Ansættelserne Ved vurderingen ansætter SKAT ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. VUL § 5, stk. 1. Ejendomsværdien og grundværdien ansættes for alle vurderingspligtige ejendomme, se A.2. For bygninger på fremmed grund ansættes der dog ingen grundværdi.

I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der er dækningsafgiftspligtige i medfør af bestemmelsen i den kommunale ejendomsbeskatningslovs § 23 A, opgør SKAT den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi.

For ejendomme, hvor der rettidigt er anmodet om særskilt vurdering med henblik på beskatning efter EVSL § 4, nr. 6-8, foretager SKAT selvstændige ansættelser af ejendomsværdi for henholdsvis ejerboligdelen(e) og restejendommen, foruden en sædvanlig ansættelse af ejendomsværdien for den samlede ejendom, jf. VUL § 33 A.

For ejendomme omfattet af EVSL § 4, nr. 1-10, for hvilke der er sket ændringer, der påvirker grundlaget for ejendomsværdiansættelsen, foretages der ved den første almindelige vurdering eller årsomvurdering efter ændringen er sket en omberegning af ejendomsværdien under hensyn til de skete ændringer, men efter et prisniveau svarende til det, der lå til grund for 2001-vurderingen. Desuden foretages der en tilsvarende ansættelse på samme niveau som 2002-vurderingen, jf. VUL § 33, stk, 12-15, se nærmere F.1.

For grundskyldspligtige ejendomme, for hvilke der er sket ændringer, der ikke er omfattet af den grundværdi, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, jf. KESL § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller årsomvurdering en omberegning af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter ændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer, jf. KESL § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, jf. VUL § 33, stk. 16-18, se nærmere F.2. 

Benyttelse I forbindelse med vurderingen træffer SKAT bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. VUL § 33, stk. 1. Bestemmelsen af benyttelsen træffes for alle ejendomme. I praksis tildeler SKAT ejendommene en kode, hvorved de henføres til en bestemt benyttelseskategori. Retningslinierne for tildeling af disse benyttelseskoder er behandlet i kap. D.

Nybygninger I forbindelse med vurderingen af ejendomme omfattet af EVSL § 4 a, stk. 2, træffer SKAT bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget, jf. VUL § 33, stk. 1, 2. pkt. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig. Afgørelsen skal alene træffes for ejendomme, hvis ejendomsværdi anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskat.

Fordelinger I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, foretager SKAT en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom (stuehusfordeling), jf. VUL § 33, stk. 4.

For ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, og som uden at være benyttet til landbrug m. v., både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, foretager SKAT fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom (ejerboligfordeling), jf. VUL § 33, stk. 5.

For skovbrugsejendomme foretages ejerboligfordeling, hvis ejeren bor på ejendommen, jf. VUL § 33, stk. 7.

For ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som tjener til bolig for ejeren uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 eller 5, foretager SKAT fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder, jf. VUL § 33, stk. 6.

For ejendomme af de i VUL § 33, stk. 5-7, omhandlede kategorier, som omfattes af LL § 16, stk. 9, foretages der en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte, og på den øvrige del af ejendommen. LL § 16, stk. 9, vedrører ejendomme, der indeholder en bolig, som er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller i øvrigt har væsentlig indflydelse på sin aflønningsform. Modtager en hovedaktionær udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i en i VUL § 33, stk. 5-7, omhandlet ejendom til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10, skal der ligeledes foretages en boligfordeling.

For ejendomme, hvis grundareal overstiger 5.000 m² og helt eller delvis er beliggende i landzone, men som ikke omfattes af reglerne i VUL § 33, stk. 4-7, foretager SKAT en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen, og på den øvrige del af ejendommen, jf. VUL § 33, stk. 8.

For ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, og som ikke omfattes af reglerne i VUL § 33, stk. 4-7, foretager SKAT en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligen, og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen, jf. VUL § 33, stk. 9. 

SKAT foretager i øvrigt de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som i øvrigt er fornødne til gennemførelse af bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelov, loven om lån til betaling af ejendomsskatter og loven om afgift af dødsboer og gaver , jf. VUL § 33, stk. 2. For ejendomme med arealer i to eller flere kommuner skal SKAT således fordele ejendomsværdien, grundværdien og eventuelt fradrag for forbedringer på de i de forskellige kommuner beliggende dele af ejendommen.

Endelig foretager SKATpå begæring fordeling i andre tilfælde, hvor lovgivningen forudsætter, at der foretages fordeling, jf. VUL § 33, stk. 10.

Fordelinger efter VUL § 33, stk. 2-10, fører ikke til en selvstændig vurdering af de enkelte dele af ejendommen, men alene til en fastsættelse af, hvorledes de forskellige dele efter det indbyrdes forhold indgår i den samlede ejendoms eller grunds værdi.

Reglerne for fastsættelse af fordelinger er nærmere behandlet under afsnit E.

Omvurdering Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering (årsomvurdering) efter VUL § 3

1. af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,
2. af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel, for så vidt ændringen har påviselig virkning på ejendomsværdien eller grundværdien,
3. af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i VUL § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,
4. af ejendomme, fra hvilke der er eksproprieret areal, eller til hvilke der er lagt eksproprieret areal, for så vidt arealændringen har påviselig indvirkning på ejendomsværdien eller grundværdien, samt af ejendomme, der er omfattet af en foreløbig kendelse i henhold til lov om jordfordeling mellem landejendomme,
5. af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger,
6. af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, bortset fra ejendomme, der er omfattet af VUL § 4 A,
7. af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,
8. af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,
9. af nybyggede ejendomme,
10. af ejendomme, der har ændret anvendelse,
11. af ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

SKAT tager stilling til, om der foreligger en af de i VUL § 3, stk. 1, nr. 1-10, nævnte årsomvurderingsgrunde.

Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne i VUL § 8, stk. 1, 2 eller 3, for at kunne vurderes selvstændigt, kan på begæring af ejeren - når de i VUL § 8, stk. 3, 3. pkt., omhandlede betingelser foreligger, på begæring af hver af parterne i salget - forlanges optaget til vurdering (omvurdering) til enhver tid uden for de almindelige vurderinger, jf. VUL § 4, stk. 1, 1. pkt. Begæring om vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, skal indgives til SKAT, jf. VUL § 4, stk. 4, 1. pkt.

Ved omvurdering efter bestemmelserne i VUL §§ 3 og 4 foretages de samme ansættelser og fordelinger som ved en almindelig vurdering.

Se også afsnit A.3.2. vedrørende vurderingsterminer for omvurdering.

Vurderingspligten I forbindelse med vurderingen afgøres det, om en ejendom må anses for helt eller delvis for undtaget fra vurdering i medfør af VUL § 7, stk. 1, eller vurdering helt eller delvis skal undlades i henhold til VUL § 7, stk. 2.