Parter

HH Holding A/S
(Advokat Poul Bostrup)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Ove Ulrichsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, hvori dom er affattet uden fuldstændig sagsfremstilling jf. retsplejelovens § 218a drejer sig om, hvorvidt et selskab ved salg af sin ejendom til hovedaktionæren kan få fradrag for et tab, der skyldes, at ejendommens kostpris oversteg markedsværdien.

Sagsøger HH Holding A/S har overfor sagsøgte Skatteministeriet nedlagt følgende endelige påstande:

Principal påstand

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers tab ved salg af faste ejendomme for indkomståret 2002 forhøjes med 1.471.918 kr.

Subsidiær påstand

Hjemvisning til Ligningsmyndighederne.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten afsagde den 24. maj 2009 sålydende kendelse

"...

Klagen vedrører

Selvangivet tab ved salg af fast ejendom	1.491.918 kr.
Ansat tab	20.000 kr.
Forhøjelse	1.471.918 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Ansat tab ved salg af fast ejendom, 20.000 kr.

Stadfæstes.

Sagens oplysninger

Selskabet har jf. købsaftale af 11. april 2000 og med overtagelse den 1. juni 2000 købt ejendommen ...1 for 1.850.000 kr. Selskabet har den 30. september 2002 solgt ejendommen til hovedaktionær BA og direktør AA for 3.600.000 kr.

Selskabet overtog ved købet ejendommen i 2000 en beboelsesbygning på 112 + 77 m2, en lade på 100 m2, samt en grund på 4.325 m2. Beboelsesbygningen og laden blev efterfølgende revet ned. Der er i stedet opført 3 bygninger på grunden:

• Opførelse af et hus i 1½ plan på 214 m2 blev startet den 27. juli 2000, og ifølge kontrakten afsluttet den 1. december 2000. Prisen for huset var 1.400.000 kr. Kontrakten om byggeriet blev underskrevet 4. august 2000.
• En tilbygning på 48 m2, som blev bestilt 16. februar 2001. Pris 322.500 kr.
• En garage på 79 m2, som blev påbegyndt 11. juni 2002. Pris 369.510 kr. Den samlede anskaffelsessum for ejendommen har udgjort 5.178.694 kr. heraf låneomkostninger 86.776 kr.

Selskabet har solgt ejendommen til hovedaktionær BA og direktør AA for 3.600.000 kr. på baggrund af vurderinger fra 2 lokale mæglere.

Det er fra selskabets side forklaret, at ejendommen blev købt til bolig for hovedaktionæren. Det var endvidere planen, at datterselskabet - H1 A/S skulle have lagerlokale på ejendommen samt et sted at opbevare containere. Hovedaktionæren og direktøren boede på daværende tidspunkt i ...2, hvorfra H1 A/S, der producerer PC-tilbehør, blev drevet.

Det var oprindeligt planen, at selskabet ville renovere ...1, således at hovedaktionæren og direktøren kunne bo i den eksisterende bygning. Der blev udarbejdet et overslag på renovering af ejendommen, som beløb sig til 1.669.000 kr. Det viste sig dog hurtigt, at ejendommen ikke var i den forventede stand, hvorfor arbejdet ikke blev iværksat. Selskabet reklamerede over de konstaterede mangler til sælger, forsikringsselskab og byggesagkyndig, og der blev i denne forbindelse afholdt udenretligt syn og skøn. Advokaten rådede selskabet til ikke at røre ved bygningerne, før end sagen var sluttet, hvilket kunne tage flere år. Selskabet besluttede imidlertid at opføre de nye bygninger på grunden, idet hovedaktionæren skulle have et sted at bo. I marts/april 2002 foreslog advokaten, at der blev indgået forlig, idet omkostningerne ved en retssag ville overstige erstatningen. Forliget indebar en erstatning på 110.000 kr.

De oprindelige planer om H1 A/S' brug af ...1 blev aldrig til noget, og selskabet flyttede i december 2001 til større lokaler. ...2 blev solgt i 2002.

Skatteforvaltningens afgørelse

"Ejendommen er solgt til selskabets hovedaktionær og direktør, og der er således tale om handel mellem interesseforbundne parter. I sådanne tilfælde skal handlen som udgangspunkt ske på armslængdevilkår, jf. ligningsloven § 2.

Ejendommen er erhvervet med det primære formål at skaffe hovedaktionæren et sted at bo. Ejendommen har ikke på noget tidspunkt været anvendt som lager for H1 A/S, ligesom der ikke har været opbevaret containere på grunden. Hovedaktionæren har i kraft af sin bestemmende indflydelse i HH Holding A/S haft mulighed for at bestemme, at selskabet skulle købe ejendommen, bygge de nye bygninger og sælge ejendommen videre til sig selv.

