Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at spørgers salg af ejendommen er fritaget for moms?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at den af spørger modtagne betaling på aa kr. for indgåelse af optionsaftalen er momspligtig? 
3. Kan Skatterådet bekræfte, at en eventuel betaling på bb kr. for en forlængelse af optionsaftalen vil være momspligtig for spørger?

Svar

1.  Ja
2. Nej
3. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger driver momspligtig gartnerivirksomhed fra adresse Z.

Spørger købte i 1999 ejendommen, der spørges til, beliggende andetsteds end den oprindelige momspligtige gartnerivirksomhed på adresse Z. Ejendommen er vurderet som frugtplantage, gartneri mv. med et jordtilliggende på over 8.000 m², heraf X m² vej. Ejendommen har tidligere været anvendt af spørger til hans gartnerivirksomhed.

Ejendommen er bebygget med et stuehus, der er opført i 1985 og er i god stand. Stuehuset har udelukkende været udlejet til beboelse.

Det er oplyst, at der ikke er andre bygninger på ejendommen, og spørger er ikke på nogen måde involveret i nedrivning eller ombygning af ejendommens stuehus.

Der er udstykket og frasolgt jord fra ejendommen til erhverv i 2008/2009.

Spørger har indgået en optionsaftale med et selskab (optionstager) om køb af ejendommen. Aftalen er gældende fra den 1. august 2013 til 1. august 2014, hvorefter den bortfalder uden videre. Optionstager har ved aftalens indgåelse betalt aa kr. Optionstager skal betale bb kr. for en forlængelse af aftalen ud over den 1. august 2014.

Optionstager har indtil den 1. august 2014 ret til at købe ejendommen for cc kr. og ved en forlængelse af aftalen, ret til at købe ejendommen for samme pris inden den 31. januar 2015. Optionen vedrører hele ejendommen og er således ikke opdelt i en del, der vedrører jorden og en del, der vedrører stuehuset.

Optionstager kan udnytte optionen til enhver tid mens aftalen løber og skal i givet fald overtage hele ejendommen.

Det er ikke afgjort, hvordan overdragelsessummen skal fordeles på jorden og stuehuset, men en mulighed er dd kr. for stuehuset og ee kr. for jordtilliggendet.

Det må antages, at optionstager vil udvikle ejendommens jordtilliggende og sælge de ejendomme, der kan opføres herpå, men det vides ikke med sikkerhed.

Kopi af optionsaftalen har været forelagt SKAT, det fremgår bl.a. heraf at optionstager så længe optionsaftalen er gældende, har uigenkaldelig fuldmagt til at forhandle med kommunen og enhver offentlig myndighed med henblik på gennemførelsen af et boligprojekt i henhold til lokalplanen.

Videre fremgår det, at optionstager har pligt til at fremme sagen mest muligt.

Lokalplan, vedtaget af Byrådet i 2006, omfatter ejendommen, der i den forbindelse overgik fra landzone til byzone.

Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres tæt-lav helårs boligbyggeri på ejendommen, med en maksimal bebyggelsesprocent. Det bemærkes i denne forbindelse, at lokalplanen omfatter et areal på over 30.000 m², efter frasalget i 2008/2009 er ejendommen nu på over 8.000 m².

Det fremgår videre af lokalplanen, at den på ejendommen beliggende bolig påtænkes bevaret, dette fremgår også af den til planen tilhørende skitse.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Til spørgsmål 1

Repræsentanten henviser til momsloven § 13. stk. 1, nr. 9 samt til bekendtgørelsen til momsloven §§ 57-59 og 140, se Lovgrundlag under "SKATs indstilling og begrundelse".

Videre henvises der til SKM2012.416.SR, se Lovgrundlag,hvor Skatterådet afgør, at en kommune og en fond ifølge en købsaftale kan sælge to bebyggede ejendomme til tredjemand, der må forventes at udvikle dem.

Endelig henvises der til en lignende afgørelse, SKM2010.745.SR.

Ifølge bekendtgørelsen anses en bygning for at være "gammel", når den er opført før 1. januar 2011.

Efter repræsentantens vurdering er Spørgers levering af ejendommen, en levering af en "gammel" bygning med tilhørende jord. Leveringen er derfor ikke omfattet af ovennævnte bestemmelser og er som følge heraf ikke momspligtig.

SKM2012.416.SR er ifølge repræsentanten sammenlignelig med spørgers situation på flere punkter, idet der i begge tilfælde foreligger: 

• En ændret lokalplan for området, som tillader udvikling af området med bebyggelse 
• Spørger er ikke involveret i nedrivning af de eksisterende bygninger eller i genopførelse af nye bygninger på grunden 
• Der fremgår ikke noget af optionsaftalen om, at bygningerne vil blive nedrevet af optionstager eller erhvervet med henblik på nedrivning 
• Skatterådet var i SKM2012.416.SR af den opfattelse, at der var tale om et momsfritaget salg af gamle ejendomme bestående af bygninger og grund, da disse var opført før 1. januar 2011. Det samme er gældende i spørgers tilfælde. 

