Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 1.033.066 kr. for salget af Adresse Y1, By Y1, Ø Y1, i indkomståret 2017.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske oplysninger
Klageren og klagerens ægtefælle købte ejendommen beliggende Adresse Y2, By Y1, Ø Y1, den 1. juni 1983. Ejendommen blev restaureret, og klageren og klagerens ægtefælle flyttede herefter ind i ejendommen i 1987.
Adresse Y2 er et fritliggende enfamiliehus til helårsbeboelse, og ejendommen er fredet.
Ved underskrivelse af skøde den 26. februar 1998 købte klageren og ægtefællen ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, Ø Y1, i lige sameje. Købsprisen udgjorde 300.000 kr.
I skødet af 26. februar 1998 er der påført følgende erklæring om ejendommens anvendelse:
"Ejendommen er udelukkende til helårsbeboelse, og den var indtil overdragelsen eller bliver ved overdragelsen bestemt til brug for ejeren."
Adresse Y1 består af to bygninger, og ejendommen udgør i alt 513 m2. Bygning nr. 1 er vurderet som en helårsbolig. Bygningen - som er opført i 1805 - er fredet og udgjorde 137 m2. Bygning nr. 2 er registeret som et udhus på 20 m2 opført i 1998. Klageren og klagerens ægtefælle har ikke beboet ejendommen, og der har heller ikke været nogen personer tilmeldt ejendommens folkeregisteradresse under klageren og klagerens ægtefælles ejertid. Ejendommen blev ikke udlejet, og klageren har oplyst, at klageren og ægtefællen har betalt ejendomsværdiskat i hele ejerperioden.
Ifølge lokalplanen, som Adresse Y1 er omfattet af, er der bopælspligt på ejendommen, og i den forbindelse fik klageren og dennes ægtefælle et påbud den 2. oktober 2006 fra X Kommune om at sørge for, at ejendommen blev beboet.
X Kommune politianmeldte klageren og dennes ægtefælle, der herefter blev sigtet af politiet. Begrundelsen for sigtelsen var, at klageren og dennes ægtefælle var ansvarlige for, at ejendommen - uden kommunalbestyrelsens samtykke - blev benyttet til andet end helårsbeboelse, uagtet at ejendommen udgjorde en helårsbolig.
Klagerens repræsentant har i den forbindelse fremlagt en afhøringsrapport af klageren og klagerens ægtefælle dateret den 27. marts 2007.
I afhøringsrapporten står blandt andet:
"Restaureringen af huset i Adresse Y1, By Y1, blev igangsat i 1998 umiddelbart efter købet. Der var tale om et meget forfaldent hus, […]. Sigtede havde på dette tidspunkt ikke besluttet sig for, hvad huset skulle bruges til. Han havde kun set på den forestående opgave, det var, at restaurere huset.
Restaureringen varede frem til august 2004, hvor huset stod færdigrestaureret. Arbejdet var sket i samarbejde med arkitekt [navn udeladt], der er specialist i restaurering af gamle og bevaringsværdige huse.
Sigtede har siden 2001 kommunikeret med X Kommune vedr. den manglende beboelse af ejendommen Adresse Y1, By Y1.
(…)
Sigtede og hustru har som nævnt købt huset i 1998 og kan således ikke forstå, hvorfor deres hus ikke har fået tilbud om at ændre status til fritidshus. Sigtedes [Adresse Y1], har reelt stået ubeboet siden 1996 I 1997, hvor den tidligere ejer kom på plejehjem. Sigtede kan ikke forstå denne forskelsbehandling fra kommunens side. Sigtede har dog ikke søgt om dispensation, således deres hus fik ændret status fra helårshus til fritidshus. Sigtede har kun ønsket at bevare huset ved restaurering og efterfølgende bevare huset til familiens brug.
(…)
Sigtede og hustru har ingen planer om salg af huset, som de ønsker at bevare og anvende til bolig for familiemedlemmer, når de er på besøg.
Sigtede har et barnebarn, der har allergi, hvorfor barnebarnet ikke kan bo i sigtedes hus, idet sigtede har hund. Barnebarn med familie bor således i [Adresse Y1], når de er på besøg hos sigtede og hustru. Alt om anvendelse af huset i [Adresse Y1] har sigtede beskrevet i breve til X Kommune. Han har gennem hele forløbet været ærlig omkring huset og dets anvendelse, og han har på ingen måde ønsket at begå lovbrud."
Sigtelsen blev efterfølgende afvist på grund af formalitetsfejl i anklageskriftet.
Skattestyrelsen har oplyst, at der er en afstand på cirka 50 meter imellem Adresse Y2 og Adresse Y1.
Under et møde hos Skattestyrelsen oplyste klageren og dennes ægtefælle, at der blev ført dagbog over det arbejde, de har udført på Adresse Y1. Herunder blev det oplyst, at klageren med sin ægtefælle brugte over 9.000 timers arbejde, og at ejendommen blev brugt til fremvisninger, at haven blev brugt som en køkkenhave, og at de i øvrigt benyttede ejendommen som en fritidsbolig.
Klagerens ægtefælle gik desuden på pension i 1998, og han havde derfor også mulighed for at bruge sin nye fritid på at dyrke sin passion for bevaring af Adresse Y1.
Under mødet blev det videre oplyst, at klageren og ægtefællen flyttede til Ø Y1 i 1960erne, og at de fik en særlig interesse for "By Y1 huse", herunder deres historie og arkitektur. Den første ejendom de købte og renoverede var Adresse Y3, og restaureringen af denne ejendom vækkede deres interesse i at restaurere ældre bygninger. Klageren og ægtefællen beboede Adresse Y3 i 20 år, hvorefter de flyttede til den nuværende bolig, Adresse Y2.
Adresse Y1 blev solgt ved en købsaftale den 29. august 2017 med overtagelsesdato den 1. oktober 2017. Købsprisen udgjorde 2.750.000 kr.
Den 27. oktober 2017 indbetalte klageren og klagerens ægtefælle hver 300.000 kr. til Skattestyrelsen. Under mødet hos Skattestyrelsen oplyste klageren, at der var tale om en fejl.
Klageren oplyste hertil, at de skulle på ferie, og at de lige havde modtaget pengene fra salget, og at de havde mistro til den lokale bank. Da klageren og ægtefællen ikke kunne nå at anskaffe en ny bankkonto i en anden bank, valgte de i stedet at overføre pengene til skattemyndighederne, hvor de var sikret.
Den 18. maj 2018 skrev klageren følgende til Skattestyrelsen vedrørende ejendommens anvendelse:
"Bemærkning til "Erklæring om ejendommens anvendelse" :
Notatet dækker hvad der står i Lokalplan […] for By Y1, og skødet skulle have denne anmærkning, for at vi kunne få tinglyst bevaringsdeklaration på huset.
