Indhold

Dette afsnit handler om den særlige deklarationsprocedure, Vurderingsstyrelsen efter SFL § 20 a kan anvende ved vurdering af fast ejendom, og som i så fald træder i stedet for partsinddragelse efter FVL §§ 19-21.

Afsnittet handler også om den særlige regulering af kredsen af modtagere af meddelelser og afgørelser i sager om vurdering af fast ejendom, der er fastsat i SFL § 20 d, som hjemler Vurderingsstyrelsens pligt til afsøgning af mulige parter i vurderingssager.

Afsnittet har en nær sammenhæng med afsnit A.A.7.4.10.2 om indholdet af deklarationer, afsnit A.A.7.4.10.3 om ejendomsejers reaktionsmuligheder efter deklaration og afsnit A.A.7.9 om frister ved sagsbehandling og afgørelse i sager om vurdering af fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

• Partsinddragelse kan i vurderingssager ske ved en særlig deklarationsprocedure
• Særlig afgrænsning af modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser om vurdering af fast ejendom.

Partsinddragelse ved en særlig deklarationsprocedure

En ejendomsvurdering er en forvaltningsretlig afgørelse. Det fremgår bl.a. af FOB 1993.220. Dette gælder også, uanset der er tale om en rent maskinelt genereret vurdering. Vurderingsstyrelsen skal således som udgangspunkt iagttage de sagsbehandlingsregler, der fremgår af afsnit A.A.7.4, når Vurderingsstyrelsen behandler og træffer afgørelse om vurdering af fast ejendom.

Der er imidlertid ved etableringen af et nyt ejendomsvurderingssystem, der har karakter af masseforvaltning, etableret mulighed for, at Vurderingsstyrelsen ved almindelige vurderinger og omvurderinger kan anvende en særlig deklarationsprocedure, der er lovfæstet i SFL § 20 a, i stedet for at gennemføre partsinddragelse efter FVL §§ 19-21, og Vurderingsstyrelsen vil som det klare udgangspunkt anvende denne procedure. Deklarationens indhold er nærmere beskrevet i afsnit A.A.7.4.10.2 og ejendomsejers reaktionsmuligheder efter deklaration er nærmere beskrevet i afsnit A.A.7.4.10.3. De frister og de særlige regler for afgørelse af vurderingssager, der gælder, når Vurderingsstyrelsen anvender den særlige deklarationsprocedure, er nærmere beskrevet i afsnit A.A.7.9.

Vurderingsstyrelsen vil som det helt klare udgangspunkt anvende deklarationsproceduren, og reglerne herom træder i stedet for reglerne om partsinddragelse i FVL §§ 19-21, da FVL §§ 19-21 ikke finder anvendelse, når Vurderingsstyrelsen anvender deklarationsproceduren. Når Vurderingsstyrelsen anvender deklarationsproceduren og træffer afgørelse i afgørelsesperioden, vil ejendomsejer således ikke kunne forlange, at vurderingen udsættes, indtil ejendomsejeren har afgivet udtalelse i sagen, således som det ellers ville være tilfældet efter FVL § 21. Ejendomsejeren kan derimod indtil udløbet af deklarationsperioden komme med sin udtalelse, og Vurderingsstyrelsen skal i så fald tage stilling til oplysningerne ved vurderingen.

Vurderingsstyrelsen skal dog hense til reglerne i FVL §§ 19 og 20 og praksis vedrørende disse regler, når det vurderes, hvilke faktiske oplysninger der skal indeholdes i deklarationen.

Vurderingsstyrelsen kan anvende deklarationsproceduren, uanset om partshøring ville være påkrævet efter FVL §§ 19 og 20. Vurderingsstyrelsen er derimod ikke forpligtet til at gennemføre partshøring i forhold til andre end ejendomsejer, hvis deklarationsproceduren anvendes, da deklarationsproceduren netop træder i stedet for partsinddragelse efter FVL. Anden konkret og individuel partshøring af andre end de aktuelle ejendomsejere gennemføres kun, hvis andre parter end ejendomsejerne retter henvendelse til Vurderingsstyrelsen og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen, eller hvis Vurderingsstyrelsen på anden måde har fået konkret viden om, at andre er parter i vurderingen. Den særlige afgrænsning af modtagerkredsen ved partsinddragelse og kommunikation i sager om ejendomsvurdering er nærmere beskrevet nedenfor.

