Klagen vedrører spørgsmål om bindende svar i anledning af, at der er stillet følgende spørgsmål:

"Kan SKAT bekræfte, at A kan overdrage sit sommerhus Y1 uden beskatning af avancen, jf. bestemmelsen i EBL § 8, stk. 2, selv om ejendommen grundareal er 3.961 m²? "

SKAT besvarede spørgsmålet om bindende svar med "nej".

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger
Klageren ejer sommerhusejendommen Y1. Ejendommens areal udgør efter det oplyste 3.961 m². Det fremgår dog af salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR), at ejendommens areal udgør 3.971 m². Ejendommen består af matrikel Y2.

Klageren erhvervede ejendommen i 1997 i sameje med sin ægtefælle. I forbindelse med ægtefællens død i 2006 fik klageren udlagt ægtefællens andel af ejendommen, hvorefter klagerens ejerandel udgør 100 %.

På ejendommen er der i henhold til bygnings- og boligregisteret (BBR) et sommerhus med et bebygget areal på 60 m², som er opført i 1968.

Ejendommen er pr. 1. oktober 2011 vurderet som et sommerhus med en ejendomsværdi på 1.350.000 kr., heraf udgør grundværdien 747.900 kr. Grundværdien er fastsat ud fra 1 byggeret.

Klageren ejer endvidere Y3, som ligeledes er en sommerhusejendom, samt et ubebygget areal beliggende Y4.

Klageren anmodede den 7. juni 2013 SKAT om bindende svar på spørgsmålet om, hvorvidt Y1, kan afstås uden beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Følgende fremgår blandt andet af anmodningen om bindende svar:

"Der kan ved besvarelsen lægges til grund, at betingelserne for at være omfattet af EBL § 8, stk. 2 er opfyldt, bortset fra kravet om, at ejendommen omfatter mere end 1.400 m² grund."

Der er lyst en privatretlig servitut på ejendommen Y1. Det er således fremlagt ekstraktudskrift af dato X af skøde vedrørende servitutbestemmelser for en ubebygget parcel af strandareal matr. nr. Y5. Det fremgår af punkt nr. 5, b, at parcellen ikke må udstykkes i parceller, der er mindre end 2.000 m². Påtaleberettiget er de til enhver tid værende ejere eller ejer af matr. nr. Y5. Ejer af matrikel Y5 er Grundejerforeningen G1.

Y6 Kommune har i skrivelse af 17. oktober 2011 blandt andet oplyst følgende:

“Iht. kommuneplanen (2009-21) afsnit 1.1.5 gælder det, at mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområder er fastsat til 2.000 m². Men iht. BR10 kapitel 2.7.5 stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende grunde med et areal på min. 1.200 m² ved sommerhuse i sommerhusområder.

Fra ejendommen kan der derfor udstykkes grund til selvstændig bebyggelse for så vidt angår arealet. Der er her ikke taget hensyn til bygningernes placering på grund eller den fremtidige bebyggelsesprocent. Disse spørgsmål må i givet fald afklares af en landinspektør."

Følgende fremgår blandt andet af brev af 17. januar 2012 fra SKAT, Ejendomsvurdering Y7:

“Vi mener ikke, at værdien vil falde væsentligt, og vi kan derfor ikke imødekomme anmodningen om værdiforringelseserklæring efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.

Ejendommen er besigtiget den 10. januar 2012. Sommerhuset er 60 m² og ligger på en grund, der er 3961 m². Sommerhuset ligger på den østlige tredjedel af grunden, og har terrasse mod vest. Fra terrasse til skel mod vest er der ca. 47 m. Der er spredt beplantning i form af høje træer på grunden, som ligger hen som naturgrund.

Afslaget begrundes med, at der vil kunne udstykkes en grund på ca. 1.200 m² i den vestlige ende af grunden, uden at den vil genere den eksisterende bebyggelse væsentligt.
Desuden varierer grundstørrelserne meget, når man ser på området som helhed. Efter udstykning af en ny grund, vil der stadig være en betragtelig have/naturgrund til rest- ejendommen, og der vil være god afstand fra restejendommen til skel til den nye grund. Der er endvidere lagt vægt på, at et delt salg af en udstykket grund og restejendommen med den bestående bebyggelse efter vores opfattelse ikke vil indbringe en væsentlig lavere pris end et samlet salg af ejendommen."

SKAT, Ejendomsvurdering Y7, skriver i brev af den 22. maj 2012 følgende:

“Du har den 1. maj 2012 fremsendt udskrift af tingbogen samt kopi af ekstraktudskrift af skøde, som viser, at der ikke må udstykkes grunde mindre end 2.000 m² i området.

Ifølge servitutten er det den til enhver tid værende ejer af ejendommen eller ejer af matr. Nr. Y5, der har påtaleretten. Det er kun servitutter med offentlig påtaleret, vi skal tage hensyn til, så jeg må desværre afvise at tage sagen op igen."

SKAT, Ejendomsvurdering Y7, skriver i brev af den 21. august 2012 blandt andet følgende:

“Du har så i brev den 5. juli anmodet os om at se på sagen igen, da landinspektør NK bliver forhindret i at lave en udstykning med begrundelse i den tidligere nævnte servitut.

Vores afgørelse ændres ikke med de nye oplysninger. Såfremt vi skal betragte din henvendelse som en indsigelse mod vores afgørelse, bedes du give besked snarest muligt. Sagen vil så blive sendt i Vurderingsankenævnet, som vil tage stilling til, om de vil behandle sagen, selv om klagefristen er overskredet."

Y6 Kommune har i skrivelse af 15. november 2012 blandt andet oplyst følgende:

“For begge grunde gælder det, at servitut tinglyst dato X ikke tillader parceller mindre end 2000 m².

Det vil kræve en dispensation fra servitutten at udstykke “Y1", der har et areal på 3961 m² og denne dispensation skal meddeles af de påtaleberettigede. Kommunen kan ikke blive påtaleberettiget til denne servitut."

Der er fremlagt erklæringer fra december 2012 fra Grundejerforeningen G1's bestyrelsesmedlemmer om, at Grundejerforeningen i overensstemmelse med sin hidtidige faste praksis ikke vil tillade en udstykning, der medfører grunde på under 2.000 m².

SKAT besvarede spørgsmålet om bindende svar den 16. september 2013.

Den 25. november 2013, hvilket vil sige efter, at SKAT havde afgivet bindende svar, anmodede en landinspektør Y6 Kommune om en udtalelse om, hvorvidt ejendommen beliggende Y1 kan udstykkes.
Den 28. november 2013 fremkom Y6 Kommune med følgende udtalelse: 

"Udtalelse vedr. forespørgsel om udstykning iht. Lov om ejendomsavancebeskatning vedr. matr. nr. Y2 beliggende Y1 (Jeres J. nr. Z)

I har den 25. november 2013 forespurgt, hvorvidt ejendommen kan udstykkes.

Grunden har et areal på 3.971 m² og ligger i sommerhusområde.

Iht. Kommuneplanen (2009-21) afsnit 1.1.5 gælder det, at mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområde er fastsat til 2.000 m². Men iht. BR10 kapitel 2.2.5 stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende grunde med et areal på min. 1.200 m² ved sommerhuse i sommerhusområder.

Isoleret set i forhold til kommuneplanen og bygningsreglementet kan der derfor fra ejendommen udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse, for så vidt angår arealet.

I forhold til den tinglyste servitut af dato X om minimum grundstørrelse på 2000 m², vurderer vi, at ejendommen ikke kan udstykkes, da grundeejerforeningen G1 den 3/12-2012, som påtaleberettiget, har erklæret, at man ikke vil tillade en udstykning af grunde på mindre end 2.000 m²."

Der er fremlagt kopi af referat af generalforsamling den [...] i Grundejerforeningen G1. Det fremgår af [...] referatet, at der ikke er ønske om at give dispensation fra servitutter vedrørende grundstørrelsen.

SKATs afgørelse
SKAT har besvaret spørgsmålet om bindende svar med "nej". 

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Fortjeneste ved salg af sommerhuse medregnes dog ikke til den skattepligtige indkomst, hvis ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Denne fritagelse gælder dog kun såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Ejendommens grundareal overstiger 1.400 m², hvorfor det er vigtigt, om der fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller der kan gives en værdiforringelseserklæring. En privatretlig servitut, der forbyder udstykning, kan kun danne grundlag for skattefritagelsen, hvis servitutten helt eller delvist er underlagt offentlig påtaleret, og den offentlige myndighed benytter sig af påtaleretten, jf. SKATs juridiske vejledning 2013-2, afsnit C.H.2.15.8.

Den privatretlige servitut af dato X er ikke underlagt offentlig påtaleret. Denne servitut kan derfor ikke danne grundlag for skattefrihed.

Y6 Kommune har oplyst, at det iht. kommuneplanen (2009-21), afsnit 1.1.5 er gældende, at mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområder er fastsat til 2.000 m². Men iht. BR10 kapitel 2.7.5 stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende grunde med et areal på min. 1.200 m² ved sommerhuse i sommerhusområder. Fra ejendommen kan der derfor udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, for så vidt angår arealet. Der foreligger derfor ikke en erklæring fra kommunen om, at der ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Denne betingelse for skattefrihed er derfor ikke opfyldt.

Det skal derfor undersøges, om en udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Som det fremgår af ovenstående breve fra SKAT, Ejendomsvurdering Y7, vil en udstykning ikke medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Denne betingelse er derfor ikke opfyldt.

