Indkomståret 2017
Skattestyrelsen har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 33.854 kr.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen til 11.271 kr.

Faktiske oplysninger
Klageren ejede ejendommen Adresse Y1 2A, By Y1, i perioden fra den 4. juni 1993 og frem til den 30. november 2018. Klageren solgte ejendommen ved endeligt skøde af 16. november 2018, med overtagelse den 1. december 2018.  

Klageren har haft folkeregisteradresse på ejendommen i perioden fra den 15. marts 1993 og frem til den 23. november 2018.

Adresse Y1 2A har matrikelnummer […] og ejendomsnummer […].

Ejendommen var i 2017 vurderet som en beboelsesejendom med to selvstændige lejligheder til beboelse. Den offentlige ejendomsværdi var vurderet til 1.150.000 kr.

Ifølge ejendommens BBR-meddelelse, er der registreret tre bygninger på ejendommen. Bygning nr. 1 har adressen Y1 2A, og bygning nr. 2 har adressen Y1 2B. Bygningernes boligareal er på henholdsvis 191 m² og 93 m², således at ejendommens samlede boligareal udgør 284 m². Begge boliger indeholder eget køkken, toilet og bad. Bygning nr. 3 er en garage.

På adressen Y1 2A har der ifølge Det Centrale Personregister ("CPR") i 2017 været registreret tre beboere, hvoraf klageren har haft adresse i hele indkomståret og de to andre beboere i perioderne fra den 3. februar til den 9. juni 2017 og fra den 16. februar til den 9. juni 2017.

På adressen Y1 2B har der ifølge CPR i 2017 ikke været registreret beboere. Adresse Y1 2B har imidlertid været kortidsudlejet i alt 47 gange til forskellige lejere, heraf 44 gange gennem G1 og tre gange gennem "G2".

Ifølge klagerens G1-profil er Adresse Y1 2B beskrevet som en hel lejlighed med udsigt og stor have.

Udlejningen af Adresse Y1 2B har fundet sted i månederne januar, maj, juni, juli, august, september, oktober og december. De samlede lejeindtægter kan på baggrund af de fremlagte transaktionslister fra G1, klagerens kontoudtog samt oplysninger om en andel af indbetalingerne, der reelt udgjorde lejers depositum, opgøres til 51.611 kr.

Klageren har under sagens behandling i Skattestyrelsen indsendt en redegørelse for det selvangivne resultat vedrørende udlejning af Adresse Y1 2B. Det fremgår heraf, at det selvangivne resultat på 16.340,50 kr. fremkommer således:

Måned	Indtægter	Udgifter	Udgift (art)	Resultat/md.
Januar	9.054,33 kr.	20,00 kr.	SEPA-gebyr
		515,61 kr.	El	8.518,72 kr.
Februar				0,00 kr.
Marts				0,00 kr.
April		361,90 kr.	El
		482,33 kr.	Depositum retur	-844,23 kr.
Maj	4.534,00 kr.	20,00 kr.	SEPA-gebyr
		730,61 kr.	El	3.783,39 kr.
Juni	7.070,00 kr.	20,00 kr.	SEPA-gebyr	7.050 kr.
Juli	11.613,24 kr.			11.613,24 kr.
August	12.215 kr.	20,00 kr.	SEPA-gebyr
		782,18 kr.	El	11.412,82 kr.
September	3.853,51 kr.			3.853,51 kr.
Oktober	962,50 kr.			962,50 kr.
November		1.355,77 kr.	El	-1.355,77 kr.
December	1.828,74 kr.			1.828,74 kr.
Lejeindtægter i alt				46.822,92 kr.
Standardfradrag				-24.000,00 kr.
Lejeindtægter efter fradrag				22.822,92 kr.
Udgifter til spildevandsanlæg (andel af samlet udgift)				-6.482,42 kr.
Til rubrik 37 (selvangivelse)				16.340,50 kr.

For så vidt angår den fratrukne udgift til spildevandsanlæg, har klageren oplyst, at hun var blevet pålagt at afholde udgiften af By Y1 Kommune, og at spildevandsrensningen vedrørte hele ejendommen. Udgiften udgjorde i alt 162.000 kr. Klageren har tillige oplyst, at hun ikke kunne trække udgiften fra, men tillod sig at trække en lille procentdel fra ved opgørelsen af resultatet for Adresse Y1 2B.

