Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at selskabet ikke skal betale moms ved salg af en konverteringsret, der giver ret til ændring af et boligareal til erhvervsareal, når konverteringsretten er opstået som følge af selskabets ændring af et momsfrit erhvervslejemål/areal til boligareal? 
2. Kan det bekræftes, at selskabet heller ikke skal betale moms ved salg af en konteringsret, når konverteringsretten er opstået som følge af selskabets ændring af et momspligtigt erhvervslejemål/areal til boligareal?

Svar 

1. Ja, se indstilling og begrundelse 
2. Ja, se indstilling og begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ifølge boligreguleringsloven skal den, der ønsker helt eller delvist at nedlægge et boligareal til erhvervsareal, have tilladelse hertil fra den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Boligreguleringsloven stiller omvendt ikke krav om kommunal tilladelse ved ændring af anvendelse fra erhvervsareal til boligareal, men kommunen har normalt fastsat regler herom via lokalplan og kommuneplan.

I Københavns Kommune er en tilladelse til konvertering af eksisterende boligareal til erhvervsareal bl.a. betinget af, at ansøger kan fremvise en samtidig konvertering fra erhvervsareal til boligareal, som i indretning, kvalitet og beliggenhed mindst erstatter/svarer til det boligareal, der ønskes nedlagt.

Selskabet var ejer af en ejendom i København, som anvendtes til udlejning til erhverv og bolig. Nogle af erhvervslokalerne var i ejertiden omfattet af en frivillig momsregistrering.

Selskabet har i ejertiden foretaget ændring af erhvervsareal til boligareal, hvilket som nævnt ovenfor har givet mulighed for samtidig at konvertere et tilsvarende boligareal til erhvervsareal. Denne konverteringsret er solgt til tredjemand, således at denne er indtrådt i muligheden for at ændre et tilsvarende boligareal til erhvervsareal.

Selskabet ønsker med denne anmodning at få fastslået, om salg af konverteringsretter medfører pligt til at opkræve moms.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Konverteringsretten vedrører ophør af virksomhed med udlejning/anvendelse af konkrete erhvervslokaler, og vederlaget herfor skal derfor momsmæssigt håndteres i overensstemmelse med selskabets momsmæssige anvendelse af de nedlagte erhvervslokaler.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Momsloven § 3, stk. 1,

Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

Momsloven § 4

Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. (---)

Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift: (---)

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord

b) levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt

levering af en bebygget grund

Momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra e

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

(...)

Følgende finansielle aktiviteter:

(....)

e) Transaktioner, herunder forhandlinger, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse med værdipapirer, bortset fra varerepræsentativer og dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom.

Momssystemdirektivet art. 135, stk. 1, litra f

Medlemsstaterne fritager følgende transaktioner:

.....

f) transaktioner, herunder formidling, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse med aktier, andele i selskaber eller andre sammenslutninger, obligationer og andre adkomstbeviser, bortset fra varerepræsentativer og de i artikel 15, stk. 2, omhandlede rettigheder og adkomstbeviser

Artikel 15, stk. 2

Medlemsstaterne kan anse følgende som materielle goder:

a) bestemte rettigheder over fast ejendom

b) tinglige rettigheder, som giver indehaveren heraf brugsret til en fast ejendom

c) andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom.

Praksis

SKM2007.376.SR

Skatterådet har truffet afgørelse om, at en optionsaftale på en køberet til fast ejendom, hvor ejeren fraskriver sig retten til at sælge denne i aftaleperioden, er omfattet af momsloven § 13, stk. 1, nr. 9.

Vederlag for forlængelse af en optionsaftale og vederlag for videresalget af denne køberet skal momsmæssigt vurderes som vederlaget for selve optionsaftalen.

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at selskabet ikke skal betale moms ved salg af en konverteringsret, der giver ret til ændring af et boligareal til erhvervsareal, når konverteringsretten er opstået som følge af selskabets ændring af et momsfrit erhverslejemål/areal til boligareal.

Begrundelse

Spørger driver selvstændig økonomisk virksomhed og er derfor en afgiftspligtig person, jf. momsloven § 3, stk. 1.

En konverteringsret er en ydelse, der er omfattet af momslovens bestemmelser, jf. momslovens § 4, stk. 1, efter hvilken alle varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet, er momspligtige. Overdragelse af rettigheder anses også for levering af en ydelse.

Det følger af Momssystemdirektivet artikel 135, stk. 1, litra f), sammenholdt med artikel 15, stk. 2, som er implementeret ved momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra e), at rettigheder over fast ejendom er undtaget fra værdipapirbegrebet.

Det er SKATs opfattelse, at der er tale om en rettighed over fast ejendom, uanset, at det ved rettighedens opståen kan være ukendt, hvilken fast ejendom rettigheden skal benyttes i forbindelse med. Det er derimod kendt, hvilken fast ejendom, som danner grundlag for konverteringsretten.

En konverteringsret skal afgiftspålægges på samme måde som den faste ejendom, der danner grundlag for konverteringsretten, dvs. den faste ejendom, hvor ændringen fra erhverv til bolig har fundet sted.

Salg af fast ejendom er afgiftsfritaget, jf. momsloven § 13, stk. 1, nr. 9. Fritagelsen gælder dog ikke salg af nye bygninger med eventuel tilhørende jord samt byggegrunde.

Det forudsættes ved afgørelsen, at den ejendom, som danner grundlag for konverteringsretten, ikke er en ny bygning eller byggegrund.

Salget er derved afgiftsfritaget, jf. momsloven § 13, stk. 1, nr. 9.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "ja, se indstilling og begrundelse". 

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at selskabet heller ikke skal betale moms ved salg af en konteringsret, når konverteringsretten er opstået som følge af selskabets ændring af et momspligtigt erhvervslejemål/areal til boligareal.

Begrundelse

Det henvises til begrundelsen i spørgsmål 1.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "ja, se indstilling og begrundelse".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse