Spørgsmål

Kan Skatterådet bekræfte, at A uden skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser kan afstå en ejerbolig beliggende i K-øbing til sin søn, B, til en pris på 1.050.000 kr. som følge af eksistensen af en tinglyst køberet?

Svar

Ja - Se sagsfremstilling.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Som det fremgår af skødeudkastet påtænkes ejendommen overdraget til kr. 1.050.000,00 der berigtiges ved at køber overtager det i ejendommen tinglyste pantebrev med efterfølgende nedlysning.

Baggrunden for fastsættelsen af prisen er, at ejendommen er behæftet med en omsætningsbegrænsning, idet der den 21. april 2005 er tinglyst en køberet og forkøbsret for B, der kan gøres gældende for et beløb, der er væsentlig lavere end den aftalte købesum.

Ejendommen er derfor reelt uomsættelig til tredjemand, medmindre B tiltræder overdragelsen.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at ejendommen tidligere har været ejet af B's nu afdøde samlever, C, og at ejendommen i forbindelse med bobehandlingen blev overdraget til nuværende ejer, A, samtidig med, at der blev indgået en lejeaftale for B.

Køberens husstand består ud over køberen selv af køberens umyndige søn (fællesbarn med tidligere samlever).

Under henvisning til ovennævnte skal jeg anmode om et bindende svar med henblik på at få bekræftet, at ejendommen kan overdrages til den i skødeudkastet forudsatte pris."

Der er vedlagt kopi af skødeudkastet og kopi af "Erklæring om salg af fast ejendom", der indeholder bestemmelse om køberetten og forkøbsretten.

Det er supplerende oplyst, at baggrunden for køberetsaftalen var, at ejendommen oprindelig blev anskaffet af B og C i lige sameje. Den 1. juli 2000 overdrog B sin andel af ejendommen til C i forbindelse med ophævelsen af deres samliv. Parret fandt imidlertid sammen igen, og den 1. marts 2001 indgik de en køberetsaftale til fordel for B.

C afgik ved døden i 2005 og efterlod sig sønnen, D, som enearving. B er far til og værge for D.

Under bobehandlingen blev ejendommen solgt til A og udlejet til B, og ejendommen har siden udgjort boligen for B og D.

Om det moment at det af køberetsaftalen fremgår, at B vil være berettiget til at overtage ejendommen til en pris, der svarer til restgælden på 2 konkrete lån, der er optaget med sikkerhed i ejendommen, og at restgælden på disse lån den 1. juli 2000 udgjorde ca. 735.000 kr., har rådgiveren oplyst, at køberetsaftalen blev anmeldt til tinglysning den 21. april 2005. På dette tidspunkt var der yderligere gæld i ejendommen, idet C havde optaget et lån på 350.000 kr. Dette lån, der blev tinglyst den 4. august 2003, blev optaget med henblik på at dække de løbende udgifter på ejendommen i en periode, hvor både C og B havde begrænsede indtægter.

Det er efterfølgende dokumenteret, at gælden incl. renter udgjorde 398.125 kr., da lånet blev indfriet under bobehandlingen.        

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er rådgiverens opfattelse, at anmodningen skal besvares med et "Ja".

SKATs indstilling og begrundelse

Generelt om køberetter, overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer og skærpet bevis byrde ved køberetsaftaler, der er indgået mellem interesseforbundne parter

I henhold til Ligningsvejledningen Erhvervsdrivende, 2009-1, pkt. E.J.5.2.2, er en køberetsaftale vedrørende en fast ejendom en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå denne til køberettens indehaver, normalt inden for et nærmere fastsat tidsrum.

Mens ejeren således er forpligtet til at afstå den faste ejendom på det tidspunkt, hvor køberen ønsker at benytte sig af køberetten, er indehaveren af køberetten omvendt ikke forpligtet til at benytte sig af denne ret.

Som følge heraf kan en køberetsaftale derfor ikke karakteriseres som en ejendomsoverdragelse i lovens forstand, idet overdragelsen som nævnt er betinget af, om indehaveren ønsker at udnytte sin køberet.

Af cirkulære til boafgiftsloven, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, punkt 14, er det bl.a. angivet, at der ikke skal betales gaveafgift ved udnyttelsen af en køberet, såfremt der ikke var et misforhold mellem den værdi, som fremgår af køberetsaftalen og ejendommens faktiske værdi på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Når der mellem interesseforbundne parter gennemføres civilretlige dispositioner, som har den konsekvens, at en potentiel skattebyrde elimineres, formindskes eller forrykkes, er skattemyndigheden berettiget til at pålægge aftaleparterne en skærpet bevisbyrde. Dette princip er stadfæstet af domstolene - bl.a. i dommen SKM2007.390 ØLR.