Klageren har fremlagt opgørelser over afholdte udgifter i forbindelse med udlejningen af Adresse Y1 2B til blandt andet el, vand, varme og ejendomsskat. Det fremgår af opkrævningerne fra elleveran-døren, at elforbruget er opgjort på to særskilte installationer. Klageren har oplyst, at Adresse Y1 2A og 2B har hver deres måler til aflæsning.

Videre er der fremlagt en formidlingsaftale med en ejendomsmægler i forbindelse med klagerens salg af ejendommen.

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 33.854 kr.

Som begrundelse herfor har Skattestyrelsen anført:

"(…)

Skattestyrelsen har ændret grundlaget for din skat for 2017 sådan:

1. Udlejning
Selvangivet 16.340 kr.
Resultat er opgjort til, se nedenstående 50.194 kr.                  33.854 kr.

Sagsfremstilling og begrundelse
1. Skat af udlejning
1.1. De faktiske forhold
Det fremgår af det indsendte materiale, at du i 2017 har haft indtægter ved udlejning af ejendommen beliggende Adresse Y1 2 B. Vi har opgjort din lejeindtægt af Adresse Y1 2 B til 50.649 kr. (indtægt på 51.131 kr. - tilbagebetalt depositum på 482 kr.). Du har i forbindelse med denne udlejning oplyst 16.340 kr. som lejeindtægt ved udlejning.

Det fremgår af dine offentlige annoncer på G1, at der er tale om udlejning af en lejlighed og du oplyser, at udlejningen vedrører Adresse Y1 2B.

Udgifter til el har du opgjort til 3.746,07 kr.

I opgørelsen over resultat ved udlejningen har du også fratrukket udgift til el samtidigt med at du også har fratrukket bundfradrag på 24.000 kr. samt andel af udgift til spildevandsrensningsanlæg på 6.482,42 kr.

Vi har modtaget følgende materiale:

• Opgørelse over indtægt vedrørende G1-udlejning i 2017
• Bankudskrifter
• Lejemålets adresse
• Antal gange du har lejet din bolig ud i løbet af 2017 samt indbetalt beløb pr. reservation
• Redegørelse for selvangivet beløb."

(…)

1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Skattestyrelsens lægger ejendommens faktiske indretning og anvendelse til grund ved vurderingen af, hvilket regelsæt den omfattes af. Ejendommen er ikke omfattet af ligningslovens § 15 P, stk. 1, idet udlejningen sker fra en ejendom med mere end en selvstændig lejlighed. Se SKM2014.567.BR.

Der er således tale om en ejendom med mere end to selvstændige beboelseslejligheder.

Da ejendommen skal behandles i overensstemmelse med den faktiske benyttelse som en ejendom med mere end to selvstændige beboelseslejligheder betyder det, at lejeindtægten skal indtægtsføres efter statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Indtægt ved udlejningen beskattes som kapitalindkomst. Se personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se ligningslovens § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, f.eks. udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning m.v.

Udgifter i forbindelse med selve udlejningen er fradragsberettigede, det vil sige, en forholdsmæssig andel af udgiften til blandt andet el, vand og varme.

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se ligningslovens § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR. Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen af det udlejede svarer til mindre end 10 % af ejendommen. Se ligningslovens § 14, stk. 3. Der henvises endvidere til Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.4.1.1.

Der skal tages hensyn til både det udlejedes areal og tidsmæssige benyttelse ved vurderingen af om det udlejede udgør mere end 10 %. Der henvises igen til TfS 1991, 403 LSR.

Ifølge vores oplysninger, udlejer du en beboelsesejendom beliggende Adresse Y1 2 B på 93 m2 ud af det samlede beboet areal på 284 m2 svarende til 32,75 %.

Skattestyrelsen har opgjort, at du har udlejet beboelsesejendommen 111 dage i 2017 svarende til 30,41 % af et år (111 / 365).

Den udlejede beboelsesejendom udgør derfor 9,96 % af den samlede beboelse (32,75 % x 30,41 %). Ejendomsskatter kan der ikke fratrækkes forholdsmæssigt, da det ikke overstiger 10 %.

Udgifter til forbrug kan fratrækkes forholdsmæssigt med 9,96 % af 3.760 kr., svarende til 375 kr.

Skattestyrelsens forslag
Din indtægt vedrørende udlejning af din ejerbolig 51.131 kr.
Returnerede depositum - 482 kr.
Skattestyrelsen er en del af Skatteforvaltningen 50.649 kr.
Fradrag for ejendomsskatter og forbrug, der kan fratrækkes forholdsmæssigt - 375 kr.
Fradrag for gebyr - 80 kr.
I alt til beskatning 50.194 kr.

Indkomsten forhøjes i alt med 33.854 kr. (50.194 kr. - 16.340 kr.).

(…)

Skattestyrelsens bemærkninger til din indsigelse
Den juridiske fortolkning af en selvstændig beboelseslejlighed, er når lejemålet anvendes til beboelse med et soveværelse, toilet og opholdsrum.

Din ejendom er registreret med et ejendomsnummer, men indeholder 2 lejligheder, og der er tillige en særskilt ejendomsværdi på boligerne.

Det vil sige, at skattestyrelsen i vurderingen om der rent faktisk er tale om 2 selvstændige beboelseslejligheder, både ser på registreringen, men selvfølgelig også ser på hvorledes boligen anvendelse og indretningen.

Der er ud fra her foreliggende oplysninger, tale om 2 boliger som godt nok ligge på samme matrikel, men adskilt, og derved i skattemæssig henseende anses for

I din profil på G1 fremgår det at udlejningen er "Lejlighed på landet med udsigt og stor have", og det fremgår af omtaler fra en af gæsterne, at der i lejligheden både er køkken, badeværelse og opholdsrum.

Du oplyser, at du har udlejet nogle værelser " . .i en lejlighed i egen ejendom ... ", hvorfor du, mener at du har ret til bundfradraget på 24.000 kr., og derfor har opgjort din skat som du har gjort.

Som nævnt ovenfor, fremgår det af din udlejningsprofil på G1 at udlejningen er "Lejlighed på landet med udsigt og stor have", og det fremgår af omtaler fra en af gæsterne, at der i lejligheden både er køkken, badeværelse og opholdsrum.

Skattestyrelsen har derfor henset til at bygningens placering, for ikke at være en del af din egen bolig (2A), men at boligen (2B), er tale om udlejning af en bolig som du ikke selv bebor, og derved anses denne bolig for en selvstændig bolig i forhold til udlejning via G1. Når der er tale om en selvstændig lejlighed /bolig, kan regler i ligningslovens § 15 P ikke anvendes.

Skattestyrelsens afgørelse:
Skattestyrelsen finder, efter en fornyet gennemgang, ikke at der er tilført nye oplysninger til sagen, hvorfor de påtænkte ændringer fastholdes.

Øvrige punkter
Bundfradrag på 24.000 kr.
Reglerne om bundfradrag på 24.000 kr. gælder alene, hvis du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i.

Da din ejendom har status af to selvstændige beboelseslejligheder og du udlejer den bolig, som du ikke selv bebor, kan du ikke benytte bundfradragsreglen, se Ligningslovens § 15 P, stk. 1.

Andel af udgift til spildevandsrensningsanlæg på 6.482 kr.
I det indsendte materiale oplyses det, at By Y1 Kommune har pålagt dig at lave spildevandsrensning og at udgiften på 162.000 kr. dækker både privatboligen og lejligheden.

SKM2006.244.LSR omhandler fradrag for udgift til minirensningsanlæg, hvor der ikke blev godkendt fradrag for udgiften og der henvises til Ligningslovens § 15 J, stk. 1.

Ligningslovens § 15 J:
"Stk. 1." Ved opgørelse af den skattepligtige indkomst kan ejere af ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-5 og 9-11, der tjener til bolig for ejeren, alene foretage fradrag for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter. Øvrige udgifter vedrørende ejendommen kan ikke fradrages, jf. dog § 15 K.
Stk. 2. Stk. 1 gælder, uanset om den skattepligtige har udlejet sin bolig i ejendommen en del af indkomståret."

Der kan derfor ikke godkendes fradrag for den fratrukne forholdsmæssig andel af udgiften til spildevandsrensningsanlæg på 6.482 kr., se Ligningslovens § 15 J, stk. 1.

Udgiften til etablering af nyt spildevandsrensningsanlæg, anses for en forbedring, som ikke kan fradrages. I visse tilfælde kan forbedringsudgifter afskrives, men der kan ikke afskrivning på bygninger, som anvendes til beboelse, se afskrivningslovens § 14, stk. 2, nr. 4.

(…)"

Skattestyrelsen har i deres høringssvar til Skatteankestyrelsen endvidere anført:

"Særlige regler for udlejning af to families ejendomme
I denne sag er der ud fra ejendomsoplysningerne tale om en ejendom med 2 selvstændige lejligheder. Der er også henset til, at der på profilen er anført, at der er tale om udlejning af en selvstændig lejlighed, hvorfor der er er taget udgangspunkt i reglerne for to families ejendomme.

