Vurderingsstyrelsen har givet afslag på klagerens anmodning om ekstraordinær genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2013.
Landsskatteretten hjemviser grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013 til Vurderingsstyrelsen for en stillingtagen til, hvorvidt betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt.
Faktiske oplysninger
Ejendommen, der er vurderet som en ubebygget grund, består af matrikelnummer [x] og har et samlet grundareal på 521 m2.
Pr. 1. oktober 2013 er ejendommen registreret med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug), og er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […], som betegnes som et erhvervsområde i byzonen, vurderet efter byggeretsprincippet.
Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af kommuneplan 2009, rammenummer […]. Ejendommen er herefter udlagt til erhvervsformål, hvor der er mulighed for, at der kan etableres en bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed.
Det fremgår af deklarationen om byggelinjer af 18. maj 2000, at den påklagede ejendom er omfattet af denne. Det fremgår af deklarationen sammenholdt med deklarationsridset, at påklagede ejendom berøres af byggeliniepålægget. Det betyder, at der ikke er mulighed for at opføre permanent bolig eller erhverv på grundene omfattet af deklarationen og deklarationsridset.
Klageren overtog ejendommen pr. 30. juni 2019.
Vurderingsstyrelsen har pr. 1. oktober 2013 foretaget en årsomvurdering for påklagede ejendom i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1. Grundværdien pr. 1. oktober 2013 er specificeret således:
1. oktober 2013
Kvadratmeterpris 521 kvm á 390 kr. 203.190 kr.
Byggeretspris 1 stk. 312.000 kr.
Nedslag for støj, røg og lugtgener -62.300 kr.
Grundværdi i alt 452.890 kr.
Grundværdi, afrundet 452.900 kr.
Klagerens repræsentant har den 10. oktober 2019 anmodet Vurderingsstyrelsen om genoptagelse af grundværdiansættelsen. Som begrundelse herfor er i anmodningen anført følgende:
"(…)
På vegne af ejendomsejerne af matriklerne [x], [y] og [z], anmodes hermed om genoptagelse af grundværdiansættelserne tilbage fra 1. oktober 2013, som er seneste vurderinger. Principielt påstås ejendommenes grundværdier nedsat til 0 kr. eller et ganske symbolsk beløb. Subsidiært påstås ejendommenes grundværdier nedsat til henholdsvis:
| Matrikel | Nedsat til |
| [x] | 130.250 kr. (250 kr. x 521 m2) |
(…)
Ovenstående vurderinger er baseret på samme værdiansættelsesprincip (kvadratmeterprincippet) og samme pris pr. m2, som for de omkringliggende ejendomme.
Baggrund
Der er tale om ejendomme, som min klient har erhvervet med overtagelsesdag pr. 30. juni 2019. Købesummen for ejendommene blev aftalt til 1 kr., idet min klient dog forpligtede sig til at betale 15.000 kr. til sælger for udarbejdelse af købsaftale samt berigtigelse af handlen. Kopi af den indgåede købsaftale vedlægges som (…).
Grundværdiansættelsen for alle ejendommene i alle årene fra 1. oktober 2013 er sket efter byggeretsprincippet med en arealværdi på 390 kr. samt en byggeretspris på 312.000 kr. Hertil kommer et mindre nedslag som følge af støj-, røg- og lugtgener m.v.
Plangrundlaget
Ejendommene er omfattet af den af By Y1 Byråd vedtagne kommuneplan 2017, plannummer […], som trådte i kraft den 13. december 2017. Tidligere var ejendommene omfattet af et tilsvarende plannummer (dvs. kommuneplanen 2013 og 2009). I henhold til den pågældende kommuneplanramme gælder følgende overordnet anvendelsesmulighed:
"Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. I området kan der desuden etableres offentlige funktioner i det omfang disse offentlige funktioner med hensyn til miljøfølsomhed og -belastning ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervsvirksomhed i det konkrete område - og forudsat at der ikke er tale om specielle anlæg, hvis placering normalt vil nødvendiggøre en særskilt planlægning."
Anbringender til støtte for påstandene
Udgangspunktet for ansættelse af grundværdien er værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6. Som følge af den mellem uafhængige parter aftalte købesum på 1 kr. bør grundværdien for de tre ejendomme nedsættes til 0 kr. eller et ganske symbolsk beløb.
