Sagen vedrører SKAT's bindende svar vedrørende spørgsmål om, hvorvidt udlejning af lokaler kan anses for omfattet af § 6 i lov om almene boliger, således at udlejningen ikke får skattemæssige konsekvenser for boligorganisationen, jf. selskabsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Landsskatterettens afgørelse

Klageren har stillet følgende spørgsmålet om anmodning om bindende svar til SKAT:

"Er SKAT enig i, at boligselskabets udlejning af ovennævnte lokaler er omfattet af boligorganisationens hovedformål, jf. § 6 i "Lov om almene boliger", og dermed kan udlejes til kommunen, uden at dette får skattemæssige konsekvenser for boligorganisationen?"

SKAT har besvaret spørgsmålet med: Nej.

Landsskatteretten ændrer besvarelsen til: Ja.

Sagens oplysninger

Selskabet har til formål at opføre, udleje, administrere, vedligeholde mv. støttet boligbyggeri i overensstemmelse med reglerne i lov om almene boliger (herefter almenboligloven) mv. Bl.a. ejer og udlejer selskabet ejendomme til en kommune til brug for flere bofællesskaber, som drives af kommunen. Målgruppen i bofællesskaberne er personer med psykiske funktionsnedsættelser i større eller mindre grad, der har behov for pædagogisk støtte for at klare almindelig daglig levevis og kunne fungere i en social sammenhæng.

Bofællesskaberne er indrettet med fælleslokaler, der anvendes af beboerne i deres daglige gøremål. Lederen af bofællesskaberne har oplyst, at et begrænset område af disse fællesarealer, svarende til et lille kontor og et personaletoilet, anvendes af de faste socialpædagoger, der er ansat i bofællesskabet. Servicearealerne anvendes alene i direkte sammenhæng med de beboere, der er på stedet. Lokalerne anvendes nærmere til administration, herunder journalføring, handleplaner, planlægning af aktiviteter, ferie mv., støtte og hjælp omkring beboernes økonomi, kontakt til pårørende, arbejdspladser og behandlere mv.

Selskabet påtænker nu at formalisere udlejningen af de pågældende administrations lokaler til kommunen, der hidtil vederlagsfrit har benyttet lokalerne til at betjene beboerne i bofællesskaberne.

Skattecentrets afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmålet til bindende svar med: Nej. Udlejningen af arealer beliggende i tilknytning til bofællesskaberne til kommunens overvejende brug til betjening af beboerne er ikke anset for omfattet af hovedformålet i lov om almene boliger § 6, stk. 1.

I henhold til § 6, stk. 2, kan boligorganisationerne udføre aktiviteter, som har en naturlig tilknytning til boligerne og administration af disse, såkaldte sideaktiviteter. Den omhandlede sideaktivitet falder imidlertid ikke ind under de nævnte erhverv i pkt. 3 i vejledning om sideaktivitet i almene boligorganisationer mv., hvor der som eksempler er nævnt butikker og serviceerhverv som for eksempel læger og tandlæger.

Udlejningen af lokaler til kommunen kan ikke anses for omfattet af de liberale erhverv, der er nævnt i pkt. 3.1.1 i vejledningen. Udlejningen af lokalerne i tilknytning til bofællesskaberne vil således være skattepligtig for selskabet i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6.

Klagerens påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at udlejningen anses for omfattet af § 6, stk. 2, i almenboligloven, og subsidiært § 6, stk. 1, således at udlejningen ikke får skattemæssige konsekvenser for boligorganisationen, jf. selskabsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Det fremgår af selskabsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6, at almene boligorganisationer er skattefritaget af indtægter fra udlejning til andet end boligformål, såfremt udlejningsaktiviteten enten er omfattet af boligorganisationens hovedformål eller er omfattet af § 6, stk. 2, i lov om almene boliger.

Derudover kan en almen boligorganisation udover sit formål udføre aktiviteter, som er i nær tilknytning til boligerne og administration af disse, jf. lovens § 6, stk. 2. Disse aktiviteter kaldes sideaktiviteter. Til fortolkning af, hvilke aktiviteter der kan anses for at være sideaktiviteter efter § 6, stk. 2, kan bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer mv. samt vejledning om sideaktiviteter i almene boligorganisationer lægges til grund.

