Spørgsmål

1. Vil en eventuel avance ved salg af ejerlejligheden i Warszawa, Polen være skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven § 8, parcelhusreglen?

Svar

1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har fast bopæl i x-by, Danmark, hvor han bor sammen med sin hustru.

Spørger er selvstændig erhvervsdrivende og yder rådgivning og service. Virksomheden er de seneste år primært udøvet i Polen.

Siden 2004 og indtil 2007 har spørger alene haft midlertidig opholdstilladelse i Polen. I april 2007 blev Spørger tilmeldt folkeregisteret i Warszawa og fik opholdstilladelse indtil 2012.

I 2005 købte Spørger lejligheden beliggende Warszawa. I henhold til regnskabet for 2005 udgjorde kostprisen kr.

Lejligheden er benyttet af Spørger af arbejdsmæssige årsager. Spørger oplyste i anmodningen at lejligheden ikke indgik i virksomhedsordningen. Imidlertid fremgår det af regnskaberne at lejligheden indgår virksomhedsordningen og samtlige udgifterne til lejligheden er tilsyneladende fratrukket i regnskabet. I 2008 er der fratrukket udgifter med teksten "diverse drifts- og kontorudgifter i Polen". I 2007 blev der fratrukket udgifter med teksten Fællesudgifter, varme, el, vand, tlf. Warszawa kontor. Der er ikke nogen andel af udgifterne der er anset for private. Af regnskaberne fremgår endvidere at der fratrækkes en erhvervsmæssig andel af lokaleomkostninger vedr. ejerboligen i x-by.

Der ses ikke selvangivet nogen værdi af den polske lejlighed som grundlag for beregning af ejendomsværdiskat.

Lejligheden i Warszawa er efter det oplyste tinglyst til beboelse men må også anvendes til liberalt erhverv. I opgangen er der også andre lejligheder, hvorfra der drives liberale erhverv.

Der er tale om en 4-værelses lejlighed på m2.

Spørger har oplyst at lejligheden er indrettet som kontor og at han på adressen har registeret virksomheden som en godkendt polsk virksomhed.

Til vurderingen af om lejligheden har karakter af en beboelseslejlighed har Spørger indsendt billeder fra lejligheden. På billederne fremstår Lejligheden som en beboelseslejlighed hvor dog et værelse anvendes til kontor og et til arkiv for virksomheden.

Spørger har oplyst, at arbejdet overvejende udføres ude ved kunderne. Arbejdet omfatter blandt andet rådgivning, tilbud evaluering, rejse forberedelser, rapport skrivninger. Der er ingen ansatte i virksomheden.

Spørger har oplyst at han har anvendt lejligheden følgende antal dage:

2005 - 98 dage,
2006 - 158 dage,
2007 - 239 dage,
2008 - 237 dage,
2009 - 258 dage

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger finder lejligheden er anvendt af ham til beboelse i et sådan omfang at evt. avance er skattefri iht. parcelhusreglen.

Spørger har som bemærkninger til SKATs indstilling og begrundelse anført, at han ikke mener der er lovhjemmel til at kræve ejendomsskat (ejendomsværdiskat) for udenlandske ejendomme i perioden frem til den 31. december 2008.

Spørger anfører vedr. beskatning ved salg at han opfylder Parcelhusreglens tre hovedbetingelser:

1. Ejendommen skal være en ejerlejlighed
2. Ejendommen skal i ejertiden have tjent til bolig, reel beboelse for ejer
3. Ejendommens grundareal mindre end 1400 m2.

Yderligere finder Spørger, at han opfylder betingelsen i SKM.2007.147.HR og SKM.2007.217. DEP om, at ejendommen i ejer perioden har været anvendt af ejeren af arbejdsmæssige årsager. Det er uden betydning, om Lejligheden er en erhvervsejendom eller om den er i virksomhedsordningen

Spørger mener ikke Lejligheden kan betragtes som en erhvervsejendom. Dette ville kræve registrering i Polen hos KRS - Krajowy Rejestr Sadowy (Erhverv og Selskabsstyrelsen) og Urzad Skarbowy (SKAT) samt en godkendelse af at en beboelseslejlighed anvendes som en erhvervsejendom.

Spørger oplyser at han vedrørende salg af lejligheder der indgår i virksomhedsordningen er blevet rådgivet således fra et revisionsfirma.

Reel beboelse, ejendommen skal i ejertiden have tjent til bolig for mig og til overnatning i forbindelse med arbejdsmæssige og erhvervsmæssige aktiviteter = skattefrit salg.

Forældre køb, udlejning, SKM.2006.719.SR, etc., udelukker ikke en anvendelse af virksomhedsordningen og skattefrit salg når ejendommen i ejertiden har tjent til bolig for ejeren.

Spørger oplyser videre at hans virksomhed blev registreret hos Erhverv og Selskabsstyrelsen i Danmark i 1989 med navn . Virksomhedsordningen. Drifts og kontor udgifter globalt er skattemæssigt og regnskabsmæssige udgifter forbundet med indkomst erhvervelsen i virksomheden.

Spørger anføre endelig at en erhvervsmæssig anvendelse af lejligheden i Warszawa, ville bl.a. kræve følgende:

• En overholdelse af dobbeltbeskatningsaftalen mellem Polen og Danmark samt EU direktiver.
• Oprettelse af en repræsentation, et salgskontor eller en filial af registreret i Danmark af virksomheden i lejligheden.
• Dette kræver ligesom i Danmark, en registrering hos Polens Erhverv og Selskabsstyrelse - KRS.

På den baggrund konkluder Spørger at Lejligheden i Warszawa har tjent og tjener som egen bolig for ham.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

I ejendomsavancebeskatningslovens § 1 fastslås, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Udgangspunktet om, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er skattepligtig, fraviges ved den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 stk. 1.:

"§ 8. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt
1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse...."

I henhold til virksomhedsordningen kan aktiver der anvendes privat ikke medtages i ordningen. Virksomhedsskattelovens § 1 stk. 3 åbner dog op for at fast ejendom, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, kan indgår i virksomheden med den erhvervsmæssige del af ejendommen, hvor der foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige, og på den øvrige ejendom.

Virksomhedsskattelovens § 1 stk. 3

"§ 1. [............]

Stk. 3. Aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, indgår ikke i den selvstændige erhvervsvirksomhed. Dog indgår i virksomheden den erhvervsmæssige del af en ejendom, hvor der foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige, og på den øvrige ejendom. Ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8, indgår i virksomheden med den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for ejere. Anskaffelsessummen for ombygning, forbedringer m.v. af den erhvervsmæssige del af sådanne ejendomme indgår ligeledes i virksomheden. Biler og multimedier...".

Ejendomsværdiskatteloven

§ 1. Af boligværdien af egen ejendom som nævnt i § 4, betaler ejeren ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af denne lov.
..."

"§4 Ejendomsværdiskatten omfatter:
1) Ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed.
2).........
.........
11) Ejendomme af den i nr. 1-5, 9 og 10 nævnte art, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland."

Med virkning fra den 1. januar 2009 blev ejendomsværdiskattelovens regler ændret for, at tilpasse lovens bestemmelser om beskatning af fast ejendom beliggende i udlandet til EU-retten efter dommen i Jäger-sagen. Ændringen vedrører hvilken værdi der skal anvendes som grundlag for ejendomsværdiskat af udenlandske ejendomme.

Praksis

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det fremgår ikke af lovbestemmelserne, om en ejer på samme tid kan have to ejendomme, der tjener til bolig for ejeren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Det fremgår af Skatteministeriets kommentar, jf. SKM 2007.217 DEP, at det i særlige situationer er muligt for en skatteyder at sælge en supplerende ejendom skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det beror på en konkret vurdering af samtlige de foreliggende omstændigheder, hvorvidt det kan sandsynliggøres, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren af arbejdsmæssige årsager, og om boligkravet i ejendomsavancebeskatningsloven dermed er opfyldt.

I henhold til fast praksis, anses udgifter til egen bolig for at være en privat udgift og værdien af egen bolig har, siden statsskattelovens tilblivelse, tværtimod været et beskatningsgrundlag, nu i form af ejendomsværdiskatten.

