Spørgsmål:

Kan det bekræftes, at en ejendom, som udlejes til A, med CA som bruger, bevarer sin skattemæssige status (karakter) som et enfamiliehus, og at ejendomme dermed fortsat er omfattet af EBL, stk. 1, i forbindelse med et senere salg?

Svar:

Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger er ejer af en ejendom, og han har i en årrække beboet ejendommen sammen med sin familie. Spørger har i 2011 erhvervet en større bolig, og familien er flyttet til denne bolig.

Det var oprindeligt meningen, at ejendommen skulle sælges, men spørger ønsker nu at udskyde salget på grund af det vanskellige marked. I stedet udlejer spørger ejendommen.

A vil leje ejendommen, og de vil bruge den til beboelse for CA, der har en psykisk lidelse, og derfor støttes af A.

A er en professionel virksomhed, der på et fagligt grundlag arbejder med at skabe skræddersyede boliger for mennesker med denne form for psykisk lidelse.

A samarbejder primært med kommuner og socialpædagogiske institutioner /opholdssteder og familier om at skabe den optimale boform for det enkelte menneske. De arbejder som et alternativt supplement til de øvrige tilbud, både offentlige som private indenfor døgnområdet samt omkring bolig visitation.

A står for en nytænkende og anderledes linje indenfor boligudvikling for unge med den pågældende psykiske lidelse. De lægger vægten på arbejdet med at matche mennesket til boligen.

A ejer 3 ejendomme, der lejes ud, og derudover lejer de 5 andre lejemål ud til enkelte borgere.

Ejendommen er et traditionelt parcelhus beliggende i et parcelhuskvarter, og ejendommen kan ifølge lokalplanen ikke anvendes til erhverv.

Ejendommen vil ikke blive ombygget eller lignende i forbindelse med det nye lejemål.

Ejendommen udlejes fra 1. maj 2012 til A til brug for beboelse for AC, der støttes af A.

Som det fremgår af lejekontrakten, er den formelle lejer A, men ejendommen må kun bebos af AC.

Spørger har endvidere oplyst, at de ikke kommer noget plejepersonale eller lign. på ejendommen fra A.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det kan lægges til grund, at ejendommen ikke er omfattet af næringsbegrebet efter statsskattelovens § 4 for spørger, og ejendommen er således omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Ved et aktuelt salg af ejendommen inden udlejningen vil denne være omfattet af skattefrihedsbestemmelsen i EBL § 8, stk. 1.

Det er spørgers opfattelse, at ejendommen ikke i forbindelse med udlejningen vil ændre karakter, og den vil fortsat fremtræde som et traditionelt parcelhus.

Da skattefritagelsesreglen efter EBL § 8, stk. 1, fortsat gælder, selvom ejendommen nu udlejes, ønsker spørger dette bekræftet af hensyn til eventuelt senere salg, hvor det kan være vanskelligere at dokumentere, hvorledes de nu indgåede lejeforhold påvirker ejendommen.

Det er spørgers opfattelse, at spørgsmålet skal besvares med Ja.

Ejendommen skifter ikke karakter, selvom A står som den formelle lejer af ejendommen, idet ejendommen bruges af AC til beboelse, og ejendommen er derfor fortsat et parcelhus.

Der bliver fortsat tale om en hel almindelig beboelse, og på ingen måde tale om en institution, og der vil ikke normalt opholde sig personale fra A, endsige bo personale på ejendommen.

Det er spørgers opfattelse, at ejendommen ikke skatteretligt skifter karakter, selv om den formelle lejer er forskellig fra ejendommens beboer. Hvis spørger i stedet havde lejet ejendommen ud til ACs familie, (forældre eller bedsteforældre) ville ejendommen ikke skifte karakter fra parcelhus, hvis den bebos som anført.

Spørgers repræsentant er opmærksom på, at der er flere afgørelser, hvor et tidligere parcelhus, som oprindeligt var omfattet af EBL § 8, stk. 1 og som bliver lejet ud efter at ejeren er fraflyttet, skrifter karakter. Således Højesteretsdommen i TfS 2003.266 H, hvor ejendommen efterfølgende var udlejet til et socialpædagogisk værested.

Der er imidlertid her ikke tale om, at ejendommen og dens brug skifter karakter, selv om udlejningen formidles af en social institution.

Der er efter spørgers opfattelse tale om udlejning, hvor det iflg. lejekontrakten er betinget, at bruger er en bestemt person, der benytter ejendommen som et parcelhus. Hvis der var tale om udlejning til en behandlingsinstitution, ville lejer selvsagt selv bestemme, hvem der skulle benytte institutionen.

Her er der tale om et botilbud, der netop ikke skal have karakter af institution, og lejeaftalen er baseret på, at der er tale om bolig for AC.

A's formål er at skabe mulighederne for en optimal boform for mennesker med den pågældende psykiske lidelse.

Ejendommen benyttes kun af AC, og der er ikke specielle behandlingsfaciliteter eller indretning til brug for A eller personale fra A.

Udlejningen er sket på helt de samme betingelser, som hvis ejendommen var udlejet til AC direkte. Når dette sker "igennem" A skyldes det, at A som anført støtter AC, men dette sker ikke ved at gøre ejendommen til en institution. Snarere tværtimod.

De påberåbte domme og det i Juridisk Vejledning 2012 anførte afsnit C.H.2.1.15.1, som er refereret nedenfor, omfatter efter spørgers opfattelse botilbud, hvor der under institutionslignende forhold skete en udlejning til en institution, der herefter brugte ejendommen til en række beboere. I disse sager var der selvsagt ikke tale om, at udlejer havde indflydelse på, hvem der var de faktiske beboere, idet der skete udlejning til en institution.

