Spørgsmål
1. Vil sælger kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kan dokumentere, at der er sket en tilbagebetaling af et prisfaldsgarantibeløb?
2. Vil køber blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det sker med tilbagevirkende kraft, jf. en prisgarantiaftale?
Svar
1. Ja
2. Nej
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger, som er en ejendomsmægler, ønsker at indføre et produkt, som man betegner som en prisfaldsgarantiaftale.
Formålet er at skabe et produkt på boligmarkedet, som skaber tryghed omkring køb af ejerbolig. Ifølge en undersøgelse bragt i Børsen, så svarer næsten 40 pct. af potentielle boligkøbere, at de undlader at købe ejerbolig af frygt for, at boligpriserne skal falde yderligere. Det er tanken, at en prisfaldsgaranti vil kunne skabe tryghed.
Dette er begrundet med, at regnestykket bliver opgjort 1 år efter købsaftalen er indgået efter en vurdering af, om priserne reelt faldt i landsdelen. (Statistik-grundlaget bliver sandsynligvis Danmarks Statistik.)
Det er tanken, at prisfaldsgarantiaftalen skal fungere på følgende måde:
En boligejer sælger sin bolig med en fortjeneste, som er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, idet den ikke er fritaget for beskatning efter parcelhusreglen i samme lovs § 8. Sælger har i købsaftalen med køber skriftligt indgået en aftale om en prisfaldsgaranti. Denne prisfaldsgarantiaftale indebærer, at sælger betaler op til 10 pct. af salgssummen retur til køber. Hvorvidt der skal betales et prisfaldsgarantibeløb til køber afgøres 1 år efter, at der er indgået en købsaftale med tilhørende prisfaldsgarantiaftale. Er priserne i den landsdel, hvor ejendommen er beliggende, i forhold til en specifikt defineret statistik faldet, opgøres hvor stort et beløb, sælger skal betale til køber. Hvis priserne i den i prisfaldsgarantiaftalen definerede landsdel falder med eksempelvis 10 pct., og ejendommens pris var 3 mio. kr., så bliver de 10 pct. overført fra en spærret konto eller garanti til køber. Sælgers provenu på handlen falder tilsvarende; i dette tilfælde med 300.000 kr. Sælger giver altså et nedslag i salgsprisen med tilbagevirkende kraft. Dokumentationen for, at der er sket udbetaling af et prisfaldsgarantibeløb vil være som følger:
- købsaftale inklusiv aftale om prisfaldsgaranti
- opgørelse af prisfaldsgarantibeløbet udarbejdet af tredjepart. Af denne opgørelse fremgår, hvordan fordelingen af pengene er sket mellem køber og sælger fra den spærrede konto (alternativt en bankgaranti).
- Dokumentation for at det konkrete prisfaldsgarantibeløb er overført til køber.
Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Det er spørgers opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med et ja, og spørgsmål 2 skal besvares med nej.
Dispositionen vil ikke blive gennemført, hvis den pålægger boligejerne skattemæssige problemer.
SKATs indstilling og begrundelse
Ad spørgsmål 1:
Lovregler:
Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1:
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8.
Praksis:
SKM 2008.174 SR omhandlede et lignende produkt fra en ejendomsmægler. Ifølge aftale mellem køber og sælger skulle overdragelsen af en ejendom ske ved underskrivelse af en salgsaftale med særlige bestemmelser om, hvordan prisfastsættelsen skulle ske. Der blev som udgangspunkt fastsat en bestemt pris. Hvis køber ikke kunne få solgt sin bolig inden en måned efter tidspunktet for købers overtagelse af ejendommen, skete der et på forhånd fastsat nedslag i prisen på f.eks. 20.000 kr. Hvis køber ikke fik solgt sin bolig inden 2 måneder var nedslaget 40.000 kr. osv. indtil 12 måneder fra overtagelsen.
I denne sag fandt Skatterådet, at sælgers sikring af køber i form af bestemmelser i salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med forskellig prisfastsættelse, skulle behandles som en regulering af salgssummen med den virkning, at den heraf følgende regulerede salgssum skulle lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance.
Se tillige SKM 2008.349.SR, som omhandler en lignende sag.
Begrundelse:
|
Det ønskes besvaret, om sælger vil kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kan dokumentere, at der er sket en tilbagebetaling af et prisfaldsgarantibeløb.
Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder regler for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. |
|
Den skattepligtige fortjeneste opgøres efter reglerne i ejendomsavance-beskatningsloven som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede regulerede anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1. |
|
Det er derfor af afgørende betydning at få fastslået, til hvilken pris en fast ejendom er overdraget, ligesom overdragelsestidspunktet kan have betydning for opgørelsen af en skattepligtig fortjeneste ved en senere afståelse af ejendommen. |
|
Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2009-2, afsnit E.J.2.1.3.1. |
|
I den her forelagte salgs/købssituation er det særegne, at der ved indgåelse af aftalen om overdragelse af ejendommen ikke er fastsat en endelig salgssum. Aftalen indeholder derimod mulighed for, at salgssummen bliver nedsat med op til 10 pct. Afgørelsen af om og hvor meget salgssummen skal nedsættes afgøres ét år efter aftalens indgåelse. |
|
I Danmark hersker der aftalefrihed i forbindelse med lovlige aftaler om overdragelse af fast ejendom. |
|
Som følge heraf finder SKAT, at det også skatteretligt må accepteres, at en aftale om overdragelse af fast ejendom kan udformes således, at den indeholder en resolutiv betingelse, for så vidt angår den endelige prisfastsættelse af salgssummen. Der er efter SKATs opfattelse tale om en resolutiv betingelse, idet det herved forudsættes, at der ikke ved indgåelsen af aftalen er tvivl om, at handlen skal gennemføres. |
|
SKAT finder endvidere, at det skatteretlige erhvervelsestidspunkt også ved den her forelagte aftalekonstruktion som udgangspunkt må antages at være det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. |
|
Det er på den baggrund SKATs opfattelse, at den mulige nedsættelse af salgssummen skatteretligt skal anses for en regulering af den tidligere fastsatte salgssum. Dette medfører, at den regulerede salgssum skal lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance. |
|
SKAT indstiller herefter, at spørgsmål 1 skal besvares med et ja.
Ad spørgsmål 2: |
Det ønskes besvaret, om køber vil blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det sker med tilbagevirkende kraft, jf. en prisgarantiaftale.
Lovregler:
Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7:
Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.
Begrundelse:
Som anført under spørgsmål 1 er det SKATs opfattelse, at den mulige nedsættelse af salgssummen skatteretligt skal anses for en regulering af den tidligere fastsatte salgssum med den virkning, at den regulerede salgssum skal lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance.
Der er således efter SKATs opfattelse ikke tale om en tilbagebetaling, der skal beskattes hos køber.
Den regulerede salgssum vil i stedet lægges til grund som købers anskaffelsessum ved opgørelsen af købers eventuelle ejendomsavance i forbindelse med et efterfølgende salg af ejendommen.
SKAT skal på den baggrund indstille til Skatterådet, at spørgsmål 2 besvares med et nej, idet køber ikke vil blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling og begrundelse.