Spørgsmålet i sagen vedrører delsalg af jordparcel fra en landbrugsejendom.
Landsskatterettens afgørelse
Kapitalindkomst
Skatteankenævnet har forhøjet klagerens indkomst med yderligere fortjeneste ved delsalg af landbrugsejendom, 187.194 kr.
Landsskatteretten nedsætter skatteankenævnets forhøjelse fra 187.194 kr. til 166.685 kr.
Sagens oplysninger
Klageren har erhvervet ejendommen X før den 1. januar 1993. En del af ejendommen er erhvervet i 1971 for 114.000 kr., mens den resterende del er erhvervet i 1985 for 600.000 kr. Ejendommen er vurderet som bebygget landbrug. Indtil den 31. august 2000 har ejendommens samlede areal udgjort i alt ca. 53,6 ha eller 536.039 m2. Det fremgår af BBR-oplysninger, at der er to driftsbygninger på ejendommen, der begge er opført i 1920.
Ved slutseddel af 31. august 2000 har klageren afstået et jordtilliggende af ejendommen på i alt ca. 31,7 ha. for en kontant købesum på 1.683.359 kr.
Ejendommen, der er vurderet efter tillægsparcelværdiprincippet, er pr. 1. januar 1993 henholdsvis 1996 vurderet som følger:
| |
1. januar 1993 |
1. januar 1996 |
|
Stuehusværdi |
300.000 kr. |
457.072 kr. |
|
Grundværdi |
363.100 kr. |
429.700 kr. |
|
Tillægsparcelværdi |
363.100 kr. |
773.460 kr. |
|
Ejendomsværdi afrundet
Ekstra boligmoment vedr. stuehus
Driftsbygningernes tekniske værdi |
1.000.000 kr.
30.000 kr.
158.750 kr. |
1.650.000 kr.
50.000 kr.
158.750 kr. |
Der er selvangivet avance ved delsalg af fast ejendom med 712.727 kr. for indkomståret 2000.
Skatteankenævnets afgørelse
Skatteankenævnet har forhøjet klagerens indkomst med 187.194 kr. vedrørende yderligere fortjeneste ved delsalg af ejendommen X.
Beløbet fremkommer som følger:
|
Afståelsessum kontant |
|
1.673.085 kr. |
|
Vurdering pr. 1. januar 1993 eksl. stuehus |
670.000 kr. |
|
|
Tillæg 10 % |
67.000 kr. |
|
|
737.000 kr. |
|
|
50 % af forskel ml. vurdering pr. 1/1-96 eksl. stuehus (1.150.000 kr.) og 1/1-93 tillagt 10 % |
206.500 kr. |
|
|
10.000 kr.’s tillæg fra 1993 |
70.000 kr. |
|
|
Nedskrevet værdi af driftsbygninger primo 1993 |
186.650 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for 53,6 ha |
826.850 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for frasolgt areal
(826.850 x 31,7 / 53, 6) |
|
488.978 kr. |
|
Fortjeneste |
|
1.184.107 kr. |
|
Ejertidsnedslag |
|
284.186 kr. |
|
Skattepligtig avance |
|
899.921 kr. |
|
Selvangivet
Forhøjelse |
|
712.727 kr. 187.194 kr. |
Klagerens påstand og argumenter
Klagerens repræsentant har principalt fremsat påstand om, at avance ved salg af jord fra ejendommen X ansættes til 773.901 kr. Subsidiært er der fremsat påstand om, at avancen ansættes til 786.124 kr. Beløbet fremkommer som følger:
|
Afståelsessum kontant |
|
1.673.085 kr. |
|
Anskaffelsessum: |
|
|
|
Vurdering pr. 1. januar 1993 |
724.200 kr. |
|
|
Tillæg 10 % |
72.420 kr. |
|
|
I alt |
796.620 kr. |
|
|
Tillæg 50 % af forskel ml. vurdering pr. 1/1-96 og 1/1-93 tillagt 10 % |
202.120 kr. |
|
|
10.000 kr.’s tillæg fra 1993 |
70.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for 51,74 ha |
1.068.740 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for frasolgt areal
(1.096.740 x 31,7 / 51,74) |
|
654.794 kr. |
|
Fortjeneste |
|
1.018.291 kr. |
|
Ejertidsnedslag 24 % |
|
244.390 kr. |
|
Skattepligtig avance |
|
773.901 kr. |
Den nedskrevne værdi af bygninger og installationer skal kun fragå i anskaffelsessummen, når værdien af disse bygninger er medtaget i vurderingen pr. 1. januar 1993. Det fremgår af forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven, at:
”Ejendomsværdien udgør således for en landbrugsejendom som minimum værdien af stuehuset, grundværdien og tillægsparcelværdien. Hvor der er driftsbygninger på ejendommen, beregnes en teknisk værdi for driftsbygningerne. Først når driftsbygningerne på en ejendom har en værdi, der overstiger det nævnte tillæg, dvs. overstiger jordens handelsværdi alene, påvirker driftsbygningerne ejendomsværdien.”
Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, er det tillægsparcelværdien, der anvendes ved beregning af anskaffelsessummen og ikke en beregnet ”forskelsværdi” som anvendt af skatteforvaltningen.
Såfremt værdien af bygninger og installationer mod forventning indgår i vurderingen pr. 1. januar 1993, har repræsentanten foretaget en alternativ avanceberegning med fastsættelse af garageværdi for bygningerne. Avancen udgør ifølge denne beregning 786.124 kr., og fremkommer som følger:
|
Afståelsessum kontant |
|
1.673.085 kr. |
|
Anskaffelsessum: |
|
|
|
Vurdering pr. 1. januar 1993 |
699.200 kr. |
|
|
Tillæg 10 % |
69.920 kr. |
|
|
I alt |
769.120 kr. |
|
|
Tillæg 50 % af forskel ml. vurdering pr. 1/1-96 og 1/1-93 tillagt 10 % |
203.370 kr. |
|
|
10.000 kr.’s tillæg fra 1993 |
70.000 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for 51,74 ha |
1.042.490 kr. |
|
|
Anskaffelsessum for frasolgt areal
(1.042.490 x 31,7 / 51,74) |
|
638.711 kr. |
|
Fortjeneste |
|
1.034.374 kr. |
|
Ejertidsnedslag 24 % |
|
248.250 kr. |
|
Skattepligtig avance |
|
786.124 kr. |
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. § 4, stk. 1.
Afstås en del af en fast ejendom, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til blandt andet landbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, og anvendes reglerne i § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt., ved opgørelsen af anskaffelsessummen, overføres en forholdsmæssig andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi, hvis denne er højere, til anskaffelsessummen for jorden, jf. § 5, stk. 6. Det overførselsberettigede beløb opgøres som tillægsparcelværdien/den tekniske værdi nedsat med blandt andet den nedskrevne værdi på ejendommens bygninger, jf. nr. 3.
Tillægsparcelværdien/den tekniske værdi må efter rettens opfattelse forstås som den forskelsværdi, der indgår i den ejendomsvurdering, der lægges til grund for indgangsværdien.
Nedsættelse foretages alene med afskrivninger m.v. og den nedskrevne værdi på bygninger, der er indgået i ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 eller en vurdering efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 4 B.
Eftersom det fremgår af sagens oplysninger, at driftsbygningerne har befundet sig på ejendommen pr. 1. januar 1993 og dermed er indgået i vurderingen pr. 1. januar 1993, ligesom det må lægges til grund, at bygningerne har været anvendt landbrugsmæssigt, finder Landsskatteretten, at det er med rette, at skatteankenævnet har nedsat det overførselsberettigede beløb efter § 5, stk. 6 i ejendomsavancebeskatningsloven med driftsbygningernes nedskrevne værdi.
Det bemærkes, at tillægsparcelværdien opgøres som en tillægsprocent, der er udtryk for, hvor meget handelsværdien af landbrugsjorden er større end grundværdien. Er der driftsbygninger på ejendommen, vil værdien af disse driftsbygninger også indgå som en del af tillægsparcelværdien. Hvis der er driftsbygninger på ejendommen opgøres der også en såkaldt teknisk værdi for herfor. Overstiger den tekniske værdi af driftsbygningerne tillægsparcelværdien, anvendes den tekniske værdi i stedet for tillægsparcelværdien.
Anskaffelsessummen for den frasolgte jordparcel kan herefter opgøres som følger:
|
1. |
Overført fra bygninger: |
|
|
(Forskelsværdien 1993 inkl. 10 % + halvdelen af forskellen mellem ovennævnte værdi og forskelsværdien i 1996 ¸ driftsbygningernes nedskrevne værdi primo salgsåret) 363.100 + 10 % |
399.410 kr. |
|
773.460 ¸ 399.410 / 2 |
187.025 kr. |
|
|
586.435 kr. |
|
|
186.650 kr. |
|
|
399.785 kr. |
|
2. |
Andel af grundværdien: |
|
|
(Grundværdien 1993 inkl. 10 % + halvdelen af forskellen mellem ovennævnte værdi og grundværdien i 1996) 363.100 + 10 % |
399.410 kr. |
|
429.700 ¸ 399.410 / 2 |
15.145 kr. |
|
|
414.555 kr. |
|
3. |
Anskaffelsessum for frasolgt jordareal: |
|
|
31,7 x 414.555 / 53,6 |
245.175 kr. |
|
31,7 x 399.785 / 53, 6 |
236.440 kr. |
|
I alt |
481.615 kr. |
Det fremgår endvidere af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 4. pkt., jf. § 9, stk. 3, at 10.000 kr.’s tillægget i delsalgssituationer, hvor stuehuset har tjent til bolig for ejeren skal opgøres som følger:
(10.000 x anskaffelsessummen for det frasolgte jordareal/anskaffelsessummen for hele ejendommen, stuehuset)
|
10.000 x 481.615
981.464 |
4.907 kr. |
|
7 x 4.907 kr. |
34.349 kr. |
Avancen ved frasalg af det omhandlede jordtilliggende kan herefter beregnes til følgende:
|
Afståelsessum |
|
1.673.085 kr. |
|
Anskaffelsessum for frasolgt areal |
481.615 kr. |
|
|
10.000 kr.’s tillæg |
34.349 kr. |
515.964 kr. |
|
|
1.157.121 kr. |
|
Ejertidsnedslag 24 % |
|
277.709 kr. |
|
|
879.412 kr. |
|
Selvangivet |
|
712.727 kr. |
|
Forhøjelse |
|
166.685 kr. |
Afgørelsen ændres derfor i overensstemmelse hermed.