Bemærkninger til om der skal betales avanceskat efter § 8 stk. 1, eller om der, som vi mener, er tale om en helårsbolig, der udelukkende er benyttet som fritidsbolig og derfor henhører under § 8 stk. 2, fritagelse for ejendomsavanceskat :
1. Vi har ejet matr. i 20 år, og købte huset med det formål at restaurere det (nedrivningstruet, billedmateriale haves), efter kulturstyrelsens forskrifter og efterfølgende bruge det som fritidsbolig.
2. Vi har i alle årene betalt ejendomsværdiskat, også i de 6 år restaureringen varede.
3. X Kommune har ikke ønsket at benytte sig af muligheden i Boligreguleringsloven, til at sætte lejere ind."
Videre har klageren i en mail til Skattestyrelsen den 19. juni 2018 anført følgende:
"Vi fastholder, at vi har købt ejendommen med det formål at bruge den som fritidsbolig. Og det har vi gjort i alle 20 år. Men hvordan vi skulle kunne bevise det, kan vi ikke lige se for os. Fritid, der skal dokumenteres, er vel ikke fritid. Hvordan skal vi dokumentere, at vi jævnligt gik over og lavede aftensmad og overnattede? Og at vi boede der i 14 dage, mens vi havde håndværkere i vores faste bolig?
Kun vores måde at leve på, vores prioriteringer, og de faktiske forhold kan fremstå som bevis. Til hvad og hvordan bruger man sit fritidshus? Det kommer vel fuldstændig an på den enkelte og hans/hendes øvrige liv. Vi har købt og brugt huset til afspænding, afslapning, "til at få skuldrene ned" - brug. Og at huset ligger i kort afstand fra den faste bolig, er i den sammenhæng kun en fordel. Tænk, at vi ikke har skullet stresse til et eller andet sted i landet for at udleve fritiden.
Og hvordan havde vi skullet kunne bevise hensigten af købet af en helårsbolig til fritidsbrug et andet sted i landet ?
Hvad er fritid? Det er fri tid, og hvordan vi bruger den, er den enkeltes valg og mulighed. Vi har haft muligheden for at have et ekstra sted, hvor vi har kunnet nyde vores fritid. Det har vi gjort i 20 år, og de 20 år er vel et bevis på, at vi har ment det seriøst, at vi har haft brug for det, og har brugt det til vores frie tid."
Klageren og klagerens ægtefælle ejede desuden sommerhuset beliggende Adresse Y4, By Y1, som de overtog den 1. marts 2008. Ifølge klagerens skatteoplysninger for indkomståret 2017 blev Adresse Y4 udlejet igennem G1 A/S. Lejeindtægten blev i 2017 opgjort til 92.943 kr.
Klageren har oplyst, at Adresse Y4 blev anskaffet med henblik på udlejning, og at dette sommerhus ikke blev anvendt af dem. Det var tanken, at deres søn skulle overtage dette sommerhus.
Ved en skrivelse den 1. februar 2019 oplyste klagerens repræsentant følgende om udgifterne relateret til Adresse Y1:
"Med henvisning til Skattestyrelsens brev af 15. januar 2019 vedlægges følgende:
1. Dokumentation for forbrug af el og vand i stort set hele ejerperioden, idet det bemærkes, at det desværre ikke har været muligt at fremskaffe dokumentation for udgifterne til vand i perioden 2006, 2007, 2008 og 2009.
Der har således som anført i mit brev af 9. januar 2019 været et - i forhold til anvendelse til fritidsbolig - almindeligt forbrug af el og vand.
Ydermere vedlægges i forhold til opgørelsen af avancen en foreløbig oversigt over udgifter, der er afholdt af min klient i forbindelse med arbejdet på ejendommen med behørig underliggende dokumentation:
| Udgifter i forbindelse med køb af ejendommen i 1998
(udover selve købesummen) | 33.866,00 kr. |
| Udgifter i forbindelse med salg af ejendommen i 2017 | 92.699,00 kr. |
| Udgifter til indkøb af værktøj | 3.375,00 kr. |
| Udgifter til indkøb af hårde hvidevarer og internet | 32.611,00 kr. |
| Udgifter til materialer | 24.928,00 kr. |
| Udgifter til bortkørsel af affald, 25 læs á 30 km., brug af eget
materiale til skur, opsøgning af genbrugsmateriale på fastlandet
(kørsel og færge) og værkstedsudgifter | 30.000,00 kr. |
| I alt (foreløbigt) | 217.479,00 kr. |
Bemærk, at der i udgifterne til materialer er et skønnet beløb på 15.000 kr. Beløbet dækker over egne materialer, som er anvendt til arbejdet på ejendommen. Udgifter til bortkørsel af affald mv. er ligeledes baseret på et skøn.
Endeligt vedhæftes oplysningerne om, hvilke vedligeholdelses-/forbedringsudgifter, der er ydet tilskud til af Bygningsfredningsmyndigheden og hvilke udgifter, der årligt er fratrukket som fradrag for istandsættelsesudgifter på fredede ejendomme."
Skattestyrelsen har opsummeret de enkelte udgiftsbilag, som repræsentanten har gjort gældende som fradragsberettiget i brevet af 1. februar 2019, som følger:
| "Bilag/side | Tekst | Dato | År | Beløb |
| 1 | Tinglysningsafgift | 30-03 | 1998 | 24.903,00 |
| 2 | Landinspektørerne | 15-10 | 1998 | 3.075,00 |
| 3 | Stempelafgift skøde | 17-03 | 1998 | 3.000,00 |
| 4 | Stempelafgift bevaringsdeklaration | 31-03 | 1998 | 1.200,00 |
| 5 | Stempelafgift bevaringsdeklaration | | | - |
| 6 | Byggetilladelse | 11-06 | 1998 | 248,69 |
| 7 | Sand og grus til skur | 28-09 | 1998 | 1.282,50 |
| 8 | Materialer til skur, […] | 17-07 | 1998 | 5.714,96 |
| 9 | Materialer til skur, […] | 02-11 | 1998 | 2.493,94 |
| 10 | Sand og grus til skur, kørsel | 29-06 | 1998 | 437,50 |
| 11 | Værktøj, forsænkersæt | 04-11 | 2005 | 360,00 |
| 12 | Værktøj, […] | 26-09 | 2002 | 168,95 |
| 13 | Værktøj, blandemaskine | 08-07 | 1998 | 1.900,00 |
| 14 | Værktøj, […] | 28-05 | 1999 | 943,81 |
| 15 | Hårde hvidevarer | 18-12 | 2003 | 30.475,00 |
| 16 | Internet mm. | 01-11 | 2004 | 2.135,88 |
| 17 | Ejendomsmægler | 05-09 | 2017 | 85.405,00 |
| 18 | Ejendomsmægler | | | - |
| 19 | Tilstandsrapport mm. | 31-07 | 2017 | 7.294,00 |
| (…) | | | | |
| Sum 171.038,23171.038,23 | | | | 171.038,23" |
| | | | |
Skattestyrelsen har opsummerende opgjort udgifterne i forbindelse med købet af ejendommen på baggrund af bilag 1 - 4, og 6 til 33.866 kr.
