Indhold

Afsnittet indeholder reglerne om opgørelse af den skattepligtige lejeværdi af bolig i egen ejendom, når ejendomsskattelovens regler om ejendomsværdiskat ikke kan anvendes.

Afsnittet indeholder:

• Hvilke ejendomme er ikke omfattet af ejendomsværdiskat?
• Regel
• Ejendomsværdiskat af egen lejlighed i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Hvilke ejendomme er ikke omfattet af ejendomsværdiskat?

Ejendomsskattelovens regler om ejendomsværdiskat af bolig i egen ejendom gælder ikke,

hvor en ejer bebor

• en af lejlighederne i en større udlejningsejendom
• en af lejlighederne i en mindre udlejningsejendom og ikke har valgt beskatning efter ejendomsskattelovens regler om ejendomsværdiskat
• en lejlighed i et boligfællesskab og ikke har valgt beskatning efter ejendomsskattelovens regler om ejendomsværdiskat.

Se nedenfor i dette afsnit om mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber.

Herudover kan der forekomme andre situationer, hvor en ejer skal beskattes af lejeværdi efter statsskattelovens regler. Det gælder fx bolig i visse ejendomme i udlandet.

Regel

Når en ejer af en ejendom har bolig i en lejlighed i ejendommen, og ejendommen ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, skal ejeren medregne lejeværdi efter statsskattelovens regler af egen bolig ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det gælder uanset, om han eller hun har gjort brug af sin beboelsesret eller ej. Se SL § 4, litra b, 2. pkt.

Værdien ansættes til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af ejendommen eller lejligheden (objektiv udlejningsværdi), dog at den, når særlige forhold gør denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt. Se SL § 4, litra b, 2. pkt.

Lejeværdien medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 1.

Begrænsning af stigningen i lejeværdi

Ligesom ved beregning af ejendomsværdiskat efter reglerne i ejendomsskatteloven gælder der også en begrænsning af stigningen i lejeværdi efter statsskattelovens regler. Begrænsningen gælder i forhold til lejeværdien for 2001. Se LL § 15 A, stk. 2.

Ved opgørelsen af lejeværdien for det aktuelle år, kan en ejer vælge imellem at benytte den beregnede lejeværdi for 2001 og lejeværdien i det aktuelle år, hvis denne er lavere.

Hvis ejeren har fået bolig i egen ejendom 1. januar 2002 eller senere, skal lejeværdien i indflytningsåret anvendes i stedet for lejeværdien i 2001. Det er kun lejeværdien i 2001, der erstattes af lejeværdien i indflytningsåret. Hvis lejeværdien i det løbende år er lavere end indflytningsåret, anvendes altså lejeværdien i det løbende år.

Undtagelse

Ved ombygninger, tilbygninger og nybygninger af et omfang, der kunne begrunde en huslejestigning for en lejer, der bebor lejligheden, skal stigningen lægges til lejeværdien.

Begrænsningsreglerne for stigningen i lejeværdien fremgår af LL § 15 A, stk. 2:

Hvis ejeren har erhvervet ejendommen inden den 1. januar 2002, kan lejeværdien kun overstige lejeværdien for indkomståret 2001, hvis der på ejendommen er foretaget en

• ombygning
• tilbygning
• nybygning af boligen

den 1. januar 2002 eller senere, der ville begrunde en huslejestigning, hvis lejligheden havde været udlejet. I så fald forhøjes lejeværdien med huslejestigningen.

Hvis ejeren først har fået bolig i egen ejendom den 1. januar 2002 eller senere, anvendes lejeværdien i indflytningsåret i stedet for lejeværdien i 2001.

Lejeværdien kan så kun overstige lejeværdien for indflytningsåret, hvis der på ejendommen er foretaget en

• ombygning
• tilbygning
• nybygning af boligen

som der ikke er taget hensyn til ved fastsættelsen af lejeværdien i indflytningsåret, og som ville begrunde en huslejestigning, hvis lejligheden havde været udlejet. I så fald forhøjes lejeværdien med huslejestigningen.

Ejendomsværdiskat af egen lejlighed i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber

Udgangspunktet er, at når en ejer bebor en lejlighed i sin egen udlejningsejendom, skal ejeren medregne en lejeværdi efter SL § 4, litra b, ved opgørelsen af resultatet for udlejningsejendommen. Dette gælder når ejendommen indeholder mere end to selvstændige lejligheder, der anvendes til beboelse.

Lejeværdien medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 1.

Som en undtagelse hertil gælder, at ejere af visse mindre udlejningsejendomme eller deltagere i visse boligfællesskaber mv. i stedet for kan anvende reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, når bestemte betingelser er opfyldte.

Om de nærmere betingelser for at anvende reglerne om ejendomsværdibeskatning, se afsnit (C.H.3.5.3) om, hvilke ejendomme der skal betales ejendomsværdiskat af.

Udlejningsejendom, hvor højst én lejlighed bebos af ejere

Det er muligt for en eller flere ejere, der bebor en lejlighed i deres udlejningsejendom med tre til seks beboelseslejligheder, at vælge beskatning efter reglerne om ejendomsværdiskat  i ejendomsskatteloven. Se ESL § 3, stk.1, nr. 6.

Se afsnit (C.H.3.3.3), der indeholder en detaljeret gennemgang af reglerne.

Udlejningsejendom, hvor mere end én lejlighed bebos af ejere

Ejere, der bebor en lejlighed i en udlejningsejendom med tre til seks lejligheder, kan også under visse betingelser anvende ejendomsværdiskattereglerne i stedet for at blive beskattet af en objektiv lejeværdi. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 7.

Se afsnit (C.H.3.3.3), der indeholder en detaljeret gennemgang af reglerne.

Boligfællesskaber

I ejendomme med mere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab, kan de lejligheder, som deltagerne har en brugsret til, under visse betingelser blive beskattet efter om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven.

Se afsnit (C.H.3.3.4), der indeholder en detaljeret gennemgang af reglerne.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelser	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2006.642.HR	Sagen vedrørte spørgsmålet om myndighedernes skøn over udlejningsværdien af ejerens egen lejlighed i en udlejningsejendom med tre beboelseslejligheder i indkomstårene1995-1997. Da ejeren først havde benyttet sig af muligheden for at få ejendommen vurderet efter VUL § 33 A med virkning fra indkomståret 1998, var landsretten enig i, at lejeværdien af egen bolig for indkomstårene 1995-1997 efter SL § 4, litra b, skulle ansættes efter et skøn. Skønnet skulle tage udgangspunkt i det beløb, der kunne opnås ved udleje af lejligheden. En syns- og skønserklæring bekræftede det skøn over lejeværdien, som skattemyndighederne havde foretaget. Højesteret fandt derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.
SKM2005.455.HR	En ejer af en ejendom med fire beboelseslejligheder boede selv i den ene lejlighed. Da hun ikke havde medregnet lejeværdien af bolig i egen ejendom ved indkomstopgørelsen, havde landsretten anset værdien skønsmæssigt. Ejeren havde ikke ved syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at den skønsmæssigt ansatte lejeværdi var for høj. For Højesteret var gjort gældende, at der ved fastsættelsen af lejen skulle tages hensyn til, at ejeren ikke havde fået fradrag for afholdte ombygningsudgifter. Højesteret afviste denne påstand.
Landsskatteretskendelser
►SKM2024.241.LSR◄	►Sagen angik en forhøjelse af klagerens personlige indkomst med en skønsmæssigt fastsat lejeværdi på 50.000 kr. årligt for indkomstårene 2007 til 2012 samt 2015 vedrørende to af i alt tre lejligheder i en trefamiliesejendom, hvoraf klageren ejede 50 % i de påklagede indkomstår. Ifølge det oplyste havde klageren valgt beskatning efter reglerne for erhvervsmæssige udlejningsejendomme. Klageren var således skattepligtig af sin andel, som udgjorde 50 % af udlejningsejendommens samlede resultat. Klageren ejede ejendommen i lige sameje med en medejer. I de påklagede år havde medejeren beboet en lejlighed i ejendommen. Klageren havde benyttet en lejlighed til opbevaring af specielle møbler, og den sidste lejlighed havde været udlejet. Ejendommen var ikke omfattet af ejendomsværdiskattelovens regler. Landsskatteretten fandt, at klagerens rådighed over lejligheden på 1. sal var omfattet af bestemmelsen i statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., hvoraf fremgik, at lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnedes som indtægt for ham, hvad enten han havde gjort brug af sin beboelsesret eller ej. Det bemærkedes herved, at klageren efter fraflytningen i 2006 havde bevaret den fulde råderet over ejendommen og ikke gjort tiltag til at genudleje den. De to omhandlede lejligheder i klagerens ejendom havde et boligareal på henholdsvis 117 kvm og 129 kvm. Den af SKAT skønnede objektive leje var fastsat til samlet 100.000 kr. for de to lejligheder, svarende til 406,50 kr. pr. kvm årligt. Retten fandt, at de af SKAT fastsatte skønsmæssige lejeværdier måtte anses for retvisende. Retten stadfæstede den påklagede afgørelse vedrørende indkomstårene 2007 til 2013. For indkomståret 2015 havde klageren medregnet netto 50.000 kr. som yderligere leje i regnskabet for 2015, og SKATs forhøjelse af lejeindtægten for 2015 på 50.000 kr. blev nedsat til 0 kr. Forhøjelserne for indkomstårene 2007 til 2012 var foretaget uden for den ordinære ansættelsesfrist. Retten fandt, at klageren i forbindelse med selvangivelse af resultater vedrørende ejendommen måtte anses for at havde handlet groft uagtsomt. Retten lagde vægt på, at klageren var blevet bekendt med opgørelse af resultat for ejendommen i forbindelse med en skatteankenævnsafgørelse vedrørende indkomståret 1991, at der i resultatopgørelserne alene indgik indtægt fra ejendommens 2. sal, men blev fratrukket udgifter vedrørende hele ejendommen, og at klageren var bekendt med drift af udlejningsejendomme. Retten fandt herefter, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse af indkomstårene 2007 til 2012 var opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, og § 27, stk. 2. Landsskatteretten stadfæstede således de påklagede ansættelser for indkomstårene 2007-2013 og nedsatte ansættelsen med 50.000 kr. for indkomståret 2015.◄