Der er særlig regler for sådanne ejendomme, hvor det er anført at der ikke kan anvendes bundfradrag på den ejendom som ikke bebos af ejeren. Der gives i stedet fradrag for de forbrugsudgifter som kan henføres til udlejningen. Se Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2 og SKM2014.567.BR.

Det er dog korrekt, at der under punkt 1.4 i afgørelsen fejlagtigt er anført at "der er tale om en ejendom med mere end to selvstændige beboelseslejligheder", der skulle selvfølgelig være anført" mere end en selvstændig beboelseslejlighed", men i afgørelsen er der ovenfor henvist til korrekt lovbestemmelse.

Udgifter
Såfremt der er dokumentation for de afholdte forbrugsudgifter til el, vand og varme vedrørende den udlejede lejlighed, vil der kunne godkendes en forholdsmæssig andel i forhold til antal udlejningsdage på 111 af årets 365 dage.

Værelsesudlejning moms
Såfremt boligen anses for en bolig og der derved er tale om værelsesudlejning, skal der henvises til momslovens § 13, stk. 1 nr. 8, hvor det fremgår at kortidsudlejning af værelser er momspligtigt."

Skattestyrelsen har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Skattestyrelsen mener ikke, at LL § 15 P kan anvendes i forbindelse med udleje af den ene lejlighed i en tofamiliesejendom, når ejeren bebor den anden lejlighed. Det er således Skatte-styrelsens opfattelse, at dette følger af en naturlig forståelse af bestemmelsen, som er understøttet af en langvarig praksis og domstolspraksis. Skattestyrelsen er derfor ikke enig i Skatteankestyrelsens kontorindstilling.

Landsskatterettens kontorindstilling
Skatteankestyrelsen indstiller i sin kontorindstilling af 3. november 2020, at borgeren har ret til at benytte LL § 15 P i en situation, hvor ejeren af en tofamiliesejendom bebor den ene lejlighed og udlejer den anden lejlighed i en del af indkomståret.

Skatteankestyrelsen mener således, at det forhold, at klagerens ejendom indeholder to selvstændige lejligheder til beboelse, ikke i sig selv udelukker anvendelsen af bundfradragsreglen i ligningslovens § 15 P.

Skattestyrelsens opfattelse
I en situation, hvor en ejer bebor den ene lejlighed og udlejer den anden lejlighed i en tofamiliesejendom, er det Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke tale om, at man udlejer en del af ejendommen, når det er et tofamilieshus med to selvstændige beboelser. Det skyldes, at der er tale om to separate beboelseslejligheder, hvoraf man kun bebor den ene. Se LL § 15, stk. 1. Ejeren udlejer således ikke værelser i den lejlighed, som ejeren bebor.

Der er heller ikke tale om, at man udlejer hele ejendommen en del af året, da man fortsat bebor den ene lejlighed. Se LL § 15, stk. 2.

Praksis fremgår af Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.4.1.1.1, hvoraf det bl.a. fremgår:

"Reglerne i LL § 15 P om udlejning af en helårsbolig en del af indkomståret anvendes ikke på udlejning af den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke selv råder over."

Der er tale om en langvarig praksis se Ligningsvejledningen 2002-1 afsnit A.G.2.4.1:

"Bundfradraget udgør 1 1/3 % af den del af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002, dog altid mindst 24.000 kr. pr. lejlighed, jf. LL § 15 P, jf. lovbekendtgørelse nr. 791 af 17. september 2002. Reglen gælder for alle ejere, der betaler ejendomsværdiskat af den udlejede del af ejendommen. Reglen gælder derfor også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af året. Metoden kan derimod ikke anvendes i forbindelse med udlejning af en lejlighed i et tofamilieshus, som ikke tjener til bolig for ejeren." (Skattestyrelsens understregning)

Denne praksis har Landsskatteretten tidligere tilsluttet sig i SKM2014.567.BR. Sagen handlede om en ejendom registeret som enfamilieshus, men ejendommen indeholdt faktisk to separate bygninger med hver deres beboelseslejlighed. Moren, som var ejeren, boede selv i den ene lejlighed og lod sønnen benytte den anden. Landsskatteretten fandt, at der var tale om en ejendom, der indeholdt to selvstændige beboelseslejligheder, og at der med rette var beregnet en objektiv lejeværdi. Landsskatteretten udtalte bl.a.:

"Ligningslovens § 15 P finder alene anvendelse ved udlejning af en del af en lejlighed, som ejeren/lejeren selv bruger eller råder over og finder således ikke anvendelse i nærværende sag."