Udgifterne til salget af ejendommen er opgjort til 92.699 kr. på baggrund af bilag 17 og 19.
Udgifterne til værktøj er opgjort på baggrund til 3.375 kr. på baggrund af bilag 11 - 14.
Udgifterne til hvidevarer er opgjort til 32.611 kr. på baggrund af bilag 15 og 16.
Udgifterne til materialer er opgjort til 9.929 kr. på baggrund af bilag 7 - 10.
På baggrund forbrugsafregningerne fremlagt af repræsentanten har Skattestyrelsen opgjort følgende forbrug over vand og el for Adresse Y1:
| "Oversigt over forbrug af vand |
| | |
| "År | Forbrug | |
| 1998 | 6 | |
| 1999 | 29 | |
| 2000 | 12 | |
| 2001 | 7 | |
| 2002 | 14 | |
| 2003 | 6 | |
| 2004 | 18 | |
| 2005 | 27 | |
| 2006 | | |
| 2007 | | |
| 2008 | | |
| 2009 | | |
| 2010 | 35 | |
| 2011 | 26 | |
| 2012 | 54 | |
| 2013 | 29 | |
| 2014 | 31 | |
| 2015 | 25 | |
| 2016 | 20 | |
| 2017 | | |
| | |
En voksen bruger i gennemsnit 37,9 m3 pr. år. En familie på 2 voksne og 2 børn bruger 140 m3 pr. år i gennemsnit"
| "Oversigt over forbrug af el |
| År | Forbrug | Aflæst på måler |
| 1998 | 31 | |
| 1999 | 366 | |
| 2000 | 200 | |
| 2001 | 440 | |
| 2002 | 1.047 | |
| 2003 | 2.317 | |
| 2004 | 4.543 | |
| 2005 | 6.551 | 13.099 |
| 2006 | 4.566 | |
| 2007 | 2.904 | |
| 2008 | 5.278 | |
| 2009 | 4.597 | |
| 2010 | 7.837 | |
| 2011 | 3.303 | |
| 2012 | 4.210 | |
| 2013 | 5.253 | |
| 2014 | 2.623 | |
| 2015 | 2.961 | |
| 2016 | 3.775 | |
| 2017 | 1.748 | 51.451 |
| | |
| 64.550 | 64.550 |
En typisk dansker bruger ifølge Dansk Energi i gennemsnit 1.600 kWh pr. år, mens en gennemsnitsfamilie på to voksne og to børn i et 150 m2 stort hus bruger 4.450 kWh om året.
Varmekilde:
Elvarme og brændeovn"
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 1.033.066 kr. for salget af Adresse Y1, By Y1, Ø Y1, i indkomståret 2017.
Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:
"Opgørelse af ejendomsavancen
Salgssum kr. 2.750.000
Handelsomkostninger ved salg kr. -92.699
kr. 2.657.301
Anskaffelsessum kr. 300.000
Handelsomkostninger ved køb kr. 33.866
Tillæg (19 år á 10.000 kr.), jf. § 5, stk. 1 kr. 190.000
Afholdte udgifter til vedligeholdelse/forbedring
udover 10.000 kr.’s grænsen, jf. § 5, stk. 2
Dokumenterede afholdte udgifter i 1998
kr. 56.829 - 10.000 = kr. 46.829
Dokumenterede afholdte udgifter i 1999
kr. 944 - 10.000 = kr. 0
Dokumenterede afholdte udgifter i 2002
kr. 169 - 10.000 = kr. 0
Dokumenterede afholdte udgifter i 2003
kr. 30.475 - 10.000 = kr. 20.475
Dokumenterede afholdte udgifter i 2004
kr. 2.136 - 10.000 = kr. 0
Dokumenterede afholdte udgifter i 2005
kr. 360 - 10.000 = kr. 0 kr. 67.304
kr. -591.170
Fortjeneste på salget af ejendommen kr. 2.066.131
Heraf din ejerandel 50% kr. 1.033.066
(…)
Begrundelse for afgørelse
Lovgrundlag og praksis
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 er fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt skattepligtig. Lovens § 8 indeholder undtagelser fra dette udgangspunkt.
Efter § 8, stk. 1, er fortjeneste ved afståelse af "en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder" således som udgangspunkt skattefri. Det er bl.a. en betingelse for denne skattefrihed, at "huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen".
Efter § 8, stk. 2, gælder skattefriheden også ved salg af "sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen". Et sommerhus eller en fritidsbolig er normalt karakteriseret ved, at det ikke anvendes til helårsbeboelse, men til rekreativt formål med ophold i kortere perioder.
Efter gældende administrativ praksis kan en helårsbolig være omfattet af skattefritagelsesreglen for sommerhuse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt følgende to betingelser er opfyldt:
1. Formålet med anskaffelsen af ejendommen er anvendelse til private fritidsformål, og
2. Ejendommen rent faktisk har været anvendt til fritidsformål i hele ejertiden.
Der kan henvises til Højesteretsdomme af 8. marts 2007 (SKM2007.209.HR), hvoraf det fremgår, at den formodning, der består for, at en ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og ikke stk. 2, alene kan brydes, såfremt det dokumenteres, at ejendommen ændrede karakter under sagsøgerens ejertid. Dette kræver efter praksis, at det dokumenteres, at helårsboligen blev erhverve med henblik på anvendelse som fritidsbolig og herefter blev anvendt som sådan.
Om den konkrete ejendom udtalte Højesteret, at denne på salgstidspunktet var "et fritliggende enfamilieshus (parcelhus)", at huset således som udgangspunkt er et enfamilieshus omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at appellanten ubestridt ikke opfyldte betingelserne for skattefrihed efter denne bestemmelse.
Højesteret tog herefter stilling til, om det forhold, at appellanten alene havde benyttet ejendommen til fritidsformål kunne føre til, at han kunne opnå skattefrihed efter sommerhusreglen i § 8, stk. 2. Højesteret fandt ikke, at ejendommen var omfattet af sommerhusreglen.
Der kan endvidere henvises til tilsvarende dom af 10. december 2009 (SKM2010.166.HR).
Bevisbyrden for, at en helårsejendommen er købt som og anvendt som sommerhus i hele ejerperioden påhviler således ejeren.
Ejendommen Adresse Y1
Det er ejendommens status på salgstidspunktet, der afgør om skattefriheden, skal afgøres med udgangspunkt i betingelserne i § 8, stk. 1, eller efter § 8, stk. 2.
Ejendommen Adresse Y1 havde ved erhvervelsen status som "fritliggende enfamilieshus", og har ikke ændret status til fritidshus i din ejertid. Ejendommen er således som udgangspunkt et enfamilieshus omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og salget opfylder derfor ikke betingelserne for skattefrihed efter denne bestemmelse, da hverken du eller din ægtefælle har haft bopæl på ejendommen Adresse Y1.
Det er herefter en forudsætningen for, at ejendommen kan sælges skattefrit, at du har løftet bevisbyrden for, at
1. Formålet med anskaffelsen af ejendommen var anvendelse til private fritidsformål, og
2. Ejendommen rent faktisk har været anvendt til fritidsformål i hele ejertiden.
Ad 1 Formål med anskaffelsen af ejendommen.
I forbindelse med, at I blev sigtet for at benytte ejendommen Adresse Y1 til andet end helårsbeboelse oplyste I følgende om formål med købet af ejendommen, jf. politiets afhøringsrapport af 27. marts 2007:
"Sigtede havde på dette tidspunkt (købstidspunktet - Skattestyrelsens bemærkning) ikke besluttet sig for, hvad huset skulle bruges til. Han havde kun set på den forestående opgave, det var at restaurere huset ".
"Sigtede har dog ikke søgt om dispensation, således deres hus fik ændret status fra helårshus til fritidshus. Sigtede har kun ønsket at bevare huset ved restaurering og efterfølgende bevarelse til familiens brug".
I har i brev af 18. maj 2018 oplyst, at I købte ejendommen med det formål at restaurere den efter kulturstyrelsens forskrifter, og efterfølgende benytte ejendommen til fritidsbolig. I har i samme brev oplyst, at restaureringen af ejendommen tog 6 år.
Hertil kommer, at det ved købet af ejendommen, ikke er tilkendegivet i skødet, at erhvervelsen skete med henblik på anvendelse som fritidsbolig. Derimod indeholder skødet i forbindelse med købet en erklæring om, at ejendommen udelukkende var til helårsbeboelse.
I har bevisbyrden for, at formålet med erhvervelsen af Adresse Y1 var at ejendommen skulle anvendes til fritidsformål.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at I ikke har løftet denne bevisbyrde. Skattestyrelsen lægge vægt på, at I har forklaret til politiet, at I på købstidspunktet ikke havde besluttet jer for, hvad ejendommen skulle benyttes til, men kun havde set på den forestående restaureringsopgave. Dette understøttes endvidere af, at det fremgår af skødet, at ejendommen blev købt med henblik på benyttelse som helårsbolig, og at I ikke søgte om dispensation for at få ændret ejendommens status til fritidsbolig.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at formålet med erhvervelsen primært var et ønske om at restaurerer ejendommen, hvilket understøttes af, at det tog 6 år at restaurere bygningen. Dette ønske udsprang af jeres interesse for fredede ejendomme på Ø Y1.
Det er endvidere Skattestyrelsens opfattelse, at restaurering af bygningen ikke kan anses for en sædvanlig benyttelse af en fritidsbolig, og derfor ikke opfylder kravet om ".benyttet til privat formål…" i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
På baggrund af foranstående er avancen skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1.
Ad 2 Benyttelse i ejertiden
Efter Højesterets dommene er det også en forudsætning for, at Adresse Y1 kan sælges skattefrit, at ejendommen i hele ejertiden har været benyttet til fritidsformål. Bevisbyrden for dette påhviler ejeren.
Der er oplyst følgende om benyttelsen af ejendommen i jeres ejertid:
Til politiet har I fortalt (afhøringsrapport af 27. marts 2007), at I ønskede at "bevare og anvende til bolig for familiemedlemmer, når de er på besøg". Og at jeres barnebarn på grund af allergi ikke kan bo i jeres hus (Adresse Y2), da I har hund. Barnebarnet med familie har således boet i [Adresse Y1], når de er på besøg hos jer.
I har endvidere oplyst følgende om ejendommens benyttelse til fritidsformål, som er
· ud over almindelig tilstedeværelse på ejendommen i fritiden,
· adskillige fremvisninger af den udførte restaurering af de flotte bygninger til interesserede,
· overnattende gæster i forbindelse med private komsammener,
· overnattende børnebørn,
· brugt ejendommens køkkenhave, da jorden her har en bedre kvalitet end på den faste bolig,
· jævnligt gik over og levede aftensmad og overnattede, og
· boede der i 14 dage, mens der var håndværkere i den faste bolig
· Der har i øvrigt været et - i forhold til anvendelse til fritidsbolig - almindeligt forbrug af el, vand og varme.
I fastholder, at ejendommen er købt med det formål at bruge den som fritidsbolig. Som begrundelse anfører I, at benyttelsen af et fritidshus fuldstændig kommer an på den enkelte og hans/hendes øvrige liv. I købte og brugte huset til afspænding, afslapning, "til at få skuldrene ned". Og at huset ligger i kort afstand fra den faste bolig, er i den sammenhæng kun en fordel.
Skattestyrelsen anfægter ikke, at I i et eller andet omfang har benyttet ejendommen Adresse Y1 til private formål, fx spisning, køkkenhave, overnatning i forbindelse med håndværkere i ejendommen Adresse Y2. Heller ikke at ejendommen har været benyttet til overnattende gæster, herunder børn og børnebørn.
Denne form for benyttelse opfylder efter Skattestyrelsens opfattelse ikke kravet om, at ejendommen skal være benyttet til fritidsformål i hele ejerperioden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.
Anvendelsen af ejendommen til overnattende gæster, herunder børn og børnebørn ændrer ikke på ejendommens karakter af, at være en helårsbolig. Der er derimod tale om et alternativ til overnatning i ejendommen Adresse Y2 eller fx hotel. Det gælder også i forhold til de 14 dage, hvor I overnattede i ejendommen, mens der var håndværkere i Adresse Y2, og jeres brug af ejendommen til køkkenhave. Denne brug kan ikke sidestilles med benyttelsen af fritidsboliger.
Det samme gør sig gældende vedrørende fremvisningen af bygninger til interesserede.
Hertil kommer, at kravet om benyttelse som fritidsbolig skal vurderes i forhold til ejernes benyttelse af ejendommen, dvs. din husstands brug af ejendommen. Familie, herunder udeboende børn og børnebørn, venner m.fl. anses i denne sammenhæng ikke for en del af hustanden.
Skattestyrelsens finder endvidere, at det oplyste forbrug af el og varme på ejendommen, som fremgår af vedlagte bilag B, viser et beskedent brug af ejendommen, men at det ikke i sig selv dokumentere at ejendommen er anvendt som fritidsbolig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.
Det er på den baggrund Skattestyrelsens opfattelse, at I ikke har løftet bevisbyrden for, at ejendommen Adresse Y1 har været anvendt som fritidsbolig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand i hele ejerperioden.
