Spørgsmål

Kan SKAT godkende, at salget af landbrugsejendommen beliggende A til P Kommune vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?

Svar

Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer landbrugsejendommen A, som hun den 22. januar 2005 har overtaget efter sin afdøde mand.

P Kommune er ved at udlægge et nyt boligområde mv. syd for P by.

Kommunen ønsker at erhverve ejendommens jordareal til dette formål.

Der er udarbejdet lokalplan nr. x for et boligområde syd for A i P.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Lokalplanen er trådt i kraft den 10. oktober 2006.

Det fremgår af en udskrift af forhandlingsprotokollen for Sammenlægningsudvalget i P Kommune, at spørgsmålet om kommunens overtagelse af ejendommen har været behandlet på udvalgets møde den 14. november 2006:

"188. Køb af A. Erhvervelse af arealer til byudviklingsformål syd for ...

Sagsfremstilling

Efter at P Byråd den 24. januar 2006 og Sammenlægningsudvalget den 7. februar 2006 har besluttet at erhverve ejendommen A til den med ejeren forhandlede pris på K kr., har sælgeren af skattevæsenet fået at vide, at ejendommen ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. om fritagelse for beskatning, idet der ikke af kommunen har været truffet beslutning om ekspropriation ved manglende frivilligt salg. Dette er en praksisændring fra Skattevæsenets side, besluttet i Skatterådets møde d. 16. maj 2006.

Da skødet med sælgeren er betinget af skattefritagelse foreligger der ikke nogen handel, førend denne fritagelse kan opnås.

Da der nu gennem lokalplan er etableret ekspropriationshjemmel samt der tillige er indledt ekspropriationssag i samme udstykningsområde, findes betingelserne for en skattefritagelse for sælger at være til stede.

Økonomiudvalget indstiller, at der i mangel af frivillig aftale, træffes beslutning om indledning af ekspropriation af A.

Beslutning

Tiltrådt."

Spørger har ved betinget endeligt skøde af 24. november 2006 overdraget ejendommen til P Kommune.

Det fremgår af det betingede skøde under pkt. 15, at

"15. Erhvervelsesbetingelser.

Køber oplyser, at købet sker på ekspropriationslignende vilkår, da formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jfr. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Handlen er fra sælgers side betinget af, at skattemyndigheden giver bindende ligningssvar, jf. Skattestyrelseslovens § 21-25, gående ud på, at handlen sker på ekspropriationslignende vilkår og at avance m.v. ved salget, fra skattemyndigheden kan bekræftes at være skattefri.

P Kommune bemyndiges til at underskrive endeligt skøde når erhvervelsesbetingelserne i nærværende pkt. 15 er opfyldte."

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodningen  

Det er repræsentantens opfattelse, at salget af A til P Kommune vil være fritaget for ejendomsavance.

På baggrund af sagens indhold og omstændigheder finder repræsentanten, at betingelse for skattefrihed jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11 samt SKM2006.438.SKAT er opfyldt.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8.

Følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Det er SKATs opfattelse, at aftaletidspunktet for handlens indgåelse er den 24. november 2006, hvor skødet er underskrevet af begge parter. Det forhold, at handlen er gjort betinget af, at der opnås bindende svar fra SKAT om, at salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, udskyder ikke aftaletidspunktet skattemæssigt.

For så vidt angår den første betingelse om hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, fremgår det af forhandlingsprotokollen for Sammenlægningsudvalgets møde den 14. november 2006 vedr. Punkt 188. Køb af A. Erhvervelse af arealer til byudviklingsformål, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i lokalplanen for det område, hvori ejendommen er beliggende.

Den anden betingelse om ekspropriationsvilje på aftaletidspunktet anser SKAT for opfyldt ved fremlæggelsen af forhandlingsprotokollen for det oven for nævnte møde, hvor Sammenlægningsudvalget tiltrådte Økonomiudvalgets indstilling om i mangel af frivillig aftale at træffe beslutning om at indlede ekspropriation af A.

SKAT anser herefter betingelserne for skattefritagelse for opfyldt på aftaletidspunktet, hvorfor det indstilles, at spørgsmålet besvares med et ja.

SKAT skal bemærke, at genvundne afskrivninger på erhvervsmæssigt anvendte ejendomme ikke er omfattet af EBL § 11, og dermed ikke er skattefrie.

Det er forudsat, at spørger ikke er næringsdrivende ved køb og salg med fast ejendom.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.