Byretten kom ligeledes frem til, at ejeren skulle beskattes af en fikseret leje, og at LL § 15 P ikke kunne anvendes. Byretten lagde vægt på, at ejendommen indeholdt to selvstændige beboelser og derfor reelt set var et tofamilieshus. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at der faktisk var betalt ejendomsværdiskat af hele ejendommen. Byretten udtalte følgende om anvendelsen af LL § 15 P:

" Herefter, og da retten finder at anvendelsen af reglen om bundfradrag i ligningslovens § 15 P forudsætter, at udlejning sker fra en ejendom, der kun indeholder én selvstændig lejlighed, tages sagsøgtes påstand om frifindelse til følge."

Ved lov nr. 1727 af 27. december 2018 blev LL § 15 Q indført for at styrke dele- og platformsøkonomi. LL § 15 Q omhandler ligesom LL § 15 P udlejning af helårsbolig. Selvom bestemmelsen først kan benyttes for indkomståret 2018 og frem, og den derfor ikke er direkte anvendelig i den konkrete sag, så omfatter den de samme ejendomme som LL § 15 P. Der blev således ikke gjort op med den beskrevne retstilstand for tofamiliesejendomme i henholdsvis LL § 15 P og Q i forbindelse med indførelsen af LL § 15 Q.

Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at udlejer i nærværende sag ikke kan foretage bundfradrag efter LL § 15 P.

Udlejning til beboelse er ikke erhvervsmæssig udlejning, og ejeren kan derfor ikke fratrække udgifter til drift og vedligeholdelse af ejendommen efter statsskattelovens regler.

Af LL § 15 J, stk. 1 fremgår det desuden, at ejere af bl.a. tofamiliesejendomme, der tjener til bolig for ejeren, alene kan foretage fradrag for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter. Øvrige udgifter vedrørende ejendommen kan ikke fradrages.

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen samt løbende driftsudgifter kan således ikke fratrækkes. Se Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Dokumenterede udgifter i forbindelse med selve udlejningen er dog fradragsberettigede. Det kan fx være udgifter til fremskaffelse af lejere. Betaler lejer ikke direkte for el, vand, varme m.v. efter forbrug til forsyningsselskaberne, kan udlejer fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede.

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR. Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR. Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.

Eventuel betaling for og udgifter til måltider, sengelinned mv. i forbindelse med udlejningen, skal medregnes ved indkomstopgørelsen på sædvanlig vis efter statsskattelovens regler og er således ikke en del af udlejningsresultatet for den faste ejendom. Se Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Det er herefter Skattestyrelsens opfattelse, at LL § 15 P i overensstemmelse med den naturlige forståelse af bestemmelsen og praksis ikke kan finde anvendelse i den i sagen omhandlede situation, hvorfor Skattestyrelsens afgørelse bør stadfæstes. Udlejer i sagen kan herefter alene foretage fradrag for dokumenterede udgifter i forbindelse med selve udlejningen."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt primær påstand om, at ligningslovens § 15 P, stk. 2, og dermed bundfradraget på 24.000 kr., finder anvendelse ved klagerens udlejning, og at Skattestyrelsens forhøjelse nedsættes i overensstemmelse hermed.

Klageren har nedlagt subsidiær påstand om, at alle faktiske udgifter i forbindelse med udlejningen kan fratrækkes.

Som begrundelse herfor har klageren anført:

"Jeg tillader mig at klage, fordi jeg ikke forstår, hvorfor jeg ikke skal have min skat behandlet ligesom andre borgere, der korttidsudlejer en del af deres bolig.

Skattestyrelsen har afgjort, at mit skattegrundlag skal forhøjes med 33.854 kr. Beløbet fremkommer således:

       24.000,00 kr.      bundfradrag i forb.m. udlejning via G1
         3.746,07 kr.      fradrag for el
         6.482,42 kr.      fradrag for udgifter til tvungen spildevandsrensningsanlæg
           -375,00 kr.      tilladt fradrag for el
       33.853,49 kr.      ialt
       33.854,00 kr.      afrundet

Jeg accepterer, at jeg ikke kan fratrække andelen af udgifter til tvungen spildevandsrensningsanlæg og el, når jeg har bundfradraget. Min anke går på, at Skattestyrelsen ikke vil acceptere bundfradraget på 24.000 kr. Jeg har fratrukket de 24.000 kr. fordi jeg var og stadig er overbevist om, at jeg har ret til dette fradrag.

Ejendommen Adresse Y1 2, By Y1, er en énfamilieejendom på én matrikel. Den vil aldrig kunne opdeles i to. Der er tale om én bolig, hvor mine børn før de flyttede hjemmefra en gang imellem boede i den del, som har været udlejet. I perioder var det rart med en adskilt forældre- og teenage-afdeling.

Jeg har udlejet rum/værelser i min énfamilieejendom. Disse rum har bestået af køkken, badeværelse og opholdsrum med 3 senge. I udlejningen har der været mulighed for opredning på gulvet til en fjerde person.

..….…….….

Hvis Skatteankestyrelsen mod min forventning ikke giver mig medhold i at kunne fratrække bundfradraget, må det være fordi Skatteankestyrelsen mener, der er tale om “2 boliger". I så fald må jeg retfærdigvis kunne fratrække de faktisk afholdte udgifter, der har været til opretholdelse af den del af énfamilieejendommen, som har været korttidsudlejet.

Der er særskilt måler på vand og el. De faktiske udgifter i 2017 var (i parentes angiver jeg 2A = den ikke udlejede del, hvor jeg har boet privat og 2B = den udlejede del):

         3.746,07 kr.      el (2A = 4.929,64 og 2B = 3.746,07)
         3.935,28 kr.      vand (forbrug 2A = 58,1 m3 og 2B = 45,9m3)
         4.099,41 kr.      varme (ingen måler. Forbrug 2A + 2B = 12.298,25, fordeling 2A = 2/3 og 2B = 1/3)
         2.876,80 kr.      ejendomsskat (i alt 8.630,40 kr., fordeling 2A = 2/3 og 2B = 1/3)
         3.000,00 kr.      øvrigt forbrug anslået (forsikring, renovation, skorstensfejning, tilsyn m. spildevandsrensning, vask sengetøj etc.)
       17.657,56 kr.      faktiske udgifter på den udlejede del

...……...…..

I min begrundelse for anken skal forstås, at Skattestyrelsen argumenterer

• for at der er to beboelseslejligheder i relation til bundfradraget (og derfor ikke vil acceptere bundfradraget) og
• for at det er én samlet ejendom i relation til “forholdsmæssigt" fradrag for udgifter (side 3 cirka midt for) (hvis der er tale om to beboelseslejligheder har de jo hver sine forbrugsudgifter i modsætning til, hvis man betragter den som én ejendom med fælles udgifter).

Med andre ord betragter Skattestyrelsen min ejendom, som to beboelseslejligheder i argumentet med bundfradraget (i SKAT’s favør) og som én beboelsesejendom i argumentet om forholdsmæssigt fradrag for udgifter (i SKAT’s favør). Jeg forstår ikke, at det kan være tilladt for Skattestyrelsen at plukke dele ud og behandle disse dele hver for sig, således at de hver for sig bliver i SKAT’s favør?

Endvidere: I Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse (øverst side 3 i afgørelsen) anføres, at “Der er således tale om en ejendom med mere end to selvstændige beboelseslejligheder." Det gentages. Mere end to må betyde mindst tre? Jeg forstår ikke, at man kan påstå, at der er mindst tre lejligheder i ejendommen, og hvordan den tredje lejlighed, som ikke eksisterer, kan indgå i en begrundelse?

I Skattestyrelsens bemærkninger til indsigelsen (nederst side 4) er der en ufuldstændig sætning, som ikke giver mening for mig?

......….....…

Jeg talte med en revisor om bundfradraget, og han sagde, at nu havde man endelig lavet en enkel og let forståelig og let anvendelig regel, som var lige for alle ikke-erhvervsmæssige korttidsudlejere, nemlig at alle uanset om de udlejer et værelse, to værelser eller en lejlighed, så har alle et bundfradrag på 24.000 kr. Så skal hverken SKAT eller revisor eller borgerne bruge ressourcer på forskellige regler og beregninger. Dette bundfradrag skulle dække forbrugsudgifterne. Nogle har flere udgifter end andre, men reglerne er ens og nemme at håndtere og de giver god mening. Men ud fra, hvad Skattestyrelsen har afgjort i min sag, så tyder det på, at reglerne ikke er sådan. Jeg ved ikke, om jeg har misforstået det?