Vurderingsstyrelsen er modsat ikke afskåret fra at gennemføre partsinddragelse af ejendomsejeren efter FVL §§ 19 og 20, men vil dog som det klare udgangspunkt gøre brug af deklarationsproceduren. Vurderingsstyrelsen kan også i den situation, hvor Vurderingsstyrelsen i forbindelse med vurderingsprocessen har anvendt deklarationsproceduren ved behandlingen af samme ejer, ejendom og vurdering - gennemføre partsinddragelse af ejendomsejeren efter FVL §§ 19 og 20, fx hvis der efter deklarationen tilgår Vurderingsstyrelsen nye væsentlige oplysninger, der nødvendiggør høring af ejendomsejer. I så fald er der dog i SFL § 20 d fastsat en særlig regulering af vurderingsmyndighedens pligt til af egen drift at identificere parter i vurderingssager. Denne særlige regel er beskrevet nedenfor.

Det følger af SFL § 20 a, at deklarationen alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom. Det vil også gælde i det tilfælde, hvor ejendommen er blevet handlet, og hvor den nye ejer ikke har overtaget ejendommen på tidspunktet for deklarationen. Bestemmelsen skal som nævnt ses i sammenhæng med bestemmelsen i SFL § 20 d, der regulerer modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurdering. Der henvises til beskrivelsen af denne bestemmelse nedenfor.

Særlig regulering af modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurdering

Det følger af SFL § 20 d, at partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af Vurderingsstyrelsen ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre Vurderingsstyrelsen har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus i den pågældende vurdering.

De særlige regler om partshøring ved deklaration efter SFL § 20 a tager højde for, at det er vanskeligt for Vurderingsstyrelsen af egen drift at identificere alle parter i alle vurderingssager, idet det af SFL § 20 a fremgår, at deklarationen skal sendes til de aktuelle ejere af ejendommen. Denne udfordring gør sig gældende i forhold til alle former for partsinddragelse og kommunikation i vurderingssager.

SFL § 20 d regulerer, hvilke parter der uden konkret anmodning eller Vurderingsstyrelsens særskilte kendskab til vedkommendes partsstatus skal modtage underretninger og meddelelser fra Vurderingsstyrelsen om vurdering af fast ejendom.

Vurderingsstyrelsen skal efter SFL § 20 d kun sende underretninger og meddelelser i forbindelse med behandlingen og afgørelsen af vurderingen af en konkret fast ejendom til:

• Fysiske og juridiske personer, der ved udsendelsen af underretningen eller meddelelsen er registreret som aktuelle ejere af den pågældende ejendom.

• Andre, som Vurderingsstyrelsen undtagelsesvis på anden måde har fået særskilt kendskab til har partsstatus i den pågældende vurdering.

Det betyder i praksis, at breve fra Vurderingsstyrelsen til sagens parter, herunder alle former for partsinddragelse og afgørelser om vurdering, vil blive sendt til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom. Vurderingsstyrelsen vil også sende disse breve og afgørelser til andre, hvis Vurderingsstyrelsen har særligt kendskab til, at de konkret har partsstatus i den pågældende vurdering.

De registrerede aktuelle ejere er i praksis de ejere, der i Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), er registreret som ejere. Når Ejerfortegnelsen idriftsættes, vil de registrerede aktuelle ejere dog være de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. De oplysninger, der er registreret i ESR (senere i Ejerfortegnelsen), vil således blive lagt til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre Vurderingsstyrelsen bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige.

Hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere.

Hvis der er andre, der mener, at de har partsstatus i vurderingssagen, vil de selv kunne anmode Vurderingsstyrelsen om at modtage de nævnte underretninger og meddelelser om sagen. Vurderingsstyrelsen vil i forlængelse af en sådan anmodning vurdere, om anmodningen kan imødekommes, jf. det generelle forvaltningsretlige partsbegreb. Fx vil en køber, der har overtaget en ejendom, der er under vurdering, men som endnu ikke er registreret som ejer, kunne rette henvendelse til Vurderingsstyrelsen og påberåbe sig partsstatus efter en konkret vurdering.

Vurderingsstyrelsen er dog forpligtet til at foretage nødvendig partsinddragelse mv. i forhold til andre, der har partsstatus i en konkret vurderingssag, hvis Vurderingsstyrelsen på anden vis end ved en særskilt anmodning konkret bliver opmærksom på, at en anden end en registreret ejer af ejendommen har partsstatus i en konkret vurdering. Det vil på denne baggrund bero på en konkret vurdering, hvornår Vurderingsstyrelsen kan anses for at være blevet gjort opmærksom på forhold, der kan foranledige, at Vurderingsstyrelsen skal partsinddrage andre end de registrerede ejere.

Hvis Vurderingsstyrelsen vurderer, at en fysisk eller juridisk person, der har gjort gældende, at den pågældende har partsstatus, ikke har partsstatus, skal Vurderingsstyrelsen behandle og afgøre anmodningen om indsigt efter OFL, jf. OFL § 7. Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse iagttage den særlige tavshedspligt, der følger af SFL § 17.