Indhold

Afsnittet handler om tilbehør til fast ejendom efter tinglysningslovens § 37 og § 37 a.

Afsnittet indeholder:

• Indledning
• Anvendelsesområdet
• Landbrugsejendomme efter tinglysningslovens § 37
• Manglende opfyldelse af betingelserne efter tinglysningslovens § 37
• Surrogater af tilbehør efter tinglysningslovens § 37
• Tilbehør efter tinglysningslovens § 37 a
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Indledning

Når en fast ejendom varigt er indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje, omfatter tinglyst pantebrev i ejendommen, når intet andet er aftalt, også det dertil hørende driftsinventar og driftsmateriel - herunder maskiner og tekniske anlæg af enhver art. Det samme gælder ved landejendomme, hvor den til ejendommen hørende besætning, gødning, afgrøder og andre frembringelser, for så vidt de ikke udskilles ifølge en regelmæssig drift af den pågældende ejendom, også er omfattet af tinglyst pantebrev. Se tinglysningslovens § 37.

Tinglysningslovens § 37 gælder, når følgende betingelser alle er opfyldt:

• Skyldneren er ejer af ejendommen
• Skyldneren er ejer af driftsinventaret og driftsmidlerne
• Den faste ejendom er varigt indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje.

Bemærk

En vigtig begrænsning i anvendelsen af tinglysningsloven § 37 følger af, at panteretten, selv om det ikke er nævnt i bestemmelsen, kun omfatter tilbehøret, hvis dette tilhører ejendommens ejer. Hvis skyldneren driver erhvervsvirksomhed fra lejede lokaler, men ejer driftsinventaret, falder dette derfor ikke ind under tinglysningslovens § 37.

Anvendelsesområdet

Anvendelsesområdet for tinglysningslovens § 37 gennemgås nærmere nedenfor.

Fast ejendom

Bestemmelsen omfatter alle erhvervsejendomme. Der lægges vægt på, om der er tale om en erhvervsvirksomhed, og ikke om grunden er bebygget, eller om virksomheden har hjemme i en bygning på lejet grund.

Driftsmidler, der anvendes i en bygning på lejet grund, er derfor tilbehør, der er omfattet af tinglysningslovens § 37.

Varigt indrettet

Ejendommen skal være varigt indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje.

Der stilles ikke krav om en bygningsindretning (som eksempel kan nævnes campingpladser, sten- og kalkbrud mv.). Erhvervsformålet skal blot give sig til kende i kraft af varige ejendomsindretninger.

I reglen vil indretningen dog fremgå af særlige bygningsforanstaltninger. Det er ikke tilstrækkeligt, at bygningen rent faktisk bruges til erhverv, hvis dette ikke viser sig gennem indretningen. Det behøver dog ikke nødvendigvis vise sig i bygningens ydre. Den varige indretning kan ligge i lokalernes indretning, herunder anbringelse af særligt inventar, der kan tjene ejendommens faktiske anvendelse gennem længere tid.

Det er ikke afgørende, om virksomheden på udlægstidspunktet er færdigetableret i bygningerne. Hvis virksomheden er under etablering, og hvis der er en igangværende indretning af lokaler mv., er driftsmidlerne omfattet af ejendommens pant. Dette er under forudsætning af, at den endelige varige indretning ikke kun har et minimalt omfang. Der må heller ikke være tale om foreløbige eller forsøgsmæssige foranstaltninger.

Det er heller ikke noget krav, at hele ejendommen er varigt indrettet med henblik på en særlig erhvervsvirksomhed, men erhvervsvirksomheden skal være væsentlig for den samlede ejendom.

Panteretten omfatter kun det løsøre, som er tilbehør til netop den erhvervsvirksomhed, som ejendommen er indrettet til. Se tinglysningslovens § 37.

Særlig erhvervsvirksomhed

Der ligger ikke nogen begrænsning af erhvervets art i udtrykket "særlig erhvervsvirksomhed". Det har derimod betydning, hvilken art erhverv ejendommen er indrettet til.

