Parter

A
(Selv)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Thomas Smed)

Afsagt af byretsdommer

Lis Grøn

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgeren, A er indkomstskattepligtig af 184.500 kr. i indkomståret 2004 svarende til differencen mellem købesummen på 1.015.500 kr. for ejendommen ... og vurderingen på 1.200.000 kr. som sælger, H1 Consult ApS, havde indhentet inden salget til sagsøgeren.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgtes tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens personlige indkomst i indkomståret 2004 nedsættes med 184.500 kr.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

I 1999 købte H1 Consult ApS, i hvilket selskab sagsøgerens tidligere ægtefælle, B, var eneanpartshaver, ejendommen ....

H1 Consult ApS lejede ejendommen ud til sagsøgeren i henhold til lejekontrakt indgået den 31. marts 1999.

Den 31. december 2001 indgik H1 Consult ApS en køberetsaftale, hvorefter sagsøgeren fik ret til at købe ejendommen af selskabet inden den 1. april 2004. Overdragelsessummen blev fastsat til restgælden pr. overtagelsesdagen på de i ejendommen indestående lån til realkredit og bank, idet selskabet forpligtede sig til at nedbringe lånene i overensstemmelse med en skitse udarbejdet af B, hvorefter restgælden pr. 1. april 2001 androg 1.074.000,00 kr. og pr. 1. april 2004 1.015.500,00 kr. Køberetsaftalen er affattet af advokat ND, der bistod sagsøgeren under bodelingen med B. Køberetsaftalen er underskrevet af sagsøgeren den 24. september 2001 og af B den 31. december 2001.

I foråret 2003 trådte H1 Consult ApS i solvent likvidation, og advokat LP blev udpeget som likvidator.

Likvidator indhentede en mæglervurdering af ejendommen, der den 8. oktober 2003 blev vurderet til en handelsværdi på 1.200.000,00 kr. Af vurderingen fremgik, at ejendommen trængte til renovering.

Ejendommens offentlige vurdering pr. 1. januar 2002 var 1.300.000,00 kr. og pr. 1. oktober 2003 var vurderingen 1.450.000,00 kr.

Ved skøde af 19. marts 2004 overdrog H1 Consult ApS under likvidation ejendommen til sagsøgeren for en samlet købesum på 1.015.500,00 kr. til overtagelse den 1. april 2004.

Kurator har den 6. november 2006 oplyst telefonisk over for skattemyndighederne, at han var bundet af den indgåede køberetsaftale, og at dette var årsagen til, at ejendommen blev solgt til sagsøgeren for en lavere pris end den vurderede handelspris, jf. bilag 7, side 3, 3. sidste afsnit.

Skattemyndighederne har ansat ejendommens handelsværdi skønsmæssigt til kr. 1.200.000,- i overensstemmelse med den uafhængige mæglererklæring, og sagsøgeren er herefter blevet indkomstbeskattet af differencen på kr. 184.500,- mellem den skønnede handelsværdi og den fikserede købesum.

Ved kendelse afsagt den 15. august 2007 traf Landsskatteretten afgørelse i sagen.

Kendelsen er sålydende

"...

Klagen vedrører, at klageren er anset for at have modtaget en skattepligtig gave i forbindelse med overtagelse af fast ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

Skatteankenævnet har beskattet klageren af en gave ved overtagelse af en fast ejendom under vurderingsprisen. Forhøjelse med 184.500 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klagerens tidligere ægtefælle var hovedanpartshaver i H1 Consult ApS, der var ejer af en fast ejendom beliggende .... Klageren indgik den 31. marts 1999 en lejeaftale med H1 Consult ApS om leje af ejendommen på ....

Af korrespondance mellem klageren og den tidligere ægtefælle samt disses repræsentanter fremgår, at bodeling og salg/udlejning af ejendommen på ..., blev drøftet i 1999 og 2000. Der er efter det oplyste ikke indgået nogen skriftlig bodelingsoverenskomst.

Den 31. december 2001 indgik H1 Consult ApS en køberetsaftale med klageren, hvoraf fremgår

"...

Køberetsaftale

§ 1

Mellem H1 Consult ApS og A, ..., er der indgået aftale om, at H1 Consult ApS indrømmer A ret til på et tidspunkt, som hun selv måtte vælge - men inden den 1. april 2004 - at købe ejendommen ....

Overtagelsessummen fastsættes til restgælden pr. overtagelsesdagen på de i ejendommen indestående lån til realkredit og bank - oprindelig henholdsvis kr. 868.000,00 og kr. 245.000,00.

H1 Consult ApS forpligter sig til at nedbringe lånene i overensstemmelse med skitse udarbejdet af B, hvorefter restgælden pr. 1. april 2001 androg kr. 1.074.000,00 og pr. 1. april 2004 vil andrage kr. 1.015.500,00.

I overdragelsessummen sker der et fradrag på kr. 3.000,00.

§ 2

Indtil A måtte vælge at overtage ejendommen, har hun ret til at leje den i overensstemmelse med lejekontrakt indgået 31. marts 1999.

§ 3

Omkostninger ved skøde og gældsovertagelse afholdes af A".

Da H1 Consult ApS var under tvangsopløsning, rettede kurator i boet, ved advokat LP, den 25. februar 2003 henvendelse til klageren, hvoraf fremgår:

"...

Vedr. H1 Consult ApS under likvidation

Ovennævnte selskab er taget under tvangsopløsning og undertegnede er udpeget til likvidator.

Blandt selskabets aktiver er den ejendom, som De bebor.

Ejendommen ses vurderet til kr. 1.300.000,00 pr. 1. januar 2002, og jeg kan endvidere konstatere, at der er indgået en tidsbegrænset lejekontrakt med Dem, der ophører den 1. april 2004, pr. hvilket tidspunkt De skal fraflytte lejemålet.

I forbindelse med tvangsopløsningen af selskabet skal ejendommen sælges, og jeg beder Dem derfor meddele mig, om De er interesseret i at købe den. I bekræftende fald vil jeg foreslå, at vi anmoder en ejendomsmægler om at vurdere ejendommen, således at der ved vurderingen tages hensyn til Deres lejekontrakt, hvorefter De afkøber selskabet ejendommen til vurderingsprisen.

..."

I forbindelse med afhændelse af ejendommen, indgik kurator en aftale med EDC Mæglerne om vurdering af ejendommen. Ejendomsmægleren besigtigede ejendommen den 8. oktober 2003, i hvilken forbindelse ejendommens handelsværdi blev fastsat til 1.200.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2003 udgjorde 1.450.000 kr.

Kurator har den 6. november 2006 telefonisk oplyst skatteankenævnet om, at han var bundet af køberetsaftalen, der var indgået mellem H1 Consult ApS og klageren. Dette var årsagen til, at ejendommen blev solgt til klageren for 1.015.500 kr., som fremgik af køberetsaftalen, uanset at ejendommen var vurderet til en højere handelspris.

Skatteforvaltningen forhøjede klageren med 360.000 kr., jf. statsskattelovens § 4, litra c, idet skattecentret havde ansat ejendommens handelspris til 1.375.500 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har nedsat skatteforvaltningens ansættelse fra 360.000 kr. til 184.500 kr., idet der er taget udgangspunkt i en handelspris på 1.200.000 kr.

Skatteankenævnet har anført, at når en ejendom overdrages fra et selskab til en nærtstående person til hovedaktionæren, må overdragelsen ske til ejendommens handelsværdi. Hvis overdragelsen er sket til underpris, anses forskellen mellem handelsværdien og den faktiske overdragelsesværdi som en gave til køber af ejendommen.

Kurator har oplyst, at han var bundet af den køberet, som i 2001 var indgået mellem klageren og H1 Consult ApS.

Når henses til den aftalte købspris på 1.015.500 kr. sammenholdt med den skønnede handelspris på 1.200.000 kr. i efteråret 2003, finder skatteankenævnet det ikke godtgjort, at køberetten og det efterfølgende køb af ejendommen i ..., hvilede på sædvanlige forretningsmæssige overvejelser fra selskabets side, og prisen kan ikke anses for at svare til handelsprisen.

Skatteankenævnet er af den opfattelse, at ejendommen er overdraget til klageren til underpris, hvorfor hun i henhold til bestemmelserne i statsskattelovens § 4, litra c, er skattepligtig af forskellen mellem den aftalte købspris og handelsværdien på købstidspunktet.

Skatteankenævnet er dog ikke enig i skatteforvaltningens skønsmæssigt ansatte handelsværdi på købstidspunktet.

Skatteankenævnet har lagt til grund, at kurator i efteråret 2003 indhentede en salgsvurdering på ejendommen. Ejendomsmægleren vurderede handelsprisen til 1.200.000 kr.

Skatteankenævnet må endvidere lægge til grund, at kurator i sin skrivelse til klageren af 25. februar 2003 tilbød, at hun kunne erhverve ejendommen til den pris en ejendomsmægler fastsatte under hensyntagen til lejekontrakten.

Skatteankenævnet vurderer herefter, at ejendommens handelspris på tidspunktet for handlens indgåelse i tidsrummet mellem oktober 2003 og marts 2004 skønsmæssigt må anslås til 1.200.000 kr. som vurderet af en uafhængig ejendomsmægler.

Skatteankenævnet anser herefter forskelsbeløbet mellem handelsværdien og købsprisen på 184.500 kr. for en skattepligtig gave til klageren, jf. statsskattelovens § 4, litra c.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har anført, at der er tale om en handel foregået i et frit marked, idet handlen af ejendommen er sket mellem hende og en advokat.

Klageren mener, at skatteankenævnet ved at fokusere på, at advokaten var bundet af køberetsaftalen samtidig med at der henvises til den indhentede ejendomsvurdering, har lagt en selvmodsigelse til grund for afgørelsen.

Klageren er af den opfattelse, at hun har bevist, at handlen er foregået mellem uafhængige parter.

Klageren har efterfølgende oplyst, at der var tale om en bodeling, i hvilken forbindelse bl.a. ejendommen blev drøftet.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten skal udtale, at den omhandlede ejendom har tilhørt et selskab ejet af klagerens tidligere ægtefælle, hvorfor ejendommen ikke anses for at være overdraget til klageren som et led i delingen af ægtefællernes bo.

Landsskatteretten skal endvidere udtale, at ejendommen er handlet mellem parter, der ikke kan anses for uafhængige.

Retten er herefter af den opfattelse, at klageren har modtaget en gave svarende til differencen mellem den fastsatte pris i henhold til køberetten og den konstaterede handelspris ved køberettens udnyttelse, jf. den fremlagte ejendomsmæglervurdering. Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.

..."

Der er afgivet forklaring af sagsøgeren.

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at hun og B, der den 14. juni 1990 havde indgået ægteskab, blev skilt ved dom af 2. november 1998. Ved skilsmissen havde de 2 børn på 5 og 6 år. Sagsøgeren havde været hjemmegående under ægteskabet og påbegyndte i 1998 en uddannelse til social- og sundhedshjælper. Sagsøgeren skulle have et sted at bo med børnene. Sagsøgeren og B kunne ikke blive enige om bodelingen. De havde et hus i ..., som blev solgt. Sagsøgeren fik 10.000 kr. fra salget af huset. Resten af provenuet blev anvendt til at dække Bs tab ved afhændelse af skibsanparter. B drev som eneanpartshaver H1 Consult ApS virksomhed med undervisning i EDB. Endvidere drev han virksomheden H2 Group sammen med 4 andre. B ville ikke trække penge ud af H1 Consult ApS. Sagsøgeren var arbejdsløs og kunne ikke blive godkendt af kreditforeningen. H1 Consult ApS købte derfor i 1999 rækkehuset, ... og lejede det ud til sagsøgeren for 6.500 kr. om måneden. Lejen svarede til ydelserne på lånet til kreditforeningen. H1 Consult ApS betalte ejendomsskatterne, og sagsøgeren betalte ud over lejen de øvrige faste udgifter på rækkehuset. Sagsøgeren var under bodelingen bistået af advokat ND og B af advokat MK. Advokaterne blev enige om, at bodelingen blev lavet på den måde, at sagsøgeren fik en køberet til rækkehuset, da sagsøgeren ikke havde råd til at købe huset. Sagsøgeren har færdiggjort sin uddannelse og har siden arbejdet som social- og sundhedshjælper. Advokaterne havde sagt til sagsøgeren, at hun først kunne købe ejendommen om 5 år regnet fra 1999. Sagsøgeren var ikke blevet vejledt om, at hun havde ret til at købe huset inden 2004. Hun var heller ikke blevet vejledt om, at et køb til den i køberetten fastsatte pris ville udløse skat. Efter H1 Consult ApS var taget under likvidation, tilbød likvidator, advokat LP, at sagsøgeren kunne overtage rækkehuset for 1.200.000 kr. Sagsøgeren mente, at hun havde ret til at købe ejendommen for 1.015.500 kr. Hun antog advokat TV til at bistå sig. Forhandlingerne mellem advokaterne resulterede i, at advokat LP accepterede sagsøgerens køberet. B er blevet beskattet af differencen mellem købesummen på 1.015.500 kr. og vurderingen på 1.200.000 kr. som maskeret udlodning.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har gjort gældende, at aftalen om overdragelsen af rækkehuset er indgået mellem 2 uafhængige parter nemlig sagsøgeren og likvidator advokat LP. Ved tvangsopløsningen kunne alene advokat LP tegne H1 Consult ApS. Likvidator kan vælge at høre generalforsamling, men han er ikke afhængig af B. Der er ingen lovbestemmelser, der siger at likvidator er pligtig at overholde tidligere aftaler, som H1 Consult ApS har indgået - bortset fra lærebogen, som er skrevet af Krüger Andersen. Likvidator kan frit sælge ejendommen til den han vil. Han er pligtig at sælge den så dyrt som muligt. Han skal varetage kreditorernes interesse. Han er ikke afhængig af generalforsamlingen. Han er ikke bundet hverken af sagsøgeren eller B.

Sagsøgte har gjort gældende, at der er tilgået sagsøgeren en formuefordel, som hun er skattepligtig af.

Gaver, der gives uden for kredsen af gaveafgiftspligtige i boafgiftslovens § 22, er skattepligtige efter statsskattelovens § 4, litra c. Der foreligger bl.a. en gave, når et formuegode overføres fra gavegiver til gavemodtager mod et vederlag, der er lavere end handelsværdien.

I nærværende sag er der tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter, da retten til at købe ejendommen til en fikseret værdi - uafhængig af handelsværdien - er givet ved køberetsaftalen af 31. december 2001 indgået mellem sagsøgeren og selskabet H1 Consult ApS, der var kontrolleret af sagsøgerens tidligere ægtefælle.

Køberetsaftalen er også retskraftig efter, at selskabet trådte i solvent likvidation, og likvidator har derfor været bundet af og disponeret i henhold til køberetsaftalen.

Køberetsaftalens vilkår er ikke sædvanlige mellem uafhængige parter, og aftalen må ses som et udslag af Bs indflydelse i selskabet. I en sådan situation betragtes differencen mellem handelsværdien og den faktiske købesum som udloddet til hovedanpartshaveren som maskeret udbytte og herefter videreoverdraget til den interesseforbundne gavemodtager, der gavebeskattes, jf. f.eks. TfS 1990, 367 Ø.

Det er tidspunktet for udnyttelsen af køberetten, der er relevant for den skatteretlige vurdering af overdragelsen, og der foreligger en skattepligtig gave, hvis den ved køberettens indgåelse aftalte pris ikke svarer til handelsværdien på udnyttelsestidspunktet, jf. Ligningsvejledningen 2008-2, kap. E.J.5.2.2.

Det gøres gældende, at den mellem selskabet og sagsøgeren aftalte pris på kr. 1.015.500,- ikke svarer til ejendommens handelsværdi på udnyttelsestidspunktet, og at sagsøgeren derfor har modtaget en skattepligtig gave.

Mæglervurderingen af 8. oktober 2003 på kr. 1.200.000,- er ikke under sagen blevet bestridt som udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget den 19. marts 2004 og henset til, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2002 udgjorde kr. 1.300.000,- og pr. 1. oktober 2003 udgjorde kr. 1.450.000,-, gøres det gældende, at den uafhængige vurdering på kr. 1.200.000,- kan lægges til grund som ejendommens handelsværdi på tidspunktet for køberettens udnyttelse den 19. marts 2004.

Sagsøgeren er derfor med rette blevet gavebeskattet af differencen mellem handelsværdien på kr. 1.200.000,- og den faktisk betalte købesum på kr. 1.015.500,-.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten tiltræder, at sagsøgeren ved den 1. april 2004 at overtage ejendommen ... for 1.015.500 kr. svarende til restgælden i ejendommen, uagtet ejendommen i efteråret 2003 af en ejendomsmægler var vurderet til at have en handelværdi på 1.200.000 kr., har opnået en formuefordel på 184.500 kr.

Efter bevisførelsen, herunder sagsøgerens forklaring lægger retten til grund, at sagsøgerens tidligere ægtefælle, B, ved bodelingen ikke ville trække penge ud af H1 Consult ApS, hvor han var eneanpartshaver, og hvis anpartskapital derfor i realiteten indgik i bodelingen, og at B i stedet lod H1 Consult ApS købe ejendommen ..., udleje den til sagsøgeren og tilsikre sagsøgeren en køberet tidsbegrænset til den 1. april 2004.

Herefter, og henset til at B er blevet beskattet af differencen på 184.500 kr. som udlodning fra H1 Consult ApS, lægger retten til grund, at sagsøgeren har opnået formuefordelen som led i bodelingen efter sagsøgerens ægteskab med eneanpartshaveren i H1 Consult ApS, B, og formuefordelen er derfor ikke - uanset at der er tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter - indkomstskattepligtig for sagsøgeren, jf. statsskattelovens § 4 c, jf. § 5 b. Allerede som følge heraf tages sagsøgerens påstand til følge.

Når henses til sagens udfald, skal sagsøgte til sagsøgeren betale 2.100,00 kr. til dækning af retsafgiften.

T h i   k e n d e s   f o r   ret

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgeren, As personlige indkomst i indkomståret 2004 nedsættes med 184.500,00 kr.

Inden 14 dage betaler sagsøgte til sagsøgeren 2.100,00 kr. i sagsomkostninger.