Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt udgifter, der tidligere var afholdt til nedrivning af en bygning på ejendommen, kan anses for omfattet af § 5, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.
Spørgsmål
Kan en tidligere afholdt nedrivningsudgift til nedrivning af bygning ved salg af jordtilliggende (bygningsparcel) fra ejendommen A tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavancen?
Svar
Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.
Skatteyder ejer landbrugsejendommen A, der blev erhvervet i 1996 med henblik på dyrkning af jordarealet.
Ejendommen, der indeholder stuehus og en driftsbygning, har et jordtilliggende på X m2.
Skatteyder påtænker nu at frasælge en bygningsparcel på x m2 fra ejendommen. Arealet, der skal frasælges, er endnu ikke udstykket.
Skatteyder har aldrig beboet stuehuset. Hele arealet bliver i dag erhvervsmæssigt anvendt.
Der findes et maskinhus på ejendommen. Øvrige driftsbygninger, som var på ejendommen ved erhvervelsen, er revet ned. Disse driftsbygninger var efter det oplyste beliggende på den bygningsparcel, der nu påtænkes frasolgt.
Der er afholdt udgifter på i alt y kr. i forbindelse med nedrivningen af driftsbygningerne.
Nedrivningsudgifterne er ikke tillagt anskaffelsessummen på nybygning eller i øvrigt fratrukket.
Nedrivningsudgifterne er i regnskabet (i status) optaget under "påbegyndt investering". Nedrivningen er sket i år 2000.
Udgifterne betragtede skatteyder som påbegyndt investering, da der på det tidspunkt var tale om, at han selv ville bygge en ny bolig på grunden.
Det er repræsentantens opfattelse, at udgiften vedrører klargøring af byggegrunden.
Repræsentanten har på forespørgsel oplyst, at de nedrevne bygninger var ældre og ikke brugbare, men nedrivningsmodne. Nedrivningen forbedrede ifølge repræsentanten ejendommens værdi. Det er oplyst, at det ikke fremgik af skødet eller på anden måde ved erhvervelsen af ejendommen i 1996, at bygningerne på ejendommen skulle rives ned.
Styrelsens indstilling og begrundelse
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og anskaffelsessummen opgjort efter nærmer regler.
Anskaffelsessummen forhøjes efter lovens § 5, stk. 1, med et fast tillæg på 10.000 kr. pr. år for anskaffelsesåret og for hvert følgende kalenderår, dog tidligst fra 1993. Det faste tillæg gives, hvad enten der er foretaget forbedrings- eller vedligeholdelsesudgifter på ejendommen eller ej.
Herudover kan anskaffelsessummen efter § 5, stk. 2, forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer, i det omfang udgifterne overstiger det faste tillæg på 10.000 kr. pr. år. (For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993 medtages alene udgifter, der er afholdt efter den 1. januar 1993.)
Det er forudsat, at udgifterne ikke er fratrukket i eller på anden måde har påvirket indkomstopgørelsen eller er dækket af skattefrie tilskud.
Spørgsmålet drejer sig om, hvorvidt udgifter der er afholdt til nedrivning af driftsbygninger m.v. i 2000, kan tillægges anskaffelsessummen for den pågældende ejendom.
Efter styrelsens opfattelse kan der ved afholdelse af udgifter til nedrivning af en bygning uden samtidig opførelse af en hel eller en del af ny ejendom med samme placering kun ske tillæg til anskaffelsessummen med udgifter, der afholdes med henblik på en forøgelse af ejendommens handelsværdi.
Styrelsen skal herved henvise til SKM2004.113.LR, hvor Ligningsrådet fandt, at udgiften til nedrivning af en gammel fabriksbygning kunne anses for en forbedringsudgift, der kunne tillægges anskaffelsessummen, i det omfang udgiften var afholdt med henblik på forøgelse af ejendommens handelsværdi, og udgiften ikke tidligere var kommet til fradrag eller på anden måde havde påvirket indkomstopgørelsen eller var dækket af skattefrie tilskud, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Fabriksbygningen blev nedrevet kort efter ejendommens erhvervelse i 2003, og købsprisen var angiveligt fastsat efter, at køberen skulle afholde nedrivningsomkostningerne.
Det er styrelsens udgangspunkt, at der skal være en nær tidsmæssig sammenhæng mellem afholdelse af udgifter til nedrivning af bygninger på en ejendom og overdragelsen af ejendommen, for at udgifterne kan sidestilles med forbedringsudgifter, hvis formål er at øge ejendommens handelsværdi.
Som det fremgår af de faktiske oplysninger ovenfor, er ejendommen, hvorfra parcellen skal udstykkes, erhvervet i 1996. Først i 2000 er der afholdt udgifter til nedrivning af de eksisterende nedrivningsmodne driftsbygninger på ejendommen.
Repræsentanten har oplyst, at der på nuværende tidspunkt endnu ikke er sket frastykning af parcellen, der påtænkes solgt, og at der heller ikke er truffet aftale om handel.
Under henvisning til ovenstående er det styrelsens indstilling, at der ikke i nærværende situation er en sådan tidsmæssig sammenhæng mellem de tidligere afholdte nedrivningsudgifter og den planlagte overdragelse af bygningsparcellen, at der kan være tale om en forbedringsudgift.
Styrelsen indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et nej.
Ligningsrådet besluttede imod styrelsens indstilling, at spørgsmålet skulle besvares med et ja, forudsat, at udgifterne ikke er fratrukket i eller på anden måde har påvirket indkomstopgørelsen eller er dækket af skattefrie tilskud.