Spørgsmål

1. Skal der opkræves moms ved kommunens salg af ejendom A?
2. Skal der opkræves moms ved fondens salg af ejendom B?

Svar

1. Nej
2. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgsmålene vedrører salg af ejendommene

• A, areal ifølge tingbogen 1876 m².
  Bygning (daginstitution) stor 958 m², opført i 1959
  Ejer/sælger: Kommunen
  Kommunen overtog ejendommen fra det tidligere amt i forbindelse med kommunalreformen i 2007. Ejendommen har været anvendt til sociale formål (værkstedsafdeling for kommunens Handicap- og Psykiatriafdeling), og har derfor været udlejet uden moms.
• B, areal ifølge tingbogen 3258 m².
  Bygning I (kontor, handel, lager etc.) stor 1237 m², opført i 1957.
  Bygning II (undervisning og forskning) stor 163 m² opført i 1957.
  Ejer/sælger: Fonden
  Ejendommen har bl.a. været udlejet til liberalt erhverv og kursusformål. Fonden har været frivillig momsregistreret for udlejning af fast ejendom, hvorfor lejen har været tillagt moms.

Køber er et A/S, der arbejder med udvikling og opbygning af nye ejendomme.

Kommunen og Fonden sælger på baggrund af politisk udbud i henhold til udbudsbekendtgørelse, ejendommene A henholdsvis B.

Købsaftalen har været forelagt Skatteministeriet. Aftalen omhandler begge ejendomme, og er tiltrådt den 29. september 2011 af Kommunen henholdsvis Fonden som sælger og den 15. september 2011 af køber. Overtagelsesdatoen for ejendommene er senest den 1. december 2011.

Af købsaftalen pkt. 9 fremgår bl.a.:

"Købers fremtidige anvendelse af ejendommene er sælgerne uvedkommende.

 Det er parternes opfattelse, at salget ikke er momspligtigt."

Der ønskes et bindende svar for transaktionens momsmæssige stilling, således, at sælgerne kan tage højde herfor, idet det er sandsynligt, at køber vil nedrive bygningerne.

BBR-meddelelse har været forelagt Skatteministeriet, ligesom det er oplyst, at ejendommene er omfattet af kommuneplanen.

Ifølge lokalplan, vedtaget af byrådet den 28. oktober 2008, er begge ejendomme beliggende i et område, der er udlagt til centerområde. Af lokalplanen fremgår bl.a.:

"Lokalplanområdets anvendelse er i Detailhandelsplanen fastlagt til centerområde uden mulighed for etablering af boliger. Områdets anvendelse fastlægges til butikker og servicevirksomhed, restaurant/cafeteria og liberalt erhverv."

Ifølge planlovens § 18 indebærer lokalplanens bestemmelser, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg mv., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ifølge momslovens § 13, stk. 1,nr. 9 er der momsfritagelse ved levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning med tilhørende jord, samt

b) Levering af en byggegrund uanset om den er byggemodnet, samt særskilt levering af en bebygget grund.

Det gøres gældende, at der er tale om salg af eksisterende bygninger med tilhørende jord, hvorfor forholdet hører under momsfritagelsen efter § 13, stk. 1 og ikke er undtaget af de i nr. 9, litra a og b nævnte tilfælde.

Dette resultat kan støttes af praksis, som følge af Skatterådets afgørelse i SKM2010.745.SR, hvoraf det fremgår at det er Skatteministeriets opfattelse, at sælgers salg til en køber der vil udvikle ejendommene, ikke i sig selv kan anses for salg af en byggegrund, når sælger ikke er involveret i nedrivning eller ombygning af de eksisterende bygninger, og det ikke fremgår af salgsaftalen, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.

Dette skal ses i sammenhæng med den præjudicielle afgørelse sag C-461/08, Don Bosco ved EU-domstolen. Af dommen fremgår det, at overdragelse af fast ejendom og samtidig levering af nedrivningsydelser, skal anses for en enkelt transaktion i momsmæssig henseende, hvilket førte til, at sælger ansås for at have leveret en ubebygget grund, der ikke var fritaget for moms. Det skal derfor omvendt fremhæves, at hvis der ikke foreligger en flerhed af ydelser fra sælger i form af både overdragelse af fast ejendom samt ydelser i form af f.eks. nedrivning med henblik på at klargøre grunden til byggeri, vil der ikke være tale om levering af en byggegrund, men salg af eksisterende bygninger med tilhørende jord, hvorved forholdet er fritaget for moms.

Det kan hermed konkluderes, at det afgørende for om sælger er fritaget for moms i denne situation, må være forståelsen af momsfritagelsesreglen i § 13, stk. 1 og undtagelsen i § 13, stk. 1, nr. 9. Ud for praksis er det som anført ovenfor i denne vurdering afgørende om sælger er involveret i nedrivningen, og købers hensigt medbygningen kan ikke nødvendigvis tillægges betydning.

Da sælgerne ikke er involveret i nedrivning eller ombygning af ejendommene, og der i købsaftalen er indsat oplysninger om, at købers fremtidige anvendelse af ejendommene er sælger uvedkommende, skal salget derfor anses for at være et salg af eksisterende bygninger med tilhørende jord, som er omfattet af udgangspunktet om momsfritagelse efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Det er herefter spørgernes opfattelse, at spørgsmål 1 og 2 skal besvares med et 'nej'.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 4, lyder:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...]"

Momslovens § 13, stk. 1 lyder:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

[...]"

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 a, lyder:

"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.

Stk. 2. En bygning, jf. stk. 1, er ny, inden første indflytning. En bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse. [...]"

§ 39 c, lyder:

"Ved en byggegrund i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 39a, stk. 1."

Praksis

I sag C-461/08, Don Bosco, afgjorde EU-domstolen, at levering af en grund, hvor der endnu står en gammel bygning, som skal rives ned, for at der i dens sted kan opføres en ny bebyggelse, og hvis nedrivning med henblik herpå, som sælgeren har påtaget sig at udføre, allerede er påbegyndt før nævnte levering, ikke er omfattet af fritagelsen for moms af levering af fast ejendom.

En sådan levering og en sådan nedrivning udgør én enkelt transaktion, der som helhed betragtet er levering af en ubebygget grund, og ikke af den eksisterende bygning med tilhørende jord. Det blev tillagt vægt, at det økonomiske formål med sælgers handlinger var at tilvejebringe en grund, der var klar til at blive bebygget.

I SKM2010.745.SR afgjorde Skatterådet, at et selskabs salg af tre ejendomme, der alle var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

I anmodningen blev det forudsat, at det spørgende selskab ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbyning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

Begrundelse

Det ønskes bekræftet, at der ikke skal opkræves moms ved salg ejendommene A tilhørende Kommunen henholdsvis B tilhørende Fonden.

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet, undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. § 13, stk. 1, nr. 9, dog undtaget levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde, der siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt.

Nye bygninger, som anført i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9 litra a, er herefter momspligtige ved salg. I henhold til bekendtgørelsen til momsloven § 39 a anses en bygning for at være ny på dagen for første levering af bygningen, når leveringen sker mindre end 5 år efter bygningens færdiggørelse, som senest er dagen for første indflytning.

Salg af bygninger der er ældre end 5 år, er således momsfritaget.

Salg af byggegrunde, som anført i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9 litra b, er momspligtigt. Efter bekendtgørelsens § 39 c forstås ved en byggegrund et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål som muliggør opførelse af bygninger.

Ved afgørelsen skal der tages stilling til, hvorvidt ejendommene kan anses for at udgøre "gamle" bygninger med tilhørende jord, der ved salg er omfattet af momsfritagelsen.

I sag C-461/08 blev en levering anset som en levering af en byggegrund, idet sælger påtog sig også at igangsætte og betale nedrivningen af en på grunden beliggende bygning, det blev ved afgørelsen bl.a. tillagt vægt, at det økonomiske formål med disse handlinger var at tilvejebringe en grund, som var klar til at blive bebygget.

Skatterådet afgjorde i SKM2010.745.SR at et selskabs salg af tre ejendomme, der alle var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord. Ifølge de faktiske forhold i afgørelsen var de tre ejendomme omfattet af en lokalplan, der medførte, at arealet blev omdannet til blandet bolig og erhvervsformål. Det spørgende selskab måtte således forvente, at en eventuel køber ville foretage en udvikling af de omhandlende ejendomme, men hvordan denne udvikling skulle foregå, var på salgstidspunktet uvist. Idet Skatterådet forudsatte, at det spørgende selskab ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbyning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning, fandt Skatterådet, at salget var momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1,nr. 9, 1. pkt.

Med udgangspunkt i de faktiske oplysninger, er Skatteministeriet af den opfattelse, at indeværende anmodning er sammenlignelig med SKM2010.745.SR, for så vidt angår:

• salg af ejendomme, hvorpå der er "gamle" bygninger (ældre end fem år), jf. bekendtgørelsen til momsloven § 39 a
• op til salget har ejendommene været udlejet erhvervsmæssigt
• ejendommene er omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændres
• sælger må, på baggrund af lokalplanen, forvente, at køber vil udvikle ejendommene
• sælger er ikke / forudsættes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger
• det fremgår ikke af købsaftalen /salgsaftalen, at bygningerne bliver erhvervet af køber med henblik på nedrivning

Skatteministeriet er herefter af den opfattelse, at Kommunens henholdsvis Fondens salg af ejendommene A og B skal anses som salg af eksisterende bygninger med tilhørende jord, hvorfor salget vil være fritaget for moms jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, 1. pkt.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 og 2 besvares med "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling.