Indhold

Afsnittet beskriver reglerne for nedsættelse af den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld.

Afsnittet indeholder:

• Ejerskifte af en del af en ejendom til en fysisk person
• Ejerskifte af en del af en ejendom til en juridisk person
• Nedsættelse af rabat ved udlejning og andre former for ubeboelighed
• Når ejeren (igen) bliver ejendomsværdiskattepligtig. 

Ejerskifte af en del af en ejendom til en fysisk person  

Det er udgangspunktet for den samlede rabat, at den fastholdes nominelt, se ESL § 40, stk. 5. Der vil dog være situationer, hvor der sker ejerskifte af en del af en ejerandel, hvor rabatten skal reguleres forholdsmæssigt efter ejerandelen.

I ESL § 41, stk. 1, 1. pkt., er det fastsat, at ved ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom til en eller flere fysiske personer nedsættes den samlede rabat forholdsmæssigt med samme forhold som ejerandelen reduceres, se dog § 43, stk. 4 og 5. Nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til et autoritativt register.

Bestemmelsen indebærer, at den samlede rabat bliver nedsat permanent, hvis der i indkomståret 2024 eller et efterfølgende indkomstår sker ejerskifte af en del af en ejerandel af ejendommen til en eller flere fysiske personer. Ved et ejerskifte af en del af ejendommen til en fysisk person ændres den ansatte ejendomsværdi og den ansatte grundværdi ikke, men beskatningsgrundlaget for ejerens ejendomsværdiskat og grundskyld ændres, som konsekvens af at ejerandelen ændres. Ejerens samlede rabat nedsættes derfor også forholdsmæssigt med den del, hvormed ejerens ejerandel reduceres.

Hvis den fysiske person på et senere tidspunkt generhverver den del af ejendommen, der var sket ejerskifte af, bliver rabatten ikke ydet igen. Rabatten bortfalder ved ejerskifte, medmindre det sker mellem ægtefæller. Se ESL § 43, stk. 4 og 5. Ved ejerskifte af hele ejendommen bortfalder rabatten også. Se ESL § 43.

Rabatten skal nedsættes fra det tidspunkt ejerskiftet er registreret i et autoritativt register. Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter mv. Se også afsnit C.H.4.7.3 Autoritativt register. 

Eksempel

Hvis en ejer sælger 50 pct. af sin ejerandel i en ejendom til en fysisk person, vil ESL § 41, stk. 1, 1. pkt., betyde, at den samlede rabat nedsættes med 50 pct.

Eksempel

Hvis der sker ejerskifte af en del af en ejendom pr. 1. juli 2026 til en fysisk person, vil nedsættelsen af rabatbeløbet ske pr. 1. juli 2026.

Ejerskifte af en del af en ejendom til en juridisk person

Det følger af ESL § 41, stk. 2, 1. pkt., at hvis ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom sker til en eller flere juridiske personer, nedsættes den samlede rabat med rabatten i grundskyld opgjort efter ESL § 40, stk. 3.

At rabatbeløbet nedsættes med hele den del af rabatten, der vedrører grundskylden, skal ses i sammenhæng med, at der ikke systemmæssigt både kan ydes rabat i grundskyld for den andel af ejendommen den fysiske person ejer efter kap. 6 og stigningsbegrænsning for grundskylden efter kap. 7, for den del den juridiske person ejer.

Grundskylden er en skat på grunden og der foretages kun én beregning af grundskylden. Systemmæssigt kan der derfor enten pålignes efter rabatordningen eller efter stigningsbegrænsningsordningen. Det vil sige, at uanset om en fysisk person overdrager 50 pct. eller 100 pct. af en ejendom til en juridisk person, bortfalder rabatten i grundskyld med 100 pct.

Den fysiske person, der ejer ejendommen, vil imidlertid fortsat bevare rabatten i ejendomsværdiskat for sin ejerandel, men den samlede rabat efter ESL § 41, stk. 2, 2. pkt., nedsættes efter stk. 1, hvorefter ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt med samme forhold, som ejerandelen reduceres med.   

Nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftets registrering i et autoritativt register. Nedsættelserne efter ESL § 41, stk. 1, og 2, af den samlede rabat som følge af ejerskifte af en del af ejendommen til enten en fysisk eller juridisk person er permanent og skal herefter fastholdes nominelt.

Nedsættelse af rabat ved udlejning og andre former for ubeboelighed

Der skal efter ESL § 2, stk. 3, betales ejedomsværdiskat af ejendomme, som ejeren har rådighed over til beboelse. Hvis ejendommen fx er udlejet, ubeboelig eller af anden grund ikke kan tjene til bolig for ejeren i indkomståret 2024, skal der ikke betales ejendomsværdiskat i 2024. Ejendomsværdiskatten opgøres på helårsniveau efter ESL § 15, stk. 1, men den nedsættes efter § 15, stk. 2, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for ejeren hele indkomståret.

