Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 11. januar 2019 af egen drift genoptaget og ændret grundværdien pr. 1. oktober 2017 og den omberegnede grundværdi for vurderingen pr. 1. oktober 2016.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten finder, at Vurderingsstyrelsens afgørelse af 11. januar 2019 for så vidt angår den omberegnede grundværdi for 1. oktober 2016 er ugyldig, og afgørelsen annulleres som følge heraf.
| Klagepunkt | Vurderingsstyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Grundværdi pr. 1. oktober 2017 | 20.317.900 kr. | Nedsættelse | Stadfæstelse |
Faktiske oplysninger
Ejendommen Adresse Y1 1-99 og 4-18, By Y1, der i de påklagede vurderingsår er vurderet som en beboelsesejendom, er beliggende centralt i By Y1. By Y1 station ligger knap 1,3 km vest for ejendommen.
Selskabet har ved skøde af 2. juni 2015 erhvervet en ubebygget grund for en købesum på 7.500.000 kr. Det fremgår af skødet, at overtagelsesdatoen er den 1. april 2015. Overdragelsen af ejendommen er sket ved almindeligt frit salg. Den ubebyggede grund blev solgt uden byggemodning. Ejendommen er efterfølgende i 2019 udstykket til 57 ejerlejligheder, som påklagede ejendom, er moderejendom for.
Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret, at der på matriklen findes 10 bygninger, som blev opført i 2017. Bygningerne 1 til 4 er på én etage og bygningerne 5 til 10 er på 2 etager. Bygning 3 indeholder 3 boliger, bygningerne 1, 2, 4 og 6 indeholder 4 boliger, bygning 5 og 7 indeholder 6 boliger, bygning 9 og 10 indeholder 8 boliger, og bygning 8 indeholder 10 boliger. Det samlede boligareal udgør 6.833 m2.
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. X1 "[…]" og tillæg […] til kommuneplan 2013-2025. Lokalplan nr. X1 og tillæg […] til Kommuneplan 2013-2025 blev endeligt vedtaget [dato] 2016 og offentliggjort den [dato] 2016. Det fremgår af lokalplanens §§ 3.1-3.3, at området kun må anvendes til helårsbeboelse i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse, og at der højest må etableres 57 boliger. Det fremgår endvidere af lokalplanens §§ 8.1-8.7, at bebyggelsesprocenten for åben-lav bebyggelse højest må udgøre 30, mens [bebyggelsesprocenten] for tæt-lav bebyggelse højest må udgøre 40. Endvidere fremgår det, at bebyggelsen for åben-lav højest må opføres i 1 1/2 etage, mens tæt-lav bebyggelse højest må opføres i 2 etager. Boligbebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne, jf. lokalplanens kortbilag 4.
Det fremgår af lokalplanen, at ejendommen i 2003 blev kortlagt med forurening på vidensniveau 2 af […] Amt. Endvidere fremgår det, at hele lokalplanområdet er kortlagt som forurenet jord på vidensniveau 2 efter "Lov om forurenet jord". Baggrunden herfor er områdets tidligere anvendelse som […], hvormed grunden er blevet forurenet med tegl, slagger og andre affaldselementer i form af glas og porcelæn. Desuden er dele af grunden konstateret forurenet med bl.a. tungmetaller, tjærestoffer og kulbrinter. Det fremgår af lokalplanen, at området er indsatsområde, jf. jordforureningslovens § 6, hvilket betyder, at der skal indhentes tilladelse efter jordforureningslovens § 8, inden arealanvendelsen af det kortlagte areal kan ændres til beboelse, institution, legeplads, offentligt tilgængelige rekreative arealer eller lignende.
Ejendommen var inden vedtagelsen af lokalplan nr. X1 omfattet af lokalplan nr. X2 "[…]". Lokalplan nr. X2 blev endelig vedtaget den [dato] 2007. Det fremgår af lokalplan nr. X2, afsnit 7.1.1, at der i boligområdet kunne blive opført én etageboligbebyggelse med et samlet bruttoareal på op til 6.500 m2 og med et samlet boligantal på højst 60 boliger. Endvidere skulle etageboligbebyggelsen opføres som en sammenhængende bygning. Det fremgik endvidere af lokalplanen, at det var hensigten, at etageboligerne skulle udstykkes som ejerlejligheder.
Ejendommen ligger i vurderingskreds […] og grundværdiområde […]. Påklagede ejendoms seneste ordinære vurdering var i 2012. Ved denne vurdering var områdeprisen i grundværdiområdet af SKAT fastsat til 520 kr., hvilket efterfølgende var grundlaget for ansættelsen for 2016 indtil behandlingen ved Vurderingsankenævnet.
SKAT har årsomvurderet grundværdien i henhold til vurderingslovens §§ 3, stk. 1, nr. 10, idet ejendommen har ændret anvendelse.
Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet, og grundværdien pr. 1. oktober 2017 er specificeret således:
| Kvadratmeterpris | 21.826 m2 à 380 kr. | 8.863.880 kr. |
| Byggeretspris | 57 stk. à 304.000 kr. | 17.328.000 kr. |
| Nedslag: Manglende udstykning, stort areal | | -3.273.985 kr. |
| Nedslag for jordforurening | | -2.600.000 kr. |
| Grundværdi i alt | | 20.317.895 kr. |
| Grundværdi afrundet | | 20.317.900 kr. |
Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i By Y1 by i perioden 1. oktober 2010 til 1. oktober 2013.
| Beliggenhed | Areal | Handelsdato | Handelspris | Pris pr. m2 |
| Adresse Y2 12 | | Adresse Y3 1 | | Adresse Y4 20 B | | Adresse Y4 61 | | Adresse Y4 41 | | Adresse Y5 | | Adresse Y4 39 | | Adresse Y2 20 | | Adresse Y4 60 | | Adresse Y4 23 | | Adresse Y4 77 | | Adresse Y4 12 | | Adresse Y6 | | Adresse Y4 35 | | Adresse Y4 27 | | Adresse Y4 42 | | Adresse Y4 15 | | Adresse Y4 68 | | Adresse Y4 4 | | Adresse Y4 17 | | | 882 m2 | | 948 m2 | | 563 m2 | | 778 m2 | | 729 m2 | | 445 m2 | | 748 m2 | | 839 m2 | | 766 m2 | | 858 m2 | | 746 m2 | | 871 m2 | | 1.001 m2 | | 731 m2 | | 715 m2 | | 886 m2 | | 879 | | 858 | | 730 | | 808 | | | 09-12-2010 | | 28-12-2010 | | 08-03-2011 | | 11-04-2011 | | 26-11-2011 | | 17-01-2012 | | 30-08-2012 | | 07-09-2012 | | 27-09-2012 | | 02-11-2012 | | 19-01-2013 | | 01-02-2013 | | 06-03-2013 | | 05-04-2013 | | 27-06-2013 | | 27-06-2013 | | 04-07-2013 | | 14-08-2013 | | 27-08-2013 | | 20-09-2013 | | | 700.000 kr. | | 550.000 kr. | | 626.250 kr. | | 650.000 kr. | | 680.000 kr. | | 50.000 kr. | | 500.000 kr. | | 950.000 kr. | | 650.000 kr. | | 520.000 kr. | | 650.000 kr. | | 650.000 kr. | | 3.700.000 kr. | | 500.000 kr. | | 500.000 kr. | | 710.000 kr. | | 515.000 kr. | | 650.000 | | 500.000 | | 515.000 | | | 794 kr. | | 580 kr. | | 1.112 kr. | | 835 kr. | | 933 kr. | | 112 kr. | | 668 kr. | | 1.132 kr. | | 849 kr. | | 606 kr. | | 871 kr. | | 746 kr. | | 3.696 kr. | | 684 kr. | | 699 kr. | | 801 kr. | | 586 kr. | | 758 kr. | | 685 kr. | | 637 kr. | | |
Der er ved udsøgningen af de omhandlende salg blandet andet henset til, at der er tale om almindeligt frie salg, at de er beliggende i byzone, at de var uden værdi af bygninger, samt at ejendommene er beliggende i vurderingskreds […] i postnummer By Y1, og at grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet.
Ejendommene Adresse Y4 og Adresse Y3 er beliggende under 4 km vest for påklagede ejendom og omfattet af Lokalplan nr. X3, vedtaget den [dato] 2010, som udlægger ejendommene til åben-lav boligbebyggelse i 1 etage. Området må kun anvendes til boligformål med bebyggelse i en etage med udnyttet tagetage og med en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Området er beliggende i den vestlige del af By Y1 by, hvor [farvand] findes omkring 3,5 km sydøst for ejendommene og By Y1 station er beliggende under 3 km øst for ejendommene. Der findes et grønt areal øst for området.
Ejendommen på Adresse Y2 20 er beliggende under 4 km vest for påklagede ejendom, og omfattet af Lokalplan nr. X4, vedtaget den [dato] 2006, som udlægger ejendommene til åben-lav boligbebyggelse i op til 2 etager med en bebyggelsesprocent på 25. Området er beliggende i den vestlige del af By Y1 by, hvor [farvand] findes omkring 3,5 km sydøst for ejendommene og By Y1 station er beliggende under 3 km øst for ejendommene. Der findes et grønt areal øst for området.
Ejendommen på Adresse Y6 er beliggende 800 meter øst for påklagede ejendom. Ejendommen ligger ud til [farvand], har havudsigt, og ca. 350 meter syd for ejendommen ligger [grønt område]. Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. X5, som udlægger ejendommen til åben-lav boligbebyggelse, med en bebyggelsesprocent på 25 og bebyggelse i en etage.
