Spørgsmål:

1. Kan spørger sælge sin ejendom skattefrit, såfremt ejendommen sælges i 2012 eller senere?

Svar:

1.  Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejendommen er beliggende i landzone og består af en beboelsesejendom med et beboelsesareal på 194 m2. Ifølge BBR indeholder ejendommen 8 værelser. Til ejendommen hører en grund på ca. 52.000 m². Det er oplyst, at jorden er fredet og kan - spørger bekendt - ikke udstykkes til selvstændig bebyggelse.

Ejendommen blev erhvervet af spørger og dennes hustru i hustruens navn i 1987, og ejendommen har tjent som bolig for spørger og dennes hustru i perioden 1987-2007.

Ejendommen har ikke været anvendt til beboelse af ejeren, siden spørger og dennes hustru fraflyttede ejendommen i 2007.

I forbindelse med parternes skilsmisse i 2008 overgik ejendommen til spørger.

Fra starten af 2007 har ejendommen fungeret som administrationsbygning for A, hvor spørger er ansat som leder, ligesom administrationen vedr. spørgers personligt ejede virksomhed i samme periode delvist har været varetaget fra ejendommen.

A udfører socialpædagogisk arbejde med unge med forskellige problemer, fx omsorgssvigt, indlæringsvanskeligheder, truende kriminalitet eller misbrug, tidligere anbragte mv. Arbejdet begyndte i 1997 med åbningen af den første afdeling. A har 33 faste døgnpladser for unge mellem i aldersgruppen 10-23 år.

A driver en række aktivitetstilbud som fx idrætshal, fodboldbane, gokart-bane, træ- og metalværksted, sø med fiskeri.

A tager sig også af senere udslusning af de unge og efterværn.

Ejendommen har til og med 1. oktober 2008 været vurderet som en landbrugsejendom, kode 05.

Fra 1. oktober 2009 og frem er den vurderet som en beboelsesejendom, kode 01.

Det er oplyst, at ejendommen i perioden 1. januar 2012 til 1. juli 2012 har været anvendt til værelsesudlejning til personer, ansat ved en virksomhed i nærområdet. De personer, som værelsesudlejningen omhandler, har ikke været ansat hos A eller i spørgers private virksomhed, og spørger har ingen relationer til den pågældende lokale virksomhed.

Det skal i øvrigt præciseres, at lejekontrakterne var indgået med den enkelte lejer og ikke med den lokale virksomhed, som lejerne var ansat i. Værelsesudlejningen er ophørt omkring den 1/1 2012.

Ejendommen har efterfølgende stået tom i en periode, men er nu udlejet til privat beboelse med indflytningstidspunkt den 1/10 2012. Den nye lejer har ikke forbindelse til spørgers private virksomhed eller As virksomhed.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ejendommen har i ejerperioden været anvendt således:

• De første 20 år privatbenyttelse af ejer.
• I ca. 4-5 år været udlejet til erhverv.
• På salgstidspunktet udlejet til privat beboelse.

Det er spørgers opfattelse, at ejendommen på det tidspunkt den udlejes til erhverv skifter karakter til at være en erhvervsejendom.

Det er også spørgers opfattelse at ejendommen på det tidspunkt, hvor den igen udlejes til privat beboelse igen skifter karakter til at være et en- og tofamilieshus.

De af Skatteministeriet citerede afgørelser omhandler tilfælde, hvor en ejendom er udlejet til erhverv på salgstidspunktet. Dette er ikke tilfældet i den aktuelle sag, hvor ejendommen på salgstidspunktet udlejes til privat beboelse.

Med henvisning til foranstående er det spørgers opfattelse, at ejendommen kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørger kan sælge ejendommen skattefrit, såfremt ejendommen sælges i 2012 eller senere.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1

Stk. 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Stk. 2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Kildeskattelovens § 26B

Overdrager en ægtefælle andre aktiver end de i § 26 A nævnte eller passiver til sin samlevende ægtefælle, skal fortjeneste eller tab, som derved fremkommer, ikke medregnes ved opgørelsen af overdragerens skattepligtige indkomst. Aktiverne og passiverne anses for anskaffet henholdsvis påtaget af erhververen på samme tidspunkter, for samme beløb og med samme formål som de oprindelige anskaffelser m.m.

Praksis

SKM2003.91.HR (tidligere instans SKM2002.204.VLR)

En fast ejendom kunne ikke anses som et en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet ejendommen på salgstidspunktet var udlejet til en selvejende institution, som anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt til opholdssted for børn og unge i henhold til bistandslovens § 66. Avancen ved salg af ejendommen var derfor ikke skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

SKM2002.566.LR

Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at et enfamilieshus, der i en del af ejerperioden havde været udlejet til erhvervsmæssig benyttelse, og som ikke havde været beboet af ejeren eller dennes husstand, efter at udlejningen var ophørt, ikke kunne afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, idet ejendommen på afståelsestidspunktet havde ændret karakter fra en beboelsesejendom til en ren erhvervsejendom.

SKM2009.669.HR

Appellanten havde sammen med sin familie beboet en ejendom til 1997. Ejendommen blev herefter udlejet til en offentlig myndighed. Ifølge lejekontrakten skulle den offentlige myndighed bruge huset til et bofællesskab for fem psykisk handicappede. På salgstidspunktet anvendtes huset til undervisning af autister og administration.