I henhold til retspraksis er det muligt at fravige reglen i ligningslovens § 2 om, at handelsprisen skal benyttes ved salg mellem selskab og hovedaktionær. Man skal i stedet bruge de faktiske omkostninger, hvis opførelsen af bygningerne er sket med henblik på varetagelse af hovedaktionærens private interesser, og de afholdte omkostninger ikke har givet en tilsvarende øget handelspris.

Det er dokumenteret, at erhvervelsen af ejendommen blev dyrere end forventet, idet ejendommen ikke var i den forventede stand. Dette forhold er ikke af afgørende betydning, idet udgifterne uanset den forøgede kostpris alene er afholdt for at skaffe hovedaktionæren en privat bopæl.

Købet af ejendommen og opførelsen af de nye bygninger er sket i hovedaktionærens interesse. Overdragelsessummen skal derfor ansættes til selskabets kostpris på 5.178.694 kr., fratrukket låneomkostningerne på 86.776 kr. Selskabets ejendomsavance skal opgøres på dette grundlag, og selskabets hovedaktionær skal beskattes af maskeret udlodning på (5.178.694 - 86.776 - 3.600.000) 1.491.918 kr".

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af bestemmelserne i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad det kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Det gælder dog ikke, hvis overdragelsen må anses for omfattet af den praksis, der er omtalt i Ligningsvejledningen afsnit S.F.2.3.2., hvorefter overdragelsessummen skal ansættes til kostprisen, når selskabet har afholdt store udgifter på ejendommen i hovedaktionærens interesse kort før overdragelsen til hovedaktionæren. I SKM2007.153.HR har Højesteret statueret, at et aktieselskabs afholdelse af udgifter i en aktionærs interesse til opfyldelse af dennes private behov må anses for en udlodning, der skal beskattes som udbytte i medfør af ligningslovens § 16 A, stk. 1. Der foreligger en sådan udlodning, hvor et selskab opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre denne godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter ud over, hvad salg på markedsvikår kan indbringe, er sket i selskabets interesse.

Retten finder, at overdragelsen er omfattet af ovennævnte praksis, hvorefter overdragelsessummen skal ansættes til kostprisen. Der er herved henset, at selskabet købte den omhandlede ejendom i april 2000, og at ejendommen efter opførelse af et nyt typehus på grunden blev overdraget til hovedaktionæren i september 2002. Ejendommen har udelukkende været anvendt privat bortset fra et kontor. Den påklagede ansættelse vil således være at stadfæste.

..."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af direktør AA, direktør JJ, NM, ingeniør SP, arkitekt KN og statsautoriseret revisor VR.

Der har under sagen været enighed om at salget af ejendommen til hovedaktionæren er sket til markedsprisen.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i henhold til sit påstandsdokument gjort følgende anbringender gældende,

at	der ikke er grundlag for at anse overdragelsen pr. 30. september 2002 for at være udtryk for maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A,
at	der intet grundlag er for skattemæssigt at korrigere den aftalte overdragelsessum, der er enighed om er udtryk for markedsprisen, hvorfor selskabet skal ydes fradrag for det selvangivne tab,
at	selskabet har opført bygningen på en grund, der har medført en tilsvarende værdiforøgelse af ejendomme, hvorfor man ikke kan tale om at hovedaktionæren har fået nogen berigelse på selskabets bekostning, hvorfor der ikke kan ske beskatning af maskeret udlodning efter § 16 A,
at	den eneste der har fået berigelse på selskabets bekostning, er sælger af den pågældende ejendom i 2000 KK, jf. bilag 3,
at	tabet ikke skyldes opførelsen af bygningerne eller salget til hovedaktionæren, men alene det uheldige køb i 2000,
at	man kan kræve af et selskab og en hovedaktionær, at et selskab ikke overtager en hovedaktionærs private udgifter, men man kan ikke kræve, at en hovedaktionær skal overtage et tab, som selskabet allerede har lidt og som ikke er lidt i hovedaktionærens interesse,
at	man således ikke er indenfor det område, hvor der efter Højesterets dom SKM2007.153.HR kan ske beskatning,
at	købet var i selskabets interesse, idet det var planlagt at de eksisterende bygninger og pladsen - udover til beboelse - skulle anvendes til erhverv, lager og opbevaring, og at det skyldtes helt upåregnelige forhold, at dette ikke kunne ske i det oprindelige omfang som forudsat og at der derfor heller ikke af denne grund kan ske nægtelse af tabsfradrag efter den af sagsøgte påberåbte praksis, og
at	der intet grundlag er for, at området for praksis, hvor der kræves overdragelse til kostpris og ikke til markedspris, skal udvides.

Sagsøgte har i henhold til sit påstandsdokument gjort følgende anbringender gældende.

Påstanden støttes overordnet på, at der i forbindelse med det sagsøgende selskabs salg i 2002 af ejendommen, ...1, til selskabets hovedaktionær og dennes ægtefælle til væsentlig under kostpris er sket maskeret udlodning til hovedaktionæren, jf. ligningslovens § 16 A, hvorfor det er berettiget at korrigere sagsøgerens afståelsessum for ejendommen. Sagsøgerens tab ved salg af ejendommen er derfor med rette ansat til kr. 20.000,-.

Det følger af praksis, at såfremt et selskab på en af selskabet ejet og af hovedaktionæren privat benyttet ejendom afholder større udgifter, end hvad et salg til en afhængig kan indbringe og sælger ejendommen til hovedaktionæren til markedsprisen, foreligger der maskeret udlodning til hovedaktionæren, medmindre det godtgøres, at selskabets afholdelse af udgifterne, ud over hvad salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse, jf. SKM2007.153.HR.

Denne praksis er i overensstemmelse med ligningslovens § 2.

Overdragelsessummen skal i sådanne tilfælde ansættes til kostprisen, og såfremt overdragelsen gennemføres til et lavere beløb end kostprisen, foretages der er korrektion både hos hovedaktionæren og hos selskabet.

Det gøres med henvisning hertil gældende, at hovedaktionæren i det sagsøgende selskab med rette er blevet udlodningsbeskattet af kr. 1.491.918,- svarende til forskellen mellem ejendommens kostpris, fratrukket låneomkostninger, og afståelsessummen, og at sagsøgerens afståelsessum følgelig også med rette er blevet korrigeret.

Det bemærkes herved, at sagsøgeren har afholdt betydelige udgifter på ejendommen, hvis bogførte værdi pr. 30. september 2002 udgjorde kr. 5.178.694,(bilag D, side 1-2), og at ejendommen i 2002 (bilag E) blev overdraget til hovedaktionæren for kr. 3.600.000,- (bilag F).

Det gøres gældende, at sagsøgerens erhvervelse af ejendommen og den senere opførelse af nye bygninger alene skete med henblik på, at ejendommen skulle tjene til privat brug for sagsøgerens hovedaktionær.

Selv om det imidlertid måtte lægges til grund, at ejendommen delvis skulle benyttes erhvervsmæssigt, skal overdragelsessummen alligevel ansættes til kostprisen, idet det afgørende er, at der faktisk blev afholdt udgifter vedrørende ejendommen, som ikke modsvaredes af en tilsvarende forøgelse af ejendommens værdi.

Det bestrides, at den købte ejendom med den da eksisterende bebyggelse var uden væsentlig værdi for sagsøgeren, ud over grundværdien. Situationen er imidlertid omfattet af den særlige praksis om ansættelse af overdragelsessummen til kostpris, selv om dette måtte være tilfældet. Det gøres i den forbindelse gældende, at det heller ikke i den situation kan antages, at sagsøgeren til en uafhængig lejer ville have afholdt betydelige udgifter til opførelse af nybyggeri, som var væsentlig mindre værd.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges til grund, at det lige fra begyndelsen har ligget klart, at ejendommen ...1 skulle tjene som bolig for sagsøgers hovedaktionær og direktør. Bortset fra et hjemmekontor har ejendommen ikke været anvendt erhvervsmæssigt. Det lægges således til grund, at udgifterne til erhvervelsen af ejendommen og senere til opførelsen af typehuset ikke er afholdt i sagsøgers interesse. Det bemærkes, at lagerbygningen er opført helt privat på ejendommen på et tidspunkt, hvor sagsøger havde fundet lagerplads andetsteds. Udgiften til udbedring af de i skønserklæringen angivne mangler kan opgøres til ca. 325.000,00 kr. Sagsøger har ikke under sagen objektivt ført bevis for, at bygningerne var værdiløse. Såfremt dette havde været tilfældet burde sagsøger havde forsøgt at hæve handlen overfor sælger. Der ses ikke at være nogen forskel på at nedrive og opføre en ny bygning og på at en påtænkt renovering på grund af bygningernes stand bliver dyrere end forventet. I begge tilfælde vil afholdelsen af udgifterne ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. Retten kan herefter tiltræde Landsskatterettens afgørelse af, at overdragelsen er omfattet af den praksis, der er omtalt i Ligningsvejledningen, afsnit S.F.2.3.2. jf. SKM2007.153.HR.

Sagsøgte vil derfor være at frifinde.

Det pålægges sagsøger at betale 50.000,00 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte svarende til et passende beløb til advokatudgifter.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

Sagsøgeren HH Holding A/S skal i sagsomkostningen inden 14 dage betale 50.000,00 kr. til sagsøgte.