Spørgsmål:

1. Kan det bekræftes, at A I ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?
2. Kan det bekræftes, at A II ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?
3. Kan det bekræftes, at A III ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?
4. Kan det bekræftes, at A IV ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?
5. Kan det bekræftes, at A V ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?
6. Kan det bekræftes, at der gælder en næringsformodning vedrørende fast ejendom for ethvert nystiftet eller tilkøbt selskab i A-koncernen, således at det nystiftede/tilkøbte selskabs ejendomserhvervelser konsekvent er omfattet af denne formodning?
7. Kan det bekræftes, at realkreditgæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, pkt. 6?
8. Kan det bekræftes, at koncernintern gæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, pkt. 6?
9. Kan det bekræftes, at realkreditgæld i næringsejendomme optaget ved en refinansiering skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, pkt. 6?
10. Kan det bekræftes, at koncernintern gæld optaget ved en refinansiering efter køb af et ejendomsselskab, skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, pkt. 6?
11. Kan SKAT bekræfte, at ved køb af aktier i et ejendomsselskab, kan realkreditgæld og koncernintern gæld svarende til handelsværdien af ejendommen på tidspunktet for købet medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, pkt. 6?
12. Kan SKAT bekræfte, såfremt en gæld kvalificeres som en varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt., så skal renteudgifterne herpå ikke medregnes ved opgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 4?

Svar:

1. Nej
2. Nej
3. Nej
4. Nej
5. Nej
6. Nej
7. Bortfalder
8. Bortfalder
9. Bortfalder
10. Bortfalder
11. Bortfalder
12. Bortfalder

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ApS blev stiftet i 2010 af B. Selskabet blev etableret med henblik på at etablere en ejendomskoncern med fokus på opkøb af ejendomme beliggende i x-by. Ejendomsopkøbene er sket fra 2015 og frem, hvor markedet har været til opkøb, og der har været relevante ejendomme at købe. 

A-koncernen driver virksomhed med ejendomsudvikling inden for såvel bolig som erhverv. Aktiviteterne omfatter køb, udvikling, renovering, udlejning og salg af fast ejendom. Koncernen råder i dag over en portefølje på 15 næringsejendomme:

• Ejendom 1
• Ejendom 2
• Ejendom 3
• Ejendom 4
• Ejendom 5
• Ejendom 6
• Ejendom 7
• Ejendom 8
• Ejendom 9
• Ejendom 10
• Ejendom 11
• Ejendom 12
• Ejendom 13
• Ejendom 14
• Ejendom 15

Herudover ejer koncernen tre anlægsejendomme (lejligheder) beliggende y-adresse 3. sal og 4. sal samt z-adresse.

De opkøbte næringsejendomme er dels rene beboelsesejendomme, rene erhvervsejendomme samt blandede ejendomme. I forbindelse med køb af erhvervsejendomme eller blandede ejendomme foretages der en vurdering af, om det er hensigtsmæssigt at konvertere erhvervslejemålene til boliglejemål. Herudover foretages der løbende renovering og optimering af de indkøbte ejendomme. Bl.a. er der netop indhentet tilbud på renovering af facader og vinduer i 3 ejendomme.

Næringsejendommene er erhvervet både ved køb af enkelte ejendomme og ved erhvervelse af en portefølje. Alle ejendomme er erhvervet via 100% ejede datterselskaber til A ApS:

• A I ApS
• A II ApS
• A III ApS (Ejet via A III Holding ApS)
• A IV ApS
• A V ApS

Baggrunden for at opkøbe ejendommene i enkeltstående selskaber i stedet for samlet er at sikre større fleksibilitet ved et fremtidigt salg. Som det vil fremgå nedenfor, har koncernen en salgsstrategi om at sælge alle ejendomme på en gang. Det kan dog ikke udelukkes, at der sker enkeltstående salg af ejendomme, der er beliggende i samme gade eller gader med nær tilknytning. Ved et enkeltstående salg vil koncernen gerne have mulighed for både at sælge ejendommene samt sælge aktierne i et ejendomsselskab. Salgsmetoden vil afhænge af køberens præferencer.

Det er hensigten, at A-koncernen skal have en ejendomsportefølje på 2-3 mia.kr. Tidshorisonten for opkøbene vil dels afhænge af markedet og dels hvor hurtigt det er muligt at finde relevante ejendomme. Det nuværende krav til relevante ejendomme er, at de skal være beliggende i x-by.

Koncernen er primært interesseret i køb af boligejendomme eller ejendomme, hvor konvertering til bolig er muligt. Baggrunden herfor er, at boliglejemål i x-by er nemmere at leje ud og kun sjældent har tomgang. Dette gør, at afkastkravet til boligejendomme er lavere, hvormed der opnås en højere salgssum ved et salg. Konverteringen og opkøbsstrategien er således begrundet i opnåelse af højst mulig fortjeneste ved et senere videresalg.

Koncernen har et afkastkrav til de indkøbte ejendomme. Der er foreløbigt købt ejendomme for mere end xx mio.kr.

Det er forventningen, at der i forbindelse med opkøb af ejendomsporteføljer vil være ejendomme iblandt, som ikke passer ind. Dette kan f.eks. være ejendomme, som ikke er beliggende i det relevante område. Disse ejendomme vil blive solgt igen med forventning om en fortjeneste. Ejendomssalget vil ikke nødvendigvis ske umiddelbart efter opkøbet, men vil afvente, at den rette køber kan findes. Forventningen til fortjenesten ved salget af ikke-relevante ejendomme er mindre end forventningen og kravene til fortjenesten ved salg af de ejendomme, der beholdes med henblik på et senere salg med en betydelig fortjeneste.

Der er ikke fastlagt en klar strategi for de ejendomme, der skal frasælges. Ejendommene vil blive placeret i særskilte selskaber, således de er klart adskilt fra den portefølje, der opbygges med henblik på et større salg med en betydelig fortjeneste.

Når porteføljen har en størrelse på 2-3 mia.kr. er det planen, at porteføljen skal sælges samlet eller via delsalg afhængigt af markedet. Tidshorisonten for dette afhænger af, hvor længe det tager at opbygge porteføljen, hvordan markedet udvikler sig generelt og af potentielle købere. Håbet er at skabe en ejendomsportefølje, der kan videresælges samlet til en eller flere pensionskasser eller industrielle investorer inden for 3 år. Denne salgsstrategi er valgt, idet pensionskasser og andre institutionelle investorer gerne betaler en præmie for at kunne købe en færdig portefølje. Dvs. en præmie for, at A-koncernen har anvendt tid og ressourcer på at samle en ejendomsportefølje af en vis størrelse, så pensionskassen/den industrielle investor kan allokere en stor portion penge til opkøb af en omgang og ikke skal foretage flere løbende opkøb. Herudover betales der en præmie for, at ejendommene er optimeret og drives professionelt.

Såfremt salgsstrategien lykkes med en væsentlig fortjeneste inden for de næste 3-4 år, er det forventningen, at koncernen vil starte forfra med at opkøbe en ny portefølje. Dette er dog stadigt usikkert og vil afhænge meget af markedet og, hvornår koncernen får solgt deres nuværende ejendomme.

A-koncernen vil til trods for den overordnede salgsstrategi løbende afsøge markedet og er klar til et frasalg af relevante ejendomme, hvis der kommer et godt tilbud, hvor salgsprisen for et individuelt salg af en ejendom forventes at overstige den forventede salgspris ved et samlet salg. Overordnet set vil koncernen hele tiden søge den størst mulige fortjeneste ved videresalg af de indkøbte ejendomme. Hele hensigten med etableringen af A-koncernen er således at skabe størst mulig fortjeneste til koncernens ejer ved et senere frasalg gennem udvikling af ejendommene ved renovering, ombytning, konvertering, optimering af lejere, professionel styring mv. Hvorvidt og hvornår et salg finder sted, afhænger af en økonomisk vurdering af, hvad der på kort og langt sigt optimerer koncernens afkast.

Der vil i ejertiden både kunne ske salg af en ejendom samt salg af anparterne i det selskab, der ejer ejendommen. Dette vil afhænge af forhandlingerne med en potentiel køber, hensynet til reglerne om tilbudspligt og/eller købers ønske om en juridisk afgrænsning.

Formålet med koncernen er således at opnå fortjeneste ved køb og salg af fast ejendom, hvorfor koncernen betragter sig som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Alle ejendomme er skattemæssigt behandlet efter reglerne for næringsdrivende, ligesom koncernens gæld er betragtet som næringsgæld, da gæld er anvendt til finansiering af køb og salg af fast ejendom. Alle ejendomskøb har således været gældsfinansieret. Indledningsvis via et koncerninternt lån fra B til A ApS, der så har videreudlånt pengene til de underliggende selskaber eller anvendt midlerne til at købe kapitalandele i relevante ejendomsselskaber. Efter opkøbet er der sket en refinansiering af ejendommene, idet der er optaget realkreditlån op til den tilladte grænse på 60%. Den resterende finansiering består fortsat i koncerninterne lån.

Henset til, at næringsdrivende og ikke-næringsdrivende selskaber behandles markant forskelligt i en række skattemæssige sammenhænge, herunder f.eks. efter reglerne om avanceopgørelse og reglerne om rentefradragsbegrænsning i selskabsskattelovens § 11B og 11C, ønsker selskaberne i A-koncernen vished for, at den skattemæssige status som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom er korrekt. Herudover ønsker koncernen vished om, at koncernens gæld kan betragtes som næringsgæld i relation til selskabsskattelovens § 11B og § 11C.

Nærmere om A ApS og dets datterselskaber

A ApS' vedtægtsmæssige formål er som følger:

Selskabets formål er investering i fast ejendom og restaurationsvirksomhed, herunder via datterselskaber.

A ApS ejer følgende ejendomme:

• Y-adresse 3. og 4. sal
• Z-adresse

Ejendommene er ikke erhvervet med henblik på videresalg og anses som anlægsejendomme. Selskabets aktivitet består herudover i ejerskab af kapitalandele i de øvrige A-selskaber samt finansieringsselskab. Selskabet havde således et udlån pr. xx.xx.2016 på xx kr. til tilknyttede selskaber. Udlånene er anvendt til at erhverve ejendomme.

A ApS er ikke anset som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Nærmere om A I ApS

A I ApS er stiftet den xx 2015 med henblik på erhvervelsen af fast ejendom. Selskabets vedtægtsmæssige formål er som følger:

Selskabets formål er at erhverve og drive fast ejendom og hermed beslægtet virksomhed.

Selskabet erhvervede i 2015 Ejendom 1. Ejendommen er købt med virkning pr. xx 2015. Ejendommen blev erhvervet for xx kr. Selskabet afholdte i forbindelse med købet omkostninger for xx kr. inkl. finders fee, juridisk due diligence og tinglysningsafgift. Herudover er der foretaget en ombygning for xx kr.