Landsskatteretten havde fundet, at ejendommen ikke havde ændret karakter på afståelsestidspunktet. Ministeriet havde herefter indbragt sagen for domstolene.

Såvel landsret som Højesteret var enig med ministeriet i, at salget ikke kunne ske skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Den faktiske anvendelse af huset i 2001 medførte, at huset ikke var et en- eller tofamilieshus, omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Højesteret udtalte videre, at også hvis udlejningen til den offentlige myndighed havde medført, at ejendommen blev anvendt til bofællesskab, som det var planlagt, ville huset have ændret karakter, således at det ikke længere var et en- eller tofamilieshus.

Begrundelse

Beboelseskrav

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningsloven (EBL) § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, jf. EBL § 8, stk. 1. Herudover skal nærmere angivne krav om arealet størrelse være opfyldt.

Overdrager en ægtefælle f.eks. en privat ejendom til sin samlevende ægtefælle, skal ejendommen anses for anskaffet af erhververen på samme tidspunkter, for samme beløb og med samme formål som den oprindelige anskaffelse, jf. kildeskattelovens § 26B. Ægtefællen succederer med andre ord i den anden ægtefælles retsstilling.

Dette gælder ligeledes, når en ægtefælle ved bodeling i forbindelse med separation og skilsmisse får tillagt aktiver, som hidtil har tilhørt den anden ægtefælle, jf. Den juridiske vejledning, 2012-2, afsnit C.A.8.3.2

Spørger indtræder således i sin tidligere hustrus skattemæssige retsstilling, og han stilles dermed, som om han har ejet ejendommen siden 1987. Da ægtefællerne har boet i ejendommen i årene 1987 til 2007, har ejendommen tjent til bolig for ægtefællerne, inden den overgik til erhvervsmæssig anvendelse i begyndelsen af 2007.

Spørger har ikke beboet ejendommen, efter at den erhvervsmæssige anvendelse er ophørt.

Ejendommens karakter

Skattefritagelse efter § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven forudsætter bl.a., at der er tale om afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet:

• har karakter af et en- eller to-familieshus, og
• skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

Ved afgørelse af om ejendommen er et en- eller to-familieshus lægges vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelse og resten af ejendommen samt på ejendommens fremtræden og faktiske benyttelse.

Ejendommen har fra starten af 2007 til 31. december 2011 fungeret som administrationsbygning for A, hvor spørger er ansat som leder, ligesom administrationen vedr. spørgers personligt ejede virksomhed i samme periode delvist har været varetaget fra ejendommen. Ejendommen har ikke været anvendt til beboelse i denne periode.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ejendommen i forbindelse med at have fungeret som administrationsbygning for A samt for spørgers personligt ejede virksomhed, har ændret karakter fra at være et en- eller tofamilieshus til at være en erhvervsejendom.

En ejendom, der har ændret karakter fra at være et en-og tofamilieshus til at være en erhvervsejendom, er ikke omfattet af skattefritagelsen i EBL § 8, jf. SKM2002.566.LR, SKM2003.91.HR og SKM2009.669.HR.

Det er endvidere oplyst, at ejendommen i perioden 1. januar 2012 til 1. juli 2012 har været anvendt til værelsesudlejning til personer, ansat ved en lokal virksomhed.

De personer, som værelsesudlejningen omhandler, har ifølge spørgers oplysninger ikke været ansat hos A eller i spørgers private virksomhed, og spørger har ingen relationer til den lokale virksomhed. Lejekontrakterne var indgået med den enkelte lejer og ikke med den lokale virksomhed, som lejerne var ansat i. Værelsesudlejningen er ophørt omkring den 1/1 2012.

Ejendommen har efterfølgende stået tom i en periode, men er nu udlejet til privat beboelse med indflytningstidspunkt den 1/10 2012. Den nye lejer har ikke forbindelse til spørgers private virksomhed eller As virksomhed.

Hovedreglen i ejendomsavancebeskatningsloven er som tidligere anført at fortjeneste ved salg af ejendomme er skattepligtig. En undtagelse til dette udgangspunkt er reglerne i EBL § 8, hvorefter en ejendom kan sælges skattefrit såfremt visse betingelser er opfyldt. Herunder at ejendommen skal være et en- eller to-familieshus og have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand, samt opfylde arealkravene. Der er tale om, at betingelserne skal være opfyldt samtidigt.

Det lægges på baggrund af spørgers oplysninger til grund, at ejendommen udlejes til personer, som ikke har tilknytning til spørgers erhvervsvirksomhed eller A, og dermed bliver ejendommen udlejet til beboelse. Ejendommen skifter derfor karakter til igen at bliver et en- eller to-families hus.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at for at ejendommen igen skal kunne være omfattet af skattefritagelsen i § 8, skal ejeren på ny opfylde betingelserne i bestemmelsen, herunder at ejendommen skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand og opfylde arealkravene.

Skatteministeriet skal hermed indstille til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med nej, idet spørger ikke har haft bolig på ejendommen, efter at den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen ophørte.

Der er ved besvarelsen lagt til grund, at ejendommen ikke senere og inden et eventuelt salg tjener til bolig for spørger eller dennes husstand. Der er heller ikke taget stilling til, om arealkravene ved et salg vil være opfyldte.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.