Indhold
Dette afsnit omhandler generelt om ansættelse af grundværdi for ejerbolig.
Afsnittet indeholder:
- Vurderingsnormen ved ansættelsen af grundværdien mv.
- Modelberegninger og metodefrihed
- Manuel sagsbehandling.
Vurderingsnormen ved ansættelsen af grundværdien mv.
Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Se dog EVL §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan dog ifølge EVL § 15, stk. 1, afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom. Se afsnit H.A.3.2.1 om vurderingsnormen.
Efter EVL § 15, stk. 2, 1. pkt., ansættes der ved vurderingen en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi. Det gælder dog ikke ejendomme, der helt eller delvist er undtaget fra vurdering efter EVL §§ 10 og 12. EVL § 12 er ophævet pr. 1. marts 2021 ved lov nr. 291 af 27. februar 2021. Det betyder, at § 12 var gældende ved vurderingen pr. 1. januar 2020.
Endvidere fremgår det af EVL § 15, stk. 3, at hvis der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien indgår modelberegninger, vil konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold ikke skulle medregnes ved ansættelsen, hvis forholdene samlet set påvirker ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien med mindre end 5 pct. Der er således tale om nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og nedslag. Se afsnit H.A.3.2.3 om den nedre grænse på 5 pct. for manuelle tillæg og/eller nedslag.
For en gennemgang af reglerne for vurdering af ejerbolig i EVL §§ 24 og 25 henvises til afsnit H.A.4.2 om ansættelse af ejendomsværdi for ejerboliger.
Modelberegninger og metodefrihed
Vurderingsstyrelsen har metodefrihed i vurderingsarbejdet i forhold til ansættelse af grundværdien sådan at forstå, at det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen efter EVL § 15. Det afgørende er ikke, om Vurderingsstyrelsen er nået frem til vurderingen på den ene eller anden måde. For ejerlejligheder i etageboligbebyggelse begrænses udgangspunktet om metodefrihed dog med EVL § 19 a, der indeholder en justeret vurderingsnorm.
Ejerboliger vurderes med udgangspunkt i modelberegninger. Modelberegningerne vil være forskellige efter typen af ejerbolig. Der er modeller for parcel- og rækkehuse, for sommerhuse og andre fritidshuse og for ejerlejligheder.
Modelberegningerne er statistisk og teoretisk forankret og bygger på frie salg i de seneste 6 år for sammenlignelige ejendomme med en korrektion for den vurderede ejendoms karakteristika.
Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. januar i vurderingsåret, med undtagelse af 2020-vurderingen, hvor modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst ved udgangen af 31. december 2019. For så vidt angår 2021-vurderingen foretages modelberegningerne på baggrund af de handler, der er tinglyst pr. 1. marts 2021.
Modelberegningerne er tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet og er ikke vurderinger i sig selv. De elementer der indgår i modelberegningerne, er ikke selvstændige ansættelser, som kan påklages. Det samme gælder selve modelberegningen. Det er alene den endelige vurdering, der vil kunne påklages.
Manuel sagsbehandling
Ikke alle ejendomme kan undergå en fuldstændig automatiseret vurderingsproces. Det vil eksempelvis være tilfældet, når der er usikkerhed om vurderingsforslaget er retvisende, og i disse situationer undergives modelberegningen en manuel kontrol af, om modelberegningen skal korrigeres. Kontrollen vil i nogle tilfælde munde ud i, at modelberegningen er retvisende for vurderingsejendommen. I andre tilfælde vil modelberegningen skulle korrigeres ved et tillæg og/eller nedslag. I sjældne tilfælde vil modelberegningen ikke kunne korrigeres tilstrækkeligt via tildeling af et tillæg eller nedslag, og ejendomsværdien for den pågældende ejendom vil derfor i stedet blive fastsat skønsmæssigt. Dette foregår også i en manuel proces.