Spørgsmål

1. Kan en overdragelsessum på 28. mio. kr. anses for et retvisende udtryk for værdien i handel og vandel ved en overdragelse pr. 1. juli 2016 af ejendommen Y fra den nuværende ejer H1 til H2.

Svar

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejendommen Y ejes af H1. Ejerkredsen, der består af selskaber, en fond og fysiske personer.

På ejendommen er i 1939 tinglyst en deklaration med en tilbagesalgsforpligtelse.

Ifølge deklarationen skal Københavns Kommune være berettiget til med 5 års varsel, at forlange ejendommen tilbageskødet til kommunen i april 2020 mod erlæggelse af 200.000 kr.

Københavns Kommune har i 1999 transporteret retten til at forlange ejendommen overdraget til 200.000 kr. til H2 mod en betaling af 30.296.397 kr.

H2 har med den i deklarationen fastsatte tidsfrist på 5 år varslet ejerne af ejendommen H1, at selskabet ønsker at gøre brug af retten til at overtage ejendommen i april 2020 mod betaling af et vederlag på 200.000 kr.

Anpartshaverne i H2 er for størstedelens vedkommende også deltagere i H1. Enkelte af anpartshaverne har overdraget deres ejerandele i H1 til deres børn og/eller børnebørn.

Der består således et interessefællesskab mellem selskabet og interessentskabet.

Ejendommen anvendes i dag primært til undervisningsformål. Ejendommen kan alternativt anvendes til kontorformål mv.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015 udgør 238 mio. kr.

Ejendommen Y er på vegne af H1 vurderet af valuar GL, fra G1 til 238 mio. kr. pr. 29. marts 2016. Ved vurderingen er ikke henset til den på ejendommen hvilende byrde i form af den ovenfor omtalte forpligtelse til at afstå ejendommen i 2020 mod en engangsbetaling på 200.000 kr.

En del af de i ejendommen værende lejemål står i dag tomme eller er opsagt til fraflytning, jf. vurderingsrapporten p. 18, hvoraf fremgår, at der er en aktuel tomgang på 4.948 m2. Den aktuelle tomgang og den forventede fraflytning repræsenterer i alt 17.216 m2, hvilket svarer til 74 % af ejendommens samlede areal på 23.244 m2.

Af vurderingsrapporten fra valuar GL fremgår det, at tomgangen for kontorlejemål i København har været svagt stigende over de seneste år. Den lå i begyndelsen af 2016 på ca. 8 %. Beslutningen om at udflytte knapt 4.000 offentlige arbejdspladser fra Københavnsområdet forventes at frigøre ca. 80.000 m2 kontorareal.

En rentabel genudlejning af disse lejemål vil ifølge valuaren forudsætte, at de enkelte lejemål istandsættes og moderniseres, ligesom det er valuarens opfattelse, at ejendommen generelt trænger til en opgradering. Der er udarbejdet et overslag på istandsættelse lydende på ca. 30 mio. kr.

Det er valuarens opfattelse, at såfremt ejendommen ikke istandsættes, kan det ikke forventes, at de eksisterende lejere kan fastholdes, eller at nye kan tiltrækkes.

Det er på den baggrund spørgers opfattelse, at det er af afgørende betydning, at der hurtigst muligt igangsættes de foreslåede istandsættelsesarbejder.

Da deltagerne i interessentskabet med en tidsmæssig horisont på 4 år ikke har det store incitament til eller mulighed for at bekoste omfattende istandsættelsesarbejder, påtænkes det allerede nu, at sælge ejendommen til H2, således at selskabet kan påbegynde arbejdet.

Det er hensigten, at selskabet skal betale interessentskabet en pris svarende til 50 % af nutidsværdien af det akkumulerede tilbagediskonterede cash flow, der efter en istandsættelse af ejendommen vil kunne forventes i den resterende 4-årige ejerperiode.

Beløbet fremkommer som mindsteværdien for sælger ved uændret forløb (18,5 mio. kr.) og halvdelen af merafkastet ved investeringen (0,5 x (37,5 mio. kr. - 18,5 mio. kr.) = 9,5 mio. kr.) eller i alt 28 mio. kr.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Den påtænkte overdragelse af ejendommen Y vil ske mellem interesseforbunden parter, hvorfor det skal påses, at overdragelsessummen fastsættes på armslængde vilkår.