Såfremt Vurderingsstyrelsen ikke giver medhold i ovenstående påstand, bør de tre ejendomme værdiansættes på samme måde som de omkringliggende ejendomme. Værdiansættelsen bør således ske efter kvadratmeterprincippet og til en pris pr. kvadratmeter på 250 kr.
Til støtte herfor kan anføres, at der er tale om tre ejendomme omfattet af den af By Y1 Byråd vedtagne kommuneplan 2017, plannummer […]. Som det fremgår ovenfor, er der tale om et erhvervsområde, hvorfor det allerede af den årsag er fejlagtigt af Vurderingsstyrelsen at værdiansætte grundene efter byggeretsprincippet. Følgende fremgår af Juridisk Vejledning, Afsnit H.A.3.2.2.1 om Byggeretsprincippet:
"Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):
· C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone
· F: Erhvervsområde i byzone
· K: Uspecificeret byzoneareal
· L: Område i byzone med uoplyst formål
· R: Områder med blandet zonestatus
· X: Manglende eller forkert indberetning af zonekoder eller plankoder."
På baggrund af ovenstående er det således fejlagtigt, når Vurderingsstyrelsen har ansat ejendommene efter byggeretsprincippet, hvilket konkret også har medført en for høj grundværdi, hvilket er tydeligt eksemplificeret ved den aftalte handelspris for de tre ejendomme til samlet 1 kr.
Under alle omstændigheder er der intet belæg for ikke at værdiansætte de tre ejendomme (matrikel [x], [y] og [z]) på samme måde, som de omkringliggende ejendomme, idet der er tale om samme type ejendomme, som ejendommene omfattet denne anmodning. Disse omkringliggende ejendomme er opgjort efter kvadratmeterprincippet til en pris pr. m2 på 250 kr., hvilket tillige bør gælde for matriklerne [x], [y] og [z].
På den baggrund bør værdiansættelserne ansættes til følgende:
· Matrikel [x]: 521 m2 * 250 kr. pr. m2 = 130.250 kr.
· Matrikel [y]: 533 m2 * 250 kr. pr. m2 = 133.250 kr.
· Matrikel [z]: 519 m2 * 250 kr. pr. m2 = 129.750 kr.
(…)
Det gøres gældende, at der er tale om en fejlagtig registrering af ejendommene i Vurderingsstyrelsens systemer, som er årsagen til at ejendommene er værdiansat efter et vurderingsprincip, som Vurderingsstyrelsen i den Juridiske Vejledning har anført ikke kan anvendes på den pågældende ejendomstype.
Derudover skal jeg henlede Vurderingsstyrelsens opmærksomhed på muligheden for at ændre åbenbart forkerte ansættelser via revisionsbestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 33 a.
(…)"
Repræsentanten har fremlagt en skrivelse fra By Y1 Kommune, hvoraf fremgår følgende vedr. mulig bebyggelse på påklagede ejendom:
"(…)
Byggeri har modtaget forespørgsel om ejendommene Adresse Y1, nr. Y1, nr. Y2 og nr. Y3, By Y2 kan anvendes til beboelse.
Ejendommene er hverken omfattet lokalplan eller byplanvedtægt. Ejendommene er placeret i kommuneplanens delområde […], hvor i det fremgår, at områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål, i området kan der desuden etableres offentlige funktioner. Der kan endvidere etableres en bolig i tilknytning til erhvervet.
Der er på ejendommen tinglyst en deklaration vedr. byggelinjer langs Adresse Y1 (se vedhæftede deklaration). Det fremgår af deklarationsridset, at alle 3 ejendommen ligger indenfor byggelinjearealet.
Din forespørgsel har været til udtalelse ved Teknik og Miljø, Mobilitet der oplyser, at de ikke vil dispensere fra vejbyggelinjeforholdet til at opføre permanent bebyggelse, de kan dog gå med til, at der etableres mindre anlæg som skure, parkeringspladser osv. mod at der tinglyses en fjernelsesdeklaration.
Som det fremgår af ovennævnte er der hverken mulighed for, at opføre beboelse eller erhverv på ejendommene. Forespørgselssagen betragtes hermed som afsluttet.