Y1 kan således ikke sælges skattefrit, da betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, med henvisning til stk. 1 ikke er opfyldt. Spørgsmålet besvares derfor med et nej.

Der er ikke taget stilling til, om kravet for privat benyttelse af Y1 er opfyldt. Der er ikke indsendt oplysninger omkring anvendelsen af Y1 og Y3. Disse oplysninger er ikke indkaldt, da de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 ikke er opfyldt, hvorfor spørgsmålet allerede af den grund besvares med et nej, uanset anvendelen af Y1.

Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at spørgsmålet om bindende svar skal besvares med "ja".

Til støtte herfor er det blandt andet anført, at klageren som ejer af sommerhuset Y1 overvejer at sælge ejendommen.

Da sommerhusets grund er over 1.400 m², men der samtidig reelt er et udstykningsforbud, ønsker klageren vished for, at salget kan ske skattefrit efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det er klagerens opfattelse, at det stillede spørgsmål skal besvares bekræftende.

Selv om ejendommens areal overstiger 1.400 m², følger det af den lyste deklaration, at den foreliggende grund ikke kan opdeles i to grunde med ret til bebyggelse, da de ikke begge kan opfylde kravet om et areal på mindst 2.000 m², da det samlede areal er 3.961 m². Y6 Kommune har meddelt, at den ikke vil dispensere fra dette krav, uden at en sådan dispensation er tiltrådt af Grundejerforeningen, der ifølge den tinglyste deklaration er påtaleberettiget. Grundejerforeningen har erklæret, at den ikke vil tillade dispensation fra den lyste deklaration.

Der kan således efter offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2.

Selv om udstykningsforbuddet skyldes en privatretlig deklaration, hvor Grundejerforeningen er påtaleberettiget, har Y6 Kommune med henvisning til kommuneplanens bestemmelser om mindste størrelse på nyudstykkede grunde og Grundejerforeningens udtalelser om ikke at ville tillade dispensation, udtalt, at der ikke vil blive tilladt udstykning af den pågældende ejendom.

Spørgsmålet om udstykning og kravet om grundstørrelse på 2.000 m² er blevet drøftet på generalforsamlingen i Grundejerforeningen G1, hvor den omhandlede ejendom er medlem. Dette fremgår af referatet. Det fremgår her klart, at Grundejerforeningen vil modsætte sig tilladelse til udstykning, hvis arealkravet på 2.000 m² ikke opfyldes.

Der henvises specielt til den fremsendte dokumentation for, at grundejerforeningen ikke vil tillade dispensation fra den tinglyste deklaration, samt beskrivelse af Y6 Kommunes udtalelse om, hvordan den vil forholde sig i forhold til en ansøgning om udstykning til under 2.000 m².

SKAT begrunder et nej med, at der er tale om en privatretslig servitut, der ikke er underlagt offentligretslig påtaleret, og denne servitut kan derfor ikke danne grundlag for skattefrihed.

SKAT ser her bort fra samspillet med bestemmelsen i kommuneplanen om, at der ved udstykning i bebyggede sommerhusområder er fastsat en mindstestørrelse på grundene på 2.000 m².

Y6 Kommune har oplyst, at den normalt ikke kan nægte at godkende grunde med et areal på min 1.200 m² i sommerhusområder. Men Y6 Kommune har også oplyst, at kommunen med henvisning til kommuneplanens bestemmelser om en grundstørrelse på min. 2.000 m² ikke vil tillade dispensation herfra, da der her gælder den privatretslige servitut, og Grundejerforeningen ikke vil tillade dispensation herfra.

Dette betyder i realiteten, at Y6 Kommune ikke vil tillade en udstykning af grunden, selv om der i visse situationer skulle gives dispensation fra kommuneplanens krav om grundstørrelse på mindst 2.000 m².

Helle Porsfelt skriver i sin Ejendomsbeskatning, side 497:

“Forbuddet mod udstykning vil normalt være baseret på love og offentligt fastsatte regler, fx planloven og lokalplaner, men efter omstændighederne vil også privatretslige servitutter undtagelsesvist kunne danne grundlag for udstykningsforbud. Dette forudsætter dog, at offentlige myndigheder har mulighed for - og vilje til at påtale og dette kan dokumenteres. (min fremhævelse)."

Der henvises dog i bogen til TfS 2005.421, men i denne sag havde servitutten rent faktisk ikke kunnet hindre udstykning, og der var fra ejendommen rent faktisk sket udstykning.

Det er på denne baggrund klagerens opfattelse, at samspillet mellem kommuneplanens bestemmelser, den privatretslige servitut og kommunens tilkendegivelse af ikke at ville give dispensation fra kommuneplanens arealkrav, når Grundejerforeningen ikke vil dispensere, at ejendommen er omfattet af EBL § 8, stk. l, da “der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse".

Da SKAT mod klagerens forventning ikke umiddelbart kunne bekræfte, at et eventuelt salg vil være skattefrit i det bindende svar, har klageren indhentet yderligere dokumentation for, at grunden ikke kan udstykkes, og har derfor påklaget det bindende svar.

Der er i det bindende svars sagsfremstilling udførlig redegjort for den pågældende ejendom, og mulighederne for at udstykke den til ejendommen tilhørende grund.

På grund af det negative svar, der blev afgivet, anmodede klagerens repræsentant en landinspektør om på ny at undersøge mulighederne for udstykning i lyset af SKATs oplysninger i det bindende svar.

Landinspektøren har herefter forespurgt herom hos Y6 Kommune, og den 28. november 2013 blev der modtaget en udtalelse fra Y6 Kommune.

I udtalelsen anfører kommunen som konklusion:

"I forhold til den tinglyste servitut af dato X om minimum grundstørrelse på 2.000 m², vurderer vi, at ejendommen ikke kan udstykkes, da grundejerforeningen G1 den 3/12-2012, som påtaleberettiget, har erklæret, at man ikke vil tillade en udstykning af grunden på mindre end 2.000 m²."

På grundlag af udtalelsen fra Y6 Kommune kan den pågældende ejendom ikke udstykkes, idet Y6 Kommune på grund af den foreliggende servitut ikke vil tillade en udstykning af den foreliggende grund.

Derfor skal svaret på anmodningen om bindende svar ændres til "ja", da det nu på ny er dokumenteret, at Y6 Kommune ikke vil tillade udstykning.

Ved påklage af et bindende svar kan ikke inddrages nye oplysninger og lignende samt faktum, der ikke var oplyst ved anmodningen om det bindende svar.

Der er imidlertid ikke ved fremlæggelse af skrivelsen fra Y6 Kommune af 28. november 2013 fremlagt ændrede kendsgerninger, idet der blot er tale om en dokumentation af påstanden om, at kommunen ikke ville tillade den eventuelle udstykning af grunden.

I øvrigt er ejendommen i en lang årrække vurderet ud fra, at den ikke kan udstykkes, jf. at grundværdien er vurderet ud fra 1 byggeret. SKAT har således gennem en årrække tiltrådt, at grunden ikke kan udstykkes.

I nærværende sag vil en fastholdelse af SKATs bindende svar give det groteske resultat, at ved overdragelse af sommerhuset til et familiemedlem vil dette udløse fuld beskatning af avancen på den samlede ejendom, da der netop ikke kan modtages tilladelse til, at der udstykkes en grund, så den resterende ejendom opfylder kravet til skattefrihed.

Det er ikke i praksis muligt senere at fremskaffe en situation, hvor der kan ske udstykning, f.eks. ved at erhverve 100 m² fra en nabogrund ved arealoverførsel. Placeringen af det nuværende hus betyder, at der ikke i praksis kan ske opdeling af grunden.

Landsskatterettens afgørelse
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, medregnes dog ikke til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det er en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., jf. § 8, stk. 2.

I henhold til kommuneplanen er mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområder fastsat til 2.000 m².

Ejendommens grundareal er i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne 3.971 m². Der kan således ikke udstykkes en grund på 2.000 m² til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, når det tilbageværende areal fortsat skal være 2.000 m².

I henhold til BR10, kapitel 2.7.5, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen imidlertid ikke nægte at godkende grunde med areal på minimum 1.200 m² ved sommerhuse i sommerhusområder.

Da ejendommens areal er 3.971 m², er der således en mulighed for at udstykke en grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen.

Det forhold, at der tillige er en privatretlig servitut, der bestemmer, at der ikke må udstykkes parceller, der er mindre end 2.000 m², medfører ikke, at der ifølge "offentlig myndigheds bestemmelse" ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, da den privatretlige servitut ikke er underlagt hel eller delvis offentlig påtaleret. Det er således rettens opfattelse, at dette kan sluttes modsætningsvist af bestemmelsens ordlyd. Der kan henvises til Juridisk Vejledning 2013, afsnit C.H.2.15.8.

Det er endvidere rettens opfattelse, at det forhold, at ejendommen er vurderet med 1 byggeret ikke kan sidestilles med, at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

I forhold til det på tidspunktet for det afgivne bindende svar foreliggende grundlag, er det således rettens opfattelse, at betingelsen om, at der ikke ifølge offentlig myndigheds bestemmelse kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, ikke er opfyldt.

Kommunens udtalelse af 28. november 2013 ændrer i øvrigt ikke herpå.

Det bemærkes, at udstykning ifølge erklæring fra Ejendomsvurderingen ikke vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., jf. § 8, stk. 2, er således ikke opfyldt. Allerede af denne grund kan ejendommen Y1 ikke afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.