Spørgsmål

Kan indgåelse af en bindende kontrakt med en agent vedr. opkøb af jord i Rumænien, sidestilles med erhvervelse af fast ejendom i forhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A, stk. 2, punkt 1?

Svar

Nej, se indstilling og begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgeren solgte i 2007 sin landbrugsejendom, som havde været ejet og drevet erhvervsmæssig siden 1967. Ved salget blev der opgjort en ejendomsavance til beskatning fra den erhvervsmæssige del på knap 27 mio. kr.

Spørger påtænker ikke at fraflytte Danmark og vil fremover være fuldt skattepligtig til Danmark

Spørger ønsker ejendomsavancen genbragt ved jordkøb i Rumænien. I forhold til SKM2007.702.SR er dette mulig via oprettelse af et rumænsk "Limited Partnership"

I forhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6A stk. 2, punkt 1, er det dog et krav, at det senest i året efter salget sker erhvervelse af en ny erhvervsejendom.

Dette krav er yderst vanskelig at opfylde ved erhvervelse af jord i Rumænien, da det stort set er umuligt at erhverve et større areal af en gang.

Det skyldes det forhold, at ved kommunismens ophør, blev jordet givet tilbage til de oprindelige ejere eller deres efterkommer. Derfor er ejerskabet til jorden spredt ud på en stor personkreds, hvor den enkelte typisk ejer 1-2 ha. Der skal derfor gennemføres et stort antal handler, før det er mulig at erhverve et passende areal. Dette er en langsommelig proces, der medfører, at erhvervelse vil tage op til 2 år.

Selve jordkøbet sker ved indgåelser af en kontrakt (Agent Agreement) med en agent, der forhandler købet med de pågældende jordejere, samt foretager hvad der svarer til en dansk tinglysning.

Ifølge aftalen (Agent Agreement) er agenten forpligtet til på vegne af spørger at forhandle med jordejere og repræsentere denne ved mulighed for køb af jord. Agenten skal købe ca. 1.500 ha i et for SKAT uoplyste områder af Rumænien. Agenten må ifølge aftalen ikke afgive nogen løfter, erklæringer, garantier eller fremsætte indvendinger undtagen med klientens (spørgers) specifikke bemyndigelse i hvert enkelt tilfælde.

Spørger har endnu ikke indgået en kontrakt (Agent Agreement), men har identificeret et område i Rumænien, hvor det vil være hensigtsmæssigt at foretage opkøb. Der er ligeledes fundet frem til en pålidelig dansk agent, der har stor erfaring med denne slags opgaver, bl.a. fra opkøb af flere tusind ha. Det er ønsket at genplacerer så meget som mulig af den opgjorte ejendomsavance.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det bindende svar ønskes, da det har betydning for projektets gennemførelse, bl.a. som følge af de ringe lånemuligheder til landbrugsprojekter i Rumænien. Ligeledes har det betydning for den selskabskonstruktion, der skal vælges. Det skyldes, at det ved genplacering af ejendomsavance skal oprettes et rumænsk selskab, der er skattetransparent, i forhold til et anparts eller aktieselskab der normal bruges ved udenlands etablering.  

I SKM2007.808.SR er det gjort gældende at en byggekontrakt kan træde i stedet for erhvervelse for fast ejendom, såfremt kontrakten klart definerer hvilke byggearbejde der udføres og hvad tidsfristerne er for byggeriet. Dog behøves opførelsesprisen ikke at være eksakt.

Selvom der ikke her er tale om en byggekontrakt, syntes det alligevel relevant at skelne hertil.

Det er spørgers opfattelse, at spørgsmålet skal besvares med et ja.

SKATs indstilling og begrundelse

Generelt

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter § 6 A i EBL kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Det fremgår af regelsættet, at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som nævnt i vurderingslovens § 33, stk. 1 og 7, ikke i denne forbindelse anses for erhvervsvirksomhed. Ejendomme omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1 og stk. 7, er ejendomme der benyttes til landbrug, gartneri, skovbrug, planteskole eller frugtplantage.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen. Det samme er tilfældet med de friarealer og driftsbygninger, som ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret.

Det er endvidere en betingelse, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse.

Konkret

Som nævnt ovenfor er det en forudsætning for anvendelse af genanbringelsesreglerne i § 6 A i EBL, at såvel den afståede ejendom som den erhvervede ejendom anvendes erhvervsmæssigt i spørgers erhvervsvirksomhed.

Det fremgår af de foreliggende oplysninger, at spørger har anvendt den afståede ejendom erhvervsmæssigt i ejertiden i EBL's forstand.

Det er spørgers opfattelse, at en indgåelse af en Agent Agreement til køb af landbrugsjord vil kunne sidestilles med erhvervelse af fast ejendom.  Ved indgåelse af kontrakten i 2008 vil spørger have foretaget en disposition, der forpligter spøger til at købe jorden, som agenten finder til ham. Erhvervelsen af jord er derfor ifølge spørger foretaget rettidig i forhold til fristen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, 1.punkt.

Det fremgår af det oplyste, at spørger pt. ikke har indgået en sådan aftale.

I nærværende sag definerer en Agent Agreement ikke hvilke jordlodder, der skal købes.

Der er derfor SKATs opfattelse, at indgåelse af en Agent Agreement ikke er tilstrækkeligt til, at man kan sige, at der er erhvervet en konkret ejendom. Reglerne om genanbringelse er betinget af, at avancen genanbringes, senest et år efter salget af erhvervsejendommen, ligesom det er en betingelse, at der er tale om en konkret ejendom, som man ønsker at genanbring i, på tidspunktet for genanbringelsen. Det er som følge heraf SKATs opfattelse, at indgåelse af en Agent Agreement ikke er tilstrækkelig til, at der kan gøres brug af reglerne om genanbringelse.

SKAT finder ikke at SKM2007.808.SR taler til fordel for en Agent Agreement, da ovennævnte sag lige netop siger at der kan genanbringes ejendomsavance i en entreprisekontrakt, hvis kontrakten klart definerer hvilke byggearbejde der udføres og hvad tidsfristerne er for byggeriet for en konkret ejendom.

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.