(…)"
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 10. januar 2020 givet afslag på anmodningen om genoptagelse af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013.
Af begrundelsen fremgår:
"(…)
Jeres bemærkninger til vores forslag til afgørelse
Vi har den 5. december 2019 fået jeres bemærkninger til vores forslag, og I mener fortsat at vurderingen skal genoptages. I har især lagt vægt på udtalelsen fra Teknisk og Miljø, Byggeri i By Y1 Kommune, hvoraf det bl.a. fremgår, at de ikke vil dispensere fra vejbyggelinjeforholdet til at opføre permanent bebyggelse. Det har vi taget stilling til løbende i afsnittet nedenunder.
Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Når vi skal tage stilling til, om vi kan genoptage en vurdering for 2015 eller tidligere, vurderer vi sagen ud fra reglerne om ekstraordinær genoptagelse.
Det betyder, at der er to kriterier, som skal være opfyldt, for at vi kan genoptage vurderingen:
1. Vi kan genoptage en vurdering, hvis den er foretaget på et fejlagtigt grundlag på grund af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller på grund af lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
2. En eventuel ændring af ejendoms- eller grundværdien skal være mere end 20 %.
I har bedt om at få ændret grundværdien. I mener at grundværdien er sat forkert og ønskes nedsat til 0 kr. eller et symbolsk beløb. Subsidiært påstår I, at ejendommens grundværdi skal nedsættes til 250 kr. pr. m2 og samtidig, at der skal anvendes et andet værdiansættelsesprincip end det i den hidtidige ansættelse anvendte princip.
Til støtte for Jeres påstand har I den 5. december 2019 fremsendt en udtalelse fra Teknik og Miljø, Byggeri i By Y1 Kommune, på baggrund af forespørgsel fra Jer, om hvorvidt ejendommen kan anvendes til beboelse. I udtalelsen har By Y1 Kommune taget stilling, at der ikke kan dispenseres fra vejbyggelinjeforholdet til at opføre permanent bebyggelse.
Deklarationen By Y1 Kommune henviser til har en gyldighedsdato pr. 29. marts 2000. Ejendommen som I ønsker at få genoptaget har været årsomvurderet flere gange siden gyldighedsdatoen for deklarationen. Årsomvurderingen, som er et skøn, er bl.a. foretaget ud fra, hvad der på tidspunktet for vurderingen har været den bedste anvendelse for ejendommen, samt de samlede oplysninger på vurderingstidspunktet.
Manglende inddragelse af byggelinjer udgør ikke et sådant fejlagtigt grundlag, som er omfattet af genoptagelsesadgangen i skatteforvaltningslovens § 33. Dette fremgår af SKM2018.355.BR.
Vi henleder endvidere opmærksomheden på, at byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, som vi anvender til at fastsætte grundens værdi ud fra et skøn. Vi vurderer ikke, at der er grundlag for afvigelse af det skøn, der blev foretaget, da de fremsendte oplysninger ikke er nye informationer i sagen, der kan fører til, at vi ændrer vores skøn, da forholdene på vurderingstidspunktet har været de samme.
Ejendommene Adresse Y1, nr. Y4 og nr. Y5 er beliggende i samme område og er berørt af vejbyggelinjeforholdet. Disse er ligeledes vurderet efter byggeretsværdiprincippet.
Vurderingsmæssige skøn foretaget på et korrekt grundlag, kan ikke genoptages.
(…)
I forbindelse med klagesagens behandling har Vurderingsstyrelsen supplerende udtalt:
"(…)
Anmoder ønsker at grundværdiansættelsen skal ændres fra byggeretsprincippet. Dette begrundet med en deklaration om byggelinjer af 18. maj 2000.
Vi indstiller, at vores afgørelse fastholdes, da der ikke er indsendt nye faktiske eller retlige oplysninger i sagen.
Vi henviser til vores forslag af 29.10.2019 og vores afgørelse af 10.01.2020, hvor vores begrundelse for afgørelsen fremgår.