Ejendommene blev efter opkøbet istandsat og er udlejet fra xx 2016.

Købet af ejendommene blev oprindeligt finansieret via et koncerninternt lån fra A ApS. Der er i regnskabsåret 2016 optaget tre realkreditlån med en samlet hovedstol på xx mio.kr. Lånene er optaget som led i selskabets næringsvej og har direkte tilknytning til finansieringen af selskabets næringsvirksomhed. Alle lån er optaget med sikkerhed i 1. Herudover skylder selskabet pr. xx 2016 xx kr. til A ApS.

Ejendom 1 er købt med henblik på videresalg jf. ovenstående. Beslutning om yderligere køb eller salg i selskabet vil blive taget af den indsatte administrator, C ApS i samråd med bestyrelsen i A-koncernen.

Nærmere om A II ApS

A II ApS er stiftet den xx 2014. Selskabets vedtægtsmæssige formål er som følger:

Selskabets formål er handel og investering i fast ejendom samt hermed beslægtede virksomhed.

Selskabet ejer følgende ejendomme:

• Ejendom 15
• Ejendom 13
• Ejendom 14
• Ejendom 10
• Ejendom 11
• Ejendom 12

A ApS erhvervede selskabet med henblik på et senere salg af selskabets ejendom som en del af den samlede portefølje. Den samlede anskaffelsessum inkl. købsomkostninger for ejendommene udgjorde xx kr.

Selskabet blev købt på gældfri basis. De tidligere lån i selskabet blev derfor ved erhvervelsen indfriet via et koncerninternt lån fra A ApS. Der er efterfølgende i indkomståret 2016 optaget realkreditlån i hver enkelt ejendom. Der er samlet optaget realkreditlån for xx mio.kr. Herudover skylder selskabet pr. xx 2016 xx kr. til A ApS.

Efter opkøbet er der igangsat en konvertering af erhvervslejemålene i Ejendom 13 og Ejendom 14 til boligudlejning. Konverteringen sker med henblik på at optimere ejendommen og dermed øge værdien af ejendommene.

Beslutning om yderligere køb eller salg vil blive taget af den indsatte administrator, C ApS i samråd med bestyrelsen i A-koncernen.

Nærmere om A III ApS

A III ApS er stiftet den xx 2010. Hele anpartskapitalen i selskabet har siden xx 2013 været ejet af A III Holding ApS.

A ApS erhvervede hele anpartskapitalen A III Holding ApS og dermed i selskabet pr. xx 2015. Selskabets vedtægtsmæssige formål er som følger:

Selskabets formål er at købe og sælge samt eje og udvikle fast ejendom.

Selskabet ejer ejendommen beliggende Ejendom 9. Ejendommen er erhvervet pr. xx 2010.

A ApS erhvervede selskabet med henblik på et senere salg af selskabets ejendom som en del af en samlet portefølje. Anparterne i selskabet blev erhvervet for xx kr., hvori ejendommen indgik med en værdi på xx kr. på gældsfri basis.

Der er i indkomståret 2016 sket en refinansiering af ejendommene. Samlet er der optaget realkreditlån for xx. Herudover skylder selskabet pr. xx 2016 xx kr. til A III Holding ApS.

Beslutning om yderligere køb eller salg vil blive taget af den indsatte administrator, C ApS, i samråd med bestyrelsen i A-koncernen.

Nærmere om A IV ApS

A IV ApS er stiftet den xx 2016 af A ApS. Selskabets vedtægtsmæssige formål er som følger:

Selskabets formål er at erhverve og drive fast ejendom og hermed beslægtede virksomhed.

Selskabet ejer Ejendom 2, Ejendommen er erhvervet pr. xx 2016 og er erhvervet med henblik på videresalg jf. ovenstående.

Anskaffelsessummen for ejendommen udgjorde xx kr., mens omkostningerne til erhvervelsen udgjorde xx kr. Ejendomskøbet blev oprindeligt finansieret via et koncerninternt lån. Der er efter købet optaget realkreditlån på xx kr. i ejendommene til finansiering af købet. Pengene er anvendt til at tilbagebetale det koncerninterne lån. Selskabet skylder pr. xx 2016 xx kr. til A ApS.

Det er tiltænkt, at erhvervslejemålene i ejendommen skal konverteres til bolig med henblik på at optimere det fremtidige afkast og salgsprovenu.

Beslutning om yderligere køb eller salg vil blive taget af den indsatte administrator, C ApS i samråd med bestyrelsen i A-koncernen.

Nærmere om A V ApS

A V ApS er stiftet den xx 2016 af A ApS. Selskabets vedtægtsmæssige formål er som følger:

Selskabets formål er at erhverve og drive fast ejendom og hermed beslægtede virksomhed.

Selskabet ejer følgende ejendomme:

• Ejendom 4
• Ejendom 5
• Ejendom 6
• Ejendom 7
• Ejendom 8

Alle ejendommene er erhvervet pr. xx 2016 for xx mio. kr. og er erhvervet med henblik på videresalg jf. ovenstående.

Der er optaget realkreditlån på xx kr. i ejendommene. Herudover skylder selskabet pr. xx 2016 xx kr. til A ApS.

Koncernen er ved at undersøge, hvorvidt det er hensigtsmæssigt og muligt at konvertere erhvervslejemål til boliglejemål i ejendom 4 og 5.

Beslutning om yderligere køb eller salg vil blive taget af den indsatte administrator, C ApS i samråd med bestyrelsen i A-koncernen.

Administration af A-koncernen

Den løbende administration af A-koncernen varetages af C ApS. Deres arbejde inkluderer identifikation af relevante ejendomme, potentialevurdering, teknisk gennemgang (due diligence ved køb af selskaber, der ejer relevante ejendomme), gennemgang af juridiske dokumenter, arbejde vedrørende ændring af lokalplaner, information til lejere, annoncering efter lejere, forhandling med lejere, indgåelse af nye lejekontrakter, forhandling med eventuelle myndigheder, kontakt til revisor mv. Store køb og salg sker efter aftale med selskabets ejere og i overensstemmelse med koncernens strategi om at opbygge en stor ejendomskoncern, der kan gøre sig gældende inden for køb og salg af fast ejendom.

C ApS er specialiseret inden for ejendomsadministration. Selskabet har således kompetence inden for udvikling af ejendomme bl.a. ved at koordinere, administrere og komme med forslag til projekter for ejendomsudvikling, herunder renovering, ombygning mv. samt vurdering af konjunkturer, markedet og aktører på markedet.

Honoraret til C ApS fordeles ud på selskaberne i A-koncernen efter de enkelte selskabers træk på organisationen.

C ApS er via sin professionelle styring af A-koncernen med til at skabe en værditilvækst, som gerne skulle resultere i en fortjeneste ved et videresalg.

Supplerende faktuelle oplysninger (SKAT):

De selskaber der har indgivet regnskaber (A I, II og III) har alle i regnskabet benævnt ejendommene som anlægsaktiver.

Ejendommene i A II og III er udlejet med driftsmæssigt overskud.

Driftsresultatet i A I er negativt, da ejendommen ikke har været udlejet i året. Efter udlejningen i det følgende regnskabsår er påbegyndt, forventer ledelsen et positivt driftsresultat.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmål 1

Det er vores opfattelse, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende, hvilket begrundes i det følgende.

Det fremgår af statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a, at "til indkomsten henregnes ikke formueforøgelse, der fremkommer ved, at de formuegenstande, en skattepligtig ejer, stiger i værdi - medens der på den anden side ikke gives fradrag i indkomsten for deres synken i værdi -, eller indtægter, som hidrører fra salg af den skattepligtiges ejendele for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej, for eksempel handelsvirksomhed med fast ejendomme, eller er foretaget i spekulationsøjemed, i hvilke tilfælde den derved indvundne handelsfortjeneste henregnes til indkomsten, ligesom også eventuelt tab kan fradrages i denne. Ved salg af fast ejendom samt aktier og lignende offentlige værdipapirer, der er indkøbt efter 1. januar 1922, anses spekulationshensigt at have foreligget, når salget sker inden 2 år efter erhvervelsen, medmindre det modsatte godtgøres at være tilfældet."

Det fremgår ikke af statsskattelovens bestemmelser om næringsbeskatning, hvad der nærmere skal forstås ved handelsvirksomhed med fast ejendom. Afgrænsningen sker i henhold til foreliggende praksis, og der foretages en konkret bedømmelse i den enkelte sag.

I litteraturen anses næring begrebsmæssigt at omfatte den professionelle og systematiske afståelse af aktiver, som er produceret eller erhvervet med videresalg for øje. Næringsvirksomhed omfatter såvel erklæret som faktisk næring. Ved erklæret næring har den skattepligtige ved forudgående etablering af virksomhed eller lignende tilkendegivet, at omsætning af fast ejendom udgør den skattepligtiges hele eller delvise levevej. Ved den faktiske næring foreligger ikke sådanne ydre tilkendegivelser, men omsætningen sker alligevel på en sådan professionel og systematisk måde, at virksomheden må anses for erhvervsmæssig. Se herved Jan Pedersen m.fl., Skatteretten 1 (2015), side 568. Videre angives: "Afgørende er som nævnt, om ejendommene er erhvervet eller opført med henblik på omsætning i næring".

Denne definition suppleres med følgende næringsmomenter (se bl.a. Jan Pedersen m.fl. i Skatteretten 1, side 231):

• Dispositionernes systematiske og professionelle tilrettelæggelse
• Dispositionernes egnethed i henseende til at afkaste økonomisk fortjeneste
• Dispositionernes erhvervsøkonomiske begrundelse
• Dispositionernes absolutte og relative vægt i den skattepligtiges økonomi
• Dispositionernes fremmedfinansiering ved låntagning etc.

Videre angives det i litteraturen (JUS 2005,24), at næringsformodningen indeholder et subjektivt islæt, idet det tillige kræves, at aktivet er erhvervet og produceret med henblik på senere afståelse ved næring. Øjemedet på anskaffelsestidspunktet er således afgørende for, om en erhvervelse er foretaget som led i næring.

Litteraturen stemmer overens med angivelserne i Den juridisk vejledning, hvor begrebet næringsvirksomhed defineres i afsnit C.H.2.3.1 som:

Begrebet næringsvirksomhed ved afståelse af fast ejendom defineres som udgangspunkt på samme måde som andre former for næringsvirksomhed, der er omfattet af statsskattelovens næringsregler.

Ved næring forstås den varige virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej ved køb og salg af fast ejendom.

[...]

Det fremgår ikke af statsskattelovens bestemmelser om næringsbeskatning, hvad der nærmere skal forstås ved næringsvirksomhed ved handel med fast ejendom.