Ejendommen på Adresse Y5 er beliggende 1,8 km sydvest for påklagede ejendom. Ejendommens areal er 445 m2, hvoraf 87 m2 udgør vejareal. Vejen går direkte igennem matriklen, så ejendommen er opdelt af vejen.
Klageren har fremsendt to afgørelser fra Landsskatteretten. Afgørelserne vedrører vurderingen af grundværdien for 2012 for to andre ejendomme end påklagede ejendom. Ejendommene er vurderet efter etagearealprincippet, og de er vurderet med en etagearealpris på 1.600 kr. Ejendommene er udlagt til etagebebyggelse med mulighed for bebyggelse i henholdsvis 4 ½ etage og 5 etager.
Genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016
Vurderingsankenævn […] har ved afgørelse af 6. juni 2018 ændret grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2016 til 20.317.895 kr.
Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 11. januar 2019 genoptaget og ændret grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2017 og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 til 20.317.895 kr. i medfør af skatteforvaltningslovens § 34.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med deres afgørelse af 11. januar 2019 ændret den omberegnede grundværdi for 2016 og grundværdien for 2017.
Vurderingsstyrelsen har begrundet deres afgørelse med:
"Begrundelse for ændringerne
Ejendommen er årsomvurderet i 2016, fordi der er en ny lokalplan.
Vurderingsankenævnet har ændret grundværdien pr. 1 oktober 2016 fra 15.339.400 kr. til 20.317.900 kr.
Når et vurderingsankenævn, Skatteankestyrelsen, Landsskatteretten eller en domstol har truffet afgørelse i en vurderingsklagesag vedrørende en ejendom, kan Vurderingsstyrelsen genoptage nyere vurderinger af ejendommen og forhøje vurderingen, hvis afgørelsen i klagesagen eller dommen giver anledning til at ændre de nyere vurderinger.
Forslaget til afgørelse om at forhøje vurderingen skal være udsendt senest 6 måneder efter, at klageinstansen har truffet afgørelse, eller der er afsagt dom. Afgørelsen om at forhøje vurderingen skal være truffet senest 3 måneder efter afsendelsen af forslaget til afgørelse.
En ændring af vurderingen tillægges skattemæssig virkning fra tidspunktet, hvor den vurdering, der ændres, blev foretaget, hvis alle klageberettigede accepterer dette. Hvis alle klageberettigede ikke accepterer dette, tillægges ændringen skattemæssig virkning fra det tidspunkt, hvor afgørelsen om at ændre vurderingen foretages.
En genoptagelse af nye vurderinger som beskrevet ovenfor kaldes en afledt ejendomsvurdering.
Vi sendte jer 3. december 2018 et forslag til afgørelse om at ændre ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse Y1 1-99 og 4-18 pr. 1. oktober 2016 og 2018.
I telefonisk henvendelse af 3. december 2018 har ejer af H1 ApS, A gjort indsigelse i det udsendte forslag af 3. december 2018, idet han er uenig i at ejendommen har ændret anvendelse.
Vi har informeret ejer om at det udsendte forslag af 3. december 2018, fastholdes idet årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 er afledt af lokalplan nr. X1, hvor ejendommen ændrer anvendelse.
Vi har ændret under henvisning til vurderingsankenævnets afgørelse af 6. juni 2018
Omberegnet grundværdi 2016:
Vi har ændret under henvisning til vurderingsankenævnets afgørelse af 6. juni 2018 vurderingen pr. 1. oktober 2016 for så vidt angår den omberegnede grundværdi med basisår 2015. Ændringen skyldes, at vurderingsankenævnet har ændret grundværdien pr. 1. oktober 2016 til 20.317.900 kr. (2012- prisniveau) ud fra handler med sammenlignelige grunde.
Den omberegnede grundværdi pr. l. oktober 2016 med basisår 2015 skal opgøres i samme prisniveau som grundværdien fra 15.339.400 kr. til 20.317.900 kr.
Grundværdi 2017:
Ejendommen er årsomvurderet i 2017, da den har ændret anvendelse (Bebygget).
Vurderingsankenævnet har i afgørelsen fra 6. juni 2018 ændret kvadratmeter prisen fra 260 kr. til 380 kr. Byggeretsprisen er ændret fra 260.000 kr. til 380 kr. Arealet der tidligere er ansat til 0 kr. er overført til byggeteknisk beregningsareal, og heraf givet et nedslag for forurening.
Vurderingen for 2016 og 2017 er foretaget efter prisniveauet i 2012
Efter en samlet vurdering er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den beregnede grundværdi ikke overstiger grundens handelsværdi i ubebygget stand og derfor er udtryk for en realistisk handelspris i 2016 og 2017.
Da I ikke har accepteret vores udsendte forslag af 3. december 2018. Har det ingen skattemæssig virkning for de konsekvensrettede år og derfor først skattemæssig virkning fremadrettet."
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagen udtalt, at:
"Ejer klager over den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 og grundværdien pr. 1. oktober 2017.
