Kan ejendommen A sælges skattefrit til selskab S, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11?

Svar

Nej, se fremstilling og begrundelse.

Selskab S en ikke-statslig lufthavn, der drives i ... regi.

På et repræsentantskabsmøde den ... 2006 blev det besluttet at forlænge lufthavnens startbane med ... m til ... m, idet det har vist sig, at langt de fleste flyselskaber nu vælger flytyper, som fordrer ... m bane for at udnytte deres fulde potentiale vedr. rækkevidde, passagerer og last.

Den ... 2006 fremsender lufthavnen en ansøgning om projektets godkendelse til Statens Luftfartsvæsen.

Den ...  oktober 2006 meddeltes der imidlertid afslag på dispensation om gennembrydning for indflyvningsfladen til bane ... fra en ejendom beliggende ca. 600 m fra THR (THRESHOLD). Denne ejendom er spørgers.

På et repræsentantskabsmøde den ... 2006 orienterede bestyrelsesformanden om, at projektet skulle være tilendebragt til ... 2007, og at dette indebar at der blev truffet en afgørelse med hensyn til spørgers ejendom der var for høj for indflyvningen.

I brev af ... 2007 til  selskab S tillod Statens Luftfartsvæsen første etape af baneudvidelsen, således at anlægsarbejderne kunne sættes i gang.

Baggrunden for denne godkendelse var, at  selskab S havde oplyst at der på dette tidspunkt foregik forhandlinger om overtagelse af spørgers ejendom.

Den ... i  2006 rettede spørger henvendelse til sin repræsentant i anledning  af planerne om udvidelse af start/landingsbanen i lufthavnen.   

Spørger havde været til møde hos  selskab S nogle uger før, og her blevet mundtligt orienteret om planerne. Essensen havde været, at hans ejendom, dvs. ... var 2 meter for høje hvorfor man gerne så, at der blev skåret 2 meter af disse bygninger.   

Spørgers repræsentant udbad sig i den anledning kopier af planer og projekter, der forelå vedrørende udvidelsen, herunder også med hensyn til behandling af den omkringliggende beboelse.

 K kommune havde i  2006 udarbejdet en lokalplan for lufthavnsområdet med henblik på at sikre den planmæssige baggrund for udvikling af lufthavnens aktiviteter blandt andet gennem en forlængelse af startbanen.

Den blev sendt i høring ... 2006. Den inddrog dog ikke spørgers ejendom. Lokalplanen blev godkendt i ... 2007 uden ændringer.

Ved brev af ... 2007 fremsender  selskab S materiale til spørgers repræsentant til brug til eventuelt ansøgning til SKAT om nedsættelse af skat på værdistigning ved handel med ejendommen.

Ved mail af ... 2007 fra  selskab S til spørgers repræsentant udtaler lufthavnschefen, at man allerede ved de første møder med spørger gjorde det klart, at man ikke var sindet at foretage erhvervelse af spørgers ejendom ved ekspropriation, idet man ikke fandt, at det var en rimelig fremgangsmåde. At selskabet kunne ekspropriere er der næppe tvivl om, men en lang administrativ proces måtte så forventes, og spørgsmålet var, om det var en løsning som spørgeren ønskede.

Selskabet var derfor fortsat interesseret i at handle på markedsmæssige betingelser. En ekspropriation ville således ikke komme på tale, med mindre der ikke kunne findes en løsning på markedsmæssige vilkår.

Mailen slutter med at bemærke, at det var muligt at repræsentanten kunne opstille et regnestykke, hvor man beregner hver meget spørger får ud af handlen netto ved markedsmæssig handel og hvor meget han får ud af det ved en eventuelt ekspropriation. Men selskabet forventer ikke, at ekspropriationen fører til en ekspropriationspris beregnet ud fra en markedsmæssig handelspris, idet der formodentligt vil blive skelet til den skattemæssige gevinst, som en ekspropriation kan udløse.

Spørgers repræsentant har ved supplerende brev af ... 2007 til SKAT meddelt, at spørger helst ville have beholdt sin ejendom, og at det udelukkende var  selskabets hastværk og undgåelsen af en lang administrativ proces, der gjorde, at man havde travlt.

Spørger har på intet tidspunkt haft travlt med at afhænde ejendommen. Det er derfor urigtigt, at lufthavnschefen anfører i ovennævnte mail, som om det er spørgers interesse at få sagen afgjort hurtigst muligt.

Den ... 2007 afholdtes endnu et møde, hvor betingelserne forhandles, her erfarer spørger og repræsentanten, at lufthavnen egenhændigt har indhentet en anden mæglervurdering uden hans vidende, selv om lufthavnen allerede har modtaget en mæglervurdering fra en ejendomsmægler valgt af spørger.

Selskabet presser voldsomt for en hurtig handel og man bliver enige om handlens omfang og prisfasættelse. Der udfærdiges ingen købsaftale, men lufthavnen bemyndiger straks deres advokat til at forhandle skødets detaljer endelig på plads med repræsentanten.    

Skødet forhandles på plads i perioden ... 2007. På grund af hastværket er det ikke længere muligt at indhente bindende svar, før flyvningerne skal kunne begynde først i ...

Den ... 2007 blev der herefter underskrevet et betinget skøde på spørgers overdragelse af ejendommen til selskabet  den ... 2007.

Skødet var alene betinget af købesummen betaling. Bygningerne blev herefter straks nedrevet.

Endelig skøde blev underskrevet ved fuldmagtshaver den ... 2007.   

Spørgers repræsentant mener, at spørgsmålet kan besvares med bekræftende.

Der er ikke fremkommet bemærkninger til sagsfremstillingen.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt. i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at eksproprier ejendommen.

Det er ved TFS 1995,575 HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1.pkt. må være en betingelse for anvendelse af §

11. 2.pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf.

SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007, afsnit E.J.2.8.

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.   

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Ad 1) Iflg. § 61 i lov om luftfart kan ekspropriation ske til anlæg af flyvepladser, til etablering af andre luftfartsanlæg til sikring af lufttrafikken, til udvidelse mv. af bestående anlæg.

Af § 61, stk. 2 fremgår imidlertid, at ekspropriation til ikke-statslige anlæg kræver tilladelse fra transport- og energiministeren.

En sådan ses ikke at foreligge, jf. selskabets ovennævnte mail af ... 2007, hvori der gives udtryk for at lufthavnen ikke er sindet at foretage erhvervelse af spørgers ejendom ved ekspropriation, idet denne fremgangsmåde ikke fandtes rimelig, da lang administrativ proces så måtte forventes.

En ekspropriation ville derfor ikke komme på tale, med mindre der ikke kunne findes en løsning på markedsmæssige betingelser.      

Ad 2) Ligeledes ses der heller ikke, at være truffet en beslutning af  selskabets repræsentantskab, om at man agtede at skride til ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke kunne indgås. Der foreligger alene ovennævnte udtalelse fra lufthavnschefen.  

PÅ denne baggrund indstilles SKAT, at spørgsmålet besvares med et nej, da der hverken ses at foreligge en eksakt ekspropriationshjemmel eller en ekspropriationsrealitet i nærværende sag.   

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende i 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret, jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1.