Spørgsmål
- Kan det bekræftes, at en fordeling af købesummen på kr. BELØB for de to opførte dobbelthuse og kr. BELØB for grundstykket kan lægges til grund?
- Kan det bekræftes, at 4/12 af prisen for grundstykket på kr. BELØB kan henføres til de to grundstykker under de to dobbelthuse?
- Kan det bekræftes, at moms ved salg af grundstykket herefter udgør 8/12 af kr. BELØB, dvs. at momsen udgør 20 pct. af 8/12, dvs. i alt kr. BELØB?
- Kan det bekræftes, at spørgers salg af 4/12 af grundstykket under de to dobbelthuse ikke udløser momspligt?
- Kan det bekræftes, at spørgers salg af de to opførte dobbelthuse ikke udløser momspligt?
- Såfremt spørgsmål 1 - 5 besvares benægtende, anmodes om bindende svar på, hvilket momsbeløb salget udløser?
Svar
Ad 1. Ja
Ad 2. Nej, se indstilling og begrundelse
Ad. 3 Nej, se indstilling og begrundelse
Ad. 4 Nej, se indstilling og begrundelse
Ad. 5 Ja
Ad. 6 Spørgsmålet bortfalder
Beskrivelse af de faktiske forhold
Ejendommen X-vej er en samlet ejendom på AREAL m2 beliggende i landsbyen Y-by. På grunden er der i DATO opført 2 dobbelthuse, dvs. 4 boliger på i alt AREAL m2.
De 4 boliger er ikke blevet færdigmeldt af sælger. På trods af det har boligerne været udlejet, men de står nu alle ledige.
Der foreligger en udstykningsplan fra en landmåler for det resterende grundstykke. Sælger havde inden finanskrisen planer om at udstykke hele ejendommen. På baggrund af udstykningsplanen kan det lægges til grund, at det er muligt at udstykke matriklen i ANTAL enheder af enslydende arealstørrelse.
Der foreligger endvidere en lokalplan, der overfører lokalplanområdet fra landzone til byzone, fastlægger vejadgang samt muliggør opførsel af ca. ANTAL boliger som en sammenhængende bebyggelse.
Der er imidlertid ikke længere noget marked for opførelse af boliger i området. Markedet er gået helt i stå. Ejendommen har stået til salg for konkursboet siden DATO. Dengang var udbudsprisen kr. BELØB.
Der er nu bud fra en køber på kr. BELØB med en fordeling af købesummen med kr. BELØB på bygningerne og kr. BELØB på grunden.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Det er spørgers egen opfattelse, at spørgsmålene 1 - 5 kan besvares bekræftende.
Skatteministeriets indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1
Det ønskes bekræftet, at en fordeling af købesummen på kr. BELØB for de to opførte dobbelthuse og kr. BELØB for grundstykket kan lægges til grund.
Lovgrundlag
Afskrivningslovens § 45, stk. 2 og 3:
"Stk. 2. Ved salg af aktiver omfattet af denne lov skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordelingen skal foretages for driftsmidler, bygninger, installationer, kunstnerisk udsmykning, goodwill og andre immaterielle aktiver. For driftsmidler og skibe foretages fordelingen under ét og for øvrige aktiver på hvert enkelt aktiv. Omfatter overdragelsen grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver.
Stk. 3. Såvel den samlede kontantomregnede salgssum som den fordeling på aktiver efter stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber."
Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 og 6:
"Stk. 5. Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter omfattet af denne lov.
Stk. 6. Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber."
Praksis
Den juridiske vejledning 2012-2, afsnit C.C.6.2
"Hvis der er tale om overdragelse af virksomhed mellem parter, som ikke har sammenfaldende interesser, kan der normalt tages udgangspunkt i den fordeling af aktivernes salgssum, som parterne har aftalt.
Både den samlede kontantomregnede salgssum og den fordeling på aktiver, som parterne har aftalt, er undergivet SKATs prøvelse. SKATs eventuelle afgørelse er bindende for både sælger og køber.
Hvis køber og sælger har konkret modstående interesser i fordelingen af salgssummen, kan parterne forvente, at SKAT vil godkende den aftalte salgssum og fordeling. Dette gælder dog ikke i tilfælde, hvor den aftalte salgssum og fordelingen af denne ikke svarer til de reelle værdier.
Hvis parterne ikke har foretaget en fordeling, må salgssummen fordeles efter SKATs skøn."
Begrundelse
Spørgsmålet omhandler, hvorvidt parternes fordeling af købesummen kan godkendes.
Ved salg af aktiver skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2.
Såvel den samlede kontantomregnede salgssum som den fordeling på aktiver, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber.
Det følger ligeledes af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at køber og sælger ved afståelse af fast ejendom i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter.
Sagsfremstillingen har været forelagt SKAT, Ejendomsvurderingen, som har udtalt følgende:
Besigtigelse
Ejendommen er ikke besigtiget i forbindelse med behandling af sagen.
