Spørgsmål

1. Kan SKAT godkende, at salget af del nr. 2 af A beliggende B til C Kommune vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance? 
2. Kan SKAT godkende, at salget af del nr. 3 af A beliggende B til C Kommune vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?

Svar

1. Nej.
2. Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgeren ejer landbrugsejendom A, beliggende B.

C Kommune har den 18. januar 2006 vedtaget en lokalplan, i henhold til hvilken C Kommune har udlagt et areal syd for C til nyt erhvervsområde.

Lokalplanen omfatter del nr. 2 af A, mens del nr. 3 af A er ikke omfattet af den lokalplan.

Repræsentanten har oplyst, at C's tidligere borgmester i forbindelse med forhandlingerne omkring de to arealer har oplyst, at det var en fejl, at del nr. 3 af A ikke er omfattet af lokalplanen.

Den 30. august 2006 har spørgeren underskrevet et endeligt skøde vedrørende salg af del nr. 2 af A til C Kommune. Skødet fra kommunens side blev underskrevet den 14. september 2007.

Købesummen udgjorde 1.701.750 kr., svarende til 30,00 kr. pr. m² for arealet på 56.725 m².

Den 3. januar 2007 har spørgeren underskrevet et betinget skøde vedrørende salg af del nr. 3 af A til C Kommune.

Købesummen udgjorde 337.170 kr., svarende til 30,00 kr. pr. m² for arealet på 11.239 m².

Det fremgår ikke af det fremlagte materiale, at kommunen forbeholder sig retten til at ekspropriere ejendomme, såfremt frivillige aftaler ikke kunne indgås.

På trods af opfodring fra SKATs side, har repræsentanten ikke fremlagt kopi af beslutning fra mødet i Byrådet, hvor et spørgsmål om en eventuel ekspropriation af spørgerens ejendomme var drøftet.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentanten er af den opfattelse, at betingelserne for skattefriheden er opfyldt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11 og SKM2006.438.SKAT.

Repræsentanten har den 1. november 2007 fremsat bemærkninger til sagsfremstillingen.

Repræsentanten har anført, at Højesteret i 1996.876 fastslået, at det i modsætning til hvad SKAT hævder i sagsfremstillingen, ikke er et krav, at der foreligger en konkret ekspropriationsbeslutning for at en afståelsessum kan betragtes som skattefri.

I sagen, det vedrører Hovedgård varmeværk, var hjemlen til ekspropriation til stede, men der var ikke truffet beslutning om ekspropriation. Uagtet heraf kom Højesteret frem til at ekspropriation måtte kunne påregnes, hvis ikke en frivillig aftale var blevet indgået. Som konsekvens heraf var afståelsessummen skattefri.

I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at den nævnte afgørelse er nyere end 1995.575 HD, der refereres til i SKATs sagsfremstilling, hvilket indebærer, at salgssummerne fra salget af jordarealer skal være fritaget for ejendomsbeskatning.

Dernæst har repræsentanten tilkendegivet, at det ikke fremgår af materialet, at man ville ekspropriere hvis ikke frivillig aftale blev indgået. Men af købsaftalen fremgår det, at denne er indgået på "ekspropriationslignende vilkår" - et begreb, som man ikke accepterer i SKAT, men det er det begreb, man i vid udstrækning anvendt i praksis, indtil praksis er blevet tilrettet efter SKM2006.438.SKAT. Det blev fremhævet, at handlen er indgået på et tidspunkt, hvor parterne ikke har haft mulighed for at kende til de opstrammende krav, der er fremkommet med SKM2006.438.SKAT. Hvis handlen blev gennemført i dag ville parterne naturlig følge de opstrammende krav, der er blevet praksis efter SKM2006.438.SKAT, men nærværende handel har fulgt, hvad der var praksis, på det tidspunkt hvor handlen blev indgået.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

SKAT må konstatere, at lokalplan nr. x vedrørende udvidelse af erhvervsområde ved C alene omfatter del nr. 2 af spørgerens ejendom. SKAT vurderer derfor, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse er opfyldt i relation til del nr. 2 af A men ikke i relation til del nr. 3 af spørgerens ejendom.

Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM 2007.26 SR.

Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

SKAT har den 5. september 2007 anmodet repræsentanten om at fremlægge kopi af referat fra byrådet, hvor købet af spørgerens ejendom, herunder spørgsmålet vedrørende en eventuel ekspropriation blev drøftet. Den 20. september 2007 har repræsentanten svaret, at han ikke endnu har modtaget det nævnte materiale.

For så vidt angår spørgsmål nr. 1, bemærker SKAT, at arealet er omfattet af lokalplan nr. x. Der foreligger dog ikke en beslutning fra byrådet, der slår fast, at kommunen vil ekspropriere ejendommen, såfremt ejendommens ejer ikke indgår en frivillig aftale.

For så vidt angår spørgsmål nr. 2, bemærker SKAT, at der ikke foreligger en lokalplan, der kan danne grundlag for at få sagen vedrørende ekspropriation forelagt byrådet. SKAT må ligeledes konstatere, at der heller ikke foreligger en beslutning fra byrådet, hvilket naturligvis hænger sammen med, at jordarealet ikke er omfattet af lokalplanen.

Det bemærkes, at repræsentantens kommentarer af 1. november 2007 ikke har ændret på SKATs opfattelse af sagen.

I konsekvens heraf indstiller SKAT, at begge spørgsmål besvares benægtede.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.