Afstanden mellem Adresse Y2 og Adresse Y1
Din advokat har i brev af 9. januar 2019 gjort gældende, at afstanden mellem Adresse Y2 og Y1 er uden betydning for vurderingen af, om Adresse Y1 opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Din advokat har anført følgende:
" Dernæst vil jeg gøre opmærksom på, at den korte afstand mellem ejendommen og den bolig, som skatteyderne anvender til helårsbolig ikke diskvalificerer i forhold til at opnå skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Der kan blandt andet henvises til afgørelsen optrykt i SKM2013.610.SR, hvor Skatterådet bekræftede, at en eventuel fortjeneste ved salg af en andel af en helårsejendom kunne ske skattefrit efter administrativ praksis for salg af en helårsbolig, anvendt som sommerbolig. I den pågældende sag boede spørgeren ca. 10,2 km fra ejendommen. I den forbindelse er det vigtigt at understrege, at den korte afstand mellem skatteydernes helårsbolig og ejendommen i denne sag har været helt afgørende for skatteydernes valg af fritidsbolig. Det ville således have været umuligt for skatteyderne at forestå den forudgående restaurering af ejendommen, hvis den ikke havde været beliggende i umiddelbar nærhed af skatteydernes helårsbolig. Det betyder imidlertid ikke, at skatteyderne ikke har anskaffet af ejendommen med det formål at anvende den til private fritidsformål."
Skattestyrelsens skal bemærke, at afstanden mellem helårsboligerne, er et væsentligt argument, ved bedømmelsen af, om en helårsbolig kan anses for rent faktisk at være anvendt til fritidsformål. Det er endvidere Skattestyrelsens opfattelse, at bevisbyrden skærpes, hvis der er kort afstand mellem boligerne.
Jeres advokat lægger vægt på, at beliggenheden har været helt afgørende for jeres valg af fritidsbolig. Skattestyrelsen skal bemærke, at Adresse Y1 er erhvervet ved skøde af 26. februar 1998. Efterfølgende har I erhvervet yderligere et sommerhus pr. 1. marts 2008. Dette sommerhus er også beliggende i By Y1, men ca. 1,4 km. fra jeres bopæl. Skattestyrelsen mener derfor ikke, at en afstand på mindre end 50 meter fra bopælen har været et vægtigt argument for købet af Adresse Y1.
Det skal bemærkes, at Skatterådets afgørelse af 27. august 2013 (SKM2013.610.SR), som jeres advokat henviser til i brev af 9. januar 2019, var afstanden 10,2 km fra ejerens bopæl. I afgørelsen anføres det endvidere, at "ejendommen er beliggende udenfor byen i nærhed af fjorden, mens spørgers helårsbolig er beliggende i byen.". Skatterådet tillægger det således også betydning, at der tages væk fra byen og ud i naturen.
I domstolspraksis er der taget stilling til væsentlig kortere afstande mellem ejendommene end de 10,2 km., der var tilfældet i ovennævnte Skatteråds afgørelse. Østre Landsrets har i dom af 29. marts 2007 (SKM2007.276.ØLR) taget stilling til, om en helårsbolig som lå i en afstand på kun 800 meter fra ejerens bopæl kunne anses for en fritidsbolig. Tilsvarende har Byretten i dom af 17. februar 2009 (SKM2009.206.BR), taget stilling til afstanden til fritidsboligen. I denne dom var afstanden 1,6 km. fra ejerens bopæl. I begge tilfælde blev avancen ved salget af helårsboligen anset for skattepligtig, da boligen ikke kunne sidestilles med en fritidsbolig.
I dit tilfælde er afstanden mellem de to helårsboliger mindre end 50 meter, hvorfor der skal foreligge helt særlige forhold for, at Adresse Y1 kan anses for en fritidsbolig. Som tidligere nævnt har I ikke løftet denne bevisbyrde.
Dine bemærkninger til Skattestyrelsens forslag til afgørelse af 21. februar 2019
Der er ikke modtaget bemærkninger fra dig.
Konklusion
Ejendommen Adresse Y1 var på tidspunktet for såvel erhvervelse som salg vurderet som helårs-bolig ("fritliggende enfamilieshus (parcelhus)") og ikke som sommerhus eller lignende.
For at ejendommen herefter skal være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, kræves det som nævnt efter praksis, at ejendommen blev erhvervet med henblik på anvendelse som fritidsbolig og efterfølgende anvendt som sådan.
I har bevisbyrden for, at dette er tilfældet, og denne bevisbyrde har I ikke løftet.
Det er desuden Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommen er erhvervet på grund af din og din ægtefælles store interesse i bevarelsen af de gamle fredede By Y1 ejendomme.
Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommen hverken blev erhvervet med henblik på anvendelse som fritidsbolig eller faktisk blev anvendt som sådan. Da ejendommen således ikke har ændret karakter under jeres ejertid, er betingelserne for, at en helårsbolig undtagelsesvist kan være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, ikke opfyldt.
Adresse Y1 er således et enfamilieshus omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og det er ubestridt, at I ikke opfylder betingelserne for skattefrihed efter denne bestemmelse, da I ikke har haft bopæl på ejendommen. Avancen ved salget er derfor skattepligtigt efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1."
Skattestyrelsen er fremkommet med følgende bemærkninger til klagen.
"Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke fremgår af Skattestyrelsens afgørelse af 22. marts 2019. Det skal dog bemærkes, at klager flere gange er blevet opfordret til at opgøre ejendomsavancen, men har ikke fremsendt en sådan, hvorfor ejendomsavancen er opgjort af Skattestyrelsen ud fra de modtagen oplysninger og anses for at være korrekt ud fra dette.
Det skal endvidere bemærkes, at Ejendommen Adresse Y1 er en helårsbolig. Ejendommen kan derfor kun være omfattet af sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis ejendommen oprindeligt blev anskaffet som fritidsbolig og udelukkende har været anvendt som fritidsbolig i hele ejertiden. Det er klageren, der har bevisbyrden for, at disse betingelser er opfyldt.
Bevisbyrden skærpes yderligere af, at Adresse Y1 kun ligger ca. 50 meter fra klageres faste bopæl (helårsbolig). Det er Skattestyrelsens opfattelse, at klageren fortsat ikke har løftet denne bevisbyrde, hvorfor salget af ejendommen er skattepligtigt efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1."
Skattestyrelsen er fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"Skattefrit salg af bolig
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, er fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt skattepligtig. Der findes i lovens § 8 to undtagelser til dette udgangspunkt.
Efter § 8, stk. 1, er fortjeneste ved afståelse af "en-og tofamilieshuse" således som udgangspunkt skattefrit, hvis sælgeren af ejendommen opfylder bestemmelsens betingelser. Det er bl.a. en betingelse for at opnå skattefrihed ved afståelsen, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen.
Efter § 8, stk. 2, gælder skattefriheden ved afståelse af fast ejendom også ved salg af "sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen".
For at være et sommerhus i skatteretlig henseende, forstås der i denne sammenhæng fritidsboliger, som f.eks. sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvor det gælder, at der ikke er tilladelse til helårsbeboelse.
For at en ejendom skal kunne afstås skattefrit efter § 8, stk. 2, skal ejendommen derfor have status som fritidsbolig, der ikke har tilladelse til helårsbeboelse og som ejeren eller dennes husstand har benyttet til private formål i løbet af ejerperioden.
