1. Kan et hus med 5 soverum og plads til 10 overnattende udlejes momsfrit, når udlejningen sker på samme vilkår, som gør sig gældende ved udlejning af sommerhuse, uanset at huset ikke er selvstændigt matrikuleret?
2. Ændrer det svaret på spørgsmål 1, hvis der kan overnattes på sofaerne i stuen?
3. Kan huset med 5 soverum og plads til 10 overnattende udlejes momsfrit, hvis huset bliver selvstændigt matrikuleret?
4. Ændrer det svaret på spørgsmål 3, hvis der kan overnattes på sofaerne i stuen?

Svar

1. Ja.
2. Nej.
3. Ja.
4. Nej.

Udlejer A ejer en ejendom, hvor der er i alt 3 bygninger.

Huset, der spørges om, udgør den ene af 3 bygninger placeret på 2 matrikelnumre.

Bygningen har været et mindre motel. Det er nu ombygget og skal fremover udlejes samlet som ét sommerhus.

De 2 øvrige bygninger er et beboelseshus og en bygning med et sommerhusudlejningsbureau. Beboelseshuset er udlejet til bolig.

Det nye sommerhus er en selvstændig bygning indrettet som bolig med køkken og stue, og 5 værelser med dobbeltsenge og bad.

Huset skal udlejes gennem et sommerhusbureau.

Huset udlejes som ét samlet lejemål, og udlejningen vil ske på ugebasis.

Udover betaling for huslejen skal der betales for elforbrug.

Det er ikke muligt at få særlige serviceydelser som morgenmad, sengelinned eller håndklæder.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Udlejning af fast ejendom er momsfritaget efter momslovens § 13 stk. 1 nr. 8. Undtaget fra fritagelsen er udlejning af værelser i hoteller og lignende og i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned.

Efter praksis er udlejning af sommerhuse og ferieboliger fritaget for momspligt efter § 13 stk. 1 nr. 8 første del.

Flere vilkår omkring husets udlejning vil være typiske for udlejning af sommerhuse:

• Huset udlejes på ugebasis.
• Hele huset udlejes samlet.
• Der skal betales særskilt for el.
• Lejer skal selv rengøre huset eller betale for rengøring.

Desuden er huset indrettet og har faciliteter med køkken, bad etc. som et sommerhus, ligesom det størrelsesmæssigt med 10 sengepladser ikke adskiller sig fra andre nyere, udlejede sommerhuse.

Udlejningen må derfor betegnes som sommerhuslignende udlejning og dermed momsfritaget.

Udlejningen adskiller sig fra hotellignende virksomhed. Der er således ikke tale om kort tids udlejning af flere enheder på samme ejendom, men blot udlejning af én samlet enhed. Udlejningen adskiller sig desuden ved, at der typisk er tale om udlejning af 1 uges varighed og ikke enkelte nætter. Endelig er der ikke mulighed for morgenmad, sengelinned og håndklæder, således som det er karakteristisk ved hoteludlejning.

I SKM2007.420.SR og SKM2007.402.SR fremgår det, at ejeres udlejning af ejerlejligheder ikke vurderes at foregå på hotellignende vilkår. I begge sager er der tale om, at ejer typisk kun udlejer én enhed. Sagerne findes derfor at være sammenlignelige med denne sag.

Udlejningen kan derfor ikke betegnes som hotellignende udlejning og bør derfor ikke omfattes af undtagelsen til fritagelsen i § 13 stk. 1 nr. 8.

Det fremgår af momsvejledningen 2007-2, der i afsnit D 11.8.3.1 definerer de momsfrit udlejede sommerhuse sådan:

Som sommerhuse anses:

• selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller 
• 2 bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, f.eks. 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus.

Det fremgår, at selvstændig matrikulering af sommerhuse har betydning for at anse huse som sommerhuse.

Selvstændig matrikulering er dog ikke afgørende for, om udlejningsenheder anses som sommerhuse.

I momsvejledningen er medtaget afgørelse TfS 1999,670. I denne har Landsskatteretten fastslået, at matrikuleringen ikke i sig selv er afgørende for, om en bygning kan betragtes som et sommerhus. Således blev et stuehus på en landejendom anset som et sommerhus.

I SKM2007.402.SR er afgjort, at udlejning af  ejerlejligheder skal sidestilles med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når de er opdelt i ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer.

Ejerlejlighedsnummeret tjener til entydig identifikation af den udlejede enhed og var nødvendig, idet der i sagen ikke var tale om selvstændige bygninger. Der var derfor behov for en identifikation til adskillelse af det udlejede i forhold til andre enheder inden for matriklen.

Det faktum, at huset udgør en selvstændig bygning, opfylder i sig selv behovet for adskillelse til andre enheder inden for matriklen. Der er derfor ikke behov for selvstændig matrikulering til yderligere identifikation, når det udlejede udgør en særskilt bygning.

SKAT er enig i spørgers opfattelse.

Det indstilles således at svare henholdsvis ja, nej, ja og nej på de 4 spørgsmål.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.