Ved en overdragelse mellem interesseforbundne parter, der ikke omfattes af gaveafgiftskredsen, kan værdiansættelsen foretages med udgangspunkt i den seneste bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering, såfremt denne kan anses for et retvisende udtryk for ejendommens handelspris, jf. herved SKATs Juridiske Vejledning C.B.3.5.4.3 (tidligere TS-cirkulære 2000-5).

Ved gennemførelsen af de offentlige ejendomsvurderinger bortses fra privatretlige byrder, medmindre en sådan byrde er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, jf. vurderingslovens § 10, stk. 2.

I det foreliggende tilfælde, hvor der på ejendommen er lyst en forpligtelse til at afstå denne i 2020 for en fast pris på 200.000 kr., er der ikke henset til denne byrde ved den offentlige vurdering. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan følgelig ikke danne grundlag for en fastsættelse af en overdragelsessum i en handel mellem interesseforbunden parter.

Overvejelserne om overdragelse af ejendommen sker i forlængelse af den forværrede udlejningssituation, hvor der forestår store investeringer i ejendommen som følge af den almindelige nedslidning af ejendommen samt omfattende renoveringer af lejemål med henblik på genudlejning af tomme lejemål.

Det vil således med de nuværende ejerforhold være næsten umuligt på normal vis at finansiere de forventede investeringer.

En almindelig belåning til finansiering af ombygningerne vil derimod mest hensigtsmæssigt kunne gennemføres i H2, der efter overtagelsen vil blive ejer af såvel ejendommen, som grunden, som denne ligger på.

Der er således en erhvervsmæssig fordel ved at overdrage ejendommen før hjemfald i 2020, hvorved der samlet skabes en merværdi på 18 mio. kr. i forhold til en uændret situation.

Denne merværdi fordeles mellem parterne med 50% til hver.

På den baggrund er det vores opfattelse, at den aftalte pris på 28 mio. kr. kan opfattes som et retvisende udtryk for handelsværdien for ejendommen ved den påtænkte overdragelse.

Det er herefter vores opfattelse, at spørgsmål 1 bør besvares med JA.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at en overdragelsessum på 28. mio. kr., kan anses for et retvisende udtryk for værdien i handel og vandel ved en overdragelse af ejendommen Y, pr. 1. juli 2016.

Begrundelse

Der er overensstemmelse mellem ejerne af H2 og ejerne af H1, hvorfor ejerne har bestemmende indflydelse i forhold til en eventuel handel.

Ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, skal prisen svare til hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen, jf. LL § 2, stk. 1.

H2 er indehaver af en hjemfaldspligt, der hviler på den pågældende ejendom. Ifølge hjemfaldspligten, kan H2 pr. 30. april 2020, købe ejendommen med bygninger for 200.000 kr. Det er væsentligt at fastlægge, om den uafhængige tredjemand, som der skal sammenlignes med efter LL § 2, stk. 1, skal vurderes som om den uafhængige tredjemand er indehaver af en lignende hjemfaldspligt eller ej.

Før der tages stilling til dette, skal det fastslås, om H2 overhovedet lovligt har kunnet frikøbe hjemfaldspligten fra Københavns kommune, når H2 ikke var ejer af ejendommen på frikøbstidspunktet.

Københavns kommune har oplyst til sagen, at de modtog en henvendelse fra ejerne af ejendommen i 1998, indeholdende en anmodning om frikøb af hjemfaldspligten. I forlængelse heraf, indgik Københavns kommune i en dialog med ejerkredsen. Da ikke alle i ejerkredsen ønskede at betale den af Københavns kommunes fastsatte pris, blev der indgået en alternativ aftale, hvorefter de ejere, som ønskede at frikøbe hjemfaldspligten, gjorde dette i H2, som herefter ejede hjemfaldspligten, mens ejendommen fortsat var ejet af H1. Dette kunne ifølge Københavns kommune kun ske, fordi der blev givet accept fra de ejere af H1, som ikke var medejere af H2. Efterfølgende er de ejere, som ikke var med til at frikøbe hjemfaldspligten, udtrådt af H1.

På baggrund af ovenstående, er det SKATs vurdering, at H2 lovligt har kunnet frikøbe hjemfaldspligten, hvorfor de også lovligt kan gøre brug af den i 2020.