Afgrænsningen af begrebet sker i praksis på baggrund af en lang række domme og administrative afgørelser om spørgsmålet.

Videre følger det af afsnit C.H.2.3.1 i Juridiske vejledning, at der ifølge praksis bl.a. lægges vægt på følgende forhold:

• Ejerens professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet
• Omfanget af ejerens handel med fast ejendom
• Hvad var formålet med at anskaffe ejendommen?
• Hvordan er ejendommen erhvervet?

Professionel tilknytning til ejendomsmarkedet

Af praksis på området kan nævnes følgende afgørelser:

SKM2013.112.SR

I en koncern, hvor en række ansatte i moderselskabet havde lang erfaring inden for ejendomsbranchen, hvor ejendomme blev opkøbt af datterselskaber, hvor datterselskaberne ikke havde ansatte udover en registreret direktør, hvor koncernens aktiviteter bestod i opkøb, færdiggørelse, udvikling samt øvrig drift af ejendomme, og hvor moderselskabet varetog alle beslutninger og aktiviteter på vegne af datterselskaberne, blev både moderselskab og datterselskaberne anset for næringsdrivende med fast ejendom. Skatterådet lagde bl.a. vægt på koncernens formål samt på, at tilrettelæggelsen af virksomheden var professionel, idet moderselskabets medarbejdere alle havde kendskab til ejendomsbranchen.

Det fremgår således af praksis og den ovenfor refereret litteratur, at der lægges vægt på den systematiske og professionelle tilrettelæggelse af virksomheden. Dette er i A-koncernen sikret ved at hyre en professionel administration, som er specialiseret inden for ejendomsadministration, udvikling af ejendomme samt køb og salg af ejendomme.

Den omstændighed, at koncernen har valgt at tilkøbe disse ydelser i stedet for at ansætte eget personale ændrer efter vores vurdering ikke ved, at koncernen har en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet og at opkøb, udvikling og de senere salg må anses for systematisk og professionel tilrettelagt. Særligt kan fremhæves koncernens specifikke opkøbs- og salgsstrategi, herunder meget specifikke opkøbsområde.

Omfanget af køb og salg af fast ejendom (formålet med anskaffelse af ejendommen)

Af juridisk vejledning afsnit C.H.2.3.2.2. fremgår følgende:

Der gælder en formodning om næring for personer, der over en periode hyppigt køber og sælger fast ejendom, selv om der ikke er tale om egentlig professionel virksomhed med handel af fast ejendom.

En formodning om næring gælder også for visse personer, der handler med fast ejendom, og som ikke allerede på grund af deres arbejdsområde er omfattet af en formodning om næring.

Når det skal afgøres, om salg af fast ejendom i disse situationer er omfattet af en formodning om næring, lægges der vægt på, om ejeren hyppigt har købt og solgt fast ejendom.

Der er ikke i praksis fastlagt en absolut talmæssig grænse for, hvornår der opstår en formodning om næring.

Det skal vurderes konkret ud fra:

• Det samlede antal omsatte ejendomme
• Kontinuiteten af salgene
• Størrelsen af de opnåede fortjenester

A-koncernen er fortsat i gang med at opbygge en portefølje med henblik på at kunne videresælge denne med fortjeneste for øje. Som angivet ovenfor, er det endnu ikke besluttet, om der vil ske et fuldstændigt salg af ejendommene eller et delvist salg af ejendommene. Alle ejendomme (erhvervet direkte som indirekte) er dog erhvervet med henblik på opnåelse af en fortjeneste ved videresalg. Koncernen driver således næringsvirksomhed ved erklæret næring.

Den omstændighed, at der endnu ikke er sket salg af ejendomme, ændrer efter vores vurdering ikke herved. Koncernen har til hensigt at omsætte (sælge) alle indkøbte næringsejendomme. Salgsprocessen vil - når det bliver relevant - forløbe på en systematisk og professionel måde, og der er lagt en klar salgsstrategi. Dette understøttes af TfS 2000.719, hvor der forelå næring til trods for en lang liggetid. Afgørelsen bekræfter, at hensigten om at ville drive næring ved køb og salg af fast ejendom på købstidspunktet har en væsentlig betydning for vurderingen.

Samtlige ejendomme er således opkøbt, fordi der ses at være et potentiale for værdiskabelse via udvikling og med henblik på opnåelse af en fortjeneste ved salg. Hvornår og hvorvidt ejendommene afstås efter en kortere eller længere ejertid afhænger meget af markedet og en vurdering af, hvad der vil give koncernen det største afkast. Som nævnt ovenfor opnås en særlig præmie ved salg af en stor portefølje med en central og attraktiv beliggende, der giver stor garanti for udlejning. Koncernens primære formål er derfor at sælge deres næringsejendomme samlet. Enkeltstående salg kan dog ske, hvis der her kan opnås en endnu større præmie. I den forbindelse kan nævnes, at alle ejendomme er vurderet at ville give et væsentligt afkast.

Henset til ejendomstyperne og de typiske køber heraf (pensionskasser), kan den bedst mulige fortjeneste være afhængig af, at der først er erhvervet en portefølje på 2-3 mia.kr. Koncernen er i fuld gang med at erhverve denne portefølje, men det er endnu uvist, hvad tidshorisonten er.

Henset til, at koncernen har erhvervet alle ejendomme med salg for øje og forventer at sælge nogle ejendomme løbende (bl.a. ejendomme, der ikke passer i porteføljen eller hvor der opstår et rigtig godt tilbud), anser koncernen sig for næringsbeskattet med køb og salg af fast ejendom. Dette fremgår også af de betydelige investeringer, der laves med henblik på værdiskabelse og dermed opnåelse af en højere salgsværdi. Vores argument understøttes af SKM2012.432.BR, der er bekræftet ved Østre Landsret dom: SKM2013.555.ØLR. Byretten fandt i den konkrete sag, at selskabet i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen og den senere indgåelse af entrepriseaftaler med en entreprisesum på godt 25 mio.kr. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der ved erhvervelsen blev påbegyndt næring med opførelse og salg af fast ejendom.

Efter vores vurdering ændrer den omstændighed, at ejendommene frem til et salg vil være udlejet ikke ved vurderingen. Vi henviser i den forbindelse til SKM2007.314.VLR, hvor et salg af ferieboliger efter en "modningsperiode" på 7 år, hvor boligerne var udlejet, blev anset for et næringssalg. Landsretten fandt, at selskabet ved indgåelse af en entrepriseaftale foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå en fortjeneste ved videresalg, at der ved købet af ejendommen var påbegyndt en næringsvirksomhed.

Sammenfatning

Samlet fremgår det af ovenstående, at hensigten med erhvervelsen af ejendommene har væsentlig betydning. Desuden tillægges det stor betydning, at det enkelte selskab har adgang til og anvender en professionel organisation med de fornødne kompetencer inden for ejendomsudvikling mv. I så fald er det uden betydning, at selskabet ikke selv har ansatte med den relevante tilknytning til ejendomsmarkedet.

A-koncernens forhold svarer på følgende punkter til forholdene i SKM2013.112.SR:

• Alle selskaber i koncernen anvender professionelle administratorer til løsning af alle købs-, udviklings- og salgsopgaver.
• Alle projekter styres efter ensartede principper og arbejdsmetoder.

Hele A-koncernen er således tilrettelagt for at købe, administrere, udvikle og sælge fast ejendom. Det er derfor vores vurdering, at alle selskaber som følge heraf må anses for at være næringsskattepligtige med køb og salg af fast ejendom som følge af den seneste praksis omkring afsmitning af næringsskattepligt ved køb og salg af fast ejendom.

Hvis dette ikke var tilfældet, vil koncernen kunne spekulere i, at ejendomme/projekter med risiko for tab lægges i selskaber med næringsbeskatning, mens ejendomme/projekter med sikkerhed for fortjeneste lægges i selskaber uden for næringsbeskatningen. Formålet med praksis omkring afsmitning må være at afværge denne mulighed for spekulation.

Det er på baggrund af ovenstående vores vurdering, at A-koncernen skal anses for næringsskattepligtige med køb og salg af fast ejendom.

Selskaberne har køb og salg med fast ejendom som vedtægtsmæssigt formål, og har til hensigt løbende at sælge de opkøbte ejendomme efter en udviklingsperiode. Hertil kommer, at aktiviteten i selskaberne udøves professionelt og efter faste procedurer.

Det er derfor vores vurdering, at A I ApS skal anses for næringsskattepligtig med handel med fast ejendom. Selskabet har køb, udlejning og salg af fast ejendom som vedtægtsmæssigt formål og har erhvervet ejendom 1 med henblik på fortjeneste ved videresalg. Selskabet skal desuden vurderes i sammenhæng med den øvrige koncern, herunder den samlede salgsstrategi om opkøb af en større portefølje, der skal sælges samlet med en væsentlig præmie.

Vi henviser især til SKM2013.112.SR. I sagen havde datterselskaberne i koncernen ingen ansatte ud over direktøren. Den løbende ejendomsadministration mv. blev varetaget af moderselskabet sammen med eksterne parter. Dette indebar efter Skatteministeriets opfattelse, at der ved vurderingen af, hvorvidt det enkelte selskab i koncernen er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, skal henses til, om der sker afsmitning selskaberne imellem.

Skatterådet lagde vægt på, at selv om et selskab i sig selv ikke driver tilstrækkeligt handel med fast ejendom til at være særskilt omfattet af næringsskattepligt, kan der, såfremt selskabet indgår i en koncern, hvor et eller flere af selskaberne i koncernen driver næring med køb og salg af fast ejendom, ske afsmitning på selskabet, således at det omfattes af næringsbeskatning på lige fod med de øvrige selskaber i koncernen.

Denne afgørelse indeholder en klar indikation om, at koncernselskaberne skal vurderes samlet. Hermed må det faktum, at A-koncernens ejendomserhvervelser alle sker med henblik på køb og salg af fast ejendom efter en udviklings- og modningsperiode bevirke, at de enkelte koncernselskaber er næringsskattepligtige med køb og salg af fast ejendom.

Samlet er det vores vurdering, at der ikke kan være tvivl om, at A I ApS har som næringsvej at købe og sælge fast ejendom.

Spørgsmål 2

Det er vores opfattelse, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Som beskrevet ovenfor har selskabet opkøbt en række ejendomme med henblik på videresalg med fortjeneste. Når der henses til, at selskabets vedtægtsmæssige formål omfatter erhvervelse, salg og udlejning af fast ejendom, og at koncernen, som et hele har en klar salgsstrategi om at opnå fortjeneste ved videresalg efter løbende udvikling og optimering af de erhvervede ejendomme, er dette efter vores opfattelse tilstrækkeligt til, at selskabet skal anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Det ændrer ikke herved, at ejendommene er udlejet i en modningsperiode frem til et salg. Vi henviser i den forbindelse til SKM2007.314.VLR.

Vi henviser desuden til vores argumentation ovenfor i spørgsmål 1.

Samlet er det vores vurdering, at der ikke kan være tvivl om, at A II ApS har som næringsvej at købe og sælge fast ejendom.

Spørgsmål 3

Det er vores opfattelse, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Som beskrevet ovenfor har A-koncernen erhvervet selskabet med henblik på at videresælge selskabets ejendomme som del af den samlede portefølje. Det er derfor vores vurdering, at selskabet fra det tidspunkt, det indtrådte i A-koncernen blev næringsskattepligtig med køb og salg af fast ejendom. Vi henviser til SKM2013.112.VLR samt vores argumentation i spørgsmål 1.

Samlet er det vores vurdering, at der ikke kan være tvivl om, at A III ApS har som næringsvej at købe og sælge fast ejendom.

Spørgsmål 4

Det er vores opfattelse, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende. Vi henviser i den forbindelse til vores argumentation ovenfor i spørgsmål 1-3.

Samlet er det vores vurdering, at der ikke kan være tvivl om, at A IV ApS har som næringsvej at købe og sælge fast ejendom.

Spørgsmål 5

Det er vores opfattelse, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende. Vi henviser i den forbindelse til vores argumentation ovenfor i spørgsmål 1-3.

Samlet er det vores vurdering, at der ikke kan være tvivl om, at A V ApS har som næringsvej at købe og sælge fast ejendom.

Spørgsmål 6

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Et nystiftet datterselskab til A ApS eller et tilkøbt ejendomsselskab vil efter vores opfattelse være omfattet af en næringsformodning. Vi skal i den forbindelse henvise til vores argumentation ovenfor i spørgsmål 1, hvoraf fremgår, at det er vores vurdering, at hele A-koncernen må anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Den samlede næringsformodning for koncernen kan efter vores vurdering alene afkræftes, hvis det konkret påvises, at en given ejendom er erhvervet i anden hensigt.

Vi henviser til SKM2013.112.SR, hvor et datterselskab i en koncern, blev anset for næringsskattepligtig som følge af afsmitning under henvisning til, at selskabet var stiftet og ejet af et selskab beskæftiget med ejendomsprojekter, der er næringsskattepligtig med køb og salg af fast ejendom.

En tilsvarende afsmitning må gælde for A-koncernen ene og alene med den begrundelse, at koncernens samlede formål er at købe og sælge fast ejendom, og at de opkøbte ejendomme indgår i en samlet opkøbs- og salgsstrategi.

Det bør være uafhængig for vurderingen, hvorvidt der opkøbes yderligere ejendomme i nystiftede selskaber eller erhverves allerede etablerede ejendomsselskaber. Den afgørende betydning må være hensigten med erhvervelsen af ejendommen/ejendomsselskabet. A-koncernen har den klare hensigt ved opkøb af fast ejendom, at ejendommene efter en udviklings- og modningsfase samt et samlet opkøb på 2-3 mio.kr. skal videresælges med en betydelig præmie. I den forbindelse skal bemærkes, at koncernen som udgangspunkt kun opkøber én ejendom per selskab. De opkøbte ejendomme i A I ApS, A III ApS, A IV ApS og A V ApS har alle så tæt en tilknytning, at de betragtes som en ejendom. Også selvom der f.eks. er flere opgange tilknyttet. Denne opkøbsstrategi er alene fraveget ved købet af A II ApS. Dette skyldes, at sælger allerede havde flere ejendomme i selskabet. Generelt foretrækker koncernen således at opkøbe en ejendom pr. selskab. Dette sker med henblik på at opnå størst muligt fleksibilitet i forbindelse med et senere salg, enten individuelt salg eller samlet salg i overensstemmelse med den overordnede salgsstrategi.

Samlet set er det vores vurdering, at koncernens meget klare opkøbs- og salgsstrategi bevirker, at alle nystiftede datterselskaber og tilkøbte selskaber bliver omfattet af næringsformodningen og dermed må anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Spørgsmål 7

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Det blev præciseret med L 23 2008/09 (lovforslaget § 1, nr. 13,), at opgørelsen af varedebitorer og varekreditorer vedrørende næringsejendomme ligeledes indgår i opgørelsen efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt. Det blev således i de generelle bemærkninger til L 23 2008/09 angivet: På den baggrund foreslås det præciseret, at opgørelsen også omfatter fordringer og gæld ved henholdsvis salg og køb af næringsaktiver, herunder næringsejendomme, der ikke omfattes af begrebet vare i varelagerloven. [Vores fremhævelse].

På tilsvarende vis blev det i de konkrete bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 13 angivet:

Desuden foreslås det præciseret, at opgørelsen også omfatter fordringer og gæld ved henholdsvis salg og køb af næringsaktiver, f.eks. næringsejendomme, der ikke omfattes af begrebet vare i varelagerloven. Det bemærkes, at næringsaktiver i denne sammenhæng ikke omfatter næringsaktier, som ikke medregnes i aktivmassen.

Endelig foreslås det, at anskaffelsessummen for finansielle kontrakter (terminskontrakter mv.), som er undtaget fra nettofinansieringsudgifterne efter § 11 B, stk. 4, nr. 3, 4. pkt., idet de tjener til sikring af driften, skal indgå i opgørelsen af aktivmassen i stk. 5 på lige fod med andre driftsaktiver.

Desuden kan henvises til Skatteministeriets kommentar i SKM2008.240.DEP på en række spørgsmål fra FSR vedrørende lov nr. 540 af 6. juni 2007 (L 213). Heri bad FSR bl.a. Skatteministeriet om at bekræfte, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse/opførelse af fast ejendom for et selskab, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, tilsvarende anses for renter af varekreditorer, som derfor ikke skal medregnes i nettofinansieringsudgifterne. Hertil svarende Skatteministeriet:

Det er derfor Skatteministeriets opfattelse, at "vare" i §11 B tillige omfatter næringsejendomme.

Det kan derfor bekræftes, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse af en næringsejen-dom må anses for at være renteudgifter til en varekreditor - og dermed ikke skal medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne.

Varedebitorer og varekreditorer vedrørende næringsejendomme vil ligeledes indgå i opgørelsen i stk. 5, 6. pkt.; "Værdien af igangværende arbejder, varelagre og fordringer erhvervet ved salg af varer og tjenesteydelser i forbindelse hermed (varedebitorer mv.) indgår i aktivopgørelsen i det omfang, hvormed værdien overstiger værdien af gæld opstået ved køb af varer og tjenesteydelser i forbindelse hermed (varekreditorer mv.). [Vores fremhævelse].

Af ovenstående fremgår, at gæld optaget i forbindelse med anskaffelse af en næringsejendom anses for at være varegæld, der skal medregnes ved opgørelsen af aktivgrundlaget efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5. Det fremgår desuden, at det ikke er en betingelse, at sælgeren af ejendommen er kreditor.

SKAT har modtaget en oversigt over handelsværdien på tidspunktet for A-koncernens køb af de enkelte ejendomme samt de tilknyttede gældsposter. Oversigten viser, at real-kreditgælden ikke overstiger A-koncernens købesum tillagt eventuelle ombygnings-omkostninger, forbedringsomkostninger og direkte omkostninger såsom finders fee, tinglysningsafgift mv.

Det er på denne baggrund vores vurdering, at realkreditgæld optaget i forbindelse med købet af næringsejendomme, skal anses for varegæld og dermed medregnes ved opgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5.

Spørgsmål 8

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Koncernen har valgt at finansiere rest anskaffelsessummen på ejendommene via koncerninterne lån i stedet for optagelse af banklån. Dette bør efter vores vurdering ikke ændre ved vurderingen. Al gæld i selskaberne er anvendt til køb, ombygning og renovering af næringsejendomme. Det er alene i A I ApS, at summen af realkreditgælden og den koncerninterne gæld overstiger købesummen. I dette tilfælde er det vores vurdering, at det alene er den andel af den koncerninterne gæld, der svarer til A I ApS' købesum tillagt ombygnings- og forbedringsudgifter samt købsomkostninger, der kan kvalificeres som næringsgæld.

Samlet set er det vores vurdering, at de koncerninterne lån anses for varegæld, så længe summen af realkreditgælden og den koncerninterne gæld ikke overstiger A-koncernens købesum tillagt ombygnings- og forbedringsudgifter samt købsomkostninger.

Vi har ved vores vurdering lagt vægt på, at stort set al gæld i koncernen (sambeskatningskredsen) vedrører anskaffelse, udvikling og/eller drift af næringsejendomme.

Det er på denne baggrund vores vurdering, at koncernintern gæld optaget i forbindelse med købet af næringsejendomme, skal anses for varegæld og dermed medregnes ved opgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5.

Spørgsmål 9

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

FSR havde under høringen af L 23 2008/09 stillet et spørgsmål omkring, hvilke renteudgifter der var omfattet af næringsbetragtningen og dermed indirekte, hvilken gæld, der skal medregnes i aktivopgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5:

Renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse af en næringsejendom udgør renteudgifter til en varekreditor. Er det i den forbindelse afgørende for denne kvalifikation, hvor der er kreditor i låne-forholdet (sælger eller ekstern finansiering) og om det oprindelige låneforhold evt. erstattes af et nyt lån, således at f.eks. en låneomlægning, der resulterer i ændring af kreditor/nyt lån, medfører, at renteudgiften ikke længere kan anses for en renteudgift til varekreditor?

Hertil svarende Skatteministeriet:

Bestemmelsen omfatter situationer, hvor gælden er optaget som led i debitors næringsvej. I forbindelse med næringsejendomme er det ikke afgørende, at sælgeren er kreditor. Det vil bero på en konkret vurdering om, der er en sådan sammenhæng mellem gæld og næringsvirksomheden, at renteudgifterne er undtaget fra medregning i nettofinansieringsudgifterne.

Det er vores vurdering, at et realkreditlån optaget ved en refinansiering af det oprindelige realkreditlån, der blev optaget ved selve ejendomskøbet, bør kvalificeres på samme vis som det oprindelige realkreditlån. En anden vurdering vil kunne begrænse skatteydernes mulighed for at optimere deres forretning via en refinansiering.

Det bør i den forbindelse være uden betydning, om gælden anses for omfattet af kursgevinstlovens regler, eller om gælden skal medregnes ved opgørelse af avancen ved salg af fast ejendom, jf. statsskattelovens § 4, jf. § 5a. Bestemmelsen i kursgevinstlovens § 1, stk. 3 adskiller blot, hvilken gæld, der skal medregnes ved avanceopgørelsen og hvilken gæld, der skal beskattes efter bestemmelserne i kursgevinstloven.

Efter statsskatteloven opgøres avancen ved afståelse af næringsejendomme på grundlag af ejendommens nominelle købs- og salgssum. Samtlige udgifter vedrørende den pågældende ejendom, der ikke er fratrukket efter særlig hjemmel i skattelovgivningen i øvrigt, kan fratrækkes i avanceopgørelsen ved afståelsen af næringsejendommen ved, at de pågældende udgifter tillægges eller fratrækkes henholdsvis anskaffelses- eller afståelsessummen. Det indebærer således også, at gevinster og tab på fordringer og gæld, der konstateres på sådanne ejendomme ved afståelsen, indgår i avanceopgørelsen.

Statsskatteloven omfatter således både gæld optaget ved anskaffelsen samt gæld optaget senere, der indgår i beskatningen af avance ved salg af den faste ejendom, dvs. gæld der indfris ved salget.

Det afgørende for den konkrete vurdering om, hvorvidt der er en sammenhæng mellem gæld og næringsvirksomhed, bør i stedet ske på baggrund af en vurdering af, hvad gælden er tiltænkt at finansiere. Såfremt en refinansiering alene erstatter det oprindelige realkreditlån og dermed blot erstatter den oprindelige finansiering af ejendomskøbet, bør det nye realkreditlån efter vores vurdering også blive kvalificeret som varegæld og medregnes i aktivopgørelse efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt. Dette gælder ligeledes en situation, hvor realkreditbelåningen udvides ved refinansieringen. Det bør blot være en betingelse, at næringsgælden ikke overstiger A-koncernens købesum tillagt købsomkostninger samt forbedrings- og ombygningsomkostninger. 

Det er på denne baggrund vores vurdering, at realkreditgæld optaget ved en refinansiering af et lån, bør kvalificeres på samme måde som det oprindelige lån og dermed skulle medregnes i aktivopgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt.

Spørgsmål 10

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Med henvisning til vores argumentation i spørgsmål 9 er det vores vurdering, at også koncernintern gæld, der optages for at tilbagebetale f.eks. et realkreditlån eller et banklån, der er optaget i forbindelse med købet af en næringsejendomme, skal medregnes i aktivopgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt.

Vi har ved vores vurdering henset til, at stort set al gæld i koncernen (sambeskatningskredsen) vedrører anskaffelse, udvikling og/eller drift af næringsejendomme.

SKAT har modtaget en oversigt over, hvilken del af den koncerninterne gæld, som vi mener, der skal medregnes ved aktivopgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5. Opgørelsen er udarbejdet ud fra en forudsætning om, at det alene er summen af gæld, der ikke overstiger A-koncernens købesum tillagt købsomkostninger, ombygningsomkostninger og forbedrings-omkostninger, der kan medregnes ved opgørelsen.

Det er på denne baggrund vores vurdering, at koncernintern gæld optaget ved en refinansiering eller indfrielse af gæld optaget i forbindelse med købet af næringsejendomme, skal anses for varegæld og dermed medregnes ved opgørelsen efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5.

Spørgsmål 11

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Problemstillingen og spørgsmålet kan illustreres konkret i forhold til A III ApS. A III ApS har en anskaffelsessum på selskabets ejendomme på 58.734.147 kr. inkl. købs-omkostninger mv. Ved A-koncernens opkøb af aktierne i A III Holding ApS, bliver ejendommen som oplyst oven for værdiansat til 90.000.000 kr. på gældsfri basis. A ApS betalte 26.910.368 kr. for anparterne i A III Holding ApS.

Vi ønsker ved vores spørgsmål bekræftet, at der er realkreditgæld, bankgæld og koncernintern gæld op til 90.000.000 kr. i A III ApS tillagt efterfølgende ombygnings- og forbedrings-omkostninger, der skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabs-skattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt.

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende. Efter vores vurdering må det være afgørende for vurderingen af, om der foreligger varegæld (næringsgæld), om en given gæld er optaget med henblik på at erhverve en næringsejendom, dvs. til at finansiere selve ejendomskøbet.

Vi kan i den forbindelse henvise til de generelle bemærkninger til L 23 2008/09, hvori det angives: På den baggrund foreslås det præciseret, at opgørelsen også omfatter fordringer og gæld ved henholdsvis salg og køb af næringsaktiver, herunder næringsejendomme, der ikke omfattes af begrebet vare i varelagerloven. [Vores fremhævelse].

Heri fremhæves det, at selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt. omfatter gæld ved køb af næringsaktiver. Denne gæld må omfatte hele den gæld, der skal optages til at finansiere ejendomskøbet.

Ved A ApS' køb af A III ApS skulle A-koncernen dels finansiere xx  kr. og dels overtage den eksisterende gæld i A III ApS. Det vil sige den samlede gæld til brug for finansiering af Ejendom 9 svarer til ejendommens handelsværdi på xx kr. tillagt købsomkostninger. Vurderingen af, om en given gæld er varegæld eller ej, bør derfor tage udgangspunkt i den pris, som A-koncernen betaler for de købte næringsejendomme på gældsfri basis, da dette svarer til A-koncernens finansieringsbehov. 

Denne fortolkning vil bevirke, at der sker ligestilling mellem den situation, hvor en koncern vælger at købe ejendommen direkte eller vælger at købe ejendommen indirekte via køb af kapitalandelene i det selskab, der ejer ejendommen.

Afgørende for vurderingen af, om en given gæld skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt. bør derfor være det finansieringsbehov et givet selskab/koncern har ved købet af ejendommen. Finansieringsbehovet bør vurderes uafhængigt af, hvordan købet struktureres. Afgørende må være, hvor der betales for en given ejendom på gældsfri basis.

Det er på den baggrund vores vurdering, at spørgsmål 11 skal besvares med et "JA".

Spørgsmål 12

Det er vores vurdering, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Skatteministeriet svarede i SKM2008.240.DEP på en række spørgsmål fra FSR vedrørende lov nr. 540 af 6. juni 2007 (L 213). Heri bad FSR bl.a. Skatteministeriet om at bekræfte, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse/opførelse af fast ejendom for et selskab, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, tilsvarende anses for renter af varekreditorer, som derfor ikke skal medregnes i nettofinansieringsudgifterne. Hertil svarende Skatteministeriet:

Det er derfor Skatteministeriets opfattelse, at "vare" i §11 B tillige omfatter næringsejendomme.

Det kan derfor bekræftes, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse af en næringsejendom må anses for at være renteudgifter til en varekreditor - og dermed ikke skal medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne.

Varedebitorer og varekreditorer vedrørende næringsejendomme vil ligeledes indgå i opgørelsen i stk. 5, 6. pkt.; "Værdien af igangværende arbejder, varelagre og fordringer erhvervet ved salg af varer og tjenesteydelser i forbindelse hermed (varedebitorer mv.) indgår i aktivopgørelsen i det omfang, hvormed værdien overstiger værdien af gæld opstået ved køb af varer og tjenesteydelser i forbindelse hermed (varekreditorer mv.).

Denne udtalelse understøttes af Juridisk vejledning, afsnit C.D.2.4.4.2.4, hvor det under punkt 1 omkring skattepligtige renteindtægter og fradragsberettigede renteudgifter angives:

Renteudgifter på gæld, der er optaget ved anskaffelse af en næringsejendom, betragtes som renteudgifter til en varekreditor. Se Skatteministeriets svar til to henvendelser fra FSR i SKM2008.240.DEP. Det medfører, at sådanne renteudgifter ikke skal medregnes til nettofinansieringsudgifterne efter SEL § 11 B, stk. 4. Det er ikke afgørende, om sælgeren af en næringsejendom er kreditor, men gælden skal være optaget som led i debitors næringsvej. Det beror på en konkret vurdering, om der er en sådan sammenhæng mellem gæld og næringsvirksomheden, at renteudgifterne er undtaget fra med-regning i nettofinansieringsudgifterne. Se kommentar til høringssvar fra FSR til lov nr. 98 af 10. februar 2009 (L 23 2008-09).

Af ovenstående fremgår, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse af en næringsejendom må anses for at være renteudgifter til en varekreditor, der ikke skal medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne. Det fremgår desuden, at det ikke er en betingelse, at sælgeren af ejendommen er kreditor. Endelig fremgår det, at en terminskontrakt til sikring mod stigende renter i forbindelse med købet af en ejendom vedrører driftsindkomsten, når kontrakten er indgået af et ejendomsselskab, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Koncernen har valgt at finansiere rest anskaffelsessummen på ejendommene via koncerninterne lån i stedet for optagelse af banklån. Dette bør efter vores vurdering ikke ændre ved vurderingen. Al gæld i selskaberne er anvendt til køb af næringsejendomme.

Som følge heraf kan renter af realkreditlån og koncerninterne lån efter vores opfattelse anses for renter til varekreditorer. Renteudgifterne skal derfor efter vores vurdering ikke indgå i opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne efter SEL § 11, stk. 4. Vi har ved vores vurdering lagt vægt på, at stort set al gæld i koncernen (sambeskatningskredsen) vedrører anskaffelse, udvikling og/eller drift af næringsejendomme.

Det er på denne baggrund vores vurdering, at renteudgifter på gæld, der omfattes af selskabsskattelovens § 11B, stk. 5, 6. pkt., ikke skal medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifter efter selskabsskattelovens § 11B, stk. 4, nr. 1.

Repræsentantens partshøringssvar

Vi fremsender på vegne af A ApS vores bemærkninger til udkast til bindende svar af 24. januar 2017.

I udkast til bindende svar er det SKATs opfattelse, at ingen af selskaberne i A-koncernen er næringsskattepligtige ved handel med fast ejendom, hvorefter SKAT indstiller, at spørgsmål 1-5 besvares med "nej" og spørgsmål 7-12 bortfalder. Vi er ikke enige i SKATs opfattelse.

Baggrund - koncernens strategi

Det skal atter understreges, at A-koncernens klare hensigt med erhvervelsen af ejendommene er at skabe én samlet ejendomsportefølje i x-by, der optimeres og drives professionelt, samt at opnå størst mulig fortjeneste ved et samlet videresalg af de erhvervede ejendomme uanset disses forskellige placeringer i ejendomsselskaber. Formålet er således at afstå den samlede ejendomsportefølje til en eller flere pensionskasser el.lign. Ejendommene er placeret i separate selskaber for derved at få et bedre overblik over hver enkelt ejendoms udvikling, drift mv., hvilket også er en fordel, når en køber til sin tid skal lave due diligence på ejendommene. Ejendommenes placeringer i flere forskellige selskaber er med andre ord helt uden betydning ud fra en reel økonomisk betragtning, idet investeringerne - der vel og mærke forventes at udgøre 2-3 mia. kr. - og projektudviklingen skal betragtes som en del af den samme strategi om at afstå én samlet optimeret ejendomsportefølje. De strategiske købere (pensionskasser mv.) efterspørger et sådant produkt, der kan give et "sikkert" og stabilt afkast, og det er det "produkt", som A-koncernen bygger op for at kunne "levere" i form af et samlet salg af en optimeret ejendomsportefølje. D er registreret direktør i alle A-selskaberne for at sikre implementeringen af den samlede strategi. D har såvel de faglige som de branchemæssige forudsætninger for at kunne implementere strategien.

Projektudviklingen kan opdeles i følgende 3 faser:

Fase 1: Opbygningsfasen

Koncernen erhverver ejendomme i x-by. Koncernen er primært interesseret i køb af boligejendomme eller ejendomme, hvor konvertering til bolig er muligt. Baggrunden herfor er, at boliglejemål i x-by er nemmere at leje ud og kun sjældent har tomgang. Afkastkravet til boligejendommene er herefter lavere, hvormed der opnås en højere salgssum. Der kan dog også erhverves ejendomme, hvor der i øvrigt skønnes at være stort optimeringspotentiale, så en høj fortjeneste ved videresalg sikres.

Fase 2: Optimeringsfasen

Fase 2 består i at få optimeret den erhvervede ejendomsportefølje. Denne fase sker sideløbende med fase 1. I forbindelse med opkøb af erhvervsejendomme og blandende ejendomme foretages der en vurdering af, om det er hensigtsmæssigt at konvertere erhvervslejemålene til boliglejemål eller andet. Derudover foretages der løbende renovering og optimering af de indkøbte ejendomme.

Det kan bl.a. oplyses, at koncernen pt. er ved at foretage renoveringer for et tocifret millionbeløb på en ejendom og ændrer ejendommens anvendelse væsentligt fra kontor til retail. Som følge heraf er der ved at blive indgået aftaler om fraflytning med lejere, ligesom der er ved at blive indgået lejekontrakter med nye lejere, som skal flytte ind i ejendommen efter endt renovering. Der er i dette konkrete tilfælde vurderet, at ejendommen vil skabe større værdi ved udlejning til retail end udlejning til kontor. Alt for at optimere ejendommen og skabe den bedste mulige indtjening på ejendommen, og derved forøge prisen når den senere sælges sammen med hele ejendomsporteføljen.

Administrator, C ApS varetager bl.a. optimeringen af de erhvervede ejendomme i alle selskaberne, herunder information til lejere, annoncering efter lejere, forhandling med lejere, indgåelse af nye lejekontrakter mv. C ApS medvirker således til, at ejendomsporteføljen drives professionelt på afståelsestidspunktet, således at køber kan overtage en færdigudviklet ejendomsportefølje, hvilket gør ejendomsporteføljen attraktiv for købermålgruppen og skaber en højere salgsværdi for koncernen. Administrator, C ApS' arbejde er således en forudsætning for at skabe så høj en værdi som mulig for den færdige ejendomsportefølje.

En strategisk køber (pensionskasse el.lign.) har normalt sin egen organisation til at håndtere dette arbejde, og ønsker derfor ikke at overtage medarbejdere mv. i forbindelse med købet af ejendomsporteføljen. Det er derfor, at A-koncernen har valgt - som også er det normale i denne branche - at købe sig til disse ydelser fra tredjemand (her: C ApS). Fordelen herved er, at A-koncernen kan opsige kontrakten med C ApS efter et salg af ejendomsporteføljen og uden at stå med alle medarbejderforpligtelserne. Det bemærkes, at C ApS er ejet af D, der også er direktør i C ApS, ligesom han er det i samtlige selskaber i A-koncernen, jf. ovenfor.

Fase 3: Afståelse af ejendomsporteføljen

Ejendomsporteføljen påtænkes afstået til én eller flere pensionskasser el.lign., og dette forventes at ske indenfor en kortere årrække. Det er ikke på nuværende tidspunkt muligt at forudsige, om en senere afståelse af ejendomsporteføljen vil ske ved en asset eller share deal, men strukturen muliggør, at en senere afståelse vil være fleksibel i forhold til købers ønsker og præferencer. Det er lige så sandsynligt, at hele ejendomsporteføljen afstås ved salg af selve ejendommene som, at aktierne i ejendomsselskaberne afstås.

Det er koncernens klare forventning at erhvervelse og optimering af ejendomsporteføljen under fase 1 og 2 forventes at kunne indbringe en betydelig projektudviklingsgevinst, der pænt overstiger den løbende driftsindtjening på ejendommene i projektperioden. Det er således helt klart og uomtvisteligt formålet, at størstedelen af den samlede indtjening skal komme fra gevinst på ejendommene mere end på den løbende indtjening på driften af ejendommene. Afgørende forudsætninger herfor er, at det er muligt at opbygge en ejendomsportefølje inden for voldene på mindst 2-3 mia. kr., at ejendomsporteføljen er optimeret i videst mulig omfang, og at der kan påvises en stabil indtjening på ejendommene.

Praksis - SKM2007.314.VLR

I SKM2007.314.VLR erhvervede et selskab en række grunde, hvor der blev opført et ejendomskompleks. Selskabet erhvervede grundene til 5 mio. kr. og indgik efterfølgende en entrepriseaftale på 15 mio. kr. om opførelse af ejendomskomplekset. På baggrund af den betydelige investering i fast ejendom, fandt Vestre Landsret, at selskabet på købstidspunktet for grundene havde påbegyndt næring med køb og salg af fast ejendom.

SKM2007.314.VLR har mange lighedspunkter med vores sag. Hensigten på købstidspunktet var, at ejendommene skulle sælges efter en "modningsperiode". Efter en "modningsperiode" på 7 år, hvor eksterne udlejningsbureauer varetog udlejning af ejendommene, blev disse solgt. Salgsmodningsperioden blev anvendt til at etablere en fornuftig udlejning og til at optimere driften, således at selskabet kunne opnå den bedst mulige pris. Selskabet gik udelukkende efter et samlet salg af projektet.

Sagsøger gjorde i SKM2007.314.VLR gældende, at der blev foretaget en betydelig investering. Derudover gjorde sagsøger gældende, at hvis der ikke kan etableres næring allerede ved et selskabs første erhvervelse, kan selskaber undgå næringsbeskatning ved at stifte et nyt selskab hver gang, der investeres i en ny ejendom. Det er derfor ikke rigtigt, når Landsskatteretten som begrundelse for, at der ikke er tale om næring, henviser til antallet af handler, og at køb og salg af fast ejendom ikke har haft systematisk og regelmæssig karakter. Dette argument kan ikke anvendes, når der er tale om et selskab som H2 Invest, der foretager en så betydelig investering.

Landsretten gav selskabet medhold i, at der var tale om næring fra købstidspunktet for grundene. Landsretten har i sin afgørelse bl.a. lagt vægt på, at formålet med investeringen i ferieejendommene var at opnå en projektudviklingsgevinst ved et senere salg, der skulle finde sted efter en "modningsperiode", hvor ferieboligerne havde været udlejet.

Landsretten finder, at den betydelige investering i grundene samt efterfølgende indgåelse af entreprisekontrakter er foretaget med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, og at der derfor på købstidspunktet for grundene blev påbegyndt næring ved køb og salg af fast ejendom. Projektet blev vurderet isoleret set uden hensyntagende til, hvorvidt selskabet før eller efter var næringsdrivende.

Landsretten lagde alene vægt på hensigten på købstidspunktet for grundene samt investeringens omfang. Det var således ikke afgørende for sagens udfald, at selskabet forestod opførelsen af ferielejlighederne.

Vores vurdering

Det forhold, at A-koncernen investerer i allerede opførte ejendomme, ændrer ikke på, at investeringen i ejendommene foretages med henblik på at udvikle og optimere ejendommene og dermed skabe en projektudviklingsgevinst. Den aktuelle sag er derfor på de væsentligste punkter sammenlignelig med SKM2007.314.VLR. Det vigtige er, at der er en projektudviklings-/modningsperiode med at optimere ejendommene, og der er en klar videresalgshensigt efter afslutning af projektudviklings-/modningsperioden. A-koncernen har en helt klar strategi om salg af hele ejendomsporteføljen, uanset de enkelte ejendommes placering i forskellige selskaber efter der er etableret en ejendomsportefølje på 2-3 mia. kr., og ejendommene er optimeret både husleje- og/eller anvendelsesmæssigt. Sidstnævnte evt. efter større renoveringsudgifter til at kunne anvende ejendommene til et andet formål, end det som ejendommene kunne anvendes til på købstidspunktet.

På baggrund af A-koncernens strategi om at afstå én samlet udviklet ejendomsportefølje er vi ikke enig i SKATs argumenter for og vurdering af, at ingen af selskaberne i A-koncernen er næringsskattepligtige ved handel med fast ejendom:

Der er ikke tale om enkeltstående investeringer, men investeringer i ejendomme for 2-3 mia. kr. Selvom der skulle være tale om enkeltstående investeringer, viser SKM 2007.317.VLR, at det også i sig selv statuerer næring

Vi kan ikke følge, hvorfor det er afgørende for næringsskattepligt, om der sker opførsel af ejendomme eller ej. Det afgørende er, at en strategisk beslutning kan medføre en projektudviklingsgevinst. En strategisk køber er villig til at give en merpris i forhold til værdien af de enkelte ejendomme isoleret set, hvis en ejendomsudvikler kan sammensætte en optimeret og velbeliggende ejendomsportefølje. Dette skyldes, at pensionskasserne ikke ønsker at forestå udviklingsfasen selv og vil investere større summer (her: 2-3 mia. kr.) ad gangen henset til de 4 enorme midler, som de er i besiddelse af, og skal sørge for en fornuftig forrentning af til glæde for pensionsindskyderne. Selvom vi tillægger det mindre betydning, gør vi opmærksom på, at A-koncernen om nødvendigt også afholder store renoveringsudgifter af hensyn til optimering af ejendommene og kommende lejeindtægter.

A-koncernen er i starten af projektudviklingsperioden, og er derfor i gang med at opbygge ejendomsporteføljen helt på linje med deres strategi. Den store værdiskabelse sker i optimeringsfasen, hvor de rette ejendomme købes og modnes til et samlet salg med henblik på en merfortjeneste i forhold til særskilt salg af de enkelte ejendomme. Dette er grunden til, at der ikke er solgt ejendomme indtil videre.

Vi er enige i, at projektet er professionelt tilrettelagt. SKAT bedes dog lægge til grund, at projektet med opkøb af ejendomme ikke sker for at skabe en stabil indtjening på udlejning af ejendommene, men for at genere en større projektudviklingsgevinst, der realiseres ved salg af hele ejendomsporteføljen samlet.

I forlængelse af høringssvaret er afholdt møde med repræsentanter for spørger hvor problemstillingerne i sagen blev drøftet.

