Indhold

Dette afsnit handler om undtagelsen til momsfritagelsen for udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, nærmere bestemt momspligten ved udlejning af værelser og andre ferieboliger for mindre end 1 måned.

Afsnittet indeholder:

Regel
Eksempler ikke korttidsudlejning af værelser, men momsfritaget sommerhusudlejning
Eksempler ikke korttidsudlejning af værelser, men momspligtig hoteludlejning
Momsfri langtidsudlejning kan kombineres med momspligtig korttidsudlejning
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Efter ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., omfatter fritagelsen i 1. pkt. ikke udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned.

Korttidsudlejning af værelser adskiller sig fra udlejning af værelser i hoteller og lignende ved, at der ikke i samme omfang ydes supplerende tjenesteydelser.

Baggrunden for at korttidsudlejning af værelser er omfattet af afgiftspligten er, at udlejning af værelser til personer, der tager midlertidigt ophold uden at skifte bopæl, fx i forbindelse med ferier, anses for at være i konkurrence med udlejning af værelser i hoteller og lignende.

Hensigten med bestemmelsens tidsmæssige krav til udlejningens varighed er således, at skelne mellem udlejning af værelser og lejligheder, der anvendes som fast bolig for lejer, og korttidsudlejning af værelser, der er i konkurrence med hoteller.

Sker udlejningen således for en længere periode end 1 måned skal der ikke opkræves moms af lejeindtægten.

Private boligejere, der udlejer et eller flere værelser i deres hus, for kortere perioder end 1 måned, fx til turister, er også omfattet af momspligten.

Selv om momsloven anvender udtrykket "værelser", så omfatter det mere end værelser i traditionel forstand. Korttidsudlejning af værelser dækker også over lejligheder, som er en integreret del af en ejendom, selv om lejligheden har egen indgang, køkken og bad mv. Det afgørende er, at der ikke er tale om en selvstændig ejendom / bygning men en del af en bolig.

Hvis der omvendt er tale om udlejning af en hel selvstændig bolig til ferieformål, vil der ifølge praksis ikke være tale om momspligtig værelsesudlejning, men derimod momsfritaget udlejning af fast ejendom af sommerhuslignende karakter.

Bevisbyrden for langtidsudlejning kan løftes på anden måde end tilmelding til folkeregistret. Se TfS1996, 848MNA.

Eksempler på korttidsudlejning af værelser

Udlejning af separat længe til et nedlagt landbrug, der er indrettet med ferielejligheder med eget køkken og bad er momspligtig

når de enkelte ferielejligheder ikke er selvstændigt matrikulerede eller opdelt i ejerlejligheder med hvert sit ejerlejlighedsnummer, og
når indretning af ferieboliger sker med henblik på udlejning til turister, da det fortrinsvis vil være lejemål under en måneds varighed.

Se SKM2009.345.SR.

Eksempler på ikke korttidsudlejning af værelser, men momsfritaget sommerhusudlejning

Se afsnit D.A.5.8.5 "Momsfritagelse for udlejning af sommerhus", om momsfritagelse når sommerhuslignende vilkår og ikke korttidsudlejning af værelser.

Eksempler på ikke korttidsudlejning af værelser, men momspligtig hoteludlejning

Se afsnit D.A.5.8.6 "Momspligt ved udlejning af hotelværelser", om momspligt når hotellignende vilkår og ikke korttidsudlejning af værelser.

Momsfri langtidsudlejning kan kombineres med momspligtig korttidsudlejning

Det er muligt at kombinere momsfri langtidsudlejning af værelser i en villa med momspligtig korttidsudlejning af værelser (uden servering) til turister.

Er der i fx en villa faste langtidsudlejninger, men også turister der lejer et værelse for en kort periode, er det muligt at have en kombination (fra samme ejendom) af momsfri og momspligtig udlejning. Langtidsudlejninger er fritaget for moms, således at ejeren kun skal betale moms af korttidsudlejningen til turister.