Jeg imødeser Skatteankestyrelsens afgørelse med accept på primært at jeg kan gøre brug af bundfradraget ligesom andre udlejere, eller at jeg sekundært kan trække de faktiske udgifter fra."

Klageren er fremkommet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsens høringssvar til Skatteankestyrelsen:

"Jeg fastholder, at min ejendom er en énfamilieejendom. I BBR har ejendommen kun ét nr., nemlig […] i By Y1 Kommune ([…]), og ejendomsskat opkræves på én ejendom. Hos G3 er der ét kundenr. På vandafregningen er der ét kundenr. Da ejendommen blev sat til salg i april 2018, beskrev ejendomsmægleren den som “Ejendomstype: Villa, 1 fam." (bilag 5)

Jeg vil gerne dokumentere de afholdte udgifter. Jeg er nød til at dokumentere udgifterne dels i den del af huset, hvor jeg selv boede, dels i den del af boligen, som blev kortidsudlejet, for at der ikke kan skabes tvivl om, hvorvidt udgifterne er afholdt til den ene eller den anden del af boligen. Jeg vedlægger bilag som dokumentation på forbrug af el (bilag 1), vand (bilag 2) varme (bilag 3) og ejendomsskat (bilag 4). Hertil kommer forsikring, renovation, skorstensfejning, tilsyn med spildevandsrensning etc. som kan dokumenteres på forlangende, anslået 3.000 kr.

Angående udlejningen, har jeg afholdt en del omkostninger af mine egne i forvejen beskattede kroner. F.eks.:

• vask af sengetøj i min egen vaskemaskine efter hvert eneste skift (strøm, vand, sæbe, tørretumbler)
• strøm til stokerfyret
• rengøring efter hvert skift (rengøringsmidler m.m.)
• til rådighed for gæsterne: opvasketabs, håndsæbe, toiletpapir, køkkenrulle, kaffe, te, mel, sukker, gryn, madolie m.m.m.

Ovennævnte har jeg ingen dokumentation for, men tilsammen udgør det en udgift, som ikke er uvæsentlig.

Endvidere har jeg hen over årene investeret en del penge i lejligheden uden at trække en krone fra i skat, f.eks. nye radiatorer i hele lejligheden, nyt gulv i et rum, nyt køkken, nye dører samt løbende vedligeholdelse. Det er jo en ejendom fra 1929, som forgår, hvis den ikke bliver holdt ved lige.

Jeg står stadigvæk uforstående over for, hvordan Skattestyrelsen kan mene, at ejendommen skal betragtes som 2 boliger, når det gælder bundfradraget og én bolig, når det gælder fradrag for forbrugsudgifter m.m. (forholdsmæssigt). Kan man virkelig splitte det sådan op, fordi Skat så får mest muligt ud af det?

Med ovennævnte yderligere beskrivelser mener jeg fortsat, at jeg bør opnå fradraget på 24.000 kr. Hvis jeg havde lejet et værelse ud i den del af huset, hvor jeg selv boede, havde jeg opnået fradraget på 24.000 kr. stort set uden at afholde udgifter. Hvis jeg havde haft sommerhus til udlejning havde jeg også opnået et fradrag. Skattestyrelsen mener, at lige netop jeg ikke skal have det fradrag. Kan det være rigtigt?

Hvis Skatteankestyrelsen går mig imod og nægter mig bundfradraget, forventer jeg, at jeg kan trække alle forbrugsudgifter fra, som hidrører udlejningen. Og ikke kun forholdsmæssigt, som Skattestyrelsen mener.

Jeg håber virkelig, at Skatteankestyrelsen vil lande min sag, så jeg får noget ud af alt det arbejde og tidsforbrug og afhængighed og omkostninger, der har været forbundet med udlejningen. Det kommer ikke til at gentage sig, da jeg har solgt ejendommen."

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Jeg er helt enig med Skatteankestyrelsen i alle synspunkter, og kan derfor tilslutte mig disse.

Jeg forstår ikke, hvorfor Skattestyrelsen flere steder i skrivelsen af 17.11.2020 omtaler tofamilieejendomme, endda i overskriften. Min tidligere ejendom i By Y2 har i de 25 år, jeg har ejet og boet i ejendommen, altid været registreret som en énfamilieejendom. Det har jeg nævnt i min skrivelse af 28.06.2019 til Skatteankestyrelsen. Skattestyrelsen bliver ved med at skrive tofamilieejendom?

Ejendommen er en énfamilieejendom med to boliger. Det fremgår tydeligt af alle offentlige registreringer.

Videre skriver Skattestyrelsen noget om erhvervsmæssig brug. Der har i de 25 år, jeg har ejet og boet i ejendommen, aldrig været drevet erhverv. Jeg har altid været lønmodtager, og ikke drevet erhverv på ejendommen.

[…]

Jeg henviser til min skrivelse af 28.06.2019 til Skatteankestyrelsen, hvor jeg har argumenteret for bundfradraget på 24.000 kr. så godt jeg kunne."

Landsskatterettens afgørelse
Indtægter ved udlejning af fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, og udgifter pådraget i forbindelse med udlejningen kan som udgangspunkt fradrages efter statsskattelovens § 6, litra a og e.

Ejere, der udlejer en del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4 til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, jf. § 4 a, stk. 1, nr. 1, i ejendomsværdiskatteloven, dog altid mindst 24.000 kr. Det fremgår af den dagældende ligningslovs § 15 P, stk. 1, 3. pkt. (lovbekendtgørelse nr. 1161 af 1. september 2016, herefter benævnt "ligningsloven").

Ejere af en helårsbolig, som er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, der udlejer boligen en del af indkomståret til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag som nævnt i stk. 1, 3. pkt. Det fremgår af ligningslovens § 15 P, stk. 2, 3. pkt.

Bundfradraget efter ligningslovens § 15 P, stk. 2, dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med fremlejningen eller udlejningen. Det fremgår af ligningslovens § 15 P, stk. 2, sidste pkt.

Pligten til at betale ejendomsværdiskat omfatter blandt andet tofamiliesejendomme, for hvilke ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 6, 1. og 2. pkt., fordeles på ejendommens to selvstændige lejligheder. Det fremgår af den dagældende ejendomsværdiskattelovs § 4, nr. 2 (lovbekendtgørelse 2013-05-14 nr. 486, som ændret ved lov nr. 1347 af 3. december 2013, herefter benævnt "ejendomsværdiskatteloven").

Det fremgår af vurderingsoplysningerne for klagerens ejendom, at ejendommen i 2017 var vurderet som en beboelsesejendom med to selvstændige lejligheder til beboelse. Det fremgår af sagens øvrige oplysninger, at ejendommens faktiske indretning i det påklagede indkomstår var i overensstemmelse med den offentlige vurdering.

Skattestyrelsen har afvist, at klageren kan anvende bundfradraget i ligningslovens § 15 P ved udlejningen af en del af hendes ejendom, idet ejendommen indeholder mere end én lejlighed til beboelse. Skattestyrelsen har som følge heraf opgjort resultatet ved udlejningen efter reglerne i statsskatteloven.

Det følger direkte af ordlyden af ligningslovens § 15 P, at bestemmelsen finder anvendelse ved udlejning af beboelsesejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4. Der er ikke støtte i bestemmelsens forarbejder til at fortolke henvisningen til ejendomsværdiskattelovens § 4 således, at § 15 P alene finder anvendelse på ejendomme med én selvstændig lejlighed til beboelse. Det er derfor rettens opfattelse, at det forhold, at klagerens ejendom indeholder to selvstændige lejligheder til beboelse, ikke i sig selv udelukker anvendelsen af bundfradragsreglen i ligningslovens § 15 P.

Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at klagerens ejendom, i relation til ligningslovens § 15 P, skal anses for indeholde to selvstændige helårsboliger, der konkret udgør henholdsvis Adresse Y1 2A og Adresse Y1 2B.

Idet Adresse Y1 2B har været udlejet i en del af det påklagede indkomstår i form af korttidsudlejning gennem G1 og "G2", finder Landsskatteretten, at betingelserne for at anvende bundfradragsreglen ved indkomstopgørelsen fra udlejningen er opfyldt, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 2, 3. pkt.

Bundfradraget udgør 1 1/3 % af den offentlige ejendomsvurdering dog altid minimum 24.000 kr., hvorfor klageren i nærværende sag er berettiget til at fradrage 24.000 kr. som bundfradrag.

Klagerens samlede bruttolejeindtægt fra Adresse Y1 2B kan på baggrund af de fremlagte oplysninger opgøres til 51.611 kr. Overskud ved udlejning kan herefter ansættes til (51.611 kr. - 24.000 kr.) 27.611 kr.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen af klagerens skattepligtige indkomst til (27.611 kr. - 16.340 kr.) 11.271 kr.