Der er ikke fremkommet nye oplysninger i klagen, som kan begrunde en ændring af ansættelserne.
Vurderingsstyrelsen har anvendt samme prisniveau (2012 niveau), som klageinstansen har fastsat ved ansættelsen af den aktuelle grundværdi for 2016, da vi ved konsekvensrettelserne af henholdsvis den omberegnede grundværdi for 2016 og grundværdien for 2017, som er foretaget i henhold til Skatteforvaltningslovens § 34, er bundet af Vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende 2012 niveauet, da plangrundlaget er det samme som ved vurderingen af grundværdien for 2016.
Afslutningsvis bemærkes, at der i afgørelsen vedrørende konsekvensrettelserne burde være henvist til Skatteforvaltningslovens § 34 stk. 1 og 2, dvs. ændringerne skal tillægges oprindelig skattemæssig virkning, jf. stk. 5, 1. punktum i samme bestemmelse. "
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med Skatteankestyrelsens genfremsendelse af sagsfremstilling udtalt følgende:
"Skatteankestyrelsen har ved brev af 7. april 2021 anmodet om supplerende oplysninger angående Adresse Y1 1, By Y1 med ejendomsnummer […].
Sagen vedrører klage over Vurderingsstyrelsens konsekvensrettelser ved afgørelse af 11. januar 2019 efter Vurderingsankenævnets afgørelse af 6. juni 2018, hvortil Skatteankestyrelsen som følge af klage har udsendt forslag til afgørelse.
Indledningsvis skal det bemærkes, at Vurderingsstyrelsen kun er delvis enig i Skatteankestyrelsens indstilling til Landsskatteretten, idet Vurderingsstyrelsen ikke kan tiltræde indstillingen vedrørende forholdet om den omberegnede grundværdi. Vurderingsstyrelsen kan dog tiltræde indstillingen om stadfæstelse af grundværdien.
Vurderingsstyrelsens bemærkninger
Vurderingsstyrelsen har følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling:
Ad omberegning af grundværdi med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 34:
Vurderingsstyrelsen har efter Vurderingsankenævnets afgørelse af 6. juni 2018 truffet afgørelse af 11. januar 2019 om at foretage konsekvensrettelse af den aktuelle grundværdi og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 og den aktuelle grundværdi pr. 1. oktober 2017, jf. skatteforvaltningslovens § 34. Vurderingsstyrelsen har foretaget disse konsekvensrettelser, således at de tre ansættelser afstemmes og rettes i overensstemmelse med Vurderingsankenævnets afgørelse.
Det følger af skatteforvaltningslovens 34, stk. 1, at når et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol har påkendt en vurdering, kan told- og skatteforvaltningen genoptage nyere vurderinger af den pågældende ejendom, i det omfang vurderingsankenævnets, skatteankeforvaltningens, Landsskatterettens eller domstolens afgørelse giver anledning til ændring heraf, jf. dog skatteforvaltningslovens 34, stk. 2-5.
Den nuværende formulering af skatteforvaltningslovens § 34 blev vedtaget ved L2017 688 og trådte i kraft den 1. januar 2018.
I forhold til muligheden for at foretage konsekvensrettelser af påklagede vurderinger fremgår følgende af lovbemærkningerne (afsnit 2.10.2.6):
…
Det foreslås under henvisning til sammenhængen mellem reglerne om genoptagelse, reglerne om revision og reglen i skatteforvaltningslovens § 34 endvidere, at vurderinger, der foretages med hjemmel i § 34, tillægges skattemæssig virkning fra tidspunktet, hvor den vurdering, der er ændret, blev foretaget. Dog med den ovenfor beskrevne modifikation, hvorefter forhøjelser, der ikke er accepteret af alle klageberettigede, som forhøjelsen vil kunne vedrøre med bagudrettet virkning, alene skal have fremadrettet virkning.
De foreslåede regler vil ikke begrænse vurderingsmyndighedens kompetence til at foretage konsekvensændringer i de vurderinger, der er påkendt af et vurderingsankenævn, Skatteankestyrelsen, Landsskatteretten eller en domstol. Vurderingsmyndigheden vil under henvisning til almindelige forvaltningsretlige regler fortsat have mulighed herfor, for så vidt der ikke i afgørelsen af klagesagen er gjort endeligt op med alle dele af den påkendte vurdering, f.eks. hvis der ikke er foretaget konsekvensændring i forhold til alle fordelinger m.v.
Den tætte lovregulering af klagemyndighedernes kompetence til at korrigere ejendomsvurderinger er således ikke til hinder for, at klagemyndighedernes afgørelser udmøntes fuldt ud. Nødvendige konsekvensændringer kan gennemføres af underliggende instanser i alle tilfælde, hvor klageinstansens afgørelse ikke gør endeligt op med alle dele af den påkendte vurdering. Dog gælder også i denne henseende det forbehold, at en ændring skal vedrøre påkendte ansættelser af f.eks. ejendoms- henholdsvis grundværdier, der er separate ansættelser, jf. bemærkningerne til forslag til ejendomsvurderingslovens § 5 samt de almindelige bemærkninger til ejendomsvurderingsloven afsnit 2.3
…
Videre fremgår det af de særlige lovbemærkninger til bestemmelsen (afsnit: Til nr. 33) følgende:
…
Forslagene skal ses i lyset af de retssikkerhedsmæssige og processuelle hensyn, der begrunder gældende og foreslåede regler om begrænsning af vurderingsmyndighedens adgang til at ændre foretagne vurderinger og gældende og foreslåede regler om virkningstidspunkter for genoptagne og reviderede vurderinger, jf. lovforslagets § 1, nr. 23-32. De hensyn, der ligger til grund for de der foreslåede regler, gør sig tillige gældende, for så vidt angår nyere vurderinger, der ændres under henvisning til en afsluttet klagesag, jf. skatteforvaltningslovens § 34.
Det forhold, at de ændringer, der foretages med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 34, er afledt af afgørelsen i en klagesag vedrørende en tidligere vurdering af den pågældende ejendom, kan således ikke begrunde, at ændring af nye afgørelser kan foretages uden tidsmæssig begrænsning.
De foreslåede regler vil som nævnt i de almindelige bemærkninger ikke begrænse vurderingsmyndighedens kompetence til at foretage konsekvensændringer i de vurderinger, der er påkendt af et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten. Vurderingsmyndigheden vil under henvisning til almindelige forvaltningsretlige regler fortsat have mulighed herfor, for så vidt klageinstansen ikke i sin afgørelse har gjort endeligt op med alle dele af den påkendte vurdering, f.eks. hvis der ikke er foretaget konsekvensændring i alle fordelinger m.v.
Den tætte lovregulering af klagemyndighedernes kompetence til at korrigere ejendomsvurderinger er således ikke til hinder for, at klagemyndighedernes afgørelser udmøntes fuldt ud i alle dele af en påkendt vurdering, når klageinstansens afgørelse udmøntes i en ny vurdering. Nødvendige konsekvensændringer kan gennemføres af underliggende instanser i alle tilfælde, hvor klageinstansens afgørelse ikke gør endeligt op med alle dele af den påkendte vurdering.
…
Det fremgår således af bemærkningerne til lovforslaget til den nuværende formulering af § 34, at der med hjemmel i § 34 og i almindelige forvaltningsretlige regler kan foretages konsekvensændringer af vurderinger påkendt af en klageinstans i det omfang, at klageinstansen ikke har gjort endeligt op med alle dele af den påkendte vurdering - og det gælder uanset den tætte lovregulering af klagemyndighedernes kompetence. Alle relevante ansættelser, herunder fx den omberegnede grundværdi i forhold til en af klageinstansen ændret grundværdi, kan således ændres af VURDST med hjemmel i SFL § 34. Denne adgang sikrer, at den korrekte beskatning kan ske på baggrund af den påklagede vurdering.
Idet det af de specielle bemærkninger fremgår flere steder, at bestemmelsen vedrører kompetence for en underinstans i forhold til en klageinstans’ afgørelse, må henvisningen til almindelige forvaltningsretlige regler forstås således, at der i de situationer, hvor klageinstansen i sin afgørelse ikke har gjort endelig op med alle dele af den påkendte vurdering, har underinstansen mulighed for/kompetence til at gøre op/ændre de manglende dele.
For at underinstansen/VURDST skal kunne foretage disse konsekvensændringer, skal der dog samtidig være hjemmel til at foretage ændringer i form af genoptagelse eller revision eller efter den forvaltningsretlige berigtigelsesadgang. Der er således vigtigt at skelne mellem henholdsvis myndighedens kompetence til at handle og myndighedens hjemmel til at foretage en ændring.
Ved foretagelse af konsekvensændringer er det vigtigt at være opmærksom på, at konsekvensændringen skal vedrøre og være relevant i forhold til den påkendte ansættelse, og at ejendomsværdien og grundværdien anses for at være separate ansættelser. Det anses for at være tilfældet i den konkrete klagesag.
Det betyder, at hvis det forhold, som har medført en ændring ved klageinstansen af fx grundværdien, også burde have medført en omberegning af grundværdien i det pågældende år, kan den omberegnede grundværdi anses for og ansættes som en afledt ansættelse - også selv om den omberegnede grundværdi er en selvstændig ansættelse.
Det forhold, at grundværdien ændres, medfører, at den omberegnede grundværdi ligeledes skal ændres for at give et korrekt beskatningsgrundlag i overensstemmende med den af klageinstansen fastsatte grundværdi, idet denne ellers ikke vil kunne blive behandlet og anvendt på korrekt vis.