Det er som udgangspunkt ejendommens status på salgstidspunktet der er afgørende for om skattefritagelsen ved afståelsen opnås efter § 8, stk. 1 eller stk. 2, hvilket blev stadfæstet af Højesteret i SKM2007.209.HR.
En undtagelse til ovenstående udgangspunkt er den administrative praksis, jf. Ligningsrådets bindende forhåndsbesked i TFS 1998, 118 LR, hvoraf det følger, at hvis en ejendom med status af helårsbolig er købt med det formål- og anvendt som sommerhus, så vil det undtagelsesvis kunne føre til, at ejendommen kan sælges skattefrit efter § 8, stk. 2, på trods af ejendommens status som helårsbolig.
Klagers salg af Adresse Y1, Ø Y1
Klageren har ikke i ejertiden anvendt ejendommen til helårsbeboelse hvorfor ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, ikke finder anvendelse, det er derfor ubestridt at klager ikke opfylder betingelserne for skattefrihed efter denne bestemmelse.
Ejendommen Adresse Y1 har i hele klagers ejertid haft status som helårshus, og er derfor alene omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis administrative praksis for salg af ejendomme med helårsstatus købt og anvendt som sommerbolig finder anvendelse.
I forbindelse med klagers køb af ejendommen i 1998 har klagers ægtefælle fået tinglyst erklæring på skødet om ejendommens anvendelse, hvoraf det fremgår, at; "Ejendommen er udelukkende til helårsbeboelse, og den var indtil overdragelsen eller bliver ved overdragelsen bestemt til brug for ejeren.".
Klager har ved tinglysning af bevaringsdeklarationen offentligt tilkendegivet formålet med ejendommens anvendelse er til helårsbeboelse som samtidig giver klager mulighed for fritagelse for betaling af kommunal grundskyld.
Afgivne erklæringer om ejendommens anvendelse i forbindelse med erhvervelse har jf. retspraksis en skattemæssig betydning i forbindelse med afståelse ejendommen, jf. SKM2007.209.HR, hvor netop ejendommens status som helårsbolig og tilkendegivelsen overfor en offentlig myndighed om at ville bruge ejendommen som helårsbolig førte til, at ejendommen ikke i medfør af administrativ praksis kunne blive omfattet af sommerhusreglen i § 8, stk. 2, på trods af en anvendelse af ejendommen som sommerhus.
Klager blev den 27. marts 2007, sammen med sin ægtefælle, afhørt af politiet i forbindelse med sigtelse for at benytte ejendommen Adresse Y1 uden kommunalbestyrelsens samtykke til andet end helårsbeboelse. Af afhøringsrapporten fremgår det, at på tidspunktet for købet af ejendommen Adresse Y1, havde klager sammen med sin ægtefælle, endnu ikke havde besluttet sig for, hvad ejendommen skulle bruges til. Under samme afhøring fremkom det, at klager sammen med sin ægtefælle, ikke ønskede at sælge ejendommen, men at bevare den og anvende den til bolig for familiemedlemmer, når de var på besøg.
Det er Skattestyrelsen opfattelse, at klager ved afgivelse af den tinglyste erklæring om ejendommens anvendelse til helårsbeboelse og ved ikke at have fremlagt dokumentation for at ejendommen er købt med henblik på anvendelse som fritidshus, ikke har løftet bevisbyrden for at ejendommen er købt med det formål at anvende den som sommerhus.
Som følge deraf, opfylder klager ikke kravet i den administrative praksis om, at det skal dokumenteres at en ejendom er købt med det formål at anvende den som sommerhus.
Ved at klager ikke har dokumenteret at opfylde kravet i den administrative praksis, kan salget af ejendommen derfor ikke blive omfattet af sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Da klagers salg af ejendommen hverken er omfattet af § 8, stk. 1 eller stk. 2, skal klagers andel af fortjenesten ved salget af ejendommen Adresse Y1 derfor beskattes efter ejendomsavancelovens § 1, stk. 1.
Anvendelsen af ejendommen
Klager har ikke dokumenteret at i sin ejertid at have forsøgt at omregistrere ejendommens status fra helårsbolig til sommerbolig, hvorefter ejendommen ville opfylde betingelserne til at blive omfattet af § 8, stk. 2.
Det er klager som skal godtgøre, at betingelserne for at skattefrihed er opfyldt, herunder, at ejendommen i hele ejertiden har været anvendt til fritidsformål, hvilket et krav, jf. SKM2010.166.HR.
Efter Skattestyrelsens opfattelse, har klager ikke dokumenteret at ejendommen har været anvendt til fritidsformål i hele ejerperioden.
Skattestyrelsens opgjorte ejendomsavance
Fortjenesten ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.
Anskaffelsessummen forhøjes med et skattepligtigt tillæg på 10.000 kr., for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejendommen. Tillægget gives dog ikke i det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1.
Omkostninger som køberen har afholdt i forbindelse med købet af ejendommen kan som udgangspunkt tillægges anskaffelsessummen, ligesom omkostninger ved salget af en ejendom, som sælgeren afholder, kan fragå i afståelsessummen.
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt. fremgår, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan dog ikke medregnes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 4. pkt.
Skattestyrelsen har i sin opgørelse der fremgår af afgørelsen kun medregnet de vedligeholdelsesudgifter, der har oversteget 10.000 kr. i det enkelte kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt.
Klagers repræsentant har ved skrivelse af 1. februar 2019 fremsendt en opgørelse over en række afholdt vedligeholdelse- eller forbedringsudgifter samt bilag for disse udgifter.
De udgifter der fremgår af klagers repræsentants skrivelse af 1. februar 2019, er alle medtaget i den af Skattestyrelsen opgjorte avance som fremgår af afgørelsen af 22. marts 2019, der er derfor ikke uenighed om tallene.
I Skattestyrelsens avanceopgørelse er medtaget dokumenterede udgifter samt yderligere udgifter til bortkørsel af affald og køb af materialer. Eftersom klager ikke har dokumenteret yderligere udgifter der kan medregnes i avanceopgørelsen, er Skattestyrelsen enig med Skatteankestyrelsen indstilling til stadfæstelse af den i afgørelsen opgjorte ejendomsavance."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at klageren ikke skal beskattes af avancen ved salget af Adresse Y1 og subsidiær påstand om, at Skattestyrelsen har opgjort avancen forkert.
Som begrundelse for påstandene har klagerens repræsentant anført følgende:
"Sagens problemstilling
Nærværende sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt den i 2017 opnåede avance ved salg af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Alene hvis Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten finder, at Klagerne ikke har kunnet afstå ejendommen skattefrit efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal der tages stilling til selve avanceopgørelsen.
