Spørgsmål

Kan SKAT godkende, at salget af landbrugsejendommen beliggende A til B Kommune vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgeren ejer en ejendom, matr. nr. [...], beliggende A.

Den 19. februar 2007 har spørgeren solgt ejendommen til B Kommune. Købesummen er aftalt til 4.007.285,- kr., fordelt: stuehus - 533.100 kr., jord - 3.474.185 kr. og driftsbygninger - 0 kr.

Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. marts 2007.

Det fremgår af § 15 i det endelige skøde, at købet sker på ekspropriationslignende vilkår, da formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Det fremgår endvidere af skødets § 15, at handlen fra sælgers side er betinget af, at skattemyndigheden giver bindende svar, jf. skatteforvaltningslovens § 21-25, gående ud på, at handlen sker på ekspropriationslignende vilkår, og at avance m.v. ved salget fra skattemyndigheden, kan bekræftes at være skattefri. Opnår sælger ikke en sådan skattefritagelse vil B Kommune straks indlede ekspropriationssag.

B Kommunens Byråd har den 14. august 2001 vedtaget "Kommuneplan 2001-2012". Ifølge kommuneplanens rammedel skal området, der omfatter spørgerens ejendom, udlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, offentlige formål samt nærmere angivne erhvervstyper, som kan indpasses i boligområderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne.

Repræsentanten har dernæst fremlagt lokalplan nr. 290, vedrørende et boligområde ved C fra januar 2007.

Det fremgår af lokalplanens § 2, at lokalplanområdet omfatter matrikelnummer [...].

Yderligere fremgår det af planens pkt. 4.8, at ejendommen A er omfattet af lokalplan nr. x - en bevarende lokalplan for B Kommune. Ejendommen har bevaringsværdi 4, hvilket betyder, at den om nødvendigt kan fjernes.

Repræsentanten har ligeledes fremlagt kopi af Byråds beslutning fra mødet, afholdt den 29. august 2006.

" B Byråds Beslutningsprotokol i mødet den 29. august 2006

Køb af jord til byggemodning ved C

Der har gennem længere tid været efterspørgsel på byggegrude i C, idet de sidste grunde på D blev solgt i 2005. På denne baggrund har forskellige udbygningsmuligheder både nord, syd og øst for C været undersøgt, og det kan heraf konkluderes at et areal øst for D er det område, som bedst vil kunne realiseres indenfor den nærmeste fremtid.

Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde 4.L.1. Der vil i forbindelse med udstykning af området skulle udarbejdes en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg, der overfører området til byzone. Udlæg af området til boligformål er ikke i strid med Regionplanens langsigtede byvækstgrænse.

B Kommune (Planafdelingen og Økonomiafdelingen) har haft flere møder med forskellige grundejere ved C med henblik på opkøb af jord til udstykning.

E vil sælge sin ejendom således, at det areal der skal anvendes til bebyggelse, ca. 5,3855 har., sælges til 30 kr. pr m² og resten af ejendommen til 17,50 kr. pr m². Bygningerne sælges til den offentlige vurdering. Betalingsrettighederne medfølger.

[...]

Planafdelingen anbefaler at de pågældende ejendomme og arealer erhverves på baggrund af ejendommens beliggenhed og forventede betydning for realiseringen af boligudbygningen i området.

Økonomiafdelingen anmoder Økonomiudvalget om stillingtagen til:

1. om de ovennævnte arealer skal erhverves på de skitserede vilkår
2. om der skal indledes ekspropriationssag i det omfang der ikke opnås frivilligt salg
3. om borgmesteren kan bemyndiges til at afslutte handlerne
4. om der skal optages lån til finansiering af købet

Sagen sendes til behandling i Byrådet og i Sammenlægningsudvalget

Indstilling

Økonomiudvalget indstiller (23. august 2006, sag nr. 141) til Byrådet at

-         arealet erhverves på de skitserede vilkår
-         at der indledes ekspropriationssag i det omfang, der ikke kan opnås frivilligt salg
-         borgmesteren bemyndiges til at afslutte handlerne
-         der optages lån til finansiering af købet

Beslutning

Tiltrådt."

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentanten har fremhævet, at B Kommune har udlagt et areal øst for C til nyt boligområde, samt at der er udarbejdet lokalplan for området.

Det er desuden vedtaget i byråd/sammenlægningsudvalget, at der indstilles til ekspropriation i mangel af frivillig aftale.

Dernæst er der indgået en frivillig aftale om salg af ejendommen, men betinget af at SKAT svarer bekræftende på nærværende anmodning om bindende svar.

På baggrund af ovennævnte omstændigheder, er det derfor repræsentantens opfattelse, at betingelserne for skattefriheden jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11 og SKM2006.438.SKAT er opfyldt.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

SKAT må konstatere, at kommuneplan 2001-2012, vedtaget den 14. august 2001 omfatter spørgerens ejendom. Ifølge kommuneplanens rammedel skal området, udlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, offentlige formål samt nærmere angivne erhvervstyper, som kan indpasses i boligområderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. SKAT vurderer derfor, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse er opfyldt.

Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM 2007.26 SR.

Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

I sagen er fremlagt beslutning af 29. august 2006 fra Byrådet. Det fremgår af indstillingen, at byrådet har accepteret at ekspropriere arealer, såfremt der ikke kan indgås en frivillig aftale med ejendommens ejer.

SKAT anser derefter den anden betingelse for opfyldt.   I konsekvens heraf indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares bekræftende.  

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.