Repræsentanten er således af den opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med et ja.

Til spørgsmål 2 og 3

Repræsentanten henviser til Skatterådets afgørelse SKM2007.376.SR, se Lovgrundlag, hvorefter en option på en fast ejendom momsmæssigt skal behandles som leveringen af den pågældende ejendom, såfremt optionen udnyttes.

Afgørelsen betyder i forhold til denne sag, at den modtagne betaling på aa kr. samt den evt. yderligere betaling på bb kr., momsmæssigt skal behandles på samme måde, som overdragelsen af ejendommen. Efter repræsentantens vurdering er der tale om en overdragelse af en ejendom, hvor bygningerne er opført før 1. januar 2011, og derfor skal der ikke betales moms af overdragelsen. Der skal derfor heller ikke betales moms af den modtagne betaling på aa kr. for at indgå optionsaftalen. Tilsvarende gælder, hvis spørger modtager den aftalte betaling på bb kr. ifald optionsaftalen forlænges.

Repræsentanten er herefter af den opfattelse, at spørgsmål 2 og 3 skal besvares med et nej.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørgers salg af ejendommen er fritaget for moms.

Lovgrundlag

Momslovens § 3, stk. 1

Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

Momslovens § 4, stk. 1

Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering.

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

(...)

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

1. Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord. 
2. Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

(...)

Bekendtgørelsen til momsloven § 57

Ved begrebet bygning i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.

(...)

Stk. 4.

Overdragelse af tinglige rettigheder, som giver indehaveren heraf brugsret til en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord, anses for at være levering af en ny bygning med evt. tilhørende jord, når rettigheden er givet på sådanne vilkår, at den kan sidestilles med en levering.

Bekendtgørelsen til momsloven § 59

Ved en byggegrund i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 57 i denne bekendtgørelse.

(...)

Stk. 3.

Overdragelse af tinglige rettigheder, som giver indehaveren heraf brugsret til en byggegrund anses for at være levering af en byggegrund, når rettigheden er givet på sådanne vilkår, at den kan sidestilles med en levering.

Bekendtgørelsen til momsloven § 140, stk. 2

Momslovens § 13, stk. 1,nr. 9, litra a, finder anvendelse på nye bygninger og nye bygninger med tilhørende jord, jf. § 57 i denne bekendtgørelse, hvor byggeriet er påbegyndt den 1. januar 2011 eller senere, jf. stk. 3.

Praksis

SKM2012.416.SR

Skatterådet bekræfter, at en kommunes og en fonds salg af to bebyggede ejendomme til tredjemand, der må forventes at udvikle dem, er momsfrit, fordi

• anmodningen vedrørte "gamle" bygninger 
• bygningerne havde været erhvervsmæssigt udlejet 
• ejendommene var omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændredes, hvorfor sælgerne måtte forvente at køber ville udvikle ejendommene 
• sælgerne var ikke/forudsattes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger 
• det fremgår ikke af købsaftalen /salgsaftalen, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

SKM2010.745.SR

Skatterådet bekræfter, at spørgers salg efter den 1. januar 2011 af tre ejendomme, der alle tre var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

I den konkrete sag blev det forudsat, at spørger ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.

Begrundelse

Ved besvarelsen er det lagt til grund, at spørger ikke har udøvet økonomisk virksomhed med køb og salg af fast ejendom.

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet, undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. § 13, stk. 1, nr. 9, dog undtaget levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde, der siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt.

Ifølge bekendtgørelsen til momsloven § 57, forstås der med en bygning, grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, finder bl.a. anvendelse på nye bygninger med tilhørende jord, når byggeriet er påbegyndt den 1. januar 2011 eller senere, jf. § 140, stk. 2.

Salg af bygninger, hvor byggeriet er påbegyndt før den 1. januar 2011, er således momsfritaget.

Det er oplyst, at spørger, driver momspligtig gartnerivirksomhed fra en ejendom beliggende andetsteds.

Ejendommen, der blev købt i 1999, er vurderet som frugtplantage, gartneri mv., og har været anvendt i forbindelse med spørgers momspligtige gartnerivirksomhed.

Den på ejendommen beliggende bolig, der er i god stand, har været udlejet uden beregning af moms.

Ca. 2/3 af ejendommens oprindelige areal blev, efter vedtagelsen af lokalplanen i 2006, frastykket og solgt, således at ejendommen i dag udgør over 8.000 m².

Videre er det oplyst, at spørger har indgået en option på en salgsaftale med en køber, der, hvis salget gennemføres, må forventes at udvikle/bebygge ejendommens jordtilliggende med henblik på videresalg.

Af lokalplanen fremgår, at arealet er beliggende i byzone, at der er mulighed for opførelse af tæt-lav helårs boligbyggeri på ejendommen, samt at den på ejendommen beliggende bolig påtænkes bevaret.

En ejendom med en bolig, der er opført i 1985, er en gammel bygning med tilhørende jord, og vil derfor være fritaget for moms jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Købers hensigt er formodentlig at udvikle/bebygge ejendommens jordtilliggende med henblik på videresalg. Formodningen bestyrkes af optionsaftalens ordlyd, hvor optionstager/køber har uigenkaldelig fuldmagt til at forhandle med de offentlig myndigheder med henblik på gennemførelsen af et boligprojekt i henhold til lokalplanen, ligesom optionstager/køber har pligt til at fremme sagen mest muligt.

Som spørgers repræsentant anfører, kan denne anmodning anses som sammenlignelig med Skatterådets afgørelse SKM2012.416.SR, for så vidt angår følgende punkter: 

• En ændret lokalplan, der tillader udvikling/bebyggelse af arealet, hvorfor sælger kan forvente, at køber agter at udvikle ejendommen 
• sælgerne er ikke involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger 
• det fremgår ikke af optionsaftalen/købsaftalen, at bygningerne erhverves af køber med henblik på nedrivning. 

Endvidere er det oplyst, at den på ejendommen beliggende bolig er i god stand og ikke påtænkes nedrevet i forbindelse med udviklingen af jordtilliggendet, hvilket også fremgår af lokalplanen. 

Bygningen på ejendommen, er opført som bolig, har været anvendt som sådan, en anvendelse, der ikke, ud fra de foreliggende oplysninger, ses at ville blive ændret som følge af udviklingen af ejendommen. Bygningen skal med andre ord også fremover anvendes til det formål, som den er bestemt til, jf. bekendtgørelsen til momsloven § 57. 

På denne baggrund finder SKAT, at salg af ejendommen, er et salg af en gammel bygning med tilhørende jord. Salget er derfor momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9. 

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "ja".

Spørgsmål 2 og 3

Lovgrundlag

Momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra e

Følgende vare og ydelser er fritaget for afgift:

(...)

Følgende finansielle aktiviteter:

(...)

• Transaktioner, herunder forhandlinger, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse med værdipapirer, bortset fra varerepræsentativer og dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom.

Den bagvedlæggende bestemmelse findes i:

Momssystemdirektivet artikel 135, stk. 1, litra f

Medlemsstaterne fritager følgende tranaktioner:

(...)

• transaktioner, herunder formidling, med undtagelse af forvaring og forvaltning i forbindelse med aktier, andele i selskaber eller andre sammenslutninger, obligationer og andre adkomstbeviser, bortset fra varerepræsentativer og de i artikel 15, stk. 2, omhandlede rettigheder og adkomstbeviser 

Momssystemdirektivet artikel 15, stk. 2

Medlemsstaterne kan anse følgende som materielle goder: 

• bestemte rettigheder over fast ejendom 
• tinglige rettigheder, som giver indehaveren heraf brugsret til en fast ejendom 
• andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom. 

Praksis 

SKM2013.860.SR

Skatterådet bekræfter bl.a., at en option på fast ejendom skal afgiftspålægges på samme måde som den faste ejendom. Momsen af optionspræmien skal betales, når den forfalder.

I afgørelsen er det mellem parterne aftalt, at såfremt optionen udnyttes, fratrækkes 50 pct. af de betalte beløb i den aftalte købesum. De fratrukne beløb anses for en forudbetaling, og momsen skal derfor beregnes af købesummen fratrukket den optionspræmie, som efter parternes aftale fratrækkes i købesummen.

SKM2007.376.SR

Skatterådet har truffet afgørelse om, at en optionsaftale på en køberet til fast ejendom, hvor ejeren fraskriver sig retten til at sælge denne i aftaleperioden, er momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Vederlag for forlængelse af en optionsaftale og vederlag for videresalget af denne køberet skal momsmæssigt vurderes som vederlaget for selve optionsaftalen.

Den juridiske Vejledning 2014-1, afsnit D.A.5.9.3

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at den modtagne betaling på aa kr. for indgåelse af optionsaftalen er momspligtig.

Begrundelse

Det følger af momssystemdirektivet artikel 135, stk. 1, litra f, sammenholdt med artikel 15, stk. 2, som er implementeret ved momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, at rettigheder over fast ejendom er undtaget fra værdipapirbegrebet. En option på fast ejendom skal dermed afgiftspålægges på samme måde som den faste ejendom. Se SKM2013.860. SR og SKM2007.376.SR.

Mellem spørger og køber (optionstager) er der indgået en optionsaftale om køb af den samlede ejendom. Aftalen er gældende fra den 1. august 2013 til 1. august 2014, hvorefter den uden videre bortfalder.

Optionstager har ved aftalens indgåelse betalt aa kr.

Når salget af ejendommen, som anført under spørgsmål 1, anses som momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, vil optionspræmien også være det.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "nej".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at en eventuel betaling på bb kr. for en forlængelse af optionsaftalen er momspligtig.

En forlængelse af en optionsaftale anses også som en option, og skal derfor afgiftspålægges på samme måde som den faste ejendom, jf. spørgsmål 2.

Når salget af ejendommen, som anført under spørgsmål 1, anses som momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, vil såvel optionspræmien som betaling for en forlængelse af optionen også være det.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 bevares med "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.