Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at det beskrevne påtænkte, momspligtige salg af ejerlejligheder vil medføre en regulering af købsmomsen for de lejligheder, der eventuelt ikke bliver solgt og som måske udlejes momsfrit?
2. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, skal denne regulering da for hvert påbegyndt regnskabsår beregnes som 1/10 af den indgående moms, der kan henføres til den udlejede ejerlejlighed efter en fordelingsnøgle opgjort efter lejlighedens areal i m² i forhold til det samlede antal m² (ca. 2.900 m²) i bebyggelsen?
3. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende og spørgsmål 2 benægtende, skal denne regulering da for hvert påbegyndt regnskabsår beregnes som 1/10 af den indgående moms, der kan henføres til den udlejede ejerlejlighed efter en fordelingsnøgle opgjort efter antal udlejede lejligheder i forhold til det samlede antal (39) i bebyggelsen?
4. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, skal denne regulering da også beregnes i forhold til det antal måneder i regnskabsåret som ejerlejligheden har været udlejet - eksempelvis 6 ud af 12 måneder?
5. Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, er denne regulering da begrænset til de første 5 regnskabsår efter at bebyggelsen står færdig?
6. Kan Skatterådet bekræfte, at den årlige regulering, som nævnt i de foregående spørgsmål, indbetales årligt efter regnskabsårets udløb?
7. Kan Skatterådet bekræfte, at den beskrevne situation omkring leje og køberet med efterfølgende fradrag af 1 års huslejerabat, ved et salg indenfor 5 år efter færdiggørelsen af bebyggelsen, momsmæssigt blive behandlet som en reduktion af den momspligtige salgssum for ejerlejligheden?

Svar

1. Ja
2. Se begrundelse
3. Se begrundelse
4. Nej
5. Nej
6. Ja
7. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

P/S A er stiftet i 2010, og er 100 % ejet af B A/S. B A/S er et selskab i en større koncern, der udvikler, opfører og sælger fast ejendom.

P/S A en grund på ca. x m². Grunden har været ejet af koncernen igennem flere år, og der har været forskellige tanker om projekter på grunden.

P/S A er nu langt fremme med hensyn til projekteringsplaner og tegninger mv til brug for opførelse af 39 ejerlejligheder til beboelse. Ejerlejlighederne varierer i størrelse fra 54 - 96 m². Alle ejerlejligheder skal udbydes til salg, og der er allerede på grunden opsat skilt med henvisning til selskabet og projektet. Udbudspriserne ligger pt. i niveauet fra 1,36 - 2,41 mio. kr.

Ved anmodningens indsendelse var der endnu ikke gennemført noget salg og byggeriet på grunden var heller ikke påbegyndt. Da der ikke var påbegyndt byggeri den 31. december 2010, er P/S A momspligtig af levering af nye bygninger opført af sælger for dennes regning og med henblik på salg, jævnfør momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Hvis det på trods af ihærdig salgsindsats ikke lykkes P/S A at sælge alle ejerlejligheder, kan det på et tidspunkt i salgsprocessen blive relevant at se efter alternativer til et salg. Dette kan f.eks. være almindelig udlejning eller udlejning med køberet. Udlejning med køberet betyder, at en kunde kan leje ejerlejligheden i f.eks. 2 år, derefter købe ejerlejligheden til udbudspris med fradrag af 1 års huslejerabat.

Ovenstående beskrevne situation med udlejning medfører en ændring i den momsmæssige situation idet udlejninger af boliger er momsfritaget.

Spørgers opfattelse og begrundelse

-

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 3, stk. 1, lyder:

"Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed."

og § 4, stk. 1, lyder:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering."

Momslovens § 13, stk. 1 lyder:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

8) Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. [...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

[...]"

Momslovens § 27 om afgiftsgrundlaget, lyder:

"Ved levering af varer og ydelser er afgiftsgrundlaget vederlaget, herunder tilskud, der er direkte forbundet med varens eller ydelsens pris, men ikke indbefattet afgiften efter denne lov. Finder betaling helt eller delvis sted, inden levering finder sted, eller inden faktura udstedes, udgør afgiftsgrundlaget 80 pct. af det modtagne beløb.

[...]

Stk. 3. I afgiftsgrundlaget medregnes ikke:

1) Prisnedsættelser i form af kasserabat for forudbetaling.

2) Kasserabat eller andre rabatter, der opnås på det tidspunkt, hvor leveringen finder sted.

[...]"

Momslovens kapitel 9 om Fradrag, lyder § 37, stk. 1:

"Virksomheder registreret efter §§ 47, 49, 51 eller 51 a kan ved opgørelsen af afgiftstilsvaret som indgående afgift, jf. § 56, stk. 3, fradrage afgiften efter denne lov for virksomhedens indkøb m.v. af varer og ydelser, der udelukkende anvendes til brug for virksomhedens leverancer, som ikke er fritaget for afgift efter § 13, herunder leverancer udført i udlandet, jf. dog stk. 6. 

[...]"

Momslovens § 43, om regulering for investeringsgoder, lyder:

"For investeringsgoder skal der ske regulering af den fradragsberettigede afgift, hvis der sker ændringer i anvendelsen efter anskaffelsen af godet.

Stk. 2. Som investeringsgode efter stk. 1 betragtes

[...]

2) fast ejendom, herunder til- og ombygning,

[...]

Stk. 3. Virksomheder registreret efter §§ 47, 49, 51 eller 51 a skal foretage regulering i følgende tilfælde:

1) Når anvendelsen af et investeringsgode, der ved anskaffelsen har givet virksomheden ret til fuld eller delvis fradragsret, ændres således, at virksomheden har ret til et mindre fradrag.

[...]

4) Ved levering af fast ejendom, som er fritaget for afgift efter § 13, stk. 1, nr. 9. Leveringen sidestilles med den faste ejendoms overgang til ikke fradragsberettiget anvendelse. Regulering kan dog undlades, i det omfang køberen overtager reguleringsforpligtelsen.

 [...]"

§ 44 lyder:

"[...] For fast ejendom foretages der regulering for de første 10 regnskabsår, for reparation og vedligeholdelse af fast ejendom dog kun de første 5 regnskabsår efter anskaffelsen eller ibrugtagningen inkl. det regnskabsår, i hvilket den faste ejendom er anskaffet eller taget i brug.

Stk. 2. Regulering i de enkelte regnskabsår foretages [...] for fast ejendom med en tiendedel af det afgiftsbeløb, som er betalt i forbindelse med anskaffelsen eller ibrugtagningen af det pågældende investeringsgode. Reguleringen foretages på grundlag af de ændringer i fradragsretten, som finder sted inden for det enkelte regnskabsår i forhold til fradragsretten i det regnskabsår, hvor det pågældende investeringsgode er anskaffet eller taget i brug. Ved regulering i tilfælde af afmeldelse fra registrering eller ved salg eller overdragelse foretages regulering dog for den resterende del af reguleringsperioden."

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 a, lyder:

"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.

Stk. 2. En bygning, jf. stk. 1, er ny, inden første indflytning. En bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse. Ved anden og efterfølgende leveringer, der sker inden for fem år fra bygningens færdiggørelse, er bygningen også ny, hvis leveringen sker inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år, og første levering er omfattet af momslovens § 29.

Stk. 3. Hvis en del af en ny bygning har været i brug ved indflytning og en del ikke har været i brug, jf. stk. 2, skal salgsprisen for bygningen med eventuel tilhørende jord, fordeles mellem den del af ejendommen, der er momspligtig og den del, der er momsfritaget.

[...]"

Ifølge bekendtgørelsens kapital 12 om regnskabskrav, lyder § 59:

"Regnskabet skal indeholde sådanne oplysninger, at det kan danne grundlag for told- og skatteforvaltningens kontrol med, at der ved ændringer i grundlaget for de af virksomheden i forbindelse med anskaffelsen af investeringsgoder foretagne fradrag for indgående afgift, sker regulering af den fradragne afgift i overensstemmelse med bestemmelserne i lovens §§ 43-44.

Stk. 2. Reguleringsbeløbet skal medtages ved opgørelsen af virksomhedens indgående afgift for den afgiftsperiode, i hvilken omfanget af reguleringen kan konstateres.

[...]"

Forarbejder

Af bemærkningerne til lovforslaget, L 203, vedtaget som Lov nr. 520 af 12. juni 2009, fremgår, at der foreslås en ophævelse af momsfritagelsen for levering af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde herunder særskilt levering af bebyggede grunde.

Videre hedder det i bemærkningerne til lovforslaget, at

"Ved en bygning forstås enhver grundfast konstruktion. Levering af dele heraf anses for at være levering af en bygning eksempelvis salg af hver enkelt ejerlejlighed i en ejendom."

Praksis

Der henvises til Momsvejledningen 2012-1, afsnit J.1.1 om Fradragsret, afsnit J.4 om Investeringsgoder §§ 43 og 44

Begrundelse

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet. Undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. § 13, stk. 1, nr. 9, dog undtaget levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde, der siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt.

Ved besvarelsen er det lagt til grund, at det spørgende partnerskab handler i egenskab af afgiftspligtig person, når det opfører og sælger ejerlejligheder, hvorfor salget vil være omfattet af momslovens område, jf. momslovens § 3 jf. § 4.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget og bekendtgørelsen til momslovens § 39 a forstås der ved en bygning enhver grundfast konstruktion. Levering af dele heraf anses for at være levering af en bygning, eksempelvis salg af hver enkelt ejerlejlighed i en ejendom.

Ejerlejligheder anses således for at være selvstændige faste ejendomme i relation til momsreglerne.

Ny bygning

En bygning er ny, når levering sker inden første indflytning, dvs. før bygningen tages i brug. En bygning er ligeledes ny på dagen for første levering af bygningen efter første indflytning, når leveringen sker mindre end 5 år efter bygningens færdiggørelse, jf. bekendtgørelsen til momsloven § 39 a, stk. 2.

5 års fristen regnes fra færdiggørelsen af arbejdet, når første levering af bygningen sker efter første indflytning.

Ved "færdiggørelse" forstås i denne forbindelse, at byggeriet har nået det stadie, hvor ejendommen efter en konkret vurdering definitivt kan anvendes til det formål, som den er beregnet på.

Ved "indflytning" forstås, at bygningen er taget i brug til det formål, som den er bestemt til, og hvortil der er givet tilladelse til byggeriet i henhold til byggelovgivningen.

Tidspunktet for en ejendoms færdiggørelse og ejers/lejers indflytning vil ikke nødvendigvis være det samme. Indflytning kan konkret ske før ejendommens færdiggørelse. 5 års fristen skal regnes fra færdiggørelsen baseret på de objektive forhold vedrørende ejendommen.

Endvidere anses en bygning også for ny ved anden og efterfølgende leveringer, der sker inden for 5 år fra bygningens færdiggørelse, hvis leveringen sker inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år, og første levering af bygningen er omfattet af momslovens § 29, stk. 3, om handel mellem interesseforbundne parter.

Reguleringsforpligtelse

Ifølge momslovens § 43, stk. 2 forstås der ved et investeringsgode bl.a. fast ejendom, herunder til- og ombygning. Som fast ejendom anses såvel hele bygninger som enkelte lokaler. Til fast ejendom hører også selve grundstykket samt træer, avl på roden, hegn og brønde, jf. Den juridiske vejledning 2012-1, afsnit D.A.5.9.2.

Hvis en virksomhed tidligere har fået fradrag for købsmomsen ved anskaffelsen af et gode, skal der jf. momslovens § 43, stk. 1, ske regulering heraf, hvis der sker ændringer i godets anvendelse efter anskaffelsen af godet. Et salg af fast ejendom der er fritaget for moms efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, sidestilles med den faste ejendoms overgang til ikke fradragsberettiget anvendelse, og der skal reguleres for den del af momsfradraget, som vedrører den resterende del af reguleringsperioden. Der skal dog ikke reguleres, hvis køberen er en afgiftspligtig person, der overtager reguleringsforpligtelsen, jf. momslovens § 43, stk. 3, nr. 4.

Reguleringsperioden påbegyndes ifølge momslovens § 44, stk. 1 i det regnskabsår, hvor den faste ejendom er anskaffet eller taget i brug. Ved fast ejendom anses reguleringsperioden for at påbegynde på ibrugtagningstidspunktet, når ejendommen er opført til udlejning. Ifølge momsvejledningen 2012-1, afsnit J.4.2.1, anses en virksomhed, der er frivillig momsregistreret for opførelse af fast ejendom med henblik på udlejning, først at have taget ejendommen i brug på det tidspunkt, ejendommen eller en del af den lejes ud for første gang. Reguleringsperiodens begyndelsestidspunkt er således uafhængigt af, hvornår sælgers udgifter er afholdt.

Reguleringsperioden regnes fra ejendommens anskaffelsesår / ibrugtagningsår og inkluderer det regnskabsår, hvori anskaffelsen / ibrugtagningen har fundet sted.

Reguleringen af købsmoms som følge af ændret anvendelse skal foretages på det tidspunkt, hvor reguleringen konstateres, dvs. i forbindelse med regnskabsårets udløb.