(…)"
Skatteankestyrelsen har i forbindelse med sagens behandling kontaktet Vurderingsstyrelsen og spurgt om, hvorvidt de ved vurderingen pr. 1. oktober 2013 har taget hensyn til deklarationen, som ejendommen er omfattet af. Vurderingsstyrelsen oplyste følgende:
"(…)
Deklarationen, som er tinglyst på nedenstående 3 ejendomme med gyldighedsdato d. 29. marts 2000 må anses for at være en offentligretlig byrde, der skal tages højde for ved vurderingen af grundværdien.
De 3 ejendomme er alle bebygget på tidspunktet for tinglysningen af servitutten (ved vurderingen pr. 1. januar 2000), så servitutten har ikke haft nogen selvstændig betydning i forhold til den daværende bebyggelse.
Grundværdien skal imidlertid vurderes i ubebygget stand, dvs. hvis det tidligere Vurderingsråd havde ment, at den tinglyste servitut havde betydning for grundværdien, burde det afspejle sig i en ændring af grundværdierne for 2001.
Grundværdierne for de 3 ejendomme er dog alle vurderet med byggeretsværdiprincippet både før (2000) og efter (2001) tidspunktet for den tinglyste servitut, dvs. man tilsyneladende ved en fejl har undladt at tage højde for servituttens betydning for vurderingen af grundværdien (i ubebygget stand).
Ingen af ejendommene har efterfølgende fået ændret vurderingerne med hensyn til anvendelse af byggeretsprincippet, så det må betyde, at den oprindelige fejl ved 2001 vurderingerne er videreført til årsomvurderingerne pr. 1. oktober 2013. (Det forudsættes, at ejendommene også inden arealændringerne ved 2013 vurderingen lå inden for det areal, der ikke kan bebygges i henhold til bilaget i servitutten).
Ovenstående ændrer dog ikke på det forhold, at det ikke kan anses for at være en registreringsfejl iht. genoptagelsesreglerne i SFL, at der ikke er taget højde for disse byggelinjer, da dette forhold ikke er et registrerbart forhold.
(…)"
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med modtagelsen af erklæringsbrevet anført følgende:
"(…)
Skatteankestyrelsen har ved brev af 23. juni 2022 anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse i en sag, hvor Vurderingsstyrelsen har truffet afgørelse om genoptagelse den 16. december 2019, som erstattes af afgørelse af 10. januar 2020.
Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen ved den påklagede afgørelse skulle have genoptaget ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2013, der er vurderet efter byggeretsprincippet. Anmodning er begrundet i at ejendommen burde være vurderet efter kvadratmeterprincipper, som følge af en manglende inddragelse af deklaration med gyldighedsdato pr. 29. marts 2000 om vejbyggelinjeforholdet, tinglyst på ejendommen den 18. maj 2000. Deklaration forhindrer opførelse af permanent bebyggelse indenfor deklarationsområdet.
Vurderingsstyrelsens bemærkninger:
Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen i, at sagen bør hjemvises til fornyet behandling i Vurderingsstyrelsen men bemærker hertil følgende:
Det fremgår ikke klart af sagens oplysninger, om der ved vurderingen pr. 1. oktober 2013 fejlagtigt har manglet iagttagelse af deklarationen om byggelinjer. Baggrunden herfor er, at Vurderingsstyrelsen tidligere har skrevet, og som er gengivet af Skatteankestyrelsen. at der: "[...] tilsyneladende, ved en fejl, har undladt at tage højde for deklarationen [...]".
Skatteankestyrelsen må derved havde anset det for et faktum i sagen, at der er begået fejl, i form af manglende inddragelse af deklarationen, hvorved det videre lægges til grund, at der ikke er taget højde for deklarationen.
Såfremt der ved skønnet i grundværdiansættelsen, ikke har været lagt vægt på byggelinjerne i deklarationen, vil der være tale om et faktisk forhold der er omfattet genoptagelsesgrundene i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, med henvisning til at vurderingen i så fald er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af manglende eller fejlagtig registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
For at udelukke tvivlen om hvorvidt der i grundværdiansættelsen er taget højde for deklarationen, er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at sagen bør hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling.
(…)"
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at grundværdiansættelsen for 2013 skal genoptages.
