1. Kan det anerkendes, at en andelsboligforening A, der siden stiftelsen i 2001 skattemæssigt er betragtet som et boligsameje, ændrer status til et selvstændigt skattesubjekt med virkning fra den 1. januar 2007, uden at det får skattemæssige konsekvenser for andelshaveren K?
2. Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, kan en skattemæssig avance opgøres således, at afståelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven sker med baggrund i offentlig vurdering for 2005, kr. 3.000.000?
3. Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, kan en skattemæssig avance opgøres således, at afståelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven sker med baggrund i valuarvurdering kr. 5.500.000 foretaget af stats.aut. ejendomsmægler T i januar 2006, det vil sige nogle måneder før fremsendelse af anmodning om bindende ligningssvar?
4. Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, kan det skattemæssige udestående afgøres ved, at der berigtiges selvangivelser for K og de øvrige andelshavere for årene 2001, 2002, 2003, 2004 og 2005, således at alle punkter på selvangivelsen, der vedrører andelsboligforeningen A, udgår?

Svar

1. Ja.
2. Bortfalder.
3. Bortfalder.
4. Bortfalder.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Rådgiver har oplyst følgende:

Andelsboligforeningen A blev stiftet den 12. marts 2001 og A erhvervede i henhold til regler i lejelovens kapitel 16 om tilbudspligt, ejendommen G med overtagelsesdag den 1. april 2001.

I forbindelse med stiftelse af A blev vedtægter, der er helt normale for en andelsboligforening, vedtaget.

As realkreditlån blev imidlertid optaget med solidarisk hæftelse. Det har haft den konsekvens, at andelshaveren K og de øvrige andelshavere siden 2001 har måttet selvangive ejendomsværdiskat, overskud/underskud af virksomhed, renteudgifter i virksomhed m.v. Dette skete på baggrund af drøftelser med revisor og skattemyndigheden i L Kommune.

Dette har betydet, at K og de øvrige andelshaveres skattemæssige forhold er ganske komplicerede og helt unormale for en andelsboligforening. Dette gælder såvel år for år som i forbindelse med salg af andelslejligheder m.v.

A ønsker at slette den solidariske hæftelse på foreningens realkreditlån, og ønsker i den forbindelse at overgå til normal beskatning af A og dens medlemmer fra og med 1. januar 2006, således at A og dens medlemmer beskattes på samme måde som tilsvarende andelsboligforeninger.

A består af en ejendom med 8 lejligheder. Heraf er 5 lejligheder solgt som andelslejligheder, mens A fortsat udlejer 3 lejligheder til de lejere, der ikke ønskede at blive andelshavere ved erhvervelsen. Dette har været fordelingen siden købet i 2001.

Af referatet fra den stiftende generalforsamling afholdt i 2001, fremgår det, at der er tale om en almindelig andelsboligforening, hvilket tillige er dokumenteret i forbindelse med fremsendelse af As vedtægter.

Efter stiftelsen stødte andelshaverne i foråret 2002 på problemer i forbindelse med udfærdigelse af regnskab, selvangivelse m.v. Derfor forespurgte de det lokale skattekontor om, hvorledes der skulle ske beskatning af A og eventuelt andelshaverne.

Rådgiver oplyser, at skattemyndighederne skulle have besvaret forespørgslen ved skrivelse af 12. september 2002, hvor det blev meddelt, at skattemyndighederne ikke anser ejendommen som en andelsboligforening, men som et bofællesskab, hvorefter der skal beregnes ejendomsværdiskat m.v. Rådgiver har dog ikke kunnet fremskaffe kopi af denne skrivelse.

Rådgiver oplyser endvidere, at A siden 2002 har forsøgt af få afklaret de skattemæssige forhold. Indledningsvis forsøgte A at få forholdene afklaret via den advokat, der bistod stiftelsen, men uden held. I 2003 henvendte A sig til et advokatfirma, der konkluderede, at der var tale om en almindelig andelsboligforening, hvorfor A var et selvstændigt skatteobjekt. De henviste dog til, at L Kommune ved skrivelse af 12. september 2002 ikke var enig heri. Forinden henvendelsen til advokatfirmaet havde A uden held forsøgt at kontakte en yderligere advokat.

Efter 2003 havde A løbende drøftelser med sin revisor om, hvordan problemstillingen skulle løses, hvorefter rådgiver blev kontaktet. Rådgiver havde forskellige drøftelser med A og dens revisor, og udfærdigede nærmere notat i 2005. Heri anbefalede rådgiver at indlede drøftelser med skattemyndighederne med henblik på berigtigelse af skatteforholdene, alternativt at fremsende anmodning om bindende svar.

Dette notat gav yderligere drøftelser med A og dens revisor, hvorefter revisor fra efteråret 2005 og frem til foråret 2006 forsøgte at få et møde i stand med det lokale skattekontor med henblik på en nærmere drøftelse og afklaring af sagen. Trods mange løfter om at blive kontaktet, skete dette aldrig, hvorfor eneste udvej var at fremsende anmodning om bindende svar i juli 2006.

En andelsboligforening betragtes som selvstændigt skattesubjekt, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. A er en helt normal andelsboligforening med 8 lejligheder, og således et selvstændigt skattesubjekt.

Lovbekendtgørelse om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber regulerer forholdene omkring andelsboliger, herunder i forbindelse med salg, overdragelsespris m.v. A er omfattet af denne lov, hvilket også klart fremgår af foreningens vedtægter.

Loven regulerer, at der ikke kan ske overdragelse af en fast ejendom, hvor der til en andel er knyttet en brugsret, udover hvad der fremgår af lovens kapitel 2, 3 og 4, jf. § 14a. A er ikke omfattet af kapitel 3 og 4 og må således være omfattet af de almindelige bestemmelser i kapitel 2.

Der findes enkelte undtagelser, idet enkelte mindre ejendomme ikke betragtes som et selvstændigt skattesubjekt. Disse betegnes ofte som boligkollektiver, og er typisk kendetegnet ved ejendomme med højst 3 beboelseslejligheder, regler om enstemmighed m.v. A er ikke at betragte som et boligkollektiv.

I henhold til ejendomsværdiskatteloven skal der ikke betales ejendomsværdiskat af en andelsbolig. Ejendomsværdiskat skal betales for så vidt angår ejendomme, der er omfattet af lovens § 4, og A er ikke omfattet af denne bestemmelse.

Med baggrund i ovennævnte er det rådgivers opfattelse, at den skattemæssige registrering, der er sket, er forkert, idet A fra start burde have været at betragte som selvstændigt skattesubjekt, således at de enkelte medlemmer ikke skulle selvangive forhold omkring A, ligesom der ikke skulle have været betalt ejendomsværdiskat.

Det er endvidere rådgivers vurdering, at dette tilrettes med virkning fra 1. januar 2006, idet A fra denne dato registreres som selvstændigt skattesubjekt, og de enkelte andelshavere skal ikke beskattes for As forhold og ej heller betale ejendomsværdiskat.

Det forudsættes, at denne ændring ingen skattemæssig betydning har for K og de øvrige andelshavere, idet de fra 1. januar 2006 er at betragte som andelshavere i en almindelig andelsboligforening, der er et selvstændigt skattesubjekt. Det bemærkes, at den solidariske hæftelse på foreningens lån forventes at bortfalde umiddelbart efter modtagelse af bekræftelse herpå.

Det er rådgivers opfattelse, at "Lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber" udelukker, at der i 2001 skulle kunne oprettes et bofællesskab, som anført af det lokale skattekontor, hvorfor rådgiver er af den opfattelse, at skattemyndighedernes skattemæssige vurdering har været forkert siden 2001.

Rådgiver finder med baggrund heri, at spørgsmål 4 bør besvares bekræftende.

Besvares spørgsmålet bekræftende, vil det have den konsekvens, at de enkelte andelshaveres skattebetaling vil være forkert for årene 2001-2005, og efter berigtigelse af de skattemæssige forhold, formentlig vil have betalt skat, der ikke har hjemmel i gældende lovgivning.

A har haft mange udgifter til rådgiver og andre rådgivere i årenes løb som følge af det lokale skattekontors skattemæssige konklusion i 2002. Dette har været nødvendigt, men en løsning, der ikke giver mulighed for at rette selvangivelser for 2001-2005, er ikke nødvendig, da dette teknisk må være muligt at berigtige på nuværende tidspunkt.

Tilsvarende bør spørgsmål 2 og 3 besvares bekræftende, såfremt SKAT ikke finder, at spørgsmål 1 kan besvares bekræftende. Vurderingen fra stats.aut. ejendomsmægler T er foretaget nogle måneder forud for forespørgslen om bindende svar. Da der ikke har været en positiv udvikling i ejendomspriserne for boligudlejningsejendomme siden januar 2006, bør denne vurdering uden videre lægges til grund. Tilsvarende bør den offentlige vurdering, der var gældende på tidspunktet for forespørgslen om bindende svar i juli 2006 kunne lægges til grund, hvorfor såvel spørgsmål 2 som 3 bør besvares bekræftende.

A har siden 2002 forsøgt af få afklaret de skattemæssige forhold. Da der er tale om en andelsboligforening, hvor der er formelle regler om beslutninger samt medlemmer, der har travlt med arbejde m.v., har det naturligt nok taget noget tid, hver gang man har rettet henvendelse til ny rådgiver og når denne rådgivers tilbagemelding skulle vurderes. Ligeledes er der spildt tid med at kontakte advokater, hvor man efter en lang periode måtte konstatere, dette var uden tilbagemelding fra advokatens side. Tilsvarende har kontakt med de lokale skattemyndigheder ikke været mulig.

Da A således igennem flere år har forsøgt at få de skattemæssige forhold afklaret, men dette ikke har været muligt, bl.a. med baggrund i det lokale skattecenters stillingtagen, er det rådgivers vurdering, at det ikke kan lægges til grund, at A har udvist passivitet, hvorfor spørgsmål 4 bør besvares bekræftende, hvis spørgsmål 1 besvares benægtende. Ligeledes bør spørgsmål 2 og 3 besvares bekræftende, da der er tale om vurderinger, som må kunne danne grundlag for en skattemæssig behandling.    

Da det som følge af fusionen ikke har været muligt at lokalisere arkivmaterialet fra L kommunes skatteforvaltning for indkomståret 2001, har det ikke været muligt at vurdere årsagen til, at A ikke er blevet registreret som et selvstændigt skattesubjekt.

Af Ligningsvejledningen for 2001, afsnit S.A. 1.10.2, angives det som et blandt flere typiske kendetegn ved et boligkollektiv, at ejendommen højst indeholder 3 beboelseslejligheder og at beslutninger vedrørende kollektivet, herunder optagelse af nye medlemmer, kræver enstemmighed hos medlemmerne.

Da As ejendom består af 8 beboelseslejligheder, og da nye medlemmer i henhold til As vedtægter kan optages efter en godkendelse af bestyrelsen, og da A på alle måder opfylder betingelserne for også skattemæssigt at blive betragtet som en traditionel andelsboligforening, må det lægges til grund, at den manglende registrering formentlig skyldes en fejl hos de lokale skattemyndigheder.

Det indstilles derfor at bekræfte, at A ændrer skattemæssig status til et selvstændigt skattesubjekt med virkning fra den 1. januar 2007, uden at det får skattemæssige konsekvenser for andelshaveren K.

Skatterådet tilslutter sig SKATs indstilling.

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.