Her er A indskudt for at sikre og støtte AC, men A kan ikke selv disponere over ejendommen, jf. de betingelser, der er opstillet i lejekontrakten.

Udlejning og beboelse har helt samme karakter, som i mange tilsvarende situationer, hvor ejeren ved flytning til anden bolig, vælger at udleje ejendommen til beboelse for at afvente bedre muligheder for afståelse.

Skats indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at en ejendom, som udlejes til A, med AC som bruger, bevarer sin skattemæssige status (karakter) som et enfamiliehus, og at ejendommen dermed fortsat er omfattet af EBL § 8, stk. 1, i forbindelse med et senere salg.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1

Stk. 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Stk. 2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Praksis

SKM2003.91.HR (tidligere instans SKM2002.204.VLR)

En fast ejendom kunne ikke anses som et en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet ejendommen på salgstidspunktet var udlejet til en selvejende institution, som anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt til opholdssted for børn og unge i henhold til bistandslovens § 66. Ejeren havde foretaget afskrivninger på ejendommen, ligesom ejendommen var fritaget for grundskyld. Højesteret fandt, at fortjenesten ved salg af ejendommen ikke var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

SKM2009.669.HR

Appellanten havde sammen med sin familie beboet en ejendom til 1997. Ejendommen blev herefter udlejet til en offentlig myndighed. Ifølge lejekontrakten skulle den offentlige myndighed bruge huset til et bofællesskab for fem psykisk handicappede. På salgstidspunktet anvendtes huset til undervisning af autister og administration.

Landsskatteretten havde fundet, at ejendommen ikke havde ændret karakter på afståelsestidspunktet. Ministeriet havde herefter indbragt sagen for domstolene.

Såvel landsret som Højesteret var enig med ministeriet i, at salget ikke kunne ske skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Den faktiske anvendelse af huset i 2001 medførte, at huset ikke var et en- eller tofamilieshus, omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Højesteret udtalte videre, at også hvis udlejningen til den offentlige myndighed havde medført, at ejendommen blev anvendt til bofællesskab, som det var planlagt, ville huset have ændret karakter, således at det ikke længere var et en- eller tofamilieshus.

Den Juridiske Vejledning 2012, afsnit C.H.2.1.15.1 Parcelhusreglen:

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en helårsbolig, så den kan anvendes til beboelse.

Hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra beboelse til erhverv, er en fortjeneste kun skattefri, hvis ejendommen efter den erhvervsmæssige benyttelse igen har tjent (eller stadig tjener) som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Kravet gælder også i de tilfælde, hvor ejendommen har haft samme ejer før, under og efter benyttelsen til erhverv.

Selvom det ikke er et krav, at ejeren eller dennes husstand bebor ejendommen på salgstidspunktet, vil ejendommen ikke kunne sælges skattefrit, hvis ejendommen har ændret karakter efter beboelsen.

Begrundelse

Skattefritagelse efter § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL) forudsætter bl.a., at der er tale om afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet:

• har karakter af et en- eller to-familieshus, og
• har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

Ved afgørelse af om det er et en- eller to-familieshus lægges vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelse og resten af ejendommen samt på ejendommens fremtræden og faktiske benyttelse.

Spørger påtænker at udleje ejendommen til A, som vil bruge den til beboelse for AC, der er har den psykiske lidelse, og derfor støttes af A.

Spørgsmålet er, om ejendommen dermed kan siges at ændre karakter fra beboelse til erhverv, således at ejendommen ikke længere vil være omfattet af EBL § 8, stk. 1.

Det er efter en konkret samlet vurdering SKATs opfattelse, at ejendommen ikke kan siges at have ændret karakter fra beboelse til erhverv som følge af udlejningen.

Der er herved lagt vægt på, at der alene skal bo én person på ejendommen, og at det i lejekontrakten udtrykkeligt er anført, at det er AC, der skal bebo ejendommen. Der er således ikke tale om, at A kan vælge at anvende ejendommen til beboelse for en række forskellige brugere.

Der er endvidere lagt vægt på spørgers oplysninger om, at der ikke vil komme noget plejepersonale eller lignende fra A på ejendommen.

Der er yderligere lagt vægt på, at ejendommen ikke vil blive ombygget eller lignende i forbindelse med det nye lejemål.

Der er endeligt lagt vægt på, at der ikke er afskrevet på ejendommen ligesom ejendommen heller ikke er fritaget for betaling af grundskyld.

Nærværende sag adskiller sig efter SKATs opfattelse dermed fra de refererede afgørelser fra Højesteret, idet der ikke er tale om et opholdssted for børn og unge eller et bofællesskab, men derimod om, at ejendommen benyttes til sædvanlige boligmæssige formål.

Det forhold, at det er A, der står på lejekontrakten, medfører ikke, at ejendommen dermed har ændret karakter fra beboelse til erhverv, idet det er ejendommens fremtræden og faktiske benyttelse, der er afgørende.

Indstilling

SKAT indstiller på baggrund af de foreliggende oplysninger om ejendommens anvendelse, at spørgsmålet bevares med Ja, idet ejendommen bevarer sin skattemæssige status (karakter) som et enfamiliehus, og ejendommen kan dermed fortsat være omfattet af EBL § 8, stk. 1 i forbindelse med et senere salg.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.