Spørgers repræsentant ønskede ved dette møde at det i sagsfremstillingen blev præciseret, at strategien var at sælge hele ejendomsporteføljen ved et samlet salg.

Repræsentanten var endvidere af den opfattelse at det ikke burde have betydning for afgørelsen, om ejendomme var samlet i et selskab eller som her var fordelt ud i en række datterselskaber. Det afgørende måtte være at alle selskaberne havde samme ledelse og arbejdede sammen om det fælles projekt, nemlig at skabe værditilvækst ved at samle en portefølje af veldrevne udlejningsejendomme, med henblik på et senere salg.

Repræsentanten fremhævede at en af årsagerne til, at der forventedes en betydelig gevinst ved et fremtidigt salg af ejendomme er, at der ved at samle en række attraktive ejendomme i en portefølje blev skabt en merværdi således at ejendomme samlet har en højere værdi end summen af de enkelte ejendommes værdi. Også af denne grund skulle koncernen vurderes under et og ikke med udgangspunkt i de enkelte selskaber.

Efter repræsentantens opfattelse blev ejendomme opkøbt i selskaber (A II og III) til næringsejendomme, når aktionærkredsen ved opkøbet skiftede.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Kan det bekræftes, at A I ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?

Spørgsmål 2

Kan det bekræftes, at A II ApS,er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?

Spørgsmål 3

Kan det bekræftes, at A III ApS er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?

Spørgsmål 4

Kan det bekræftes, at A IV ApS er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?

Spørgsmål 5

Kan det bekræftes, at A V ApS er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a?

Begrundelse

Spørger ønsker bekræftet at en række selskaber er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Da ingen af selskaberne endnu har solgt ejendomme, er der ikke konkrete handler at forholde sig til.

Det er oplyst, at koncernen er opbygget med den strategi, at hvert selskab alene besidder en ejendom. Det er således ikke tanken, at de selskaber, hvis skattemæssige status søges afklaret ved nærværende bindende svar, skal foretage yderligere ejendomsopkøb.

Opbygningen af koncernen muliggør, at avancer kan realiseres ved salg af aktier/anparter og ikke ved salg af selve ejendommen. Køber overtager i disse tilfælde den udskudte skat, der hviler på ejendommen, og da ejendommen ikke skifter ejer, skal der ikke betales tinglysningsafgift.

Ved en koncernombygning som nærværende er det almindeligt forekommende, at netop muligheden for at sælge aktierne i stedet for ejendommen benyttes. Koncernens ejendomme kan på denne måde afhændes i sin helhed, uden at der i koncernen realiseres en ejendomsavance.

Hvis de afhændede selskaber, efter skiftet i aktionærkredsen, måtte afhænde selskabets ejendomme, vil beskatningen ske efter ejendomsavancebeskatningsloven, da der som udgangspunkt ikke ved en vurdering af selskabets forhold, er grundlag for at antage, at selskabet skulle være næringsskattepligtigt med handel med ejendomme.

I visse tilfælde kan det forekomme, at selskabet i stedet for at skifte aktionærkreds vælger at sælge selskabets ejendom. I det følgende vil det blive vurderet hvorledes et sådant salg skatteretligt skal bedømmes.

Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter anses ikke for næring og omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg.

Konstateringen af et selskabs næringsvirksomhed må som udgangspunkt afgøres ud fra selskabets egne forhold, og efter de momenter, som er bestemmende.

Et af momenterne er selskabets formålsparagraf. Selskabets formålsbestemmelse indeholder A I, IV og V (de af koncernen stiftede selskaber) ikke handel med ejendomme, men derimod erhvervelse og drift. Formålsbestemmelsen er i overensstemmelse med selskabernes hidtidige aktivitet.

I A II og II (de tilkøbte selskaber) er formålsbestemmelsen mere bred og omfatter også salg af ejendomme.

Mere afgørende er imidlertid om selskabet ud fra en konkret vurdering har drevet næringsvirksomhed med handel med fast ejendom. I denne vurdering spiller antallet af køb og salg, deres systematiske karakter og salgsavancernes vægt i selskabets økonomi en afgørende rolle.

For selskaberne A I, II, III, IV og V gælder, at investeringerne i ejendommene i overensstemmelse med strategien er sket ved enkeltstående dispositioner. Ejendomme er udlejet eller påtænkes udlejet, og for de selskaber, der har aflagt årsregnskab, kan det konstateres, at denne udlejning er overskudsgivende. Ejendommene er i regnskabet optaget som anlægsaktiver. Ingen af selskabets ejendomme er udbudt til salg.

Fremtidige ejendomskøb i koncernen vil ske enten i selskaber stiftet til formålet eller ved køb af allerede eksisterende ejendomsselskaber. Det er efter det oplyste ikke hensigten at nogen af selskaberne varigt og systematisk skal foretage køb og salg af ejendomme.

Det er oplyst, at den løbende administration af ejendommene varetages af C ApS. Selskabet er specialiseret inden for administration af ejendomme, herunder opkøb. Dette indikerer, at der søges etableret en overskudsgivende virksomhed med udlejning af en portefølje af ejendomme.

At denne portefølje efter en kortere eller længere årrække påtænkes afhændes medfører ikke at der i de enkelte selskaber er etableret en næringsvirksomhed baseret på køb og salg af ejendomme.

Sammenfattende er det SKATs opfattelse, at ingen af de omtalte selskaber, ved et eventuelt ejendomssalg, kan betragtes som næringsdrivende ved handel med fast ejendom. Der er herved især henset til,

 

• at der er tale om enkeltstående investeringer, og således ikke en systematisk og varig næringsvirksomhed
• at selskaberne ikke opfører ejendomme, men investerer i allerede eksisterende (udlejnings)ejendomme
• at det forhold, at selskabet optimerer lejeindtægterne i ejendommen ikke i sig selv er et argument for næringsbeskatning, idet det vil være naturligt ved driften af enhver udlejningsejendom
• at ingen af selskaberne har udbudt ejendomme til salg, men derimod udlejer lejemålene eller klargør disse til udlejning, som derefter foretages i selskabets regi
• at udlejningen er professionelt tilrettelagt og med henblik på at skabe et stabilt indtægtsgrundlag, og dermed et forretningsgrundlag for selskabet

I selskaberne A II og III ApS er ejendommene købt af selskaberne, inden disse er erhvervet af A koncernen.

Et skift i ejerkredsen kan betyde, at et selskab, der ikke tidligere har været næringsdrivende med køb og salg eller opførelse af fast ejendom, efterfølgende kan blive næringsbeskattet. Det er dog som hovedregel alene ejendomme, der er erhvervet, efter at selskabet har skiftet status til næringsdrivende, der vil blive beskattet efter næringsreglerne. Dette er bl.a. lagt til grund i byretsdommen SKM2012.432.BR. Denne omstændighed får dog ikke betydning i nærværende sag som følge af den samlede bedømmelse af koncernens skattemæssige stilling.

Spørgsmålet er herefter, om det forhold at A I, II, III, IV og V ApS ejes af det samme moderselskab, har betydning for afgørelsen. Moderselskabet, som ikke er omfattet af nærværende bindende svar, ejer ejendomme, men disse anser spørger ikke for erhvervet som led i næringen. SKAT er enig i denne bedømmelse.

I praksis er der truffet enkelte afgørelser hvor næringsstatus i et selskab i en koncern har smittet af på andre selskaber i samme koncern, som ud fra en isoleret betragtning ikke ville være blevet anset for næringsskattepligtige.

Dette er bl.a. kommet til udtryk i SKM2013.112.SR, hvor en etableret næringsvirksomhed i to datterselskaber ansås for at kunne smitte af på andre datterselskaber som foretog enkeltstående investeringer. I de to næringsskattepligtige selskaber var der over en periode på 2 år siden etableringen erhvervet 41 ejendomme, samt afstået 9 ejendomme og en række udmatrikulerede lejligheder. Selskabernes formål var at erhverve ejendomme med henblik på videresalg med fortjeneste for øje.

Efter SKATs opfattelse har det været helt afgørende for resultatet i den pågældende sag, at der har været en "smittebærer" (de næringsskattepligtige selskaber).

I spørgers tilfælde er der ingen "smittebærer". Det er efter SKATs opfattelse udelukket at statuere næring i situationer, hvor en række ikke næringsskattepligtige selskaber samles i samme koncern.

Det forhold at selskabernes værdi under et, som fremhævet af repræsentanten, angiveligt er større end summen af værdierne af de enkelte selskaber, ændrer ikke ved vurderingen heraf.

Efter en samlet bedømmelse er ingen af selskaberne A I, II, III, IV og V ApS således næringsskattepligtige med køb og salg af ejendomme.

Ved denne konkrete bedømmelse er det tillagt betydning, at hvert selskab som udgangspunkt kun ejer en ejendom. Dette moment har dog ikke nødvendigvis været afgørende for bedømmelsen.

Spørger har i anmodningen og høringssvaret henvist til flere domme til støtte for at selskaberne er næringsskattepligtige med handel med fast ejendom. SKAT har følgende bemærkninger til dommene.

TfS 2000.719 (ØL) vedrører et ejendomssalg i et selskab efter en lang ejerperiode. Personerne bag selskabet og koncernforbundne selskaber var i denne sag imidlertid klart i næring med ejendomssalg. Dette forhold har været afgørende for resultatet og dommen er derfor efter SKATs opfattelse ikke relevant ved bedømmelsen af nærværende sag.

SKM2013.555.ØLR vedrører påbegyndelse af næring. Selskabet havde købt en grund, nedrevet bygningerne herpå og opført et kollegie som de derefter solgte til en andelsboligforening som selskabet tog initiativ til oprettelsen af. Senere havde selskabet opført endnu 2 kollegier med henblik på videresalg. Det er SKATs opfattelse at denne sag på væsentlige punkter er forskellig fra den aktuelle sag. Der er her tale om opførelse af en ejendom med henblik på salg straks efter opførelsen. Dette byggeri med efterfølgende salg efterfølges i øvrigt af to tilsvarende byggerier også med salg lige efter opførelsen.

SKM2007.314.VLR vedrører et selskab, der erhverver nogle grunde af et næringsskattepligtigt søsterselskab, hvorefter selskabet indgår en entreprisekontrakt med samme selskab med henblik på opførelse af et ejendomskompleks. Ejendomskomplekset sælges senere efter en udlejningsperiode med tab. Selskabet - der nu er fusioneret med det tidligere moderselskab - har på dette tidspunkt haft andre næringsejendomme. Der er her tale om et selskab som ved en entreprise opfører ejendomme med henblik på videresalg. Dette adskiller sig væsentligt fra den situation, hvor et selskab erhverver en udlejningsejendom, og fortsat udlejer denne.