Der er for så vidt enighed mellem Klagerne og Skattestyrelsen om, at praksis kan udlægges således, at en helårsbolig er omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt to betingelser er opfyldt:
1. Formålet med anskaffelsen af ejendommen er anvendelse til private fritidsformål,
og
2. Ejendommen rent faktisk har været anvendt til fritidsformål i hele ejertiden.
Det gøres gældende, at Klagerne opfylder begge betingelser for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Ejendommen er således erhvervet med henblik på at tjene til fritidsformål, og ikke med henblik på anvendelse til helårsbolig eller udlejning. At ejendommen ikke er erhvervet med henblik på anvendelse til helårsbolig tydeliggøres af sagens faktum, herunder
- at Klagerne erhvervede ejendommen i 1998 og først solgte den efter næsten 20 års ejerskab,
- at ejendommen på grund af størrelsen og indretningen med mange små rum i øvrigt er mindre anvendelig til helårsbolig, samt
- at Klagerne i hele perioden har haft helårsbolig til rådighed.
Som yderligere dokumentation for Klagernes anvendelse af ejendommen er fremlagt forklaringer afgivet af Klagerne under en straffesag tilbage i 2010 i forhold til et påbud fra X Kommune om at sørge for, at ejendommen blev beboet, hvor Klagerne forklarede, at ejendommen blev anvendt til fritidsformål, og at Klagerne ikke ønskede at efterkomme påbuddet fra X Kommune om at sørge for, at ejendommen blev beboet. Sagen endte med, at anklagemyndigheden tilbagekaldte sagen.
Det må og skal tillægges betydelig bevisvægt, når Klagerne i en straffesag i 2010 til politiet har forklaret, at ejendommen er anskaffet med det formål at anvende den til private fritidsformål, og ejendommen har været anvendt til fritidsformål i perioden (som i straffesagen dækkede perioden indtil oktober 2010).
Ad Skattestyrelsens bemærkninger vedrørende formålet med anskaffelsen
Skattestyrelsen har i afgørelsen vedrørende formålet med anskaffelsen henvist til, at Klagerne til politirapporten har forklaret, at Klagerne ikke på købstidspunktet havde besluttet sig for, hvad ejendommen skulle benyttes til, men kun havde set på den forestående restaureringsopgave. Skattestyrelsen slutter herefter modsætningsvist at Klagerne dermed ikke har løftet bevisbyrden for, at formålet med erhvervelsen af ejendommen var, at ejendommen skulle anvendes til fritidsformål.
Det gøres gældende, at der på ingen måde er belæg for en sådan modsætningsslutning. Således er Klagernes forklaring til politiet blot udtryk for, at det var en større renoveringsopgave, som Klagerne var påbegyndt, og at det var vanskeligt på daværende tidspunkt at spå om fremtiden.
På baggrund af ovenstående synes Skattestyrelsens væsentligste anke at være mod selve restaureringsperioden på ca. 6 år, som efter Skattestyrelsens opfattelse medfører, at ejendommen ikke udelukkende har været anvendt til fritidsformål. Det er vanskeligt umiddelbart at se, at Klagernes interesse i bevarelse af de gamle fredede By Y1 ejendomme og dermed villigheden til at restaurere ejendommen skulle være et argument imod at anse ejendommen som værende anvendt til privat fritidsformål. Tværtimod forekommer det mere nærliggende, at dette netop er et argument til støtte for, at formålet med anskaffelsen af ejendommen har været at anvende ejendommen til privat fritidsformål.
Ad Skattestyrelsens bemærkninger vedrørende anvendelsen i ejertiden
Skattestyrelsen har i forhold til de konkrete oplysninger om ejendommens anvendelse samt den udleverede dokumentation for forbrug af el og varme på ejendommen, som selv efter Skattestyrelsens opfattelse viser et beskedent forbrug på ejendommen, anført, at det ikke opfylder kravet om, at ejendommen skal være anvendt til fritidsformål i hele ejerperioden.
På trods af de mange oplysninger om ejendommens anvendelse som sædvanligt fritidshus og de sædvanlige aktiviteter på en sådan ejendom, har Skattestyrelsen undladt at begrunde, hvorfor den oplyste brug af ejendommen og de dokumenterede udgifter ikke opfylder kravet om, at ejendommen skal være anvendt til fritidsformål, ligesom Skattestyrelsen heller ikke oplyser, hvornår der efter Skatteankestyrelsens opfattelse foreligger en anvendelse til fritidsformål.
Tværtimod forekommer det, at Skattestyrelsen uden videre har lagt vægt på en formodningsregel om, at hvis der er kort afstand mellem ejendommen og den bolig, som en skatteyder anvender til helårsbolig, vil ejendommen ikke kunne anses for anvendt til fritidsformål. Det gøres i den forbindelse gældende, at den korte afstand mellem ejendommen og den bolig, som Klagerne anvender til helårsbolig, ikke diskvalificerer i forhold til at opnå skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Det bemærkes, at den korte afstand mellem Klagernes helårsbolig og ejendommen i denne sag har været helt afgørende for Klagernes valg af fritidsbolig. Det ville således have været umuligt for Klagerne at forestå den forudgående restaurering af ejendommen, hvis den ikke havde været beliggende i umiddelbar nærhed af Klagernes helårsbolig. Det betyder imidlertid ikke, at Klagerne ikke har anskaffet af ejendommen med det formål at anvende den til privat fritidsformål
Det er i øvrigt ikke op til Skattestyrelsen at definere, hvornår en konkret anvendelse af en ejendom sker til fritidsformål. For Klagernes vedkommende var både restaureringen og den efterfølgende anvendelse af ejendommen således sædvanlig benyttelse af en fritidsbolig. Tværtimod skal fritidsformålet vurderes i forhold til anvendelse af ejendommen til udlejning og anvendelse af ejendommen til helårsbolig. Med disse tre forskellige former for anvendelse, er det indiskutabelt, at Klagerne opfylder betingelserne for at kunne afstå ejendommen skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, idet:.
1. Formålet med anskaffelsen af ejendommen er anvendelse til private fritidsformål,
og
2. Ejendommen rent faktisk har været anvendt til fritidsformål i hele ejertiden"
Klagerens repræsentant er fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"Skatteankestyrelsens forslag til afgørelser giver anledning til følgende, idet det tidligere anførte i det hele fastholdes.
Jeg er enig med Skatteankestyrelsen i, at en ejendom med bopælspligt efter praksis er omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt ejendommen er anskaffet med henblik på anvendelse til fritidsformål for ejeren eller dennes husstand og i hele perioden udelukkende er anvendt til fritidsformål for ejeren eller dennes husstand. Hertil henviser Skatteankestyrelsen til SKM2010.166.HR. I denne afgørelse fremgår det, at lejligheden var blevet udlejet til klagerens niece, hvorfor betingelser for et skattefrit salg derfor ikke var opfyldt, da lejligheden ikke af klager kun blev anvendt til fritidsformål.
Hertil vil jeg bemærke, at Adresse Y1 ikke har været udlejet på nogen måde, og det har som udgangspunkt kun været klagerne selv, der har benyttet sig af huset til forskellige fritidsformål, herunder overnatning i huset, brug af køkkenhave og restauration af huset.