Såvel vejledningen som bekendtgørelsen er bygget op omkring en positivliste. Ifølge bekendtgørelsens § 10, stk. 2, kan en boligorganisation administrere opførelse og drift af servicearealer. Servicearealer er arealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig. Servicearealet skal indrettes i umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger med det formål at betjene beboerne i disse boliger, jf. vejledningens pkt. 3.7.2. Der er henvist til bestemmelsens ordlyd.

Kommunen anvender de lejede lokaler til udførelse af de service- og plejefunktioner, der er forbundet med driften af et bofællesskab. Kommunens ansatte anvender bl.a. lokalerne til service- og omsorgsopgaver, der ikke kan udføres i beboernes selvstændige boliger. Derudover er der til lokalerne knyttet et personaletoilet.

Det fremgår af pkt. 3.7.2 i vejledningen, at selskabet skal sikre sig dækning for de omkostninger, der er forbundet med bygningsdriften. I denne sag sikres dette gennem den husleje, kommunen skal betale i henhold til lejekontrakten med selskabet. Selskabet fører selvstændigt regnskab for udlejningen.

Lokalerne er beliggende på de samme adresser som bofællesskabet og således placeret i umiddelbar tilknytning til ældreboligerne.

SKAT har henvist til eksempler på erhvervsaftaler omfattet af vejledningens pkt. 3.1.1. Den konkrete sag omhandler imidlertid ikke erhvervsaftaler, men derimod servicearealer som omfattet af bekendtgørelsens § 10, stk. 2, hvilket også fremgår tydeligt af selskabets oprindelige anmodning om bindende svar.

Af vejledningens pkt. 3.7.2 kan endvidere direkte udledes, at såfremt udlejningen opfylder de i pkt. 3.7.2 nævnte krav, har den pågældende afdeling ikke status som en sideaktivitetsafdeling, men som en almindelig, almen afdeling. Dette betyder, at udlejningsaktiviteten er omfattet af den almene boligorganisations hovedaktivitet, og udlejningen vil derfor være omfattet af lov om almene boliger § 6, stk. 1, med det resultat, at udlejningen tillige bliver skattefri i henhold til selskabsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af selskabsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6, at almene boligforeninger er undtaget fra skattepligten i § 1, for så vidt indtægterne ifølge vedtægterne udelukkende kan anvendes til fremme af alment boligbyggeri og lignende. Betingelserne for skattefritagelse er opfyldt, selvom boligorganisationen udlejer til andet end boligformål, hvis dette er omfattet af boligorganisationens hovedformål eller er omfattet af § 6, stk. 2, i almenboligloven pr. 31. december 2005 (såkaldte sideaktiviteter).

Det følger af almenboliglovens § 6, stk. 1, at en almen boligorganisations hovedformål er at opføre, udleje, administrere, vedligeholde mv. støttet boligbyggeri med tilhørende fællesfaciliteter. Af § 6, stk. 2, i lovbekendtgørelse nr. 610 af 21. juni 2005 om almene boliger, der svarer til den nugældende bestemmelse fremgår, at boligorganisationen udover sit hovedformål efter stk. 1 kan udføre aktiviteter, der har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse, eller som er baseret på den viden, boligorganisationen har oparbejdet gennem sin virksomhed (sideaktiviteter).

Idet det lægges til grund, at udlejningen af bygninger til brug for bofællesskaberne er omfattet af almenboliglovens § 6, stk. 1, må den påtænkte udlejning af administrationslokaler bestående af et kontor samt personaletoilet, der udgør en mindre andel af fællesfaciliteterne for bofællesskaberne til kommune, der driver bofællesskaberne, tillige anses for en sådan aktivitet, der er omfattet af almenboliglovens § 6. Der er herved særligt lagt vægt på, at der er tale om udlejning af administrationslokaler til kommunale servicefunktioner i forbindelse med den daglige varetagelse af arbejde med og pleje af bofællesskabets beboere, der efter det oplyste er særligt plejekrævende, herunder ved udarbejdelse af handlingsplaner for beboerne, planlægning af aktiviteter, etablering af kontakt til behandlere mv. Udlejningen får således ikke konsekvenser for skattefritagelsen efter § 3, stk. 1, nr. 6, i selskabsskatteloven.

Det bindende svar ændres derfor til: Ja.