Eksempel

En ejendom er udlejet og kan af den grund ikke tjene til bolig for ejeren i hele indkomståret 2024. Der vil derfor ikke skulle betales ejendomsværdiskat i 2024.

Eksempel

En ejendom er ubeboelig i indkomståret 2025 fra marts til og med juli pga. vandskade. Der vil her ikke skulle betales ejendomsværdiskat i de måneder, hvor ejendommen er ubeboelig.

Om begrebet ubeboelighed se afsnit C.H.4.2.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat?

I perioder, hvor der ikke betales ejendomsværdiskat, gives der heller ikke rabat i ejendomsværdiskat. Efter ESL § 42, nedsættes den samlede rabat efter § 40, stk. 1, således midlertidigt for ejendomme, der i indkomståret 2024 eller efterfølgende indkomstår er udlejet, eller hvor ejendommen på anden måde ikke kan tjene til bolig for ejeren.

Rabatten i ejendomsværdiskat efter ESL § 40, stk. 2, nedsættes forholdsmæssigt efter samme forhold, som ejendomsværdiskatten for det pågældende indkomstår nedsættes med som følge af udlejningen mv. Det beløb, som den forholdsmæssige nedsættelse udgør, vil den samlede rabat opgjort efter ESL § 40, stk. 1, herefter nedsættes med. Se ESL § 42, stk. 2. Hvis hele ejendommen udlejes, vil nedsættelsen bestå af hele forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat. Udlejning eller andre forhold, hvor ejendommen ikke kan bruges af ejeren som bolig, vil ikke medføre en ændring af grundskylden og dermed ikke påvirke forskelsbeløbet for grundskyld.

Nedsættelsen af rabatten har virkning fra det tidspunkt, hvor ejendomsværdiskatten nedsættes. Se ESL § 42, stk. 2, 3. pkt.

Når ejeren (igen) bliver ejendomsværdiskattepligtig

Ophører udlejning af en ejendom, eller overgår en ejendom på anden måde til at kunne tjene til bolig for ejeren, for hvem der før udlejningen mv. har været ydet rabat i ejendomsværdiskat, eller for hvem der ikke har været ydet rabat før udlejningen m.v., udgør rabatten i ejendomsværdiskat, det beløb, der er opgjort efter ESL § 40, stk. 2. Se ESL § 42, stk. 3. Det vil sige, at når ejendommen igen eller for første gang kan tjene til bolig for ejeren, og ejeren som følge heraf pålægges ejendomsværdiskat, ydes der rabat. Rabatten udgør det nominelle rabatbeløb efter ESL § 40, stk. 1. Se dog ESL § 75 for indkomstårene 2024 og 2025. I den situation, hvor ejeren ikke tidligere har været ydet rabat før udlejningen mv., vil ejeren også blive ydet rabat. Har en ejer ikke været ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen tidligere, er der opgjort et forskelsbeløb efter ESL § 37, stk. 2. Se herom afsnit C.H.4.5.2.1 Betingelser for rabat i ejendomsværdiskat under afsnit C.H.4.5.2.1.

Eksempel udlejning

En ejer har overtaget en ejendom som nævnt i ESL § 3 senest den 31. december 2023. Ejendommen er udlejet i perioden 2026-2028. I dette tilfælde bliver ejeren ydet rabat fra overgangen til ESL i 2024 og frem til udlejningen i 2026. Da ejeren ikke har rådighed over ejendommen fra 2026-2028, skal der ikke svares ejendomsværdiskat, og der vil heller ikke gives rabat i ejendomsværdiskat. Når ejendommen igen i 2029 overgår til ejerens rådighed, vil der igen skulle betales ejendomsværdiskat, og der ydes igen rabat i ejendomsværdiskat.  

Eksempel ubeboelighed

En ejendom er ubeboelig i perioden 2026-2027 som følge af, at der er indtruffet en skade på hele boligen, hvor årsagen hertil ikke skyldes ejerens forhold. I dette tilfælde vil ejeren igen blive ydet rabat i ejendomsværdiskat fra det tidspunkt, hvor totalrenoveringen er afsluttet, og ejendommen igen kan tjene til bolig for ejeren i 2028.

Eksempel vandskade

En ejendom har været ubeboelig efter ESL § 15, stk. 2, fra og med september 2023 til og med marts 2024 som følge af en vandskade. I dette tilfælde vil den fysiske person, der ejer ejendommen, igen skulle betale ejendomsværdiskat og få rabat i ejendomsværdiskat fra og med april i indkomståret 2024, hvor skaden er udbedret, og ejendommen igen kan tjene til bolig for ejeren.