkede ejendom skal ansættes i det niveau, der gælder for vurderinger af den ejendom, den er udstykket fra, men i henhold til de gældende anvendelse- og planforhold på omberegningstidspunktet. Klagerens ejendom skal dermed ansættes som en ejendom, der kan udnyttes til åben/lav parcelhus bebyggelse ville være vurderet i 2017.

Den udstykkende ejendom er pr. 1. oktober 2017 en ubebygget grund med samlet en grundstørrelse på 137.147 m², der giver mulighed for udstykning i mange parceller. Ejendommen er endvidere udlagt til fx grønt areal.

Klagerens ejendom er på vurderingstidspunktet 1. oktober 2018 en enkeltparcel på 1.063 m², hvor der er mulighed for at opføre ét åben/lavt parcelhus.

Retten finder, at prisniveauet fra den ejendom, den er udstykket fra, ikke kan anvendes i forbindelse med omberegningen pr. 1. oktober 2018. Der er ved vurderingen lagt vægt på, at klagerens ejendom er en udstykket enkeltparcel, og at den retlige anvendelse for den udstykkende ejendom er bredere end for klagerens ejendom, og har en størrelse 137.147 m².

Retten finder på baggrund heraf, at der ikke kan tages udgangspunkt i den udstykkende ejendoms vurderingsniveau eller specifikationer, da disse ikke vil svare til prisniveauet for en udstykket enkeltparcel jf. ovenstående.

Klageren har endvidere gjort gældende, at den udstykkende ejendom er årsomvurderet under hensyn til den lokalplan, der også gælder for klagerens ejendom, og derfor skal kvadratmeterprisen anvendes fra denne. Dette kan ikke føre til andet resultat, da de to ejendomme er vidt forskellige, selvom de er beliggende i samme område.

Retten bemærker endvidere, at den praksis, der ligger bag SKM2017.388.SKAT ikke kan udstrækkes til nyudstykninger jf. SKM2022.254.LSR.

Retten bemærker, at ejendommen er beliggende i grundværdiområde […]. Området eksisterer i basisåret, og er i 2017 fastsat til 1.050 kr. i områdepris. Området er omfattet af plantype A "boligområde med parcelhuse" og vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Retten finder derfor, at der ved ansættelsen af områdeprisen kan tages udgangspunkt i nævnte grundværdiområde og områdepris. Det fremgår af SKM2012.695.LSR, at prisen skal findes i basisåret uden at hense til om ejendommen vurderes i lige eller ulige år.

Retten bemærker, at det seneste år, der er fastsat prisniveau for ejendomsvurderinger er 2011/2012 for henholdsvis ejerboliger og andre boliger. Klagerens ejendom er ikke en ejerbolig, og første vurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2018 således i 2012 niveau.

Retten bemærker endvidere, at grundværdiområdernes videreført fra 2011/2012 for henholdsvis ejerboliger og andre ejendommen. Områdeprisen på 1.050 kr. er således ikke udtryk for vurderingsniveauet i 2017.

Retten finder på baggrund heraf, at områdeprisen skal fremskrives fra 2012 til basisåret for at ansætte omberegningen i basisårets niveau. I den konkrete sag henser Landsskatteretten til Finans Danmarks statistik, der viser, at kvadratmeterpriser for bebyggede salg i By Y1 har et mindre fald i de realiserede kvadratmeterpriser fra 4. kvartal 2012 til i 4. kvartal 2017. Imidlertid er faldet i pris pr. m² så lavt, at retten fastholder områdeprisen på 1.050 kr. ved omberegningen i 2018 i 2017 niveau.

Retten fastholder således basisåret, områdeprisen og antallet og byggeretter, og stadfæster derfor vurderingsstyrelsens samlede ansættelse på 978.100 kr. med basisår i 2017.