Det er nemlig kun driftsmidler og driftsinventar af den art, der anvendes i den pågældende virksomhed, der er omfattet af tinglysningslovens § 37.

Driftsmateriel og -inventar, der hører til en anden art virksomhed, der drives fra samme ejendom, omfattes ikke, medmindre ejendommen er indrettet til begge arter af erhverv, fx landbrug og maskinstation.

Det vil dog altid være naturligt, at der er knyttet kontor og eventuelt kantine til en virksomhed, hvorfor kontorinventar og kantineinventar altid er omfattet af ejendommens pant.

Det er uden betydning, om den pågældende virksomhed er kommet i gang eller midlertidigt er ude af drift.

Omfattet af tinglyst pantebrev

Tinglysningslovens § 37 omfatter også udlæg i fast ejendom, selvom den kun nævner tinglyste pantebreve. Tinglyst udlæg i fast ejendom omfatter også tilbehør efter tinglysningslovens § 37, medmindre det udtrykkeligt angives, at der ikke ønskes udlæg i tilhørende driftsinventar. Se retsplejelovens § 518, stk. 2.

Driftsinventar og driftsmateriel

Der kan ikke gives nogen detaljeret opremsning af, hvilke driftsmidler og hvilket driftsinventar der hører under tinglysningslovens § 37, men betingelsen for, at det hører under tinglysningslovens § 37, er, at materiel og inventar tjener til virksomhedens drift.

Biler

Panteretten i tilbehør efter tinglysningslovens § 37 omfatter ikke biler mv., som er omfattet af reglerne om tinglysning af rettigheder i bilbogen. Se tinglysningslovens § 37, stk. 3 og § 42 c.

Løsøret skal danne egentligt grundlag for driften 

Løsøret skal anvendes i forbindelse med forarbejdning, produktion, distribution og lignende og skal danne det egentlige grundlag for virksomhedens drift.

Det betyder, at overskydende materiel, der ikke med rimelighed kan benyttes i driften, falder uden for tinglysningslovens § 37. Det antages fx, at hvis en landbrugsbedrift har flere traktorer eller mejetærskere, end der er brug for, er de overskydende eksemplarer ikke omfattet af tinglysningslovens § 37.

Det forhold, at en løsøregenstand synes større eller dyrere, end virksomheden har behov for, betyder ikke, at genstanden falder uden for tinglysningslovens § 37. Kun hvor løsøregenstandens værdi står i et helt urimeligt forhold til virksomheden og genstandens anvendelse i virksomheden, kan der blive tale om, at den ikke er omfattet af tinglysningslovens § 37.

Selv om en løsøregenstand kun anvendes lejlighedsvist eller sæsonbestemt, eller der i en periode ikke er brug for den i driften, falder den dog alligevel ind under tinglysningslovens § 37.

Personlige brugsgenstande er ikke omfattet af tinglysningslovens § 37

Genstande, der anvendes i virksomheden, men som ikke kan siges at være naturlige i forbindelse med driften, falder uden for tinglysningslovens § 37. Herunder hører fx kunst- og udsmykningsgenstande, der er erhvervet af virksomheden, men som kun tjener til udsmykning af virksomhedens lokaler og ikke står i naturlig sammenhæng med driften.

Rullende driftsmateriel

Rullende driftsmateriel falder i princippet også ind under tinglysningslovens § 37. Kørende materiel såsom:

• Trucks
• Traktorer
• Diverse maskiner til jordarbejde
• Mejetærskere mv.

er omfattet af begrebet "driftsmateriel" i tinglysningslovens § 37.

I ældre retspraksis blev det lagt til grund, at der kun krævedes et tilhørsforhold til erhvervsvirksomheden, men derimod ikke en stedlig tilknytning til den faste ejendom, så transportmidler og andet "rullende materiel" generelt blev anset for omfattet af tilbehørspantet efter tinglysningslovens § 37. I praksis er det dog fastslået, at der også kræves en vis stedlig tilknytning til den faste ejendom. Se UfR 1980.178 HR.

