Spørgsmål

Skal der beregnes moms af udbetalt a meta salær til spørger eller de potentielle købere, som spørger repræsenterer?

Svar

Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

I forbindelse med at ejendomme bliver udbudt til salg, herunder udlejningsejendomme til beboelse, repræsenterer spørger ofte interesserede købere eller ønsker selv at erhverve den udbudte ejendom.

Med henblik på at erhverve en udbudt ejendom, indgås der aftale mellem spørger og ejendomsmægler om betaling af "a meta salær".

Denne aftale om betaling af "a meta salær" betyder, at der mellem spørger og ejendomsmægler-virksomheden indgås aftale om, at spøger, eller en af dennes kunder, får dækket udgifter til teknisk, juridisk og regnskabsmæssig due diligence afholdt til brug for afgivelse af bud på en ejendom, såfremt lejerne selv overtager ejendommen i medfør af den lejeretlige tilbudspligt, der giver de eksisterende lejere forkøbsret til at erhverve ejendommen.

Aftalen er af praktiske årsager forudgående fikseret til et fast beløb.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Indgåelsen af aftalen om betaling af "a meta salæret" er nødvendig, idet det ellers ikke vil være realistisk at få tredjemand til at byde på en udbudt ejendom, idet udgifterne afholdt til juridisk, teknisk og regnskabsmæssig assistance ikke står mål med det faktum, at køberen ved afgivelse af bud på ejendommen med stor sandsynlighed risikerer, at de eksisterende lejere i ejendommen udnytter forkøbsret, og erhverver ejendommen.

Det er spørgers opfattelse, at honorering af a meta salær som ovenfor beskrevet ikke skal tillægges moms.

Det er spørgers opfattelse, at der ikke er tale om levering af en momspligtig varer eller tjenesteydelser mod vederlag, men de facto tale om en aftale om refundering af afholdte udgifter - dog fikseret til et fast beløb.

Der skal således efter spørgers opfattelse ikke ske beregning af moms af aftalt a meta salær, således at der ikke skal tillægges moms af faktura fremsendt til ejendomsmægler, såfremt spørger eller dennes kunde ikke erhverver ejendommen som følge af lejernes udnyttelse af forkøbsret jf. den leje-retlige tilbudspligt.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlaget

Af momslovens § 4, stk. 1 fremgår det, at:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering."

Praksis

Af Momsvejledningen 2010-1 afsnit G.1.1 fremgår det om erstatningsbeløb, at "Der skal ikke svares moms af erstatningsbeløb, som betales, fordi der sker annullering af afgivne tilbud. Grunden er, at der ikke finder en levering sted, og at erstatningen derfor ikke er betaling for en momspligtig leverance. Det samme gælder erstatninger fra forsikringsselskaber for varer, der er beskadiget eller gået tabt f.eks. som følge af brandskade eller indbrud."

Begrundelse

Spørger ønsker bekræftet at der ikke skal beregnes moms af udbetalt a meta salær til spørger eller de potentielle købere, som spørger repræsenterer, når de med henblik på køb af en ejendom har afgivet et købstilbud.

Den udbetalte godtgørelse benævnt a meta salæret fra ejendomsmægleren er ansat til et fast fikseret beløb, som skal dække spørgers eller dennes kunders omkostninger i forbindelse med afgivelsen af købstilbuddet på ejendommen.

Det fremgår af forespørgslen, at udbetaling af godtgørelsen udelukkende bliver aktuel i det tilfælde, hvor spørger ikke kan købe ejendommen som følge af, at lejerne går ind og udnytter deres forkøbsret på ejendommen.

I de tilfælde hvor spørger køber ejendommen modtages ingen godtgørelse for de til brug for afgivelsen af købstilbud på ejendommen afholdte omkostninger til teknisk, juridisk og regnskabsmæssig due diligence.

Det er efter momslovens § 4, stk. 1 en forudsætning for momspligt, at der leveres varer eller ydelser mod vederlag. Hvorvidt der i den konkrete situation leveres en ydelse vil bero på en konkret vurdering.

Det er med baggrund i momslovens § 4, stk. 1 afgørende ved fastlæggelsen af spørgsmålet om momspligt, at der i det hele taget er foretaget en leverance, da det er en forudsætning for, at den udbetalte godtgørelse er omfattet af momsloven.

I tilfælde af at spørger køber ejendommen, består leverancen som udgangspunkt i en levering af ejendommen til spørger, hvor spørger betaler vederlaget i form af købssummen. Der vil i den situation ikke blive foretaget godtgørelse som beskrevet ovenfor af omkostninger fra ejendomsmægler til spørger.

Det er ved besvarelsen lagt til grund, at spørger eller dennes kunder kun vil fremsender købstilbud med henblik på erhvervelse af de omhandlede ejendomme.

Det forhold, at der mellem ejendomsmægler og spørger er indgået en aftale om, at ejendomsmægleren godtgør udgifter forbundet med spørgers afgivelse af købstilbud, når forudsætningerne for, at spørger kunne erhverve ejendommen ikke længere er til stede, som følge af lejerne udnytter deres forkøbsret, indebærer ikke, at man kan anse spørger for at have foretaget en leverance af en ydelse, og godtgørelsen kan som følge heraf ikke anses som et vederlag i momslovens forstand.

I henhold til momslovens § 4, stk. 1 vil den modtagne godtgørelse ikke være momspligtig, da den ikke er udtryk for betaling af en leveret ydelse.

Der er efter SKATs vurdering ikke tale om et vederlag for en leverance til spørger, når spørger godtgør den potentielle købers omkostninger til at lægge et bud på ejendommen, når godtgørelsen kun skal udbetales når forudsætningerne for afgivelsen af buddet er bristet, og der derfor ikke foretages nogen leverance.

Indstilling

SKAT indstiller derfor, at Skatterådet kan bekræfte at der ikke skal afregnes moms af de udbetalte a meta salærer, da betalingerne ikke efter momsloven kan anses for vederlag for leverancer fra spørger.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling med den anførte begrundelse.