Klagen vedrører afslag på genoptagelse af grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.

Genoptagelsestidspunkt
Landsskatteretten stadfæster SKATs nægtelse af genoptagelse af 2004, 2005 og 2006.

Faktiske oplysninger
Sagen omhandler ejendommen beliggende Adresse Y1.

Foreningen har ved endeligt skøde af [...] 2001 erhvervet ejendommen som et ubebygget grundareal på 9.499 m2 for en købesum på 1.600.000 kr. med overtagelsesdato den [...] januar 2001.

Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret, at der på ejendommen i 2001 er opført 14 boliger.

Grundværdien i de påklagede vurderingsår er fastsat således:

2004, 2005 og 2006
Byggeretspris	14 stk.	á	80.000 kr.	1.120.000 kr.
Kvadratmeterpris	4857 m2	á	100 kr.	485.700 kr.
Kvadratmeterpris	5442 m2	á	0 kr.	0 kr.
Nedslag for manglede udstykning og stor grund				-190.714 kr.
Grundværdi i alt				1.134.986 kr.
Grundværdi i alt afrundet				1.335.000 kr.

Nedslag for manglende udstykning og stor grund udgør 12,5 % i alle påklagede år.

Foreningens repræsentant anmodede ved forhåndsanmeldelse af 5. juli 2007 SKAT om at genoptage ansættelsen af fradrag for forbedringer.

Af forhåndsanmeldelsen fremgår bl.a. følgende:

"På vegne af adkomsthaver skal der hermed anmodes om genoptagelse af skatteansættelsen fradrag for forbedringer.

Der anses ikke at være givet et korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommen, herunder udgifter til:

• Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.
• Boligveje inkl. vejafvanding, kantsten m.v.
• Etablering af forsyningsnet til el, vand, varme og kloak
• Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
• Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
• Stam- og fødevejsanlæg

Med henblik på sagens behørige oplysning, vil der snarest fremsendes yderligere retlige anbringender ligesom dokumentation for sagens faktiske omstændigheder.

(...)

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb."

Ved brev af 31. januar 2008 fremsatte foreningens repræsentant yderligere påstand om nedslag i grundværdien i den anmeldte genoptagelsessag. Af brevet fremgår bl.a.:

"Der er på ejendommen(e) afholdt omkostninger til ekstrafundering og pilotering på 182.545 kr. jfr. vedlagte bilag/ ABC skema. Der anmodes om nedslag i grundværdien for den anførte omkostning.

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb."

Sammen med brevet af 31. januar 2008 fremsendte foreningens repræsentant byggeregnskab/skema C af 14. maj 2002.

Af byggeregnskabet fremgår det, at posten "Fundering og pilotering" er afholdt med 182.000 kr.

Den 1. december 2011 fremsendte SKAT forslag til afgørelse, hvoraf fremgår, at SKAT af egen drift genoptager og nedsætter grundværdien for vurderingsårene 2008 og 2010. Som begrundelse for ændring af grundværdien fremgår følgende:

"I får sat grundværdien ned
I forbindelse med gennemgangen af jeres fradrag har vi også undersøgt, om jeres grundværdi er sat korrekt i de år, vi har genoptaget. Vi har fundet frem til, at jeres grundværdi har været for høj. Vi vil derfor sætte jeres grundværdi ned sådan:

År         Nuværende grundværdi        Korrekt grundværdi
2008                    3.404.500 kr.               3.404.200 kr.
2010                    2.872.000 kr.               2.870.200 kr.

(...)

I kan læse den mere tekniske del af forklaringen her:

Ejendommen har et samlet grundareal på 9.499 m2, hvoraf vej udgør 0 m2. Ejendommen ligger i lokalplanområde 79. Området er udlagt til tæt/lav og må bebygges med 35 %.

Vi tager udgangspunkt i, hvor meget der må bygges på grunden og en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2 i en tæt-lav bebyggelse. Den gennemsnitlige boligstørrelse på 95 m2 anvendes til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008, hvorefter den gennemsnitlige boligstørrelse udgør 105 m2. Der vil derfor kunne opføres op til 34 boliger på ejendommen frem til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008 og herefter op til 31 boliger. Vi sætter derfor antallet af byggeretter på grunden til 34 til og med vurderingen pr. 1. oktober 2008 og herefter til 31.