Fradrag

Ifølge kapitel 9 i momsloven, der vedrører de almindelige regler om fradrag, kan momsregistrerede virksomheder fradrage købsmomsen for indkøb m.v. af varer og ydelser, der udelukkende anvendes til brug for leverancer, der ikke er fritaget efter § 13. Der er med andre ord ikke fradragsret for indkøb mv. til brug for leverancer af varer og ydelser, der er fritaget efter § 13.

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at det påtænkte, momspligtige salg af ejerlejligheder medfører en regulering af købsmomsen for de lejligheder, der eventuelt ikke bliver solgt og som udlejes momsfrit.

Det er oplyst, at de 39 ejerlejligheder opføres med henblik på salg, og det er ved besvarelsen lagt til grund, at det spørgende partnerskab handler i egenskab af afgiftspligtig person, når det opfører og sælger ejerlejlighederne.

Ifølge momslovens § 13, stk. 1, nr. 9 litra a, skal der betales moms ved salg af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord. Ejerlejligheder anses for selvstændige faste ejendomme i relation til momsreglerne ifølge bemærkningerne til lovforslaget og bekendtgørelsen til momsloven § 39 a.

Ved besvarelsen er det endvidere lagt til grund, at spørger i forbindelse med opførelsen af ejerlejlighederne, har fratrukket købsmomsen, efter de almindelige bestemmelser i momslovens kapitel 9.

Momslovens § 43, stk. 1 bestemmer, at der skal ske regulering af momsfradraget, hvis der sker ændringer i godets anvendelse efter anskaffelse af godet.

Hvis en af de ny opførte ejerlejligheder ikke sælges, men i stedet lejes ud til boligformål, vil der være sket en ændring i ejerlejlighedens anvendelse fra at være omfattet af spørgers momspligtige aktiviteter til at være omfattet af spørgers momsfritagne aktiviteter, idet udlejning af fast ejendom er fritaget for moms ifølge momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Skatteministeriet finder på denne baggrund, at der skal foretages en regulering af momsfradraget.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "ja".

Spørgsmål 2 og 3

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, ønskes det bekræftet om denne regulering for hvert påbegyndt regnskabsår beregnes som 1/10 af den indgående moms, der kan henføres til den udlejede ejerlejlighed efter en fordelingsnøgle opgjort efter ejerlejlighedens areal i forhold til det samlede antal m² i bebyggelsen (spg. 2) eller i forhold til det samlede antal ejerlejligheder i bebyggelsen (spg. 3).

Den daværende Told- og Skattestyrelse har i SKM2005.332.TSS bl.a. besvaret spørgsmål vedrørende opgørelsen af reguleringsforpligtigelsen i forbindelse med frivillig registrering for byggemodning af jord med henblik på salg til registrerede virksomheder.

I meddelelsen fandt Styrelsen, at udgifter, som vedrører byggemodning af flere grunde kan fordeles forholdsmæssigt mellem disse efter en arealfordeling eller andet rimeligt skøn. Der vil som udgangspunkt være adgang til at få en forholdsmæssig tilbagebetaling af sådanne fællesudgifter svarende til den andel, der er båret af de byggegrunde, der er omfattet af frivillige registreringer for køb og opførsel mv. af fast ejendom samt byggemodning af jord med henblik på salg til en registreret virksomhed. Fællesudgifterne skal således fordeles på alle de grunde, som udgifterne vedrører, uanset at der kun skal ske tilbagebetaling for den del af udgifterne, der vedrører grunde omfattet af en frivillig registrering.

I forlængelse heraf finder Skatteministeriet, at en fordeling af de fælles udgifter, der ikke direkte kan henføres til en enkelt ejerlejlighed, når en ny opført ejerlejlighed anvendes til momsfritaget udlejningsformål i stedet for til et momspligtigt salg, som omhandlet i denne anmodning, vil skulle bestå af en forholdsmæssig andel efter en arealfordeling eller andet rimeligt skøn.

For så vidt angår de udgifter, der kan henføres direkte til den enkelte ejerlejlighed, vil der ikke skulle ske fordeling ved opgørelse af reguleringsforpligtelsen. De direkte henførbare udgifter skal medregnes fuldt ud til reguleringsbeløbet for den enkelte ejerlejlighed, såfremt den ændrer anvendelse jf. besvarelsen i spørgsmål 1,

Indstilling

Skatteministeriet indstiller herefter at spørgsmål 2 og 3 besvares med:

• en fordeling af de fælles udgifter opgøres forholdsmæssigt efter en arealfordeling eller andet rimeligt skøn, og
• de udgifter, der kan henføres direkte til den enkelte ejerlejlighed, skal medregnes fuldt ud til reguleringsbeløbet for den pågældende ejerlejlighed

Spørgsmål 4 og 6

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, ønskes det dels bekræftet (spg. 4), om denne regulering da skal beregnes i forhold til det antal måneder i regnskabsåret som ejerlejligheden har været udlejet - eksempelvis 6 ud af 12 måneder, og dels (spg. 6) om den årlige regulering skal indbetales årligt efter regnskabsårets udløb.