Beskrivelse af ejendommen
Ejendommen er bestående af 2 dobbelthuse, hvor grunden er AREAL kvadratmeter. De AREAL kvadratmeter udgør grunden for de 2 dobbelthuse, resten betragtes som råjord.
Udtalelse
Ejendomsvurderingen mener, at handelsprisen på BELØB kan anvendes. Fordelingen bør være på følgende måde:
| Råjord |
AREAL m2 |
a´ = kr. BELØB |
| Boliger |
AREAL m2 |
a´ = kr. BELØB |
| Byggeretter |
|
= kr. BELØB |
| Bygningsværdi |
|
= kr. BELØB |
| I alt |
|
kr. BELØB |
Indstilling
På baggrund af udtalelsen fra SKAT, Ejendomsvurderingen indstiller skatteministeriet, at spørgsmål 1 bevares med ja.
Spørgsmål 2
Det ønskes bekræftet, at 4/12 af prisen for grundstykket på kr. BELØB kan henføres til de to grundstykker under de to dobbelthuse.
Lovgrundlag
Se ovenfor under spørgsmål 1.
Momslovens § 13, stk. 1:
"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:
[...]
9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:
a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.
b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund."
Praksis
Se ovenfor under spørgsmål 1.
Begrundelse
Skatteministeriet opfatter spørgsmålet således, at parterne vil foretage en fordeling af prisen på kr. BELØB for grundstykket, således at 4/12 af grundstykket henføres til dobbelthusene og anses for momsfritaget.
Det er skatteministeriets opfattelse, at der i det konkrete tilfælde i momsmæssig henseende er tale om overdragelse af et igangværende byggeri. Det der overdrages, er et igangværende byggeprojekt bestående af et samlet matrikelnummer med 2 dobbelthuse under opførelse. Byggeriet er endnu ikke færdigmeldt. Byggeriet blev igangsat i DATO og således før ændringen af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, jf. også besvarelsen af spørgsmål 5 nedenfor.
Ved den konkrete overdragelse skal der efter skatteministeriets opfattelse ikke foretages en fordeling af prisen for grundstykket. Ejendomsoverdragelsen anses i sin helhed for momsfritaget, idet støbning af fundamentet er foretaget før 1. januar 2011.
Det bemærkes, at en eventuelt efterfølgende udstykning af parceller og salg heraf fra den eksisterende ejendom skal vurderes selvstændigt i forhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 2 bevares med nej, se indstilling og begrundelse.
Spørgsmål 3
Det ønskes bekræftet, at moms ved salg af grundstykket udgør 8/12 af kr. BELØB, dvs. at momsen udgør 20 pct. af 8/12 i alt kr. BELØB.
Lovgrundlag
Se ovenfor under spørgsmål 1.
Praksis
Se ovenfor under spørgsmål 1.
Begrundelse
Skatteministeriet opfatter spørgsmålet således, at parterne vil foretage en fordeling af prisen på kr. BELØB for grundstykket og anser 8/12 heraf som momspligtig byggegrund.
Der henvises til begrundelsen ovenfor under spørgsmål 2.
Det er skatteministeriets opfattelse, at der i det konkrete tilfælde i momsmæssig henseende er tale om overdragelse af et igangværende byggeri bestående af et samlet matrikelnummer med 2 dobbelthuse under opførelse.
Der skal ved overdragelsen ikke foretages en fordeling af prisen for grundstykket. Ejendomsoverdragelsen anses i sin helhed for momsfritaget, idet støbning af fundamentet er foretaget før 1. januar 2011.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 3 bevares med nej, se indstilling og begrundelse.
Spørgsmål 4
Det ønskes bekræftet, at spørgers salg af 4/12 af grundstykket under de to dobbelthuse ikke udløser momspligt.
Lovgrundlag
Se ovenfor under spørgsmål 1.
Praksis
Se ovenfor under spørgsmål 1.
Begrundelse
Skatteministeriet opfatter spørgsmålet således, at parterne vil foretage en fordeling af prisen på kr. BELØB for grundstykket, således at 4/12 henføres til dobbelthusene og anses for momsfritaget.
Der henvises til begrundelsen ovenfor under spørgsmål 2.
Det er skatteministeriets opfattelse, at der i det konkrete tilfælde i momsmæssig henseende er tale om overdragelse af et igangværende byggeri bestående af et samlet matrikelnummer med 2 dobbelthuse under opførelse.
Der skal ved overdragelsen ikke foretages en yderligere fordeling af prisen for grundstykket. Ejendomsoverdragelsen anses i sin helhed for momsfritaget, idet støbning af fundamentet er foretaget før 1. januar 2011.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 4 bevares med nej, se indstilling og begrundelse.
Spørgsmål 5
Det ønskes bekræftet, at spørgers salg af de to opførte dobbelthuse ikke udløser momspligt.