På baggrund af ovenstående lægger Vurderingsstyrelsen således til grund, at der ved afgørelsen den 11. januar 2019 var hjemmel til at foretage konsekvensrettelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016. Vurderingsstyrelsen er således ikke enig i Skatteankestyrelsens indstilling om annullation og begrundelse herfor i forhold til den fastsatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016.
Ad grundværdien pr. 1. oktober 2017:
Vurderingsstyrelsen bemærker i forhold til klagers påstand, at et vurderingsprincip er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.
Ejendommens grundværdi skal ansættes til handelsværdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13.
Det følger endvidere af vurderingslovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Vurderingsstyrelsen er således enig med Skatteankestyrelsen i, at handelsprisen for den påklagede ejendom ikke er retvisende for vurderingen af grundværdien, da grunden er solgt uden byggemodning og inden lokalplanens vedtagelse.
På baggrund af niveauet for de fundne handelspriser er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at grundværdien for den påklagede ejendom er ansat korrekt iht. de sammenlignelige handelspriser. Vurderingsstyrelsen er således enig med Skatteankestyrelsen i, at afgørelsen om grundværdien pr. 1. oktober 2017, som fastsat af vurderingsankenævn ved afgørelse af 6. juni 2018, bør stadfæstes."
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 og grundværdien pr. 1. oktober 2017 skal nedsættes.
Klageren har til støtte for påstanden anført:
"Som advokat for H1 ApS påklager jeg herved Vurderingsstyrelsens afgørelse af 11. januar 2019, hvorved ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse Y1 1-99 og 4-18 med ejendomsnummer […] pr. 1. oktober 2016 og 2017 blev ændret.
Kopi af afgørelsen med tilhørende sagsfremstilling vedlægges.
Vurderingsloven forudsætter, at der ved vurdering af en fast ejendom foretages et konkret skøn over værdien i handel og vandel. Ved vurderingen skal der tages hensyn til grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til grundens beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.
Byggeretsprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, som kan anvendes som led i værdiansættelsen. Såfremt byggeretsprincippet vil komme frem til en værdiansættelse af en fast ejendom, der vil afvige væsentligt fra den pris ejendommen kan opnå i fri handel, er det klagers opfattelse, at byggeretsprincippet ikke kan finde anvendelse ved den konkrete værdiansættelse.
Det er klagers opfattelse, at værdiansættelsen af ejendommen afviger væsentligt fra ejendommens værdi i fri handel i forhold til andre handlede grunde af samme beskaffenhed i By Y1 Kommune.
Klager er bekendt med, at der den [dato] 2015 er indgået en betinget købsaftale mellem By Y1 Kommune og selskabet G1 ApS vedr. grunden Adresse Y7 141, By Y1.
Købesummen for grunden på 17.649 m2 blev aftalt til 2,6 mio. kr.
Grunden blev ligesom klagers grund solgt, som den var og forefindes. Klagers grund blev handlet til 7,5 mio. kr.
Klager er herudover bekendt med, at By Y1 Kommune til andre bygherrer har solgt tilsvarende byggegrunde med henblik på opførelse af boligprojekter tilsvarende klagers boligprojekt i Adresse Y1.
De aftalte priser afgiver væsentligt fra værdiansættelsen af klagers ejendom.
Klager er ved at indhente yderligere oplysninger og dokumentation, som vil blive eftersendt, så snart det er muligt.
Klager gør ligeledes gældende, at klagers boligprojekt har samme byrder og rettigheder, som tilsvarende ejendomme i samme område, herunder rækkehusprojekter og socialt boligbyggeri.
Den eneste reelle forskel er, at de andre ejendomme vurderes efter etageprincippet.
Ved det konkrete skøn er det klagers opfattelse, at det forhold, at anvendelsen af klagers ejendom i realiteten er samme som tilsvarende ejendomme, herunder Adresse Y8, Adresse Y9 6-20 og Adresse Y7 39A, skal indgå i dette skøn. Det kan ikke føre til en vurdering væsentlig højere end prisen i fri handel, alene på baggrund af anvendelse af forskellige vurderingstekniske hjælpemidler.
Jeg anmoder venligst om, at der afholdes et møde til drøftelse af sagen med Skatteankestyrelsens sagsbehandler, ligesom jeg - om fornødent - forbeholder mig at procedere sagen for Landsskatteretten.
Klager tager endvidere forbehold for, at der udmeldes syn & skøn med henblik på en vurdering af værdien af grunden i handel og vandel."
Klageren er den 2. december 2020 fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 16. november 2020:
"H1 skal bemærke, at den eneste forskel på den oprindelige og den nye lokalplan er, at der nu er udstykket 57 ejerlejligheder og ikke 60 ejerlejligheder som i den oprindelige. Det bedes Landsskatteretten tage hensyn til."
Klageren er den 21. april 2021 fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 7. april 2021:
"Jeg bekræfter, at der fortsat ønskes et retsmøde."
