Kan spørger sælge ejerlejlighed L skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2?

Svar

Se SKATs indstilling og begrundelse.

I april 1998 købte spørger ejerlejlighed L. Det er en ejerlejlighed til erhvervsmæssig benyttelse beliggende i et baghus til ejendommen E. Lejligheden er på 52 m2 fordelt på to plan. Der er ikke bopælspligt på ejendommen.

Lejligheden er erhvervet som fritidsbolig, og har siden erhvervelsen været anvendt som fritidsbolig.

Spørger og ægtefælle er begge pensionister, og ingen af dem driver eller har drevet erhvervsvirksomhed, siden lejligheden blev erhvervet.

Lejligheden har på intet tidspunkt i spørgers ejertid været anvendt til erhverv, ligesom lejligheden heller ikke har været udlejet.

Ejendommen er vurderet som "ejerlejlighed med forretning", hvilket også var tilfældet på erhvervelsestidspunktet. Spørger har siden erhvervelsen betalt ejendomsværdiskat af hele ejendommen.

Det fremgår ikke af skødet, at spørger købte ejendommen til fritidsbrug. Dette skyldtes, at spørger og dennes advokat ikke var bekendt med vigtigheden af denne oplysning. En række andre forhold viser imidlertid, at ejendommen blev købt som sommerbolig og ikke som erhvervsejendom.

Spørger har i flere år betalt ejendomsværdiskat. Som det fremgår af ejendomsværdiskattelovens §§ 1 og 3, skal der kun betales ejendomsværdiskat af beboelsesejendomme, da det er boligværdien af egen ejendom, som ønskes beskattet.

Der er vedlagt et brev fra SKAT, hvoraf det fremgår at betalingen af ejendomsværdiskatten sker som en årlig ændring af skatteansættelsen. Sådan er betalingen foregået i alle årene. I relation til ejendomsværdiskat har SKAT således indtil nu betragtet ejendommen som et sommerhus.

I forbindelse med købet af ejendommen blev der endvidere lavet et huseftersyn (tilstandsrapport). Lovgivningen vedrørende tilstandsrapporter fastslår, at det kun er lovpligtigt at udarbejde tilstandsrapporter for boliger, der anvendes til beboelse. Det er højst usædvanligt, at der udarbejdes tilstandsrapporter for erhvervsejendomme. Dette er efter vores opfattelse en kraftig indikation af, at ejendommen ikke blev købt til erhverv, men til sommerbolig.

Repræsentanten har oplyst, at han ikke er enig i SKATs udkast til sagsfremstilling.

Det er repræsentantens opfattelse, at det stillede spørgsmål på grundlag af de foreliggende oplysninger allerede nu kan besvares med et ja. Repræsentanten mener, at da det fremgår af skatteforvaltningsloven, at det bindende svar bortfalder, hvis de forhold der ligger til grund for svaret ændres, er det ikke nødvendigt at afvente afståelsen af ejendommen for at kunne besvare spørgsmålet.  

Ejendomsværdiskat påhviler personer, der ejer fast ejendom i Danmark. Dette fremgår af ejendomsværdiskattelovens (EVSL) § 2. Det følger af EVSL § 4, at der betales ejendomsværdiskat af ejerlejligheder, en- og tofamiliehuse, landbrugsejendomme m.fl. og der betales ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der vedrører ejerens bolig. Skatten beregnes ud fra ejendommens værdi, der er fastsat ved den offentlige ejendomsvurdering.

Hvad angår sommerboliger, betales der ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerboligen til disposition, selv om der ikke gøres brug af boligretten og selv om sommerboligen ikke anvendes hele året. Der regnes således med en 12 måneders benyttelse af sommerboligen, uanset manglende mulighed for at anvende sommerboligen hele året. Ved manglende mulighed for anvendelse af boligen som følge af forbud eller lignende, tages der hensyn hertil ved ejendomsvurderingen.

Der betales således ejendomsværdiskat af helårsbolig og sommerbolig efter samme regler.

I nærværende sag har skattemyndighederne beregnet ejendomsværdiskat af hele ejendommen. Det vil sige, at skattemyndighederne har vurderet, at hele ejendommen anvendes til beboelse og ikke som forretning.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1.

Efter EBL § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er dog efter stk. 1, nr. 1, en betingelse for skattefriheden, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der som nævnt i stk. 1, nr. 2, ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

Efter EBL § 8, stk. 2, gælder disse regler også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

For at reglerne i EBL § 8, stk. 2, kan anvendes ved afståelse af en ejendom, kræves det, at der er tale om afståelse af sommerhusejendomme eller lignende.

Parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1 og 2, fandtes tidligere i lov om særlig indkomstskat mv. § 2 A, stk. 1 og 2.

Hverken forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven eller til lov om særlig indkomstskat mv. indeholder en afgrænsning af, hvilke typer ejendomme, der er omfattet af henholdsvis stk. 1 og 2.

Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar, jf. TfS1998,122, til en Ligningsrådsafgørelse (TfS1998,118) udtalt, at det er Styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af EBL § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

Denne opfattelse har Højesteret bekræftet i SKM2007.209.HR (tidligere instans SKM2006.144.ØLR).

Det følger således af praksis, at der kan opnås skattefrihed efter EBL § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidsbolig og herefter er anvendt således.

Det fremgår endvidere af praksis, at der lægges vægt på det faktiske formål med erhvervelsen af ejendommen, og ikke på ejendommens vurderingsmæssige registrering.

Hvorvidt ejerlejligheden vil kunne omfattes af EBL § 8, stk. 2, afhænger af, jf. ovenstående, om lejligheden er købt med henblik på anvendelse som sommerbolig, og om lejligheden rent faktisk også er anvendt som sommerbolig.

Det fremgår af det oplyste, at spørger har erhvervet lejligheden med henblik på anvendelse til fritidsbolig. Spørger ejer ikke andre ejendomme og har fortsat folkeregisteradresse på en ejendom i Kommune K, der er ejet af ægtefællen.

På baggrund af de foreliggende oplysninger er det SKATs opfattelse, at lejligheden kan anses for erhvervet som fritidsbolig for spørger og dennes husstand. 

Hvorvidt lejligheden udelukkende har været anvendt som sommerbolig i ejertiden, og om en eventuel fortjeneste derfor er skattefri efter bestemmelserne i EBL § 8, stk. 2, tager SKAT ikke stilling til på nuværende tidspunkt. Først på det tidspunkt, hvor den skattemæssig disposition (salg af ejendommen) skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om betingelsen om faktisk anvendelse som sommerbolig i ejertiden er opfyldt. Alternativt kan der anmodes om et nyt bindende svar, allerede på det tidspunkt, hvor den pågældende betingelse anses for opfyldt.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år fra afgørelsens dato.