I lokalplanen står der ikke, at der skal udlægges noget areal til fællesareal. Da grundværdien skal svare til grundens handelspris i ubebygget stand under hensyntagen til den retlige udnyttelse af grunden betyder det, at der ikke er noget areal der skal ansættes til 0 kr.

Af grundværdispecifikationerne kan vi imidlertid se, at der tidligere er ansat et fællesareal på 5.442 m2. Da dette ikke er korrekt i henhold til lokalplanen, vil der blive taget stilling til ansættelse af evt. fællesareal til de kommende vurderinger"

Foreningens repræsentant fremkom den 19. december 2011 med bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse. For så vidt angår grundværdiansættelsen, fremgår følgende af repræsentantens bemærkninger:

"Grundværdispecifikationerne - Byggeretsværdiprincippet:

SKAT foreslår at nedsætte grundværdien, hvilket accepteres. SKAT gøres opmærksom på, at det ved underbebyggelse er det faktiske opførte antal hus enheder der fastsætter antallet af byggeretter, hvorfor antallet af byggeretter skal bibeholdes til 14."

SKAT ændrer grundværdien med baggrund i ændring af nedslag for manglende udstykning og stor grund.

Ved fornyet afgørelse af 7. februar 2012 har SKAT genoptaget ejendomsvurderingen fra 2004 og fremefter, for så vidt angår fradrag for forbedringer. Grundværdiansættelsen blev ved afgørelsen genoptaget og nedsat for vurderingsåret 2010.

Efter samtykke fra foreningen genoptog og nedsatte SKAT endvidere grundværdiansættelsen for vurderingsåret 2008 ved fornyet afgørelse af 23. marts 2012.

SKATs afgørelse
SKAT har ikke genoptaget grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.

Som begrundelse er anført:

"I får sat grundværdien ned
I forbindelse med gennemgangen af jeres fradrag har vi også undersøgt, om jeres grundværdi er sat korrekt i de år, vi har genoptaget. Vi har fundet frem til, at jeres grundværdi har været for høj. Vi vil derfor sætte jeres grundværdi ned sådan:

År        Nuværende grundværdi     Korrekt grundværdi
2008                    3.404.500 kr.               3.404.200 kr.
2010                    2.872.000 kr.               2.870.200 kr."

Foreningens opfattelse
Der er nedlagt påstand om hjemvisning af grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.

Til støtte for påstanden er anført:

"Genoptagelsestidspunktet

Indledningsvis præciseres, at klager er enig i den af SKAT beløbsmæssige ansættelse af grundværdien, og at der således alene er tvist om selve genoptagelsestidspunktet.

SKAT genoptager grundværdiansættelsen med virkning fra 2008, idet klager giver samtykke til, at SKAT kan foretage ændringer i grundværdien for vurderingsår, der ligger ud over, hvad SKAT kan ændre på eget initiativ.

Det følger af skatteforvaltningslovens § 33, stk.1, at

En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang blev foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Østre Landsret har for nyligt i SKM2014.538.ØLR udtalt sig om forståelsen af ovenstående bestemmelse.

Sagen drejede sig om, hvorvidt det er en betingelse for genoptagelse for et givet vurderingsår, at der, når der er indgivet en rettidig anmodning om genoptagelse, tillige inden for samme frist fremlægges oplysninger, der kan begrunde den ønskede ændring.

I landsretssagen havde sagsøger den 30. april 2006 anmodet om ændring af fradrag for forbedringer. I et senere brev af 26. april 2007, på et tidspunkt, hvor vurderingsmyndigheden endnu ikke havde truffet afgørelse i sagen, sendte boligselskabet de oplysninger, der gav grundlag for en senere ændring af grundværdien.

Landsretten skulle herefter tage stilling til, om ændringen af grundværdien skulle tillægges virkning fra tidspunktet for første anmodning.

Landsretten udtalte følgende:

"Henset til den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen, til at hensynet bag reglerne om genoptagelse af ejendomsvurderingerne er at opnå materielt rigtige resultater og til baggrunden for skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, finder landsretten, at de yderligere oplysninger, som Sydkystens Boligselskab fremlagde i den verserende sag om genoptagelse, skulle indgå i behandlingen af denne med den virkning, at ændringen af grundværdien skal have virkning fra den 1. januar 2002. Den dagældende ordlyd af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, findes ikke at være til hinder herfor."

I denne sag anmodede klager den 5. juli 2007 SKAT om genoptagelse af ejendomsvurderingen.

Den 19. december 2011, og således forud for SKATs afgørelse den 3. januar 2012, anmodede klager om nedsættelse af grundværdien.

Klager anmodede således, på samme måde som sagsøger i landsretssagen, om yderligere ændringer forud for vurderingsmyndighedens afgørelse.

Under hensyntagen til, at vurderingsmyndigheden bør bestræbe sig på altid at opnå det materielt rigtige resultat og nyeste praksis fra landsretten, der utvetydigt fastslår, at klager frem til tidspunktet for vurderingsmyndighedens afgørelse har adgang til at fremlægge supplerende oplysninger, der kan medføre en ændring i grundværdien, gør klager gældende, at grundværdiansættelsen for 2004 skal hjemvises til fornyet behandling."

Foreningens repræsentant har i e-mail af 17. marts 2016 anført følgende:

"Det er både grundværdien i vurderingen 2004 og 2006, der ønskes hjemvist til realitetsbehandling."

Foreningens repræsentant har i e-mail af 12. maj 2016 endvidere anført følgende:

"2005 er også omfattet af klagen."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Reglerne om genoptagelse af en ejendomsvurdering fremgår af den dagældende skatteforvaltningslovs § 33. Af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 fremgår:

"En klageberettiget (...), der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Det følger således af bestemmelsen, at der skal fremlægges oplysninger, som myndighederne ikke har været bekendt med, og som ikke har dannet grundlag for den afgørelse, som ønskes genoptaget, og at de nu forelagte oplysninger kan begrunde en ændret ansættelse.

Det fremgår endvidere af vurderingslovens § 5, at der ved en ejendomsvurdering foretages en ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. En ejendomsvurdering består således af flere selvstændige ansættelser.

Efter de dagældende regler kunne ejendomsvurderingen genoptages, såfremt der senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, var fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kunne begrunde en ændring af én af disse ansættelser.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM2014.538.ØLR, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne, som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

SKAT har ikke genoptaget grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.

Retten lægger til grund, at foreningen anmodede SKAT om genoptagelse af ansættelsen fradrag for forbedringer i forhåndsanmeldelsen af 5. juli 2007. Der blev ikke i forbindelse med genoptagelsesanmodningen fremlagt faktiske eller retlige oplysninger, der opfylder kravene til genoptagelse af grundværdiansættelsen.

Retten bemærker imidlertid, at det fremgår af SKATs forslag til afgørelse af 1. december 2011, at SKAT af egen drift genoptog og nedsatte grundværdien for vurderingsårene 2008 og 2010. Nedsættelsen er begrundet med en ændring af nedslag for manglende udstykning og stor grund.

Retten bemærker endvidere, at det fremgår af ejendommens grundværdispecifikationer vedrørende vurderingsårene 2004, 2005 og 2006, at nedslag for manglende udstykning og stor grund er ansat korrekt.

Det er herefter rettens opfattelse, at der, desuagtet oplysningerne vedrørende nedslag for manglende udstykning og stor grund er fremsat inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag, og desuagtet disse oplysninger medførte en ændring af grundværdien for vurderingsårene 2008 og 2010, ikke er grundlag for at genoptage grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.

Retten finder således ikke, at der er fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006. Retten har ved vurderingen lagt vægt på, at oplysningerne, som er fremlagt af SKAT selv i forslag til afgørelse af 1. december 2011, ikke ville medføre en ændring af grundværdien i vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs nægtelse af at genoptage grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2004, 2005 og 2006.