Vestre Landsret har i præmisserne bl.a. anført som begrundelse for at nå til resultatet, at selskabet ved køb af grundene for ca. 5. mio. kr. og en senere indgåelse af en entrepriseaftale på 15. mio. kr. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der ved købet blev påbegyndt næring.

Efter SKATs opfattelse medfør disse præmisser ikke, at et andet selskabs investering i samme størrelsesorden i fast ejendom med henblik på senere salg, i andre tilfælde automatisk vil medføre næringsbeskatning. Dette afhænger af en samlet bedømmelse af de konkrete forhold, hvorunder bemærkes, at der landsretssagen var næringsskattepligtige selskaber i samme koncern, at grundene var købt af et af disse, at ejendommen var opført af det næringsskattepligtige selskab og at der var tale om salg af en nyopført ejendom.

Det er derfor SKATs opfattelse, at dommen ikke kan tillægges særlig vægt ved afgørelsen af denne sag.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med Nej

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med Nej

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 besvares med Nej

SKAT indstiller, at spørgsmål 4 besvares med Nej

SKAT indstiller, at spørgsmål 5 besvares med Nej

Spørgsmål 6

Kan det bekræftes, at der gælder en næringsformodning vedrørende fast ejendom for ethvert nystiftet eller tilkøbt selskab i A-koncernen, således at det nystiftede/tilkøbte selskabs ejendomserhvervelser konsekvent er omfattet af denne formodning?

Begrundelse

Som det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 1-5, er det SKATs opfattelse, at ingen af selskaberne, der indgår i A-koncernen, er næringsskattepligtige ved handel med fast ejendom. Allerede af denne grund kan det ikke bekræftes, at der gælder en næringsformodning for kommende tilkøbte eller nystiftede selskaber i koncernen.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 6 besvares med Nej.

Spørgsmål 7

Det ønskes bekræftet, at realkreditgæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, pkt. 6.

Spørgsmål 8

Det ønskes bekræftet, at koncernintern gæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt.

Spørgsmål 9

Det ønskes bekræftet, at realkreditgæld i næringsejendomme optaget ved en refinansiering skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, pkt. 6.

Spørgsmål 10

Det ønskes bekræftet, at koncernintern gæld optaget ved en refinansiering efter køb af et ejendomsselskab, skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt.

Spørgsmål 11

Det ønskes bekræftet, at ved køb af aktier i et ejendomsselskab, kan realkreditgæld og koncernintern gæld svarende til handelsværdien af ejendommen på tidspunktet for købet medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt.

Spørgsmål 12

Det ønskes bekræftet, at såfremt en gæld kvalificeres som en varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt., så skal renteudgifterne herpå ikke medregnes ved opgørelsen efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 4.

Begrundelse

Der spørges i spørgsmål 7-9 til, om forskellige former for gæld i næringsejendomme/ gæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt. I spørgsmål 10 spørges der til gæld optaget ved refinansiering efter køb af et ejendomsselskab, i spørgsmål 11 spørges der til gæld ved køb af aktier i et ejendomsselskab og i spørgsmål 12 spørges der til medregning af renteudgifter på varegæld (næringsgæld).

Værdien af igangværende arbejder, næringsaktiver, varelagre og fordringer erhvervet ved salg af varer og andre næringsaktiver samt tjenesteydelser (varedebitorer m.v.) indgår i aktivopgørelsen i det omfang hvormed værdien overstiger værdien af gæld opstået ved køb af varer og andre næringsaktiver samt tjenesteydelser (varekreditorer m.v.), jf. selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 6. pkt.

Det fremgår af SKATs indstilling til besvarelsen af spørgsmål 1-6, at selskaberne i koncernen ikke kan anses som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, ligesom det ikke kan bekræftes, at der gælder en næringsformodning for fast ejendom for ethvert nystiftet eller tilkøbt selskab i A-koncernen.

Da der således ikke er tale om næringsejendomme, eller en næringsformodning for fast ejendom for nystiftede eller tilkøbte ejendomsselskaber, bortfalder spørgsmål 7-12.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 7-12 besvares med Bortfalder.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1-6

Lovgrundlag

Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2

Praksis

JUV - afsnit C.H.2.3 Næring

(

"(...) Ved næring forstås den varige virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej ved køb og salg af fast ejendom.(...)

(...)Ved bedømmelsen af, om et selskab skal anses som næringsdrivende ved køb, salg og opførelse af fast ejendom, lægger SKAT vægt på både selskabets vedtægtsmæssige formål og selskabets faktiske virksomhed. Et andet vigtigt element, der også indgår i vurderingen af, om der foreligger næringsvirksomhed, er, om deltagerne i selskabet - aktionærerne mv. - er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller med opførelse af fast ejendom til videresalg. I sådanne tilfælde, kan formodningen om næring hos aktionærerne smitte af på selskabet. Det kan få betydning for vurderingen af, om selskabet er næringsdrivende.(...)

(...)Ved vurderingen af, om et ejendomsselskabs faktiske erhvervsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom har karakter af næringsvirksomhed, er det ikke afgørende, hvorledes formålsparagraffen er udformet. Afgørende er derimod, om selskabet ud fra en konkret vurdering har drevet næringsvirksomhed med handel med fast ejendom. I denne vurdering spiller aktivitetens omfang og tilrettelæggelse af virksomheden en afgørende rolle.(...)

(...)Ejerens forhold til omgivelserne er også af betydning ved vurderingen af, om han eller hun driver næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Andre skattepligtige, der driver næring med køb og salg af fast ejendom kan i visse tilfælde "smitte" ejeren med deres formodning om næring(afsmitning).

Afsmitning kan ske i følgende situationer:

• Fra aktionærer mv. til selskaber
• Ved ændringer i aktionærkredsen
• Mellem selskaber i samme koncern
• Fra selskaber til aktionærer mv. i særlige situationer(...)

Lærebog om indkomstskat v. Aage Michelsen m.v., 15. udgave, kapitel 16 afsnit 4.2.4.

(...) Om et aktieselskab har erhvervet en fast ejendom som led i næring, vil som nævnt først og fremmest afhænge af selskabets egne forhold, dets vedtægtsmæssige formål og faktiske aktivitet. Herudover vil aktionærernes indflydelse, uddannelse, erhverv og virksomhed indgå i vurderingen. Er aktionærerne næringsdrivende ved handel med fast ejendom, er det et moment, der taler for at dette også er tilfældet for selskabets vedkommende.(...)

Skatteretten 1 v. Jan Pedersen m.fl. 6. udgave, afsnit 3, 2.4.2.

(...) Afgrænsningen mellem nærings- og anlægsformuen er derfor en normativ afgrænsning, der højst kan generaliseres ved fremdragelse af en række momenter, som med vekslende styrke tilsiger, at der foreligger næring. Blandt de momenter som ifølge retspraksis har været af særlig betydning, kan nævnes antallet af køb og salg, deres systematiske og regelmæssige karakter, og salgsavancernes eller dispositionernes vægt i vedkommendes økonomi. (...)

(...) Ved bedømmelse af et selskabs næringsvirksomhed finder de beskrevne momenter tilsvarende anvendelse. Et yderligere moment er selskabets vedtægter, således at en angivelse heri om, at selskabets formål er omsætning af fast ejendom, er udtryk for erklæret næring.

Derimod vil en manglende angivelse af. At selskabets formål bl.a. er omsætning af fast ejendom, ikke i sig selv have nogen afgørende betydning. (...)

TfS 1990, 205 LSR.

 Landsskatteretten tiltrådte, at det måtte være afgørende, at ejendommen kun havde haft én ejer, og at ejendommen var erhvervet i anlægshensigt. En senere tilkommen hovedaktionærs forhold kunne vel få betydning for selskabets beskatning, men afsmitning ville under de foreliggende omstændigheder ikke kunne omfatte den af selskabet på et tidligere tidspunkt som anlægsaktiv erhvervede ejendom.

TfS 1991, 300 ØLD

Et handelsselskab indgik i en koncern med 3 andre selskaber. Selskabets formål var køb og salg af fast ejendom, herunder produktion m.v. af parcelhuse. Selskabet havde erhvervet en grund, hvorpå det opførte en lagerbygning, som blev solgt til et af søsterselskaberne og derpå udlejet tilbage til selskabet, der fortsat anvendte bygningen. Landsretten fandt, at grunden var erhvervet og lagerbygningen opført udelukkende til selskabets egen anvendelse. Selskabet har i øvrigt aldrig beskæftiget sig med køb og salg af fast ejendom. Det var efter landsrettens opfattelse uden betydning, at køb og salg af fast ejendom var omfattet af selskabets vedtægtsmæssige formål, og at man inden for koncernen handlede med andre typer af fast ejendom. Salget til søsterselskabet var herefter ikke led i næring eller sket som led i spekulation.

SKM2013.555.ØLR (tidl. SKM2012.432.BR)

Sagsøgeren gjorde subsidiært gældende, at næringsvirksomheden i givet fald også omfattede en kursusejendom. Retten fastslog, at næringsbedømmelsen skulle foretages på tidspunktet for erhvervelsen af denne ejendom, hvor ejendommen var et anlægsaktiv. Der var derfor heller ikke grundlag for at give sagsøgeren medhold i den subsidiære påstand.

SKM2013.112.SR

Datterselskaberne B A/S og C A/S i A-koncernen måtte anses for næringsdrivende ved køb og salg af fast ejendom. I det omfang moderselskabet A A/S samt datterselskabet D ApS og datterdatterselskabet E A/S ville erhverve og sælge fast ejendom, ville de blive anset for næringsdrivende pga. afsmitning fra koncernens øvrige selskaber.

Spørgsmål 7-12

Lovgrundlag

Selskabsskattelovens § 11 B, stk. 5, 1.- 6. pkt.

Den skattemæssige værdi af selskabets aktiver opgøres ved indkomstårets udløb. Afskrivningsberettigede aktiver indgår med den nedskrevne værdi. Aktiver, der ikke er afskrivningsberettigede, indgår med anskaffelsessummen tillagt udgifter til forbedringer. Aktier m.v. omfattet af aktieavancebeskatningsloven, jf. dog stk. 6, fordringer og finansielle kontrakter omfattet af kursgevinstloven samt præmieobligationer og likvide midler medregnes ikke ved opgørelsen af selskabets aktiver. Til aktiverne medregnes nettoværdien af igangværende arbejder for fremmed regning. Værdien af igangværende arbejder, næringsaktiver, varelagre og fordringer erhvervet ved salg af varer og andre næringsaktiver samt tjenesteydelser (varedebitorer m.v.) indgår i aktivopgørelsen, i det omfang hvormed værdien overstiger værdien af gæld opstået ved køb af varer og andre næringsaktiver samt tjenesteydelser (varekreditorer m.v.).