Til støtte for påstanden er der anført:
"(…)
Jeg skal herved på vegne af ejeren af ejendommene beliggende
a) Adresse Y1, nr. Y1, By Y2, ejendomsnummer […]
b) Adresse Y1, nr. Y2, By Y2, ejendomsnummer […]
c) Adresse Y1, nr. Y3, By Y2, ejendomsnummer […]
herefter ("Ejendommene") påklage Vurderingsstyrelsens afgørelser af henholdsvis 10. og 13. januar 2020, hvor Vurderingsstyrelsen har meddelt afslag på genoptagelse.
(…)
Påstand
Vurderingsstyrelsen tilpligtes at genoptage ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende
a) Adresse Y1, nr. Y1, By Y2, ejendomsnummer […]
b) Adresse Y1, nr. Y2, By Y2, ejendomsnummer […]
c) Adresse Y1, nr. Y3, By Y2, ejendomsnummer […]
Anbringender
Der henvises til anbringenderne i anmodning om genoptagelse af 10. oktober 2019 med bilag, der vedlægges som (…), samt brev af 5. december 2019 bilagt deklaration om byggelinjer samt bekræftelse fra By Y1 Kommune om, at der ikke på ejendommen kan opføres boligbebyggelse. Brev af 5. december 2019 vedlægges som (…)
Det er mit hovedsynspunkt, at ejendommene - på baggrund af Byggeri, By Y1 Kommunes svar på forespørgslen samt den tinglyste deklaration om byggelinjer - ikke kan anvendes til boligbebyggelse (eller erhverv), hvorfor grundværdiansættelserne for disse ikke skal ske efter byggeretsværdiprincippet. Bemærk i øvrigt at den tinglyste deklaration om byggelinjer er en byrde af offentligretlig karakter, som skal indgå i grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, hvilket - henset til Vurderingsstyrelsens antagelse om anvendelse til beboelse - helt tydeligt ikke er sket. Deklarationen om byggelinjer er klar og entydig i sin formulering, og indrømmer ikke noget rum for en eventuel skønsudøvelse fra Vurderingsstyrelsens side.
(…)"
Repræsentanten har endvidere, i en telefonisk samtale med Skatteankestyrelsen, anført, at oplysninger omkring byggelinjer i deklarationen, ikke var indgået i vurderingen for 2013, hvilket udgør en fejl i vurderingen.
Repræsentanten har anført følgende til Vurderingsstyrelsens svar på erklæringsbrevet:
"(…)
Jeg har modtaget Vurderingsstyrelsens udtalelse i sagen. Jeg er enig med Skatteankestyrelssen i, at Vurderingsstyrelsen har erkendt, at der er begået fejl i form af manglende inddragelse af deklarationen. Jeg er helt uforstående i forhold til at Vurderingsstyrelsen nu stiller tvivl om dette - endda uden nærmere at begrunde synspunktet.
Spørgsmålet som Landsskatteretten skal tage stilling til er, hvorvidt betingelsen om, at vurderingen i så fald er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af manglende eller fejlagtig registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, er opfyldt. Hvis sagen hjemvises uden stillingtagen hertil, vil der være spildt næsten 3 år fra anmodningen om genoptagelse.
(…)"
Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvist bemærkes, at da der er tale om en klage over Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse, har Landsskatteretten derfor alene kompetence til at tage stilling til, om Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage grundværdisansættelsen pr. 1. oktober 2013 i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.
Reglerne om ordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering står i skatteforvaltningslovens § 33 stk. 1, hvori der står:
"Stk. 1. En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Derudover kan Vurderingsstyrelsen efter anmodning fra klageren eller af egen drift genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det står i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3:
"Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Anmodningen om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, skal indgives senest 6 måneder efter, at den klageberettigede har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse. Det står i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5:
"Stk. 5. Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told- og skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den klageberettigede, jf. § 35 a, stk. 2, har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse. Anmodninger efter stk. 4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er nævnt i stk. 1. Ved anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den klageberettigede samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag."
Af forarbejder til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 (bemærkningerne til lovforslag nr. 198 2011/1), står blandt andet:
“Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."
Ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 blev udtrykket "objektivt konstaterbare" indsat i bestemmelsen. I lovbemærkningerne til ændringen (lovforslag nr. 212 2016/1) står blandt andet:
"Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
…
Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 2. pkt., præciseres, at ved genoptagelse på foranledning af en klageberettiget skal den klageberettigede dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, der skal bestå af fejlagtige eller mangelfulde registreringer.