Retsmøde den 28. september 2022
Repræsentanten fastholdt påstandene om, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 og grundværdien pr. 1. oktober 2017 skulle nedsættes, og gennemgik og uddybede sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.
Vurderingsstyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes.
Landsskatterettens afgørelse
Genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 i medfør af skatteforvaltningslovens § 34
Reglerne om vurderingsmyndighedens adgang til af egen drift at genoptage og ændre nyere vurderinger, hvis en afgørelse fra en klageinstans giver anledning hertil, fremgår af skatteforvaltningslovens § 34.
Skatteforvaltningslovens § 34, stk. 1, har følgende ordlyd:
"Har et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller en domstol påkendt en vurdering, kan told- og skatteforvaltningen genoptage nyere vurderinger af den pågældende ejendom, i det omfang vurderingsankenævnets, skatteankeforvaltningens, Landsskatterettens eller domstolens afgørelse giver anledning til ændring heraf, jf. stk. 2-5."
Der er i henhold til bestemmelsen to kriterier, der skal være opfyldt, for, at Vurderingsstyrelsen kan genoptage en vurdering i medfør af bestemmelsen. For det første skal der være tale om vurderinger, der er nyere end den vurdering, der er påkendt af et vurderingsankenævn, skatteankeforvaltningen eller Landsskatteretten. For det andet skal vurderingsankenævnets, Skatteankestyrelsens eller Landsskatterettens afgørelse give anledning til ændring af den pågældende vurdering.
Ved afgørelse af 6. juni 2018 ændrede Vurderingsankenævn […] påklagede ejendoms grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2016. Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 11. januar 2019 genoptaget og ændret den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 og grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2017 i medfør af skatteforvaltningslovens § 34.
Retten finder, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 ikke er en nyere vurdering end den af Vurderingsankenævn […] påkendte grundværdiværdiansættelse pr. 1. oktober 2016.
Den del af Vurderingsstyrelsens afgørelse af 11. januar 2019, der vedrører den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016, falder dermed uden for området for hjemlen i skatteforvaltningslovens § 34. Vurderingsstyrelsen har således ikke haft hjemmel til at genoptage og ændre den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 i medfør af skatteforvaltningslovens § 34.
Eftersom den omberegnede grundværdi tillige udgør en selvstændig ansættelse, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16, der kan påklages, og som vurderingsankenævnet ikke behandlede i afgørelsen af 11. januar 2019, kan det af Vurderingsstyrelsen anførte ikke føre til et andet resultat.
Landsskatteretten finder derfor, at Vurderingsstyrelsens afgørelse, for så vidt angår den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016, er ugyldig og annullerer som følge heraf denne del af afgørelsen.
Grundværdien pr. 1. oktober 2017
Når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30 august 2013 med senere ændringer.
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.
Der er pr. 1. oktober 2017 foretaget en omvurdering af ejendommen efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10, hvoraf fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
10) af ejendomme, der har ændret anvendelse."
Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, og omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.
Det følger af vurderingslovens § 43, stk. 3, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014), at en ejendom, som efter § 3 skal omvurderes pr. 1. oktober 2017, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Vurderingsstyrelsen har ved vurderingen pr. 1. oktober 2017 ansat grundværdien til 20.317.900 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 57 byggeretter. Vurderingsstyrelsen har ved ansættelsen anvendt en områdepris på 760 kr., samt tildelt et nedslag for stor grund på 3.273.985 kr. og et nedslag for forurening på 2.600.000 kr.
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.
Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR (www.skat.dk).
Det fremgår af lokalplanen, at påklagede ejendom er udlagt til tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Retten finder derfor, at der kan tages udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af grundværdien.
Det fremgår endvidere af lokalplanen, at bebyggelsesprocenten for ejendommen ikke må overstige henholdsvis 30 % for åben-lav bebyggelse og 40 % for tæt-lav bebyggelse, og at der maksimalt må etableres 57 boliger. Retten finder således, at der ved vurderingen, i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens ansættelse, kan tages udgangspunkt i 57 byggeretter.
Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstra foranstaltninger på grund af forurening, kan arealet værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige.
Forurening kan påvirke værdien af en grund i en sådan grad, at der kan være grundlag for at nedsætte grundværdien under hensyntagen hertil.
En kortlægning af en ejendom på vidensniveau 2 sker, hvis der er tilvejebragt dokumenteret oplysning om jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Det fremgår af jordforureningslovens § 5.
Det fremgår af lokalplanen, at påklagede ejendom er kortlagt med forurening på vidensniveau 2. Ejendommen er forurenet med tegl, slagger og andre affaldselementer i form af glas og porcelæn. Desuden er dele af grunden konstateret forurenet med bl.a. tungmetaller, tjærestoffer og kulbrinter. Det fremgår af lokalplanen, at området er indsatsområde, jf. jordforureningslovens § 6, og der skal indhentes tilladelse [efter] jordforureningslovens § 8, inden arealanvendelsen af det kortlagte areal kan ændres til bl.a. beboelse.
Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger er det rettens opfattelse, at forureningens art, omfang og karakter har en sådan betydning for grundens værdi i ubebygget stand, at der bør tages hensyn hertil ved ansættelsen af grundværdien. Retten finder, at det af Vurderingsstyrelsen tildelte nedslag på 2.600.000 kr. er ansat passende.
Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien henser retten til, at ejendommen er beliggende i et attraktivt område centralt i By Y1 by. Ligeledes er det medtaget i skønnet, at ejendommen er beliggende i rimelig afstand fra togstation og motorvej. Det har endvidere betydning, at [farvand] findes under 800 meter fra ejendommen, og at [grønt område] ligger under 150 meter fra ejendommen.
Der er ved skønnet endvidere henset til salg af parcelhusgrunde i perioden 1. oktober 2010 til 1. oktober 2013. Der er i perioden solgt 20 grunde.
Ejendommene på henholdsvis Adresse Y3, Adresse Y2 og Adresse Y4, der er udlagt til åben-lav beboelse, er beliggende i den ydre vestlige del af By Y1 by. Retten finder, at ejendommene er sammenlignelige med påklagede ejendom. Retten finder dog, at påklagede ejendom har en bedre beliggenhed, idet påklagede ejendom har kortere afstand til [farvand] og By Y1 C.
Adresse Y6, der er solgt for 2.500.000 kr., er beliggende med udsigt over [farvand]. Påklagede ejendom har ikke udsigt til [farvand]. Retten finder derfor, at Adresse Y6 ikke er sammenlignelig med påklagede ejendom, hvorfor retten ikke henser til dette salg ved skønnet over grundværdien for påklagede ejendom.
Ejendommen beliggende Adresse Y5, der er solgt til 50.000 kr., er opdelt af en vej, der går direkte igennem matriklen. Retten finder, at dette vejareal kan have påvirket handelsprisen, hvorfor retten finder, at Adresse Y5 ikke kan bruges til fastsættelse af værdien af påklagede ejendom.
De solgte ejendomme har en størrelse på mellem 445 m2 og 3.696 m2, hvorimod påklagede ejendoms areal udgør 23.326 m2. Dette skal der, ifølge retten, tages højde for ved skønnet.
Med kendskabet til den gennemsnitlige handelspris og gennemsnitlig grundstørrelse kan byggeretspriserne (gennemsnitlig kontantpris/(gennemsnitligt areal+800)*800) for de handlede byggegrunde på Adresse Y3, Adresse Y2 og Adresse Y4 beregnes således:
| Periode | Antal salg | Gennemsnitlig handelspris | Gennemsnitligt areal | Beregnet byggeretspris / områdepris |
| 1. okt. 2010 - 1. okt. 2013 | 18 | 612.014 kr. | 796 m2 | 306.699 kr. / 767 kr. |
På baggrund af ovenstående handler af sammenlignelige grunde finder retten, at den af Vurderingsstyrelsen anvendte områdepris på 760 kr. er ansat passende.
Efter en samlet vurdering finder retten, at en grundværdi på 20.317.900 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi for grunden i ubebygget stand på vurderingstidspunktet.
Den påklagede ejendom er handlet ved en almindelig fri handel til 7.500.000 kr. i juni 2015. Ejendommen blev solgt uden byggemodning, ligesom lokalplanen først blev vedtaget efter handlen. Det er rettens vurdering, at handelsprisen for påklagede ejendom derfor ikke kan anvendes til vurdering af grundværdien.
Klageren har gjort gældende, at antal byggeretter ved den nye lokalplan er faldet fra 60 til 57 byggeretter. Retten bemærker hertil, at hver vurdering er en selvstændig ansættelse, der er uafhængig af tidligere ansættelser. Det er derfor principielt uden betydning, om grundværdien er steget eller faldet i forhold til den forudgående vurdering. Det afgørende er, at den pr. 1. oktober 2017 ansatte værdi afspejler den ubebyggede grunds handelsværdi pr. 1. oktober 2012.
Klageren har endvidere gjort gældende, at grundværdien kan ansættes ud fra etagearealprincippet, da andre ejendomme i området er ansat efter dette. Der er i forbindelse med klagen fremsendt to tidligere afgørelser vedrørende ejendomme, der er vurderet efter etagearealprincippet, og hvor den retlige anvendelse tillader bebyggelse i indtil 4½ og op til 5 etager. Retten finder, at der i overensstemmelse med lokalplanen kan ske ansættelse efter byggeretsprincippet. Retten skal dertil bemærke, at den i øvrigt alene forholder sig til ansættelsen pr. 1. oktober 2017 for selskabets ejendom, og ikke til vurderingen af andre ejendomme. Retten foretager et skøn over grundværdien for selskabets ejendom, uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.
Landsskatteretten stadfæster således Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien på 20.317.900 kr. for vurderingsåret 2017.