En ændret anvendelse af fast ejendom, som i denne anmodning fra momspligtige aktiviteter til momsfri, medfører en regulering af den allerede fratrukne moms, jf. momslovens § 43, stk. 1.

Ifølge momslovens § 44, stk. 1 skal der reguleres de første 10 regnskabsår efter ejendommens anskaffelsestidspunkt - som i denne anmodning svarer til færdiggørelsestidspunktet, idet ejerlejlighederne er opført medhenblik på salg - inkl. det regnskabsår, hvor udlejningen påbegyndes.

Reguleringen i de enkelte regnskabsår foretages med en tiendedel af det afgiftsbeløb som er betalt i forbindelse med opførelsen mv. af den faste ejendom, jf. momslovens § 44, stk. 2.

Regulering som følge af ændret anvendelse af ejendommen skal foretages på det tidspunkt, hvor reguleringen konstateres, dvs. i forbindelse med det pågældende regnskabsårs udløb.

Der reguleres altså et helt regnskabsår ad gangen, og den første regulering skal foretages ved udgangen af det regnskabsår, den ændrede anvendelse af ejendommen er indtruffet.

Under de forhold, der er beskrevet i denne anmodning, skal der reguleres første gang i det regnskabsår, hvor udlejningen af ejerlejligheden begynder.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 4 besvares med "nej" og spørgsmål 6 besvares med et "ja".

Spørgsmål 5

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, ønskes det bekræftet, om denne regulering da er begrænset til de første 5 regnskabsår efter at bebyggelsen står færdig.

Bestemmelserne vedrørende regulering af moms, findes som nævnt i momslovens §§ 43 og 44. Dels er det ændringen af anvendelsen af den faste ejendom, der forårsager regulering, jf. § 43, stk. 1, og dels skal reguleringen foretages de første 10 regnskabsår efter ejendoms ibrugtagning, jf. § 44, stk. 1.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 5 besvares med "nej".

Vejledende udtalelse

Skatteministeriet skal vejledende udtale, at når de udlejede ejerlejligheder sælges 5 år efter tidspunktet for færdiggørelsen, vil salget ikke længere være omfattet af bestemmelserne om momspligt, idet ejerlejlighederne nu vil blive anset som "gamle". Ejerlejlighederne vil dermed være fritaget for moms jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, 1. pkt.

Da momslovens kapitel 9 om de almindelige fradragsregler, alene indrømmer fradrag for indkøb mv. af varer og ydelser, der ikke er fritaget efter § 13, jf. § 37, stk. 1, skal der som følge heraf ske regulering for den resterende del af reguleringsperioden, der jf. § 44, stk. 1 er 10 år, når salget vedrører fast ejendom.

Spørgsmål 7

Det ønskes bekræftet, at den beskrevne situation omkring leje og køberet med efterfølgende fradrag af 1 års huslejerabat, ved et salg indenfor 5 år efter færdiggørelsen af bebyggelsen, momsmæssigt vil blive behandlet som en reduktion af den momspligtige salgssum for ejerlejligheden.

Momslovens kapitel 6 omhandler afgiftsgrundlagets størrelse, og ifølge § 27, stk. 1, består afgiftsgrundlaget af det modtagne vederlag, heri ikke indbefattet momsen. Ifølge stk. 3, nr. 4 skal kasserabatter eller andre rabatter, der opnås på det tidspunkt, hvor leveringen finder sted, ikke medregnes i afgiftsgrundlaget.

Som udgangspunkt, består vederlaget af den fakturerede salgspris til den egentlige køber, og spørger skal afregne moms af denne salgssum.

Når spørger som i denne anmodning reducerer salgssummen for en ejerlejlighed med det der svarer til 1 års husleje, vil det alene være det faktisk erlagte vederlag, altså den reducerede salgssum, der vil udgøre afgiftsgrundlaget, jf. momslovens § 27, stk. 3, nr. 4.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 7 besvares med "ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling.