Spørgsmål

Vil et fremtidigt salg af ejendommen X til A A/S være fritaget for ejendomsavancebeskatning i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11?

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

P Kommune har den 19. december 2007 endeligt vedtaget lokalplan Y, der giver mulighed for etablering af  Feriecenterområdet A. Lokalplanen er offentliggjort den 16. januar 2008.

Spørgers ovennævnte ejendom vil blive omfattet af projektet og han og ægtefællen overvejer nu, om de skal rette henvendelse til selskabet med henblik på salg, i stedet for at afvente den ekspropriation, som der må påregnes.

Af lokalplanen fremgår bl.a., at den giver mulighed for at realisere et feriecenter på i alt ... ha, kaldet A nord for P. Det strækker sig mellem ... i vest til ... i øst.

Spørgers ejendom er blandt de matrikelnumre, der iflg. lokalplanens punkt 2.1 er omfattet af denne.  

Store dele af arealerne har været i kommunens eje, men er nu afhændet til investorerne bag A, der dermed ønsker at realisere et mangeårigt mål fra kommunens side om en storstilet erhvervs- og turistpolitisk satsning som dette i tilknytning til P By.

Projektet forventes at tilføre nye arbejdspladser i ... med positiv afsmittende effekt på byggebranchen i førte omgang og senere på servicebranchen.  

Det er Byrådets opfattelse, at projektet med sit indhold og sit kvalitetspræg vil kunne fremme helårsturismen i kommunen og dermed understøtte turisterhvervet i P og det ...

Der er fremlagt udskrift fra Byrådets møde den 23. april 2008, hvori Byrådet tilkendegav sin ekspropriationshensigt vedr. bl.a. spørgers ejendom:

"Åben sag 

Sagsnr. ...

Tilkendegivelse af ekspropriationshensigt - realisering af Lokalplan Y - Feriecenterområde ...

Sagsfremstilling

Byrådet vedtog den 19. december 2007 den lokalplan, der skaber de planmæssige rammer for etablering af feriecentret A i P, hvilket projekt står umiddelbart foran at blive realiseret, og lokalplanen indeholder en detailplanlægning herfor.

Kommunen har solgt arealer i lokalplanområdet til investorgruppen bag projektet. Der findes indenfor lokalplanens område også privatejede ejendomme.

De to ejere af henholdsvis ejendommene ... og ..., har ikke umiddelbart kunnet opnå enighed med investorgruppen bag projektet om en overdragelse af ejendommene.

Ejernes advokat har derfor anmodet kommunen om at tilkendegive, hvorvidt kommunen har til hensigt at ekspropriere de 2 ejendomme, hvis der ikke kan opnås enighed om salg i fri handel.

Det er forvaltningens vurdering, at der af kommunen - om nødvendigt - skal gennemføres en ekspropriation af de 2 ejendomme, således at lokalplanen og detailprojektet hermed kan realiseres. Planlovens § 47, stk. 1, indeholder den fornødne hjemmel hertil.   

Indstilling

Teknisk Forvaltning indstiller til byrådet at træffe beslutning om, at kommunen - om nødvendigt - vil erhverve ejendommene ... og ... ved ekspropriation i henhold til planlovens § 47, stk. 1, idet erhvervelsen af ejendommene vil være af væsentlig betydning for at sikre virkeliggørelsen af den vedtagne lokalplan og det heri indeholdte feriecenterprojekt.

Beslutning - Økonomiudvalget den 16. april 2008

Anbefales til byrådets godkendelse.

Beslutning - P Byråd den 23. april 2008

Godkendt.

... kan ikke tiltræde indstillingen,

Fraværende ..."

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Intet anført i forbindelse med anmodningen.

SKATs indstilling og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt., i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved TFS1995,575HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2008-2, afsnit E.J.2.8.

Højesteret fastslog samtidig i ovennævnte dom, at det efter formålet med EBL § 11, 2. pkt., ikke i sig selv udelukker skattefrihed efter denne bestemmelse, at aftalen indgås med en ikke-ekspropriationsberettiget, og at vederlaget betales af denne, medens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden.

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.   

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Repræsentanten har oplyst, at spørger endnu ikke har indgået aftale med investorgruppen om overdragelse af ejendommen.

Ad 1)

Ifølge planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Lokalplanen Y, der skaber de planmæssige rammer for etablering af feriecentret A i P, og som også omfatter spørgers ejendom, er som nævnt offentliggjort den 16. januar 2008.

SKAT finder herefter, at betingelsen om, at der skal være hjemmel i lovgivningen til at ekspropriere spørgers ejendom på aftaletidspunktet, vil være opfyldt.

Ad 2)

Efter den næste betingelse skal der være vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at P Byråd vil ekspropriere ejendommen, såfremt dette måtte vise sig nødvendigt for at kunne realisere lokalplanen.

Det fremgår af beskrivelsen ovenfor, at Byrådet på mødet den 23. april 2008 efter anbefaling af Økonomiudvalget tiltrådte indstillingen fra Teknisk Forvaltning om, at kommunen - om nødvendigt - vil erhverve bl.a. spørgers ejendom ... ved ekspropriation i henhold til planlovens § 47, stk. 1, idet erhvervelsen af ejendommen vil være af væsentlig betydning for at sikre virkeliggørelsen af den vedtagne lokalplan og det heri indeholdte feriecenterprojekt.

Det er SKATs vurdering, at Byrådet med sin ovenstående beslutning har udvist vilje til i givet fald at ekspropriere spørgers ejendom.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et ja.

Det bemærkes, at skattefritagelsesreglen i EBL § 11 ikke omfatter fritagelse for beskatning af eventuelt genvundne afskrivninger, jf. afskrivningslovens § 21.   

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.