Indhold

Dette afsnit handler om udlæg i fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

• Skyldners påvisningsret
• Sikringsakt
• Legitimationsvirkning
• Økonomisk værdi
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Hvis en skyldner ejer fast ejendom, kan der foretages udlæg i den. Se retsplejelovens § 508.

Skyldners påvisningsret

En skyldner kan ikke forlange, at der skal foretages udlæg i fast ejendom, hvis denne ejer andre aktiver, hvor der kan foretages udlæg. Se retsplejelovens § 517, stk. 3. Det skyldes, at fast ejendom er vanskelig og ofte omkostningskrævende at tvangsrealisere, ligesom en fast ejendom desuden kan være overbehæftet. Efter ordlyden af retsplejelovens § 517, stk. 3, kan skyldner dog godt påvise, at der foretages udlæg i en andelsbolig, fordi der i bestemmelsen kun står anført fast ejendom.

Der kan herske usikkerhed om, hvorvidt en tvangsauktion i det hele taget vil indbringe et provenu til udlægshaveren. Dette gælder ofte, selvom fx en erhvervsejendoms driftsinventar og driftsmidler sælges sammen med ejendommen på tvangsauktion og derfor må forventes at forhøje ejendommens værdi.

Hvis en skyldner har arvet ejendommen eller overtaget den i forbindelse med en skilsmisse, men ikke har fået tinglyst sin ret, kan der alligevel foretages udlæg i ejendommen. Udlægget kan tinglyses, når pantefogeden samtidig fremsender en skifteretsattest eller en bodelingsoverenskomst med anmodning om tinglysning som adkomst.

Skifteretsattesten eller bodelingsoverenskomsten kan vederlagsfrit indhentes hos skifteretten.

Er ejendommen erhvervet på tvangsauktion, uden at auktionsskødet er tinglyst som adkomst, kan man ved at fremsende en udskrift af auktionsbogen fra tvangsauktionen tilsvarende begære denne lyst som adkomst for skyldneren, så udlægget i ejendommen kan tinglyses.

Hvis skyldnerens eneste aktiv er fast ejendom, som viser sig at være overbehæftet, bør det overvejes, hvorvidt der skal foretages udlæg i denne. Bemærk, at det er aktivets værdi på et senere tvangsauktionstidspunkt, der er afgørende for, om der bør foretages udlæg i aktivet. Det kan således tænkes, at værdien af en fast ejendom, der på udlægstidspunktet er overbehæftet, på et senere tidspunkt bliver positiv, fx i trin med afdrag på belåning af ejendommen mv. Se evt. UfR 1997.775 HR vedrørende udlæg i skibsanparter trods negativ værdi, grundet muligheden for at værdien senere ville blive positiv.

Sikringsakt

Udlæg i fast ejendom skal tinglyses for at opnå retsbeskyttelse over for godtroende aftaleerhververe og kreditorers retsforfølgning. Se tinglysningslovens § 1. Tinglysning af udlæg i fast ejendom er dog ikke nødvendigt, når udlægshaveren har pant i ejendommen i henhold til pantebrev, da panteretten, som danner grundlag for udlægget, allerede er tinglyst. Se tinglysningslovens § 13, stk. 1. Tinglysningen sker digitalt i tingbogen over fast ejendom. For hver enkelt ejendom føres et register, der viser:

• Ejendommens matrikelnummer eller matrikelnumre, ejerlavsbetegnelse og beliggenhed
• Det tinglyste ejerforhold for ejendommen
• Tinglyste hæftelser på ejendommen og
• Servitutter, byrder og andre rådighedsindskrænkninger.

Tingbøgerne og akterne i disse er offentligt tilgængelige.

Den aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, skal selv være tinglyst, og aftaleerhververen skal være i god tro, hvorimod en retsforfølgende kreditor ikke behøver at være i god tro.

God tro for aftaleerhververe er i tinglysningsloven defineret ved, at aftaleerhververen ikke kender og ikke ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den utinglyste ret. Se tinglysningslovens § 5. God tro skal for aftaleerhververen være til stede på det tidspunkt, da dennes ret anmeldes til tinglysning.

En panteret, på den plads den har i prioritetsordenen, kan altid opgøres med tillæg af påløbne endnu ikke forfaldne renter. Se tinglysningslovens § 40, stk. 4. Der gælder med andre ord ingen tidsmæssig begrænsning for de påløbne endnu ikke forfaldne renter mv., der derfor kan medtages fuldt ud i opgørelsen.

For de forfaldne renter gælder derimod, at disse kun kan medtages i opgørelsen forud for de efterstående og sideordnede panterettigheder i det omfang, renterne ikke har været forfaldne til betaling i mere end ét år. Har renterne været forfaldne i over ét år, henvises de til sidstepladsen i prioritetsordenen. Se tinglysningslovens § 40, stk. 4.

For ejerpantebreve er retstilstanden, at panthaver som hovedregel ikke har pantesikkerhed ud over den i ejerpantebrevet angivne nominelle hovedstol, men at det mellem panthaver og pantsætter kan være aftalt, at pantesikkerheden successivt skal opskrives med de påløbende renter. Se UfR 1992.978 HR.

Legitimationsvirkning

Når udlægget er tinglyst, kan der ikke rådes over ejendommen til skade for udlægshaver.

Er der tinglyst et ejerpantebrev før et udlæg, er der dog behov for at underrette kreditor ifølge ejerpantebrevet for derved at hindre skyldneren i at udnytte ejerpantebrevet yderligere til skade for udlægshaverens prioritetsstilling (indbrudspant).

Bemærk

Forsikringsselskaberne kan ikke udbetale erstatningssummer til forsikringstager med frigørende virkning, hvis der er tinglyst udlæg i ejendommen. Se forsikringsaftalelovens § 57, stk. 2.

Se også

Se også afsnit G.A.3.2.2.1.3.8.3 Ejerpantebreve - begreb.

Økonomisk værdi

Tvangsauktion over fast ejendom er tidskrævende, kompliceret og forbundet med økonomisk risiko.

Det bør derfor indgå i pantefogedens vurdering, om et udlæg har en økonomisk værdi.

I denne vurdering kan et eller flere af følgende elementer bl.a. indgå:

• Ejendommen står over for salg inden for en rimelig tid, og det skønnes, at der kan fremkomme et provenu
• Der er på sidstepladsen tinglyst et ejerpantebrev, som ikke er fuldt udnyttet
• Der kan på anden måde antages at være reel sikkerhed i ejendommen, fx hvis ejendommens handelsværdi må formodes at ville stige som følge af låneomlægninger.

Udlæg i fast ejendom bør undgås, hvis udlægget ikke skønnes at have nogen økonomisk værdi. Bemærk, at et aktivs økonomiske værdi kan ændre sig på sigt i både positiv og negativ retning.

Der skal ikke betales tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning af retspant (herunder udlæg). Se tinglysningsafgiftslovens § 1, nr. 2.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteret
UfR 1997.775 HR	Fogedretten havde nægtet at foretage udlæg i en række kommanditanparter (skibsanparter m.m.) med henvisning til, at de efter det oplyste havde en negativ værdi. Denne afgørelse blev stadfæstet af landsretten. Under hensyn til anparternes særlige karakter og muligheden for, at værdien senere bliver positiv, fandt Højesteret, at en negativ værdi ikke udgør tilstrækkeligt grundlag for at nægte udlæg, selv om det må antages, at et anpartsbevis, der har en negativ værdi, ikke kan sættes på tvangsauktion.
UfR 1992.978 HR	En panthaver har som hovedregel ikke pantesikkerhed ud over den i ejerpantebrevet angivne nominelle hovedstol. Det kan dog være aftalt mellem panthaver og pantsætter, at pantesikkerheden successivt skal opskrives med de påløbende renter. Panteret for renter ved håndpantsatte ejerpantebreve
Landsret
►FM 2023.83 ØLK◄	►C indgav en anmodning om udlæg til fogedretten. A oplyste på fogedretsmødet den 9. november 2022, at han havde solgt sin andel af ejendommen til B ved købsaftale af 14. august 2022, men at dette endnu ikke var tinglyst på grund af problemer med gældsovertagelse. Fogedretten foretog udlæg med respekt af tredjemands bedre ret. A kærede til landsretten, der stadfæstede afgørelsen og bemærkede, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod retsforfølgning, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1.◄