Indhold

Afsnittet omhandler indholdet af deklarationen, der udsendes, når Vurderingsstyrelsen gennemfører partsinddragelse ved den særlige deklarationsprocedure, der er lovhjemlet i SFL § 20 a.

Afsnittet har en nær sammenhæng med afsnit A.A.7.4.10.1 om deklarationsproceduren og partinddragelse, afsnit A.A.7.4.10.3 om ejendomsejers reaktionsmuligheder efter deklaration og afsnit A.A.7.9 om frister ved sagsbehandling og afgørelse i sager om vurdering af fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Faktiske oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen
Generelt foreliggende oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen
Oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes.

Regel

Det fremgår af SFL § 20 a, stk. 2, at Vurderingsstyrelsen ved deklarationen skal:

Underrette ejendomsejer om de faktiske oplysninger om den pågældendes og andres faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom.
Underrette ejendomsejer om, at Vurderingsstyrelsen kan træffe afgørelse om vurdering på grundlag af de oplysninger, der foreligger ved afgørelsesperiodens start.

Det følger af vejledningspligten i FVL § 7, at Vurderingsstyrelsen også skal vejlede ejendomsejeren om, at Vurderingsstyrelsen vil inddrage oplysninger, der modtages efter deklarationsperiodens udløb, hvis Vurderingsstyrelsen ikke når at træffe afgørelse i afgørelsesperioden.

Der henvises til, at det efter reglerne i SFL §§ 20 a og 20 b har betydning for Vurderingsstyrelsens behandling af ejerens rettelser og tilføjelser, om de modtages inden eller efter afgørelsesperiodens start. Se afsnit A.A.7.9.

Faktiske oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen

For at deklarationen kan opfylde de formål, der ligger bag FVLs regler om partshøring, som deklarationsproceduren træder i stedet for, når den anvendes, skal deklarationen informere om:

De oplysninger, der generelt kan forudsættes at have væsentlig betydning for ejendomsvurderingen.

De særlige oplysninger, der måtte være registreret vedrørende den ejendom, der skal vurderes.

Som beskrevet i afsnit H.A.4 om ejendomsværdi tages der ved beregningen af ejendomsværdien for ejerboliger udgangspunkt i kvadratmeterpriserne for frie salg af sammenlignelige ejendomme (referenceejendomme), der er handlet inden for en tidsmæssigt afgrænset periode på op til seks år op til vurderingsterminen. På baggrund af disse beregnes en kvadratmeterpris for området, vurderingsejendommen er beliggende i. Beregningen tager også højde for forskelle i karakteristika mellem vurderingsejendommen og de nærmeste handlede ejendomme. I deklarationen vil ejer derfor blive præsenteret for de forhold ved referenceejendommene, som forventes at give en væsentlig justering i områdets kvadratmeterpris. Ved væsentlig forstås her de forhold ved referenceejendommene, der forventes at resultere i en justering på mindst to procent.

Det er oplysninger om forholdene pr. vurderingsterminen, der vil være afgørende for den vurdering, der skal foretages. Det er derfor oplysningerne pr. vurderingsterminen, der skal informeres om i deklarationen. Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 foretages dog på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt ved udgangen af den 31. december 2019, ligesom vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt. Det følger af den midlertidige ordning i EVL § 81, stk. 5. Det vil derfor være forholdene ved ejendommen ved udgangen af den 31. december 2019, som deklareres for ejeren i forbindelse med vurderingen i 2020.

Hvis det efterfølgende konstateres, at andre oplysninger har væsentlig betydning for en konkret vurdering, skal der som altovervejende udgangspunkt ske en efterfølgende fornyet deklaration (også kaldet en gendeklaration) eller alternativt en partshøring efter FVL. Gendeklaration og partshøring kan dog undlades, hvis partshøring er unødvendigt, fx fordi de nye oplysninger er modtaget fra ejendomsejer i forlængelse af en partshøring eller deklaration, og fordi ejendomsejer således må anses for at være bekendt med både oplysningerne og med, at Vurderingsstyrelsen vil tage stilling til disse ved vurderingen. Fornyet deklaration og partshøring kan efter Vurderingsstyrelsens opfattelse også undlades, hvis de beskyttelseshensyn, der efter forvaltningsloven ophæver pligten til partshøring, gør sig gældende.

Generelt foreliggende oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen

For så vidt angår de oplysninger, der generelt foreligger om landets ejendomme, vil der ske deklaration af de faktiske oplysninger, der generelt vurderes at være af væsentlig betydning for vurderingen. Kategoriseringen af de faktiske oplysninger, der generelt foreligger, vil således ske med udgangspunkt i FVL § 24, stk. 2.

Det vil ved deklarationen blive lagt til grund, at alle de nævnte væsentlige faktiske oplysninger potentielt kan være til ugunst for ejendomsejeren, og at ejendomsejer dermed skal informeres om disse. Dette skyldes hensynene bag FVL §§ 19 og 20 samt praksis efter disse regler. Der vil således ikke ske en generel frasortering af oplysninger, der ikke generelt kan formodes at være til ugunst for ejendomsejeren. Der vil heller ikke ske en generel frasortering af oplysninger, som ejendomsejeren må forventes at være bekendt med, at Vurderingsstyrelsen har kendskab til. Oplysninger fra ejendomsejer til Vurderingsstyrelsen vil imidlertid ikke udløse en gendeklaration eller partshøring.

Oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes

Det vil ikke altid være muligt på forhånd at tage stilling til, om oplysninger om særlige forhold vedrørende en ejendom, der ikke er en del af de oplysninger, der generelt vil være til rådighed for Vurderingsstyrelsen, vil kunne få betydning for vurderingen af ejendommen. Deklarationen kan derfor indeholde alle oplysninger om særlige forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes.

Særlige forhold om den ejendom, der skal vurderes, er oftest forhold, der ikke generelt foreligger registrerede oplysninger om, når ejendomsvurderingerne skal foretages, dvs. oplysninger, der fx ikke fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), Plandataregistret eller af de geografiske data, som Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering leverer til vurderingsformål.

Det forhold, at en oplysning om et særligt forhold vedrørende den ejendom, der skal vurderes, er medtaget i deklarationen, vil derfor ikke altid være et udtryk for, at oplysningen har betydning for vurderingen.

Forhold, der ved en vurdering efter EVL er anset for at være uden væsentlig betydning for ejendomsvurderingen, vil som udgangspunkt heller ikke blive vist i deklarationen, der gennemføres forud for efterfølgende vurderinger. Det skyldes, at Vurderingsstyrelsen efter EVL § 58 efter eget skøn kan anvende oplysninger, som er registreret i forbindelse med tidligere vurderinger, herunder i forbindelse med klagebehandling, og at der som udgangspunkt ikke er grundlag for at inddrage oplysninger, der ved tidligere vurderinger er anset for at være uden væsentlig betydning, i grundlaget for vurderingsarbejdet.

Da Vurderingsstyrelsen efter EVL § 58 er berettiget til at undlade at inddrage oplysninger fra tidligere vurderinger i vurderingsarbejdet, uanset om disse oplysninger er anset som væsentlige for tidligere vurderinger, vil der også kunne opstå situationer, hvor der ikke i en efterfølgende deklaration oplyses om forhold, der har haft betydning ved tidligere vurderinger. Baggrunden for dette er, at der på anden vis kan være taget højde for oplysningerne ved en senere vurdering bl.a. som følge af ændringer af datagrundlaget, herunder ved ændrede referenceejendomme.

Det indebærer, at vurderingerne som udgangspunkt skal kunne foretages på grundlag af modelberegninger, der baseres på data, som indhentes af Vurderingsstyrelsen vurdering for vurdering, og at Vurderingsstyrelsen kun er forpligtet til at forholde sig til forhold, der er påberåbt i forbindelse med forberedelsen af den konkrete vurdering, samt forhold, der ved tidligere vurderinger er anset for at have så væsentlig betydning for vurderingen, at forholdene har ført til korrektion af det modelberegnede vurderingsforslag i det omfang der er anledning til at antage, at forholdet også giver grundlag for korrektion ved efterfølgende vurderinger. Det kan fx være tilfældet, hvis forholdet påberåbes af ejendomsejer på ny, eller hvis Vurderingsstyrelsen får anden konkret anledning til på ny at tage stilling til særlige oplysninger om ejendommen, fx fordi det modelberegnede forslag til vurdering afviger væsentligt fra tidligere vurderinger uden at dette er begrundet i ændrede data fra offentlige registre.

Det er således med EVL § 58 slået fast, at hver enkelt vurdering af en ejendom grundlæggende skal anses som en særskilt og selvstændig sag, der som udgangspunkt skal behandles af Vurderingsstyrelsen på ny, uden at Vurderingsstyrelsen skal være forpligtet til at undersøge, om der i forbindelse med tidligere vurderinger af samme ejendom er fremkommet oplysninger, der potentielt kan være relevante for fremtidige vurderinger af ejendommen.

Det fremgår dog også, at Vurderingsstyrelsen altid skal træffe konkret afgørelse vedrørende forhold, der er påberåbt i forbindelse med den konkrete vurdering, og at Vurderingsstyrelsen, uanset EVL § 58, er berettiget til efter et konkret skøn at inddrage oplysninger i vurderingen, der er modtaget i forbindelse med tidligere vurderinger. Vurderingsstyrelsen vil i så fald i deklarationen efter SFL kapitel 7 a eller ved anden partsinddragelse efter FVL §§ 19-20 gøre ejendommens ejer opmærksom på, at Vurderingsstyrelsen påtænker at inddrage oplysningen i grundlaget for den kommende vurdering.

Ejendomsejer vil dermed ved deklaration eller anden partshøring få indsigt i, hvad Vurderingsstyrelsen påtænker at tage højde for ved vurderingen. Ejer får dermed grundlag for at forholde sig til, om ejer ønsker at gøre andre oplysninger gældende på ny samt mulighed for netop at påberåbe sig andre oplysninger på ny.