Forslaget har til formål at præcisere den dokumentationspligt, der i sådanne situationer påhviler den, der ønsker vurderingen genoptaget."
Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, kan Vurderingsstyrelsen efter anmodning fra en klageberettiget eller af egen drift genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Dette kan Vurderingsstyrelsen gøre, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, jf. § 33, stk. 1, eller hvis en vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er således en betingelse for genoptagelse, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn, der er foretaget på et korrekt grundlag, kan ikke genoptages.
Det er derudover en betingelse for genoptagelse, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 %. Anmodningen skal endvidere indgives til Vurderingsstyrelsen senest 6 måneder efter, at den klageberettigede har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse.
Klagerens repræsentant har den 10. oktober 2019 anmodet om genoptagelse af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013. Anmodningen skal derfor behandles efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.
Klagerens repræsentant har som begrundelse for anmodning om genoptagelse anført, at grundværdiansættelsen beror på en fejlagtig registrering af ejendommen i Vurderingsstyrelsens systemer, som efter repræsentantens opfattelse er årsagen til, at Vurderingsstyrelsen har værdiansat ejendommene efter byggeretsværdiprincippet i stedet for kvadratmeterprincippet. Genoptagelsesanmodningen er endvidere begrundet med købesummen for den påklagede ejendom og at oplysninger omkring byggelinjer i en tinglyst deklaration, ikke var indgået i vurderingen for 2013, hvilket udgør en fejl i vurderingen.
Vurderingsstyrelsen har givet afslag på genoptagelse af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013, og afslaget er begrundet med, at betingelserne for genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, ikke er opfyldte.
Retten bemærker, at ejendommen på vurderingstidspunktet er omfattet af kommuneplan 2009, rammenummer […], hvoraf det fremgår, at områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål med mulighed for etablering af en bolig i tilknytning til erhvervet.
Endvidere bemærkes det, at det fremgår af sagens oplysninger, heriblandt deklarationen af 18. maj 2000 og skrivelsen fra By Y1 Kommune af 26. november 2019, at ejendommen er beliggende inden for byggelinjearealet, hvorfor der ikke er mulighed for at opføre beboelse eller erhverv på ejendommen.
Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, at årsomvurderingen blandt andet er foretaget ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet for vurderingen har været den bedste anvendelse for ejendommen, samt de samlede oplysninger på vurderingstidspunktet.
I mail af 30. juni 2021 har Vurderingsstyrelsen erkendt, at man tilsyneladende, ved en fejl, har undladt at tage højde for deklarationen om byggelinjer ved vurderingen, men at man ikke anser dette for at være en registreringsfejl i henhold til genoptagelsesreglerne i skatteforvaltningsloven. Retten lægger derfor til grund, at der ved en fejl ikke er taget højde for deklarationen om byggelinjer ved vurderingen.
Det fremgår af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede offentligretlige byrder ved ansættelsen af grundværdien. Hertil bemærkes, at det er rettens opfattelse, at den på ejendommen tinglyste deklaration, har karakter af en offentligretlig byrde, som der bør tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2013.
Retten finder, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Retten har lagt vægt på, at Vurderingsstyrelsen ved en fejl ikke har taget hensyn til den på ejendommen tinglyste deklaration om byggelinjer ved ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2013.
Den af Vurderingsstyrelsen henviste Byretsdom, SKM2018.355.BR, kan ikke føre til et andet resultat i nærværende sag, idet dommen omhandler den situation, hvor SKAT muligvis ikke havde inddraget en skovbyggelinje i vurderingen, ikke skulle anses som værende et fejlagtigt grundlag, der begrunder genoptagelse efter skatteforvaltningsloven. I nærværende sag fremgår det derimod af sagens oplysninger, at det er en fejl, at deklarationen ikke har været inddraget i vurderingen.
Henset til ovenstående er det rettens opfattelse, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Hvorvidt dette medfører, at der kan ske ekstraordinær genoptagelse, herunder om de øvrige betingelser for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt, hjemvises til fornyet behandling i Vurderingsstyrelsen.
På baggrund af ovenstående hjemviser Landsskatteretten grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013 til Vurderingsstyrelsen.