Det er herefter SKATs opfattelse, at vurderingen efter LL § 2, stk. 1, skal ske på identiske vilkår med virkeligheden, hvorfor det er SKATs vurdering, at den pris en uafhængig tredjemand vil betale, skal vurderes som om denne uafhængige tredjemand, var indehaver af hjemfaldspligten. Ligesom H2 kan købe ejendommen for 200.000 kr. pr. 30. april 2020, vil den i nedenstående vurdering uafhængige tredjemand også kunne købe ejendommen for 200.000 kr. pr. 30. april 2020.

Dette stemmer overens med praksis, som denne er gengivet i juridisk vejledning afsnit C.D.11.2.1.2, hvorefter sammenligningen skal ske som om ovenstående transaktion var sket under de samme omstændigheder mellem uafhængige parter.

Herefter er spørgsmålet, hvad en uafhængig tredjemand i en sådan situation vil betale for ejendommen pr. 1. juli 2016.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3.

SKAT er enig med spørger i, at den aktuelle offentlige ejendomsvurdering ikke kan lægges til grund. Hjemfaldspligten vil væsentligt nedsætte ejendommens handelsværdi, både i forhold til en køber der er indehaver af hjemfaldspligten, men i særlig grad for en køber der ikke er indehaver af hjemfaldspligten.

Hjemfaldspligten er en privatretlig aftale, som kun indgår i vurderingen af ejendomsværdien, hvis den er pålagt en ejendom til fordel for en anden, jf. Vurderingslovens § 10, stk. 2. Da det ikke er tilfældet i denne sag, hvor hjemfaldspligten alene påhviler den i sagen omhandlede ejendom, giver den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for handelsværdien.

Hjemfaldspligten, og den allerede varslede overtagelse pr. 30. april 2020, medfører, at en egentlig handelsværdi, fastsat ud fra markedsprisen for lignende ejendomme, ikke er relevant i dette tilfælde. Lignende ejendomme handles i det frie marked, hvorefter prisen er væsentligt højere, da køber ikke har hjemfaldspligten. Hjemfaldspligten gør at køber under alle omstændigheder kan købe ejendommen for næsten ingenting et par år senere.

SKAT har derfor efterprøvet skatteyders metode og den oplyste handelsværdi på 28. mio. kr., ud fra det forelagte grundlag. Skatteyders beregningsmetode tager udgangspunkt i to investeringskalkuler; én ud fra sælgers perspektiv og én ud fra købers perspektiv. Værdien ved brug af sælgers perspektiv er en fastsættelse af nutidsværdien af pengestrømmene fra juli 2016 til april 2020, hvor de væsentligste forudsætninger er lejeindtægter, tomgang, omkostninger og afkastkrav. Dertil er det forudsat, at der ikke foretages forbedringer på ejendommen, hvilket resulterer i den høje tomgang, som er forudsat i sælgers perspektiv. Værdien ved brug af købers perspektiv er en fastsættelse af nutidsværdien af pengestrømmene fra juli 2016 til april 2020 inklusiv investeringer i forbedringer. Det er indarbejdet at investeringerne i forbedringer fremadrettet vil sikre et højere indtjeningsgrundlag, hvilket afspejles i fx væsentlig lavere tomgang. Afslutningsvis har skatteyder foretaget en vægtning af forhandlingsstyrken mellem de to perspektiver, hvilket har betydet, at der bruges middelværdi.

SKAT er enig i, at den anvendte metode, i den konkrete sag, er egnet. Herunder set i lyset af, at aktivet, som der er hjemfaldspligt (købsrettighed) på, er en ejendom. SKAT har gennemgået det fremlagte materiale og vurderer at estimatet på pengestrømmene for ejendommen Y i de to investeringskalkuler er mindre risikofyldte, fordi de knytter sig til en ejendom. Det skyldes, at SKAT vurderer, at der er større gennemsigtighed på forventninger til indtægter og udgifter generelt for ejendomme, samt den tidshorisont der er på de to investeringskalkuler. Det fremlagte materiale vedrørende lejeindtægter og afkastkravet er på niveau med markedet i det pågældende område.

SKAT har efterprøvet at værdien afspejler handelsværdien den 1. juli 2016, hvorfor SKAT kan bekræfte spørgsmålet med, ja.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med JA.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Ligningslovens § 2, stk. 1:

Skattepligtige,

1)      hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse,

2)      der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer,

3)      der er koncernforbundet med en juridisk person,

4)      der har et fast driftssted beliggende i udlandet,

5)      der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller

6)      der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 4,

skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Vurderingslovens § 10, stk. 1 og 2:

Stk. 1. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger m.v.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 2. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.

Forarbejder

Af forarbejderne til Lov nr. 432 af 26. juni 1998, om lovfæstelse af armslængdeprincippet, fremgår følgende til bemærkninger vedr. § 1:

Kravet om anvendelse af pris og vilkår for de kontrollerede transaktioner ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i overensstemmelse med hvad der kunne have været opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, omfatter skattepligtige, der kontrolleres af fysiske eller juridiske personer, eller kontrollerer juridiske personer, eller er koncernforbundet med en juridisk person, eller har et fast driftssted i udlandet eller er en udenlandsk fysiske eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark. De skattepligtige, der kan være omfattet, er fysiske personer, selskaber, fonde, dødsboer, faste driftssteder m.v.

(…)

Ved handel mellem to interesseforbundne parter, der begge er skattepligtige i Danmark, vil de begge have pligt til ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst at fastsætte pris og vilkår for deres handel i overensstemmelse med, hvad der kunne have været opnået, hvis handelen var foregået mellem to uafhængige parter. Den foreslåede bestemmelse omfatter forudsat begge parter er skattepligtige i Danmark såvel sælger som køber i et handelsforhold…

(…)

De i bestemmelsen omhandlede kontrollerede transaktioner omfatter alle forbindelser mellem parterne. Til eksempel kan nævnes levering af tjenesteydelser, låneforhold, overførsel af aktiver, immaterielle aktiver, der stilles til rådighed m.v.

Praksis

C.D.11.1.3 Hvad er omfattet af armslængdeprincippet i LL § 2:

(…)

Regel

Armslængdeprincippet er lovfæstet i LL § 2, stk. 1, hvori anføres, at der ved kontrollerede handelsmæssige eller økonomiske transaktioner skal anvendes priser og vilkår, som er i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

(…)

Armslængdeprincippet i LL § 2 skal fortolkes i overensstemmelse med armslængdeprincippet i OECD’s modeloverenskomst.

(…)

C.D.11.2.1.2 Hvorfor bruges armslængdeprincippet

(…)

Fastsættelse af priser og vilkår på det frie marked

Når transaktioner foretages på det frie marked (mellem uafhængige parter), regulerer markedskræfter de priser og vilkår, der fastsættes af parterne.

Markedskræfter kan kort beskrives som de modgående interesser, der former og bestemmer pris- og vilkårsfastlæggelsen, når to uafhængige parter indgår en aftale. En markedspris er således den pris, der aftales, når sælger ønsker at sælge til den højst mulige pris, og køber ønsker at købe til den lavest mulige pris.

Foruden den modstående interesse parterne imellem har også andre faktorer indflydelse på de priser og vilkår, der aftales mellem uafhængige parter. Disse faktorer bliver i TPG inddelt i fem kategorier. Se afsnit C.D.11.3 og C.D.11.5 om de fem sammenlignelighedsfaktorer.

Herudover har økonomiske betingelser som parternes forhandlingsposition, realistisk tilgængelige alternativer, omkostninger og fordele ved transaktionen m.v. indflydelse på de transaktioner der sker mellem uafhængige parter samt priser og vilkår for disse.

(…)

Anvendelse af armslængdeprincippet

Armslængde-princippet bygger på en hypotetisk "separate entity" tilgang, hvorved forstås, at de kontrollerede (forbundne) parter ved transaktioner med hinanden skal handle, som var de uafhængige.

Anvendelsen af armslængdeprincippet består i at identificere, fastlægge og anerkende den kontrollerede transaktion og på den baggrund sammenholde og eventuelt erstatte de anvendte priser og vilkår, efter hvilke transaktionen er blevet gennemført, med de armslængdepriser og -vilkår, der antages at ville være blevet aftalt, hvis samme transaktion, under samme omstændigheder havde fundet sted mellem uafhængige parter, og så opgøre den skattepligtige indkomst i overensstemmelse hermed.

(…)

C.B.3.5.4.3 Fast ejendom:

(…)

Retningslinjer for værdiansættelse

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer.

Retningslinjerne finder anvendelse på overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

Overdragelsespris

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

(…)

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HT.

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

(…)