Derudover begrunder Skatteankestyrelsen deres forslag til afgørelser med, at når ejendommen har været erhvervet med henblik på istandsættelse, så kan ejendommen ikke anses for at udgøre et fritidsformål efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Ovenstående er både faktuelt forkert, ligesom det heller ikke pr. definition er diskvalificerende at erhverve en ejendom med det formål at pleje en personlig interesse i bevarelse af de gamle fredede By Y1 ejendomme. Den istandsættelse, som er diskvalificeret i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er, hvis istandsættelsen sker med henblik på efterfølgende udlejning, salg eller anvendelse til helårsbolig. Dette er indiskutabelt ikke tilfældet i disse sager, hvilket ejertiden på næste 20 år da også bevidner.
Det skal hertil bemærkes, som også anført ovenfor, at klagerne udover at restaurere ejendommen har benyttet ejendommen til et afbræk fra deres almindelige hus, som altså har foregået ved overnatning, madlavning osv. på ejendommen på Adresse Y1. At restaurationen af ejendommen har været en af hovedelementerne i brugen af fritidshuset, er ikke ensbetydende med, at ejendommen ikke kan anses for at være et fritidshus efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Da bestemmelsens formål netop må anses for at være, at man ikke skal beskattes ved salget af et fritidshus.
Det altafgørende for at være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, må være, at man ikke anvender ejendommen erhvervsmæssigt på noget tidspunkt i ejerperioden, hvilket også var en afgørende faktor i SKM2010.166.HR."
Retsmøde
Under retsmødet gennemgik repræsentanten sine anbringender i overensstemmelse med tidligere skriftlige indlæg, herunder klagen og bemærkningerne til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.
Endvidere anførte repræsentanten, at Skattestyrelsens fortolkning af den tinglyste deklaration er for vidtgående, ligesom repræsentanten i øvrigt bemærkede, at Skatteankestyrelsen i forslaget til afgørelse heller ikke lagde vægt på dette forhold.
Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser til, at afgørelsen stadfæstes.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, hvorvidt klageren og dennes ægtefælle kunne afstå Adresse Y1 skattefrit, og om der er grundlag for at ændre Skattestyrelsens opgørelse af ejendomsavancen, såfremt betingelserne for skattefrihed ikke er opfyldt.
Skattefri ejendomsavance
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, indeholder en undtagelse hertil, idet fortjenesten ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og såfremt betingelserne i stk. 1, nr. 1 - 3, i øvrigt er opfyldte.
Adresse Y1 har i hele klagerens ejertid - herunder på salgstidspunktet - været vurderet som en helårsbolig, og idet Adresse Y1 ikke har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand, kan ejendommen ikke afstås skattefrit i medfør af § 8, stk. 1.
Det følger dernæst af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at reglerne i stk. 1, tillige er gældende for sommerhusejendomme og lignende som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele ejerperioden.
Adresse Y1 har bopælspligt, og ejendommen kan dermed som udgangspunkt ikke omfattes af § 8, stk. 2.
Efter praksis kan ejendomme med bopælspligt imidlertid omfattes af skattefritagelsen i § 8, stk. 2, såfremt ejendommen er anskaffet med henblik på anvendelse til fritidsformål for ejeren eller dennes husstand og i hele ejertiden udelukkende er anvendt til fritidsformål for ejeren eller dennes husstand. Der kan i den forbindelse henvises til SKM2010.166.HR.
Det er klageren, der skal godtgøre, at betingelserne for skattefrihed er opfyldt.
Adresse Y1 er beliggende cirka 50 meter fra Adresse Y2, som udgør klageren og klagerens ægtefælles helårsbolig.
Klageren har oplyst, at Adresse Y1 blev restaureret ved overtagelsen, og at restaureringen varede i 6 år. Videre har klageren oplyst, at klageren og ægtefællen har anvendt ejendommen til fritidsformål, herunder at klageren og ægtefællen jævnligt gik over og lavede aftensmad og overnattede der, ligesom haven blev brugt som en køkkenhave. Desuden blev ejendommen også brugt til fremvisninger.
Klageren har forklaret, at ægtefællen gik på pension i 1998, og at ægtefællen derfor havde mulighed for at bruge sin fritid på at dyrke sin passion for bevaring og restaurering af ejendommen. Herunder er det oplyst, at der blev brugt 9.000 arbejdstimer på restaureringen.
Til støtte for, at ejendommen er anskaffet med henblik på fritidsanvendelse, og at ejendommen i hele ejertiden har været anvendt til fritidsformål, har repræsentanten fremlagt en afhøringsrapport dateret den 27. marts 2007.
Af afhøringsrapporten fremgår, at klageren på tidspunktet for købet af Adresse Y1 i 1998 ikke havde besluttet sig for, hvad huset skulle bruges til, og at klageren alene havde set på den forestående opgave, hvilket var, at huset skulle restaureres.
Landsskatteretten finder, at anskaffelsen af en ejendom med det formål, at ejendommen først og fremmest skal istandsættes eller restaureres, ikke kan anses for at udgøre et fritidsformål i § 8, stk. 2’s forstand.
Klageren har på denne baggrund ikke godtgjort, at ejendommen er anskaffet med henblik på anvendelse til fritidsformål.
Landsskatteretten finder herefter, at avancen ved salget af Adresse Y1 er skattepligtig i medfør af § 1, stk. 1.
Opgørelse af ejendomsavancen
Repræsentanten har som subsidiær påstand gjort gældende, at Skattestyrelsens avance er opgjort forkert.
Fortjenesten ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, fremgår, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr., for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.
Omkostninger, som køberen har afholdt i forbindelse med erhvervelsen af en ejendom, kan som udgangspunkt tillægges anskaffelsessummen, ligesom omkostninger ved afhændelse af en ejendom, som sælgeren afholder, kan fragå i afståelsessummen.
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt., fremgår, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan dog ikke medregnes. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 4. pkt.
Skattestyrelsen har opgjort udgifterne i forbindelse med købet og salget af ejendommen på baggrund af de af repræsentanten fremlagte dokumenter, ligesom Skattestyrelsen har opgjort vedligeholdelsesudgifterne, der kan tillægges ejendommens anskaffelsessum, på baggrund af de fremlagte fakturaer.
I overensstemmelse med § 5, stk. 2, 1. pkt. har Skattestyrelsen alene medregnet de vedligeholdelsesudgifter, der har oversteget 10.000 kr. i det enkelte kalenderår.
For indkomståret 1998 bemærker Landsskatteretten desuden, at Skattestyrelsen - udover de dokumenterede udgifter på 9.929 kr. - også har medtaget udokumenterede udgifter i form af en udgift på 30.000 kr. for bortkørsel af skrald og en udgift på 15.000 kr. for materialer.
Der er ikke fremlagt andet dokumentation, der giver grundlag for at ændre Skattestyrelsens opgørelse af ejendomsavancen.
Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens afgørelse.