Se TfS1996, 848MNA.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretten
SKM2022.150.LSR	Landsskatteretten fandt, at udlejning af en lejlighed, beliggende i tilknytning til klagerens private bolig, var momspligtig jf. ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt. Ved afgørelsen lagde Landsskatteretten vægt på, at der udøvedes virksomhed med ydelse af midlertidigt logi til turister på kommerciel basis, som potentielt kunne konkurrere med hoteludlejningsvirksomhed, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt. Det forhold, at udlejningen vedrørte en selvstændig lejlighed, kunne ikke føre til et andet resultat, da det er anvendelsen, og ikke arten af det udlejede, der er afgørende ved kvalifikationen af transaktionen. Landsskatteretten bemærkede endvidere, at udlejningen af lejligheden ikke kunne sidestilles med sommerhusudlejning, som efter national praksis er fritaget for moms.
SKM2021.687.LSR	Udlejning af en kælderlejlighed, beliggende i klagers private bolig, via en udlejningsportal blev anset for momspligtig, jf. ML § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt. Landsskatteretten lagde ved afgørelsen vægt på, at der blev udøvet virksomhed med ydelse af midlertidigt logi til turister på kommerciel basis, som potentielt kunne konkurrere med hoteludlejningsvirksomhed. Landsskatteretten bemærkede, at det ikke er arten eller betegnelsen af det udlejede, der er afgørende ved kvalifikationen af transaktionen, men derimod anvendelsen.
Momsnævnet
TfS1996,848MNA	Det er muligt at kombinere momsfri langtidsudlejning af værelser i en villa med momspligtig korttidsudlejning af værelser (uden servering) til turister. Se MNA 599/79. Der er i villaen 3 faste langtidsudlejninger, men det kan forekomme, at turister lejer et værelse for en kort periode. Udlejningen af værelserne finder sted uden nogen form for service, kost og lignende, hvorfor der ikke er tale om hotelvirksomhed. Ydermere er der på ejendommen tinglyst en deklaration om forbud mod pensionatsdrift og lignende. De 3 langtidsudlejninger er fritaget for moms, således at ejeren kun skal betale moms af korttidsudlejningen til turister. Der tillades således en kombination (fra samme ejendom) af momsfri og momspligtig udlejning. For så vidt angår spørgsmål om tilmelding til folkeregistret, var nævnet enig med advokaten i, at der alene var tale om et bevisspørgsmål, og at bevisbyrden for langtidsudlejning kan løftes på anden måde. Der skal således ikke betales moms af hele udlejningsvirksomheden. Der skal kun betales moms af korttidsudlejningen af værelser til turister.
MNA1979, 599	Udlejning af ferielejligheder for kortere tidsrum end 1 måned (normalt på ugebasis) er momspligtig, også selv om lejlighederne ligger i sommerhusområder, og udlejningen derfor sker i konkurrence med momsfri sommerhusudlejning.
Skatterådet
SKM2009.345.SR	Udlejning af en separat længe til et nedlagt landbrug, der er indrettet som feriebolig/sommerhus med eget køkken og bad, er fritaget for moms. Efter det oplyste var ferieboligen selvstændigt indrettet med beboelsesmulighed for en familie, og udlejningen skete på vilkår som sommerhuse, det vil sige uden forplejning eller lignende. På den baggrund, og idet der henvistes til SKM2007.802.SR samt TfS1999.670LSR, fandt Skatterådet, at udlejning af den selvstændigt indrettede feriebolig var fritaget for momspligten. Hvis samme separate længe imidlertid bliver indrettet med 3 ferielejligheder, der ikke er selvstændigt matrikulerede og udlejes til turister, hvilket fortrinsvis vil være lejemål under en måneds varighed, kan Skatterådet ikke bekræfte, at udlejning heraf vil være fritaget for moms.
SKM2007.402.SR	Ejerlejligheder sidestilles med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når de er opdelt i ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer. Der skal derfor ikke opkræves moms af udlejningen, da udlejningen af lejlighederne sidestilles med udlejning af sommerhuse og derfor er fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom. Ejerens udlejning er heller ikke omfattet af undtagelsen til fritagelsen vedrørende udlejning af værelser i hoteller, fordi der ikke er tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand, og fordi ejeren ikke har rådighed over faciliteterne. hvorfor udlejning ikke foregår på hotellignende vilkår.