Klagen vedrører fordelingen af overdragelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 og 6, ved salg af en landejendom, og konsekvensen heraf ved opgørelsen af ejendomsavancen.

Landsskatterettens afgørelse

Selvangivet avance ved salg af ejendom, 80.611 kr., forhøjes til

185.611 kr.

Landsskatteretten ændrer Skatteankenævnets afgørelse

Avance ved salg af ejendom ansat til 185.611 kr. nedsættes til

80.611 kr.

Sagens oplysninger

Klageren solgte med overtagelse den 27. november 2001 sin landejendom med et jordtilliggende på 13 ha.

Handelsprisen var på 2.000.000 kr. kontant. Parterne angav i skødet, at overdragelsessummen fordeltes med 880.000 kr. for stuehuset, 500.000 kr. for driftsbygningerne og 620.000 kr. for jorden.

Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. januar 2000 1.850.000 kr. fordelt med 648.000 kr. for stuehuset, 867.300 kr. for driftsbygningerne og 333.900 kr. for jorden.

På skatteadministrationens foranledning besigtigede ToldSkats, Ejendomsvurdering, ejendommen den 27. marts 2003. I udtalelsen anføres det bl.a., at

”…

Der er tale om en landbrugsejendom på 12,96 ha.

Der er ved den offentlige vurdering pr. 1/1 2000, der er den vurdering, som ligger nærmest på handelstidspunktet ansat en ejendomsværdi på 1.850.000 kr. heraf grundværdi 333.900 kr. og en værdi af stuehus incl. grundværdi på 648.800 kr.

Ved vurderingen pr. 1/1 2001 var der ansat en ejendomsværdi på 1.700.000 kr. heraf grundværdi 290.000 kr. Der er før nedrunding en samlet værdi på 1.741.469 kr.

Det bemærkes i denne forbindelse at der i handlen alene indgår 13,0009 ha mens ejendommens areal ved vurderingerne pr. 1/1 2001 og 1/1 2002 matrikulært indgår med 20,3 ha og vurderingsmæssigt med 13,0009 ha.

Stuehusværdien er ansat på baggrund af en kvm.pris på 4.200 kr.

På baggrund af de kendte og høje handelspriser på parcelhuse og mindre landbrugsejendomme i området findes denne værdi at være noget højere, og mere passende at kunne ansættes til 4800 kr. pr. sammenvejet etagemeter. – Der er i dette skøn taget hensyn til ejendommens beliggenhed og gode udsigt mod området ved X-sø, stuehusets indretning og de noget vanskelige adgangsforhold til stuehusets tagetage, dets relativt gode tag og den omstændighed at stuehuset har nye vinduer.

Stuehusets bygningsværdi ville således efter vurderingsmyndighedernes konkrete skøn skulle have været 561.600 kr.

Det bemærkes, at driftsbygningernes tekniske værdi ved vurderingen pr. 1/1 2001 indgår med 820.000 kr., og der er en tillægsparcelværdi på 524.000 kr. Ejendomsværdien er derfor ansat efter princippet om teknisk værdi. De tre driftsbygninger er sammenbyggede.

ToldSkat finder på baggrund af besigtigelsen de ansatte tekniske værdier i betydelig grad overstiger det sædvanlige vurderingsniveau for bygninger af sædvanlig alder og stand. Man finder således, at bygning nr. 2 mere passende kan indgå med en værdi af 1200 kr. pr kvm. henset til først og fremmest den gode højde og anvendelighed til andre formål end landbrug. Dens tekniske værdi bliver herefter 240.000 kr.

Bygning 3, en ældre kvægstald finder man derimod ikke har en værdi i niveau med det ved vurderingen skønnede. Kun fordi bygningen til kort tid før handlen har været anvendt driftsmæssigt, og kun fordi en del af den, sammenbygget med bygning 2 senere har kunnet inddrages som en sammenhængende del af denne, findes værdien at kunne ansætte til 900 kr./kvm. eller 225.000 kr.

Bygning 3, en ligeledes ældre, svinestald  findes at kunne indgå i vurderingen med 400 kr./kvm. eller 60.000 kr.

Driftsbygningernes samlede værdi bliver herefter 525.000 kr.

De øvrige elementer i ejendomsværdien, herunder den anvendte tillægsparcelværdi findes korrekte.

Ejendomsværdien pr. 1/1 2002 ville på denne baggrund være blevet 1.500.000 kr.

…”

På baggrund heraf har ToldSkat efter et konkret skøn fordelt handelsprisen med 775.000 kr. til stuehuset, 525.000 kr. til driftsbygningerne og 700.000 kr. for jorden.

ToldSkat bemærker, at der ved skønnet er henset til, at der i området er høje boligpriser generelt, og at mindre landbrugsejendomme ofte handles til høje priser. Den skønnede handelspris på jorden bliver derved lavere end niveauet i området, også når der henses til, at der er tale om en bebygget landbrugsejendom.

Køberen af ejendommen er ved brev af 29. marts 2004 blevet hørt i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten.

Køberen har ved høringen bl.a. oplyst, at han og sælger har været naboer gennem 20 år. De to parter har indgået aftalen om handlen i fællesskab uden medvirken af mægler. Ejendommen havde ikke været udbudt offentligt til salg inden handlen.

Med hensyn til beliggenheden har køberen oplyst, at stuehuset ligger ca. 20 m fra offentlig vej, hvor der passerer ca. 6.000 biler i døgnet ifølge amtets trafiktælling. Der er hverken fra grunden eller stuehuset udsigt til X-sø.

Skatteankenævnets afgørelse

Ankenævnet har stadfæstet skatteforvaltningens afgørelse, hvorved ejendomsavancen selvangivet med 80.611 kr. blev forhøjet til 185.611 kr.

Afgørelsen er begrundet med, at den skatteansættende myndighed er berettiget til at efterprøve parternes fordeling af købesummen. Dette følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og afskrivningslovens § 45, stk. 3.

Der kan ikke for de enkelte aktiver foretages en fordeling, der er uafhængig af den samlede overdragelsessum. Det betyder, at stuehusets værdi ikke alene kan fastsættes ud fra beliggenhed og herlighedsværdi m.m.; men må tage udgangspunkt i dets andel af den samlede overdragelsessum.

Efter en samlet konkret vurdering finder nævnet ikke grundlag for at ændre det skøn, som skatteadministrationen har foretaget på baggrund af ToldSkats besigtigelse af ejendommen og udtalelse.

Klagerens påstand og argumenter

Det påstås, at parternes fordeling af overdragelsessummen skal lægges til grund for klagerens opgørelse af ejendomsavancen, således at den selvangivne ejendomsavance, 80.611 kr., godkendes.

Til støtte for påstanden anføres det bl.a., at det fremgår af forarbejderne til afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, bl.a., at myndighedernes tilsidesættelse af en aftalt fordeling forudsætter, at det er åbenbart, at parternes fordeling ikke svarer til handelsværdierne.

Skatteforvaltningen og Skatteankenævnet har fastsat stuehusets andel af 775.000 kr., svarende til 38,8 % af den samlede overdragelsessum. Parterne har fastsat stuehusets andel af overdragelsessummen til 880.000 kr., svarende til 44 % af den samlede overdragelsessum. Forskellen mellem den af skattemyndighederne og den mellem parterne aftalte overdragelsesum for stuehuset udgør således 105.000 kr., eller det der svarer til under 12 % af den af parterne aftalte fordeling.

Ejendommen er solgt i fri handel, og fordelingen af den aftalte overdragelsessum er sket mellem uafhængige parter.

Efter repræsentantens opfattelse kan en afvigelse på 105.000 kr., eller under 12 %, under disse omstændigheder ikke karakteriseres som så væsentlig, at skattemyndighederne kan tilsidesætte den aftalte fordeling. Det bemærkes i denne forbindelse, at vurderingsmyndighederne opererer med en såkaldt skønsmargin på 15 %, og at man i de nu ophævede bestemmelser om fastsættelsen af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger opererede med en skønsmargin på 20 %.

Repræsentanten finder endelig ikke, at der kan lægges vægt på den af Told og Skat foretagne besigtigelse, idet der herved bl.a. ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til, at stuehuset på handelstidspunktet 1½ år før besigtigelsen var i bedre stand end på besigtigelsestidspunktet.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 og 6 har følgende ordlyd:

Stk. 5. Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter.

Stk. 6. Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse.

I lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 (senere lov nr. 958 af 20. december 1999), hvorved bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6-9, og afskrivningslovens § 45, stk. 2-6, fik deres nuværende indhold, hedder det i bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 26, vedr. afskrivningslovens § 45, stk. 3, bl.a. at:

”…

I det foreslåede stk. 3 fastsættes som tidligere nævnt en regel om, at såvel den kontantomregnede overdragelsessum som den for fordeling på aktiver efter stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse.

Kan parternes fordeling således ikke anses for at være en korrekt ansættelse af værdien (handelsværdien) af overdragne aktiver, gælder der efter stk. 3 adgang for de skatteansættende myndigheder til at korrigere den værdiansættelse, som parterne har aftalt, i kraft af, at den skatteansættende myndighed foretager prøvelse af såvel den samlede overdragelsessum som fordelingen af overdragelsessummen på aktiverne.

Skattemyndigheden forventes dog kun at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert, jf. nedenfor. I så fald skal fordelingen foretages af den skatteansættende myndighed. Det samme vil den skatteansættende myndighed skulle gøre, hvis parterne ikke som foreskrevet har foretaget en fordeling på aktiverne. Foretages fordelingen ikke skriftligt eller i forbindelse med salget, foretages fordelingen ligeledes af den skatteansættende myndighed.

Hvor parterne har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den af parterne aftalte overdragelsessum samt fordeling på de skatterelevante aktiver til grund.

I tilfælde, hvor parterne ikke har konkret modstående interesser, kan ligningsmyndighederne tilsidesætte den aftalte overdragelsessum og fordelingen, hvis overdragelsessummen eller fordelingen ikke er udtryk for handelsværdien for de overdragne aktiver. At parterne ikke har konkret modstående interesser kan følge af, at der er tale om overdragelse i familieforhold, mellem interesseforbundne parter, mellem koncernforbundne selskaber, eller fordi parternes forskellige forhold gør valget af en højere overdragelsessum end handelsværdien eller en lavere overdragelsessum end handelsværdien skattemæssigt fordelagtig for begge parter.

Som eksempel kan nævnes det tilfælde, at en bygning overdrages til en køber, der ikke skal anvende den til afskrivningsberettigede formål. I dette tilfælde kan sælger have en interesse i en lav overdragelsessum for enten at minimere størrelsen af genvundne afskrivninger eller at opnå tabsfradrag, medens køber ikke har brug for en høj anskaffelsessum for at kunne foretage skattemæssige afskrivninger. Parterne har således ikke konkret modstående interesser, og hvis bygningen ansættes til en værdi væsentligt under handelsværdien, vil værdien næppe kunne accepteres af den skatteansættende myndighed.

…”

I bemærkningerne til forslagets § 4, nr. 3, vedr. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 er der henvist til ovenstående bemærkninger.

Landsskatteretten bemærker, at selvom myndighederne er berettigede til at prøve parternes fordeling af overdragelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, så kan parterne, hvor disse har konkret modstående interesser i forbindelse med handlen, forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte fordeling af overdragelsessummen på de skatterelevante aktiver til grund, jf. bemærkningerne til bestemmelsen. Det gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for ”åbenbart forkert”.

Retten bemærker herefter, at det ikke er muligt at fastsætte nogen klar grænse for, hvornår en fordeling kan anses for ”åbenbart forkert”. Det skyldes, at der bl.a. må tages hensyn til, at skønsusikkerheden ikke er den samme i alle handler.

Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det rettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger.

Med udgangspunkt i den af Skatteankenævnet fastsatte fordeling på 775.000 kr. for stuehuset, 525.000 kr. for driftsbygningerne og 700.000 kr. for jorden, afviger den aftalte fordeling på disse aktiver med henholdsvis 13,5 %, -4,8 % og – 11,4 %.

Under hensyn hertil, samt de i øvrigt foreliggende oplysninger, finder retten, at parternes fordeling af overdragelsessummen kan lægges til grund for opgørelsen af ejendomsavance og genvundne afskrivninger. Da skattemyndighederne ikke i øvrigt har anfægtet klagerens opgørelse af ejendomsavancen, kan klageren ansættes i overensstemmelse med det selvangivne. Ansat ejendomsavance 185.611 kr. nedsættes følgelig til 80.611 kr.