Motorkøretøjer

Motorkøretøjer (biler mv.) anskaffet efter den 1. juni 1993 er derimod ikke omfattet af tinglysningslovens § 37. Se tinglysningslovens § 37, stk. 3.

Varelager mv.

En betingelse for at løsøre mv. falder ind under tinglysningslovens § 37, er, at det har en mere varig tilknytning til virksomheden. Derfor kan salgsvarer, råvarer, halvfabrikata og lignende aldrig høre under tinglysningslovens § 37.

Udstyr og løsøre, der anvendes til udlejning, sidestilles med varelager. Det medfører, at der kan foretages udlæg heri, fordi sådant udstyr mv. ikke er omfattet af tinglysningslovens § 37 og dermed heller ikke af kravet om samtykke i retsplejelovens § 510, stk. 1.

Bryggeriers emballager i form af kasser og flasker er dog altid omfattet af tinglysningslovens § 37, uanset at disse emballagegenstande periodevis ikke har den stedlige tilknytning til virksomheden, fordi de kun befinder sig hos virksomheden til påfyldning mv.

Særskilt finansiering af driftsinventar og driftsmateriel

Tinglysningslovens § 37 hindrer ikke, at tredjemand erhverver rettigheder i løsøre, der af ejeren anskaffes til ejendommen. Der er i tinglysningslovens § 37 åbnet mulighed for en sådan særskilt finansiering af driftsmateriel og driftsinventar. Der kan være tale om, at tredjemand har rettigheder i form af ejendomsforbehold, løsørepantsætning eller leje-/leasingkontrakter.

Muligheden for etablering af tredjemandsrettigheder er nødvendig af hensyn til virksomhedens anskaffelse af nye driftsmidler eller nyt driftsinventar.

Betingelsen for, at ejendommens panthavere og udlægshavere skal respektere denne form for tredjemandsrettigheder, er, at rettigheden skal være stiftet eller forbeholdt senest på det tidspunkt, hvor løsøret indgår i virksomheden som driftsmateriel eller driftsinventar.

Et ejendomsforbehold og en løsørepanteret kan dog formentlig etableres i umiddelbar tilknytning til anskaffelsen. Dette må i hvert fald gælde, når der ved udløbet af en aftalt og normal prøvetid (efter overgivelse på prøve) indgås en købsaftale eller en pantsætningsaftale om den pågældende genstand.

Det samme må formentlig gælde, hvis sælgeren i kraft af et kontantforbehold i forhold til køberens almindelige kreditorer havde ret til at tage tingen tilbage, men i stedet indgår en ny aftale om ejendomsforbehold, eller der til sikkerhed for sælgeren eller en financier oprettes et løsørepantebrev med pant i genstanden. Det bør være uden betydning, om et løsørepantebrev er udstedt og tinglyst, før genstanden føres ind på ejendommen, når blot pantsætningsaftalen er gyldig mellem parterne og kan bevises.

I det omfang der opstår friværdi i et sådant løsøre i takt med, at restgæld betales, bliver friværdien omfattet af tinglysningslovens § 37, så friværdien altid indgår i ejendommens pant. Der kan derfor ikke foretages særskilt udlæg i sådant løsøre eller i den friværdi, der efterhånden opstår heri.

Landbrugsejendomme efter tinglysningslovens § 37

For landbrugsejendomme gælder, at:

• Besætning
• Gødning
• Afgrøder 
• Andre frembringelser

er omfattet af et eventuelt pant i ejendommen, hvis der foreligger en landbrugsbedrift, og hvis produkterne er af den art, der normalt frembringes og sælges af virksomheden. Se tinglysningslovens § 37.

Dog kan der foretages udlæg i produkter, der er afsætningsklare, dvs. at produkterne er udskilt med henblik på salg.

Besætning

For at dyr kan være omfattet af tinglysningslovens § 37, kræves der efter den sædvanlige opfattelse, at de enten er avlsdyr eller hører til i driften af landbruget, og at de er landbrugsdyr i traditionel forstand. Rideheste og andre dyr, der anvendes til fritidsformål, er derfor ikke omfattet af tinglysningslovens § 37.

En yderligere betingelse er, at dyrene skal være af væsentlig betydning for landbrugets drift og for ejendommen.

Gødning, afgrøder og andre frembringelser

Der sigtes umiddelbart kun på selve driften af landbruget og på resultaterne af driften.

Den gødning, der er omfattet af tinglysningslovens § 37, er den gødning, der skal anvendes ved drift af ejendommens jorder.

Begrebet afgrøder omfatter umiddelbart kun resultatet af landbrugsdriften, dvs. både avl på roden og indhøstet avl og afgrøder, men derimod ikke leveringsrettigheder til fx kartoffelmelsfabrik eller sukkerfabrik mv. Ejendomspanthaverne skal derfor respektere fx sukkerroefabrikkens ret til at kræve levering af sukkerroehøsten til dækning af sukkerroefabrikkens udlæg til:

• Frø
• Gødning
• Forskud
• Fragt.

Når levering har fundet sted, udgår afgrøden af panteretten efter tinglysningslovens § 37, og ejendomspanthaverne får umiddelbart ingen ret over landmandens tilgodehavende efter afregning.

Udskillelse som led i regelmæssig drift

Ved udskillelse som led i regelmæssig drift forstås, at salget er en driftsøkonomisk disposition, eller at det er et led i en omlægning af driften.

Med hensyn til omlægning af driften opstår dilemmaet, om der foreligger vanrøgt eller en lovlig udskillelse. Se pantebrevsformularernes sædvanlige vanrøgtsregel. Der må under alle omstændigheder indrømmes pantsætteren et vist spillerum ved afgørelsen af, hvad driftsøkonomiske hensyn tilsiger.

Sker udskillelsen kun for at forbedre likviditeten eller af finansieringshensyn, er udskillelsen ulovlig, medmindre panthaverne har samtykket heri.

Til belysning af problematikken kan nævnes en sag, der handler om kontraktfinansiering af smågrise. En landmand solgte på kontrakt et antal smågrise til slagteriet, men grisene skulle blive på ejendommen til opfedning og senere levering til slagtning. Grisene fandtes ikke at være udskilt som led i en regelmæssig drift af ejendommen, hvorfor de fortsat var omfattet af tinglysningslovens § 37. Se UfR 1986.386 VLR. Se også UfR 1986.332 HR.

En ejendomspanthaver vil i kraft af almindelige passivitetsbetragtninger kunne fortabe sin ret til at påberåbe sig tinglysningslovens § 37, hvis han ikke inden rimelig tid protesterer imod en ulovlig udskillelse, som han har fået kendskab til.

Manglende opfyldelse af betingelserne efter tinglysningslovens § 37

Hvis kravene i tinglysningslovens § 37 om varig indretning til erhvervsvirksomhed eller kravet om, at det skal være almindeligt driftsmateriel, ikke er opfyldt, får det den konsekvens, at panthavere i den faste ejendom ikke har pant i løsøret efter tinglysningslovens § 37.

Dette betyder, at der kan foretages udlæg i løsøret uden hensyn til ejendommens panthavere. Se retsplejelovens § 510, stk. 1.

Er der sket en ulovlig udskillelse fra ejendommen, er konsekvensen, at erhververen af det udskilte kan pålægges at tilbagelevere eller erstatte det udskilte. Se UfR 1986.332 HD. Det kræver dog, at der er handlet forsætligt eller groft uagtsomt, fx i forbindelse med "afklædning" af en landbrugsejendom. Panthaveren kan også ved passivitet fortabe sit krav mod erhververen.

Surrogater af tilbehør efter tinglysningslovens § 37

Tinglyst pant i fast ejendom omfatter uden særlig aftale også ejendommens og tilbehørets eventuelle forsikringssummer. Det gælder formentlig både almindelige erstatninger og ekspropriationserstatninger. Se tinglysningslovens § 37, stk. 2.

Derimod omfatter tinglysningslovens § 37 ikke salgssummer for afhændede løsøregenstande, overskud, bonus, efterbetalinger mv. Se fx TfS 1992.448 VLK, hvor betaling for salg af mælkekvoter ikke var omfattet af tinglysningslovens § 37. Sådanne fordringer kan gøres til genstand for udlæg eller transport.

Tilbehør efter tinglysningslovens § 37 a

Når der sker sampantsætning af flere forbundne faste ejendomme, der ejes af en erhvervsmæssig udbyder af elektroniske kommunikationsnet eller -tjenester eller en energi- eller vandforsyningsvirksomhed, omfatter et tinglyst pantebrev, hvis det er aftalt, også driftsinventar og driftsmateriel, der forbinder de pantsatte faste ejendomme. Det er en betingelse, at driften af to eller flere af ejendommene forudsætter, at de er forbundet med rør, kabler eller lignende. Driftsinventaret og driftsmateriellet kan udskilles som led i en regelmæssig drift af ejendommene på samme måde, som efter tinglysningslovens § 37. Se tinglysningslovens § 37 a, stk. 1.

Panteretten omfatter tillige, når intet andet er aftalt, det pantsattes forsikringssummer. Se tinglysningslovens § 37 a, stk. 2.        

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteret
UfR 1980.178 HR	Dommen fastslår, at "rullende materiel" kræver en vis stedlig tilknytning til den faste ejendom for at være omfattet af pantet efter tinglysningslovens § 37.	Om "rullende materiel" er omfattet af tinglysningslovens § 37.
UfR 1986.332 HR	En gårdejer, hvis drift af gården var lagt an på svineavl, gav en mølle og en sparekasse transporter på slagteriafregninger og solgte i løbet af få måneder sine svin til slagteriet uden at købe nye dyr. Dyrene var ikke udskilt som led i regelmæssig drift efter tinglysningslovens § 37.	Om "udskillelse som led i regelmæssig drift".
Landsretten
►FM 2022.106 ØLK◄	►Fogedretten foretog den 23. marts 2022 udlæg i ejendommen A, tilhørende B, på vegne af C. På retsmødet den 23. marts 2022 var B og C enige om, at en etiketteringsmaskine, der stod på A, var omfattet af pantet. B protesterede under tvangsauktionen over, at etiketteringsmaskinen skulle være omfattet af tinglysningslovens § 37. Fogedretten afsagde kendelse om, at maskinen var omfattet af tinglysningslovens § 37. Landsretten ændrede afgørelsen og anførte, at etiketteringsmaskinen ikke var nagelfast. Maskinen var derfor ikke omfattet af tinglysningslovens § 37, og medfulgte ikke på tvangsauktionen.◄	►Etiketteringsmaskine, der ikke var nagelfast, var ikke omfattet af ejendommen i medfør af tinglysningslovens § 37.◄
TfS 1992.448 VLR	Betaling for salg af mælkekvoter var ikke omfattet af tinglysningslovens § 37.	Bemærk: Mælkekvote- ordningen er efter bkg nr. 432 af 30. april 2014 ophørt den 31. marts 2015
UfR 1986.386 VLR	En landmand havde solgt nogle smågrise til et slagteri, men grisene skulle forblive på landbruget til senere levering til slagteriet. Dommen fastslår, at grisene ikke var udskilt som led i regelmæssig drift, og derfor fortsat var omfattet af pantet efter tinglysningslovens § 37.	Om "udskillelse som led i regelmæssig drift".