Lovgrundlag
Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 3, stk. 1:
"Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed."
Momslovens § 4:
"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...] "
Tidligere formulering af momslovens § 13, stk. 1:
"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:
[...]
9) Levering af fast ejendom."
Efter bestemmelsen var salg af fast ejendom momsfritaget. Der var ingen undtagelser herfra.
Ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 om ændring af merværdiafgift mv., der trådte i kraft 1. januar 2011 skete der er ophævelse af momsfritagelsen for levering af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde, herunder særskilt levering af bebyggede grunde. Levering af bygninger med tilhørende grundareal, som ikke er nye bygninger, er stadig omfattet af momsfritagelsen.
Momslovens § 13, stk. 1, fik pr. 1. januar 2011 følgende ordlyd:
"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:
[...]
9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:
a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.
b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund."
Forarbejder:
Af bemærkningerne til lovforslaget, L 203, vedtaget som Lov nr. 520 af 12. juni 2009, fremgår, at der foreslås en ophævelse af momsfritagelsen for levering af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde herunder særskilt levering af bebyggede grunde. Der indføres altså moms på salg af fast ejendom i form af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde.
Videre hedder det i bemærkningerne til lovforslaget, at
"Der er ikke foreslået en overgangsordning for nye ejendomme, idet loven kun har virkning for nye ejendomme, hvor byggeriet eller til-/ombyggeriet påbegyndes efter lovens ikrafttrædelse. Påbegyndelsestidspunktet for nyt byggeri anses for at være tidspunktet for påbegyndelsen af støbning af fundament.
[...]
Ved en bygning forstås enhver grundfast konstruktion. Levering af dele heraf anses for at være levering af en bygning eksempelvis salg af hver enkelt ejerlejlighed i en ejendom.
[...]
Ved en byggegrund forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning (planloven) eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. den nye affattelse af § 13, stk. 1, nr. 9 litra a) [...]
Der foreslås endvidere en overgangsregel for levering af grunde samt særskilt levering af bebyggede grunde, når en leverandør af sådanne grunde har haft udgifter til byggemodning, advokat, revisor mv. i relation til grunden inden lovens ikrafttrædelse, som først sælges efter lovens ikrafttrædelse. Med salg menes tidspunktet for købsaftalens indgåelse. [...] Udgifter i forbindelse med grunde, der ikke er solgt 5 år efter lovens ikrafttrædelse kan godtgøres på dette tidspunkt."
Praksis
SKM2010.735.SR
Skatterådet bekræftede en række spørgsmål stillet i forbindelse med overgangen til de nye bestemmelser om moms ved salg af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.
Byggemomsens praksis mht. at anse "påbegyndelse af støbning af fundament" som afgørende element anvendes, når det skal afgøres, om en fast ejendom pr. 1. januar 2011 momsmæssigt skal anses som en byggegrund (momspligtig) eller en bygning (momsfri).
Piloteringsarbejde mv. anses ikke som støbning af fundament, og det forudsættes, at spørger har en reel hensigt om at ville fuldføre byggeriet indenfor en sædvanlig normeret tid for byggeri af den pågældende karakter. "Liggeperioder", som er begrundet i udefra kommende omstændigheder, eksempelvis "vejrlig", svigtende leveringer fra leverandører, underleverandørers konkurs mv., kan som udgangspunkt anerkendes i forhold til forlængelse af sædvanlig normeret tid for byggeri af den pågældende karakter.
Skatterådet bekræftede endvidere, at et fælles fundament, skal forstås som ét fysisk sammenhængende fundament, og at bygninger, der opføres på det fælles fundament momsmæssigt skal behandles ens.
Begrundelse
Spørgsmålet omhandler, hvorvidt den konkrete ejendomsoverdragelse er fritaget for moms - eller om den rammes af de undtagelser til momsfritagelsen, som blev indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009, således at overdragelsen er momspligtig.
Af bemærkningerne til lovforslaget L 203 fremgår det, at loven kun har virkning for nye ejendomme, hvor byggeriet påbegyndes efter lovens ikrafttrædelse og at påbegyndelsestidspunktet for nyt byggeri anses for at være tidspunktet for påbegyndelsen af støbning af fundament.
En ejendom, hvor støbning af fundamentet er påbegyndt før 1. januar 2011, vil således som udgangspunkt være fritaget for moms. I det konkrete tilfælde er støbning af fundamentet foretaget i DATO, hvorfor den konkrete ejendomsoverdragelse er fritaget for moms.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 5 bevares med ja.
Spørgsmål 6
Såfremt spørgsmål 1 - 5 besvares benægtende, anmodes om bindende svar på, hvilket momsbeløb salget udløser.
Begrundelse
Spørgsmål 6 bortfalder, hvis et eller flere af de foranstående fem spørgsmål besvares bekræftende. Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 og 5 besvares bekræftende.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 6 bortfalder, såfremt Skatterådet følger indstillingen på spørgsmål 1 og 5.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.