Den konkrete sag

Af SKAT`s oplysninger fremgår det, at ejendommen ved den seneste vurdering - den 1. oktober 2007 - blev værdisat til 1.450.000 kr., at ejendommen blev overtaget af A den 15. oktober 2006 for 1.037.449 kr., og at den prioriterede købesum da udgjorde 1.050.000 kr.

Den 1. januar 2000 lød ejendomsvurderingen på 420.000 kr., og den 1. juli 2000 blev ejendommen overtaget til en prioriteret købesum på 567.506 kr. og en kontant købesum på 545.960 kr. Ifølge rådgiveren er købesummen imidlertid kun udtryk for halvdelen af ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, da der var tale om, at C overtog B's ideelle halvpart af ejendommen.

Den 1. marts 2001 indgik C og B en køberets- og forkøbsretsaftale, hvorefter sidstnævnte kunne købe ejendommen til en pris på ca. 735.000 kr., hvilket svarede til gælden i ejendommen opgjort pr. 1. juli 2000. 

Det er specifikt angivet i aftalen, at den er uigenkaldelig, og at C er "uberettiget til at sælge, eller pantsætte ejendommen uden samtykke fra rettighedshaver."

Aftalen er underskrevet af vitterlighedsvidner, og den er tinglyst den 21. april 2005.

Da en køberet for besidderen indeholder større beføjelser end en forkøbsret, er der i indstillingen udelukkende taget stilling til eksistensen af køberetten.

Køberetsaftalen er underskrevet af vitterlighedsvidner og tidspunktet for, hvornår aftalen er indgået må dermed anses for fastslået med den fornødne sikkerhed. Den skærpede bevisbyrde, som interesseforbundne parter er pålagt, må således anses for løftet. Det er derfor SKATs opfattelse, at B har været berettiget til at gøre køberetten gældende fra og med den 1. marts 2001. Dermed er B også berettiget til på nuværende tidspunkt at gøre køberetten gældende overfor sin far, A.

Køberetsaftalen indeholder en bestemmelse om, at den kan gøres gældende til en værdi på ca. 735.000 kr. svarende til gælden på 2 realkreditlån pr. 1. juli 2000. Isoleret set indebærer denne bestemmelse, at B vil kunne kræve ejendommen overdraget til denne pris. 

Rådgiveren har imidlertid oplyst og dokumenteret, at C inden sin død havde optaget et lån på 350.000 kr. med sikkerhed i ejendommen, og at indfrielsesbeløbet incl. renter udgjorde 398.125 kr. Da det fremgår af køberetsaftalen, at C ikke var berettiget til at pantsætte ejendommen uden samtykke fra B, må det lægges til grund, at lånet på 350.000 kr. er optaget på baggrund af en aftale. Efter SKATs vurdering er konsekvensen heraf, at B på dette tidspunkt har accepteret en ændring af køberetsaftalen med C, således at overtagelsesprisen ville være den aktuelle gæld i ejendommen efter optagelsen af det seneste lån. Den 4. august 2003, da det seneste lån blev tinglyst, anslås gælden i ejendommen at have udgjort 1.050.000 kr.

Da A overtog ejendommen i forbindelse med bobehandlingen efter C, blev prisen på 1.050.000 kr. fastsat af en vurderingsmand. Det er rådgiverens opfattelse, at der ikke ved prisfastsættelsen blev taget hensyn til eksistensen af køberetsaftalen.

I henhold til anmodningen ønsker B nu at erhverve ejendommen til 1.050.000 kr., hvilket svarer til den eksisterende gæld.

Da dette beløb svarer til den anslåede købspris, som B i henhold til den accepterede ændring af køberetsaftalen skulle have betalt til C, hvis denne stadig havde været i live, er det SKATs opfattelse, at overdragelsen finder sted i overensstemmelse med køberettens indhold.

Fra og med det tidspunkt, hvor A overtog ejendommen, har B været berettiget til at gøre køberetten gældende overfor sin far. Ejendommen repræsenterede da en værdi på 1.050.000 kr., hvilket svarede til, hvad B med holdepunkt i køberetsaftalen kunne kræve at overtage ejendommen til. Dermed må betingelsen for afgiftsfrihed efter punkt 14 i det ovenfor nævnte cirkulære til boafgiftsloven anses for opfyldt.

Det indstilles derfor til Skatterådet, at anmodningen besvares med: "Ja. - Se sagsfremstillingen".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.