Kan spørger sælge et areal, matr. nr. x til K Kommune således at fortjenesten vil være skattefri efter § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven?

Svar

Ja, se dog indstilling og begrundelse.

Spørger ejer landbrugsejendommen beliggende X.

Ejendommen, der har et areal på 53.537 m2, er beliggende på flere matrikler. Matr.nr. x omfatter et areal på 22.104 m2.

Ifølge SKATs registeroplysninger har spørger erhvervet ejendommen den 11. februar 2004.

Den del af ejendommens areal, der er beliggende på matr.nr. x, er ifølge lokalplan nr. P udlagt til offentlige formål. Lokalplanen er vedtaget endeligt af byrådet den 16. november 1994 og offentliggjort den 4. februar 1995.              

Spørger oplyser, at kommunen efter planloven skal overtage arealet på ejerens forlangende.

Byrådet i K Kommune har på det lukkede møde den 31. januar 2008 besluttet at erhverve jordarealet til den af ejeren foreslåede pris på 350.000 kr., svarende til 15,8 kr. pr m2. Ejeren har for nyligt solgt et tilsvarende naboareal af samme størrelse til samme kvadratmeterpris.

Det fremgår nærmere af sagsfremstillingen til byrådet, at arealet er beliggende syd for den etablerede sø ved Y, som ved lokalplan nr. P er udlagt til offentligt rekreativt område i byzone.

Ejeren har anmodet om, at arealet, der udgør 22.104 m2, erhverves af kommunen. Jævnfør planlovens § 48 kan ejeren af et areal, der er forbeholdt offentlige formål, forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.

Det fremgår videre af sagsfremstillingen til byrådet, at ejeren tidligere har ansøgt om udstykning til en boligbebyggelse på arealet, men det afviste kommunen med henvisning til lokalplanen, som hindrer bebyggelse på ejendommen. Det øvrige areal syd for søen, samt søen, er ejet af kommunen.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. Ligningsvejledningen 2008-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er at følgende formelle krav er opfyldt på aftaletidspunktet:

- at der på aftaletidspunktet er formel hjemmel i lovgivningen til at foretage ekspropriation af ejendommen til det pågældende formål.

- at det på aftaletidspunktet må kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.         

Planlovens § 48 i relation til reglerne om skattefritagelse i ekspropriationssituationer

Når der endeligt vedtages en lokalplan for et område, giver det som udgangspunkt ikke grundlag for erstatningskrav mod det offentlige. Dette skyldes først og fremmeste, at lokalplanen ikke berører den aktuelle anvendelse af en ejendom. En sådan plan får typisk først virkning en gang i fremtiden, når den oprindelige anvendelse af ejendommen ophører, idet en ny anvendelse vil blive fanget af lokalplanen. En ny anvendelse af den pågældende ejendom skal ligge indenfor, hvad lokalplanen tillader.

Imidlertid kan der med lokalplanlægningen forekomme offentlig regulering, der er af en sådan karakter, at der i realiteten er tale om et aktuelt indgreb i en hensigtmæssig udnyttelse af den pågældende ejendom. F.eks. kan det forhold, at et område i en lokalplan udlægges til offentlige formål, være en væsentlig hæmsko for den nuværende lodsejers anvendelse af ejendommen.  

Planloven indeholder derfor en regel om overtagelsespligt på begæring, der skal beskytte lodsejeren mod rådighedsbegrænsninger, der vil afskære denne fra en rimelig og forsvarlig udnyttelse af ejendommen fremover.

Planlovens § 48 giver således hjemmel til, at en lodsejer kan begære sin ejendom overtaget af kommunen mod erstatning, når en lokalplan har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål. Dvs., at det kun er områder, der f.eks. er udlagt til vejareal, parker og institutioner. Arealer, der er udlagt til erhverv eller boliger vil f.eks. ikke være omfattet.

F.eks. vil der ikke foreligge overtagelsespligt, hvis et landbrugsareal udlægges til offentligt formål, idet landbrugsdriften kan foregå som hidtil, indtil det offentlige formål skal realiseres. Hvis det derimod er en ubebygget industrigrund, der udlægges til offentlige formål, vil dette kunne være en hindring for f.eks. udvidelsen af en fabrik. I så fald vil en overtagelse, jf. planlovens § 48, kunne komme på tale.

Der er kun overtagelsespligt for kommunen, hvis ejendommen på grund af den pågældende bestemmelse ikke kan udnyttes økonomisk rimeligt i overensstemmelse med anvendelsen af de omliggende ejendomme.

Det er ikke en betingelse, at krav om overtagelse fremsættes i forbindelse med lokalplanens fremkomst. Ejeren kan fremsætte kravet, når han anser betingelserne for opfyldt.

Såfremt den offentlige regulering - f.eks. endelig vedtagelse af en lokalplan - som påberåbes i forbindelse med, at der rejses krav om kommunal overtagelse, er af så indgribende karakter, at forholdet må sidestilles med en ekspropriativ afståelse, vil afståelse principielt kunne sidestilles med en ekspropriationssituation, der kan være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i EBL § 11, 2. pkt.

Det er dog en betingelse for skattefritagelse, at kommunen vedkender sig sin forpligtelse efter planlovens § 48 og opfylder denne forpligtelse ved at købe ejendommen.

SKAT finder derfor, at de to situationer også skattemæssigt bør behandles ensartet.

Under henvisning til ovenstående finder SKAT, at spørgers frivillige overdragelse af en del af ejendommen til kommunen kan sidestilles med en ekspropriationssituation, der kan være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i EBL § 11, 2. pkt., idet det herved er forudsat, at kommunen lovligt er påtvunget overtagelsen af det omhandlede areal i medfør af planlovens § 48.

SKAT indstiller under den givne forudsætning, at spørgsmålet besvares med et ja.   

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.