Det ses af praksis, at i tilfælde hvor skatteydere har anset en ejendom for at være erhvervsmæssig og har fratrukket udgifterne mv. omfattes ejendommen ikke af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavance- beskatningslovens § 8. Sådanne ejendomme der er behandlede som udelukkende erhvervsmæssige kan ikke antages at have tjent til bolig for ejeren eller for så vidt angår sommerhuse - at have været anvend til privat formål.

SKM2009.547.BR

Sagen drejede sig om, en skatteyder, der i 1996 erhvervede en erhvervslejlighed, som blev solgt i 2002 med fortjeneste. Skatteyderen mente, at den opnåede avance ved salget var skattefri, idet ejerlejligheden primært havde været anvendt til beboelse. Byretten fandt, at avancen var skattepligtig, idet skatteyderen og hendes ægtefælle havde bopæl på en anden bopæl, hvor parret var tilmeldt folkeregisteret, og hvor der var foretaget befordringsfradrag mellem denne bopæl og arbejdspladsen i København. Der blev tillige lagt vægt på, at udgifterne til driften af ejerlejligheden, herunder fællesudgifter, ejendomsskatter, forsikringspræmie samt udgifter til vand, varme og el, var fratrukket som driftsomkostninger i den virksomhed, som skatteyderen drev i erhvervslejligheden. Den omstændighed, at skatteyderen normalt overnattede i ejerlejligheden fra mandag til fredag kunne ikke føre til et andet resultat. Skatteministeriet blev herefter frifundet.

SKM2010.267.VLR

Ejendomsavance - parcelhusreglen - sommerhus - benyttelse i ejerperiode - stor udlejningsintensitet

Landsretten fandt ikke, at appellanten havde godtgjort, at han reelt benyttede sommerhuset til privat formål i en del af den periode, han ejede sommerhuset, hvorfor landsretten stadfæstede byrettens dom, hvorefter appellanten skulle beskattes af avancen ved salget af sommerhuset. Landsretten lagde til grund, at appellanten ikke ændrede sin benyttelse af sommerhuset, efter at lejeindtægten for udlejningen af sommerhuset overgik fra beskatning efter virksomhedsordningen, der udelukker privat anvendelse, til beskatning efter ligningsloven § 15 O, der tillader privat anvendelse. Landsretten lagde vægt på, at sommerhuset indgik i appellantens udlejningsvirksomhed, og at appellanten i samme periode havde ejet andre sommerhuse i samme område. Disse andre huse var også blevet udlejet, og tre af dem var allerede blevet solgt skattefrit efter sommerhusreglen, da det i sagen omhandlede sommerhus blev solgt.

Spørger henviser til at Skatterådet i afgørelse offentliggjort i SKM2006.719.SR har svaret ja til at en erhvervsejerlejlighed i København kan anvendes til overnatning i forbindelse med øvrige erhvervsmæs- sige aktiviteter i København uden at det medfører ejendomsværdibeskatning og uden at det afskærer skatteyder fra at lejligheden kan indgå i virksomhedsordningen. Afgørelsen er imidlertid ikke relevant for besvarelsen af Spørgers spørgsmål, da den ikke vedrører hvorvidt lejligheden opfylder betingelserne for, at kunne sælges skattefrit.

Begrundelse

I henhold til fast praksis anses udgifter til egen bolig for at være en privat udgift og værdien af egen bolig har siden statsskattelovens tilblivelse tværtimod været et beskatningsgrundlag, nu i form af ejendomsværdiskatten.

SKAT konstaterer, at Spørger skattemæssigt og regnskabsmæssigt har anset Lejligheden for at være en erhvervsejendom. Lejligheden indgår i virksomhedsordningen og alle driftsudgifter er tilsyneladende fratrukket. Spørger har endvidere ikke selvangivet Lejligheden som grundlag for ejendomsværdiskat.

SKAT finder på den baggrund at Lejligheden ikke kan anses for at have tjent som egen bolig for Spørger. Der er ved vurderingen lagt vægt på at Spørger, i sine selvangivelser må anses for at have tilkendegivet, at anvendelse af lejligheden udelukkende har været erhvervsmæssig.

Det